Phần lớn các khỏan vay tiêu dùng đều có tài sản bảo đãm ( trừ các khỏan cho vay cán bộ công nhân viên ) . Tuy nhiên đây là lĩnh vực hết sức phức tạp, thường xuyên bị thay đổi làm ảnh hưỡng đến họat động cho vay .
Các văn bản pháp luật liên quan đến bất động sản như : luật đất đai , các nghị định dưới luật …. Thường xuyên bị thay đổi hoặc bổ sung làm cho các giao dịch giữa khách hàng cá nhân và ngân hàng rất khó khăn . Trình tự thủ tục tiến hành các giao dịch liên quan đến bất động sản khá phức tạp làm một số khách hàng vay vốn nhỏ không đủ kiên nhẫn để tiến hành đầy đủ các thủ tục theo quy định .
Luật đất đai năm 2003 tại khỏan 7 điều 113 quy định “ hộ gia đình, cá nhân được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất kinh doanh “ . Từ khi có quy định trên có hiệu lực thi hành 01/07/2004 các ngân hàng phải ngưng cho vay với mục đích tiêu dùng đối với khách hàng bảo đãm bằng quyền sử dụng đất . Đây là một quy định rất vô lý đã tước bỏ quyền thực tế của người sử dụng đất, với mức thu nhập hiện nay người lao động phải mất nhiều năm tiết kiệm mới mua được một mảnh đất và nhiều năm sau mới có khả năng xây dựng nhà ở, với quy định này đã bỏ qua cơ hội an cư cho người lao động . Để hạn chế vấn đề này, các ngân hàng đã cố gắng lách luật, chỉ áp dụng không nhận bảo đãm với các khỏan đất trống, còn đất có tài sản gắn liền với đất vẫn được xem xét thế chấp .
Theo khoản 1 điều 130 luật đất đai năm 2003 quy định “ hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước ; trường hợp hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất “. Nếu như trước đây việc công chứng hay không công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là do các bên thỏa thuận, thì nay đã trở thành quy định bắt buộc trước khi tiến hành đăng ký giao dịch bảo đãm . Xem ra quy định này chưa phù hợp với yêu cầu cải cách thủ tục hành chính hiện nay, làm tăng mức độ phức tạp một cách không cần thiết đối với hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất . Ngòai ra để thực hiện thủ tục có khỏan phí không nhỏ là : 60.000 đồng cho một lần xác nhận tại UBND phường xã hoặc 0,2% trên số tiền vay nếu thực hiện tại phòng công chứng .
Cũng theo khoản 1 điều 130 luật đất đai năm 2003 quy định “ trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng, bên thế chấp, bên được bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất phải nộp hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh theo quy định “ . Trong quan hệ cho vay hợp đồng tín dụng là hợp đồng chính, hợp đồng bảo đãm là hợp đồng phụ chỉ phát sinh hiệu lực khi hợp đồng chính có hiệu lực . Do đó hợp đồng bảo đảm thường được ký kết sau hợp đồng tín dụng và là một điều kiện để hợp đồng tín dