6684 16119 26000 25733 98.97 59.64 Tiền gửi của
2.2.1. Khái quát thị trường bất động sản tại Việt Nam và nhu cầu cho vay mua nhà hiện nay
mua nhà hiện nay
a/. Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay
Cuối năm 2007 và đầu năm 2008 là một thời điểm khó quên, khi thị trường nhà đất bị rơi vào cơn sốt giá chưa từng thấy. Giá nhà đất dường như tăng từng giờ, chứ không phải từng ngày như những cơn sốt trước đó. Chỉ trong một thời gian ngắn chưa đến 3 tháng (tháng 12.2007 đến tháng 2.2008), giá nhà đất đã tăng bình quân 300%, thậm chí có nơi tăng đến 500%. Một số dự án xây dựng chung cư tung hàng ra bán ngay thời điểm thị trường đang "khát", chủ đầu tư vớ bở. Trong cơn sốt nhà đất, các phương tiện truyền thông "khản cổ" thông tin về các cảnh báo, dự báo, đánh giá của các chuyên gia về sự rủi ro của việc đầu tư vào nhà đất theo kiểu phong trào. Thế nhưng bất chấp tất cả, thị trường vẫn cứ nóng như thường.
Cơn sốt nhà đất năm 2008 chỉ chấm dứt sốt khi có chính sách thắt chặt tiền tệ, nguồn cung từ các ngân hàng bị cắt đứt. Tháng 4.2008 - một tháng sau khi có chính sách thắt chặt tiền tệ - trên thị trường BĐS bắt đầu xuất hiện làn sóng tháo chạy. Làn sóng tháo chạy đã kéo giá nhà đất liên tục sụt giảm, với tốc độ sụt giảm ngày càng gia tăng. Sau 6 tháng liên tục giảm giá, đến cuối năm 2008 nhà đất trên thị trường đã mất bình quân 50% giá trị so với thời
Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
đỉnh điểm cơn sốt. Thị trường bất động sản năm 2008 rơi vào cảnh án binh bất động. Nhiều nhà đầu tư bỏ hết vốn vào đầu tư từ những năm trước đã thất thu. Hệ quả tiền lãi chẳng có và tiền gốc cũng chẳng thu được về. Trong khi đó, đa số họ thường thế chấp và đi vay ngân hàng để đầu tư bất động sản. Do vậy những khoản xiết nợ cuối năm của ngân hàng đã làm đau đầu giới kinh doanh. Bán chẳng được mà tiền nợ ngân hàng không có để trả, nên các nhà đầu tư bất động sản đẩy mạnh bán hàng nhằm thu hồi vốn, giải quyết khó khăn về tài chính trước mắt đã khiến cho giá nhà đất tại các thành phố lớn cuối năm 2008 giảm 40-60% so với đầu năm 2008. Mặc dù giá giảm mạnh, nhưng giao dịch nhà đất vẫn không thể sôi động trở lại. Thị trường bất động sản vẫn không tan băng. Theo các chuyên gia kinh tế, thời điểm này những rủi ro về đầu tư bất hợp lý và tình trạng đầu cơ nhà đất ngày càng được bộc lộ rõ nét nhất. Thị trường bất động sản đóng băng vì thực tế người có nhu cầu nhà ở lại không đủ tiền mua nhà để ở. Trong khi những người có nhu cầu, có tiền mua được nhà đất lại không có nhu cầu sử dụng thực. Sự mất cân đối đó cũng là một nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhà đất bất ổn định. Thêm vào đó, chất lượng các khu chung cư ngày càng bộc lộ sự yếu kém về chất lượng. Nhà chưa ở đã bong tường, khu vệ sinh rò rỉ nước, diện tích nhà bán không đúng như thực tế giấy tờ mà thiếu công trình công cộng, cầu thang máy các khu chung cư liên tục hỏng, chờ được dự án đầu tư sửa chữa cũng mất vài ba tháng...Những ngày đầu năm 2009, các nhà đầu tư bất động sản đang phải đối mặt với việc trả nợ ngân hàng đối với các khoản vay trước đây. Thị trường im lặng, giá nhà đất giảm, số lượng giao dịch có thời điểm phục hồi nhưng không đem lại nhiều lợi nhuận. Các hợp đồng vay vốn trước đây đều được thế chấp bằng bất động sản, khi nhà đầu tư không có tiền để trả nợ thì ngân hàng sẽ phát mại các tài sản thế chấp, nguồn cung bất động sản trên thị trường tăng lên, khả năng giảm giá nhà đất càng tăng thêm. Thiếu vốn, lệch cung đã khiến cho thị trường bất động sản trong nước cần một giải pháp kích cầu.
Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
Để giúp nền kinh tế nước ta thoát khỏi khủng hoảng, Chính phủ đã đưa ra nhiều biện pháp kích cầu như gói kích cầu 1tỷ USD (có dự định sẽ nâng lên thành 6tỷ USD), hỗ trợ xuất khẩu, hoãn thuế thu nhập, đặc biệt là giảm lãi suất cơ bản xuống còn 7%/năm như đã đề cập ở phần trên. Việc giảm lãi suất cơ bản giúp các ngân hàng thương mại hạ lãi suất cho vay xuống, giải quyết được vốn huy động đang bị ứ đọng bấy lâu nay do lãi suất quá cao không thể cho vay được. Ngay khi các ngân hàng tháo van tín dụng, thị trường nhà đất lập tức được xốc lại với hàng loạt động thái khởi công, điều chỉnh dự án và giảm giá. Hầu hết các dự án này đều có điểm chung là bật dậy tại vạch xuất phát năm 2009 và về đích trong 1 đến 3 năm tới. Những tín hiệu mừng này được giới kinh doanh địa ốc đánh giá là một phần lớn nhờ ngân hàng chủ động nới lỏng tín dụng đối với dự án bất động sản. Đơn cử cuối tháng 1, hai ngân hàng Vietcombank và Đông Á đã ký hợp đồng tài trợ cho Công ty địa ốc M&C 133,5 triệu USD triển khai tòa cao ốc Sài Gòn M& C. Trong đó Vietcombank sẽ cho vay 110 triệu USD. Dự án tọa lạc tại ngã ba Hàm Tử - Tôn Đức Thắng - Bến Chương Dương trên khu đất 6.600 m2, dự kiến hoàn thành vào năm 2011. Bên cạnh việc chạy đua khởi động dự án của nhiều chủ đầu tư, các sàn địa ốc và nhà phân phối bất động sản cũng tung chiêu hút khách. Ngày 26/2, Công ty ACBR sẽ khai trương thêm sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội để tìm kiếm giải pháp tiếp thị các dự án bất động sản giữa Sài Gòn và Hà Nội. Ngoài ra, sàn ACBR còn dành riêng mảng tiếp thị đất cần bán gấp với giá rẻ hơn 10% so với giá thị trường. Hầu hết sản phẩm đang rao bán với giá "mềm" này rải đều tại 12 xã thuộc các huyện Long Thành, Nhơn Trạch và Xuân Lộc của tỉnh Đồng Nai. hiện tượng nhiều dự án chuẩn bị khởi động trong năm 2009 cùng với việc giảm giá đất một vài nơi là tín hiệu lạc quan cho thị trường. Bởi lẽ, điều này chứng tỏ khó khăn chỉ là nhất thời và chắc chắn sẽ vượt qua trong ngắn hạn.
Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
Và như con gấu ngủ đông, thị trường bất động sản dự báo là đang thức tỉnh và sẽ hoạt động trở lại phong phú vào khoảng giữa quý II năm 2010. b/. Nhu cầu cho vay mua nhà hiện nay:
Từ lâu lắm rồi dân gian đã có câu “ tậu trâu, lấy vợ, làm nhà. Cả ba việc ấy thật là khó thay!” Mà đúng là khó thật, vì ngày xưa nếu muốn dựng nhà người ta cần phải làm lụng tích góp rất lâu mới cất được một căn nhà, nếu như không có của nả do bố mẹ để lại.
Nhưng ngày nay thì khác, “làm nhà” đã trở thành tài sản hàng đầu và cũng là việc lớn hàng đầu của mỗi gia đình, bởi “ an cư mới lạc nghiệp”, bởi thời nay đã có ngân hàng rồi, không cần phải tích góp hàng chục năm trời để có một cơ ngơi nữa, và cũng bởi nhà đất còn là tài sản thế chấp mỗi khi vay, trả nợ, đối với các nhà đầu tư, đầu cơ còn là mua đi bán lại kiếm lời. Vai trò hàng đầu là do mấy lẽ: Thứ nhất, Việt Nam có mật độ dân số đông (260 người/km2) cao gấp trên 5lần so với mật độ 48người/km2 của thế giới, gấp 2lần mật độ 128người/km2 của châu Á và của Đông Nam Á, cao thứ 41 trong 208 nước và vùng lãnh thổ trên thế giới. Thứ hai, đất đai của Việt Nam là công thổ quốc gia, các tổ chức và cá nhân chỉ có quyền sử dụng, nhưng lại được cha truyền con nối và có quyền chuyển nhượng, thế chấp,... nên nhà đất có sức hấp dẫn đặc biệt đối với các hộ gia đình, cá nhân. Trong khi đó, xu hướng nâng cấp, kiên cố hóa ngày một tăng, để chống chọi với bão, với gió,... nhất là ở thành thị, ở nông thôn miền Bắc, miền Trung. Chẳng thế, mà từ năm 1992, sau khi có Luật Đất đai, bất động sản đã trải qua ba cơn sốt giá, mỗi lần sốt giá mà đơn vị tính tốc độ tăng không phải tính bằng phần trăm mà phải tính bằng lần. Cơn sốt thứ nhất xảy ra vào cuối 1993, kéo sang năm 1994-1995 sau đó đóng băng 6 năm, tới năm 2001-2002 diễn ra cơn sốt lần thứ hai rồi lại đóng băng trong 5 năm, tới năm 2007, đầu năm 2008 diễn ra cơn sốt lần thứ ba. Từ cuối quý 1/2008 đến nay, thị trường bất động sản lại rơi vào thời kỳ đóng băng về số lượng giao dịch, về việc hút vốn đầu tư, giảm
Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
về giá cả mua/bán. Mặc dù giá bất động sản đã giảm và lãi suất cho vay của ngân hàng hạ xuống tương đương với cuối năm 2007, thì cuối năm 2008, nhu cầu vay mua nhà tại các ngân hàng vẫn rất thấp. Lãi suất cho vay của ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam(BIDV) vào thời điểm bấy giờ chỉ còn 12,5%/năm (khoảng 1,04%/tháng) sau khi lãi suất cơ bản xuống còn 8,5%, nhưng vẫn không có ai đến phòng giao dịch để hỏi về sản phẩm này. Điều này do nền kinh tế đang đứng trước nguy cơ đình trệ khiến cuộc sống của người dân khó khăn hơn, giá bất động sản tuy có giảm 30- 50% so với thời kỳ đỉnh cao nhưng chưa thực sự hợp lý, vì vậy nhu cầu vay tiền mua nhà còn rất thấp mặc dù nhu cầu mua các căn hộ có giá trung bình là nhu cầu có thật. Mặt khác, trong điều kiện suy thoái như thế này, vẫn có nhiều người đủ khả năng mua nhà và có nhu cầu mua nhà để ở nhưng họ vẫn muốn đứng im nghe ngóng động thái tiếp theo, trông chờ giá đất giá nhà còn xuống thấp hơn nữa. Hơn nữa, sau thời kỳ khó khăn do tăng trưởng tín dụng quá nóng vì đổ vào cho vay bất động sản, các ngân hàng trở nên rất thận trọng với cho vay khu vực này. Như ngân hàng ACB vẫn còn xem xét rất chặt các điều kiện để cho vay mua nhà như tình hình tài chính và khả năng trả nợ của người vay. Đối với liên kết tài trợ các dự án bất động sản, ngày trước ngân hàng có làm nhưng nay chỉ xét với các đối tác uy tín. Giám đốc khối ngân hàng cá nhân của Ngân hàng An Bình cho biết nhu cầu vay mua nhà tại ngân hàng ông vẫn không nhiều sau hơn một tháng triển khai các chương trình khuyến mãi tặng tiền đối với người đi vay. Tính đến 25/12/2008, chiếm hơn 50% trong tổng số 400 tỷ đồng giải ngân cho khối khách hàng cá nhân vẫn là các khoản vay để sản xuất kinh doanh của các hộ gia đình nhỏ, trong khi vay mua nhà chỉ khoảng một phần tư.
Tuy nhiên, không vì thế mà các ngân hàng nản lòng, bước sang năm 2009, hàng loạt chính sách khuyễn mãi quà tặng, giảm và hỗ trợ lãi suất được các ngân hàng đua nhau tung ra nhằm thu hút khách hàng. Hiện nay, giá vật liệu
Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
xây dựng đang thấp, phí nhân công cũng giảm và thời tiết cũng thuận tiện cho việc xây dựng nhà. Vì vậy Eximbank đang khuyến khích khách hàng vay xây sửa nhà, mua nhà mới. Eximbank đang triển khai cho vay mua nhà, sửa chữa nhà ở với thời gian vay 15 năm, lãi suất thấp nhất hiện nay là 10%/năm, hạn mức cho vay 70% giá trị tài sản thế chấp, thời hạn giải quyết hồ sơ vay trong vòng 2 ngày. Để tạo thuận lợi cho khách hàng, Eximbank nhận thế chấp chính căn nhà mà khách hàng định mua để ở. Với lãi suất thấp và điều kiện cho vay nới lỏng, khách hàng vay tiền sửa chữa nhà ở Eximbank đã gia tăng. Cũng như Eximbank, đối với dịch vụ cho vay mua nhà đang được Sacombank đặc biệt quan tâm, ngân hàng dành từ 3000 – 5000 tỷ đồng cho vay trong quý I và II năm 2009. hiện nay ngân hàng đang thương thảo với một số tổ chức nước ngoài cho ngân hàng vay lại nguồn vốn trung và dài hạn giá rẻ để ngân hàng cho khách hàng mua nhà, sửa chữa nhà vay lại. Tuỳ theo khả năng rủi ro của từng khách hàng mà ngân hàng sẽ đưa ra mức lãi suất cho vay khác nhau. Tuy nhiên, cơ chế lãi suất thoả thuận vừa mới ban hành sẽ khuyến khích các ngân hàng đẩy mạnh cho vay đối với nhu cầu nhà ở.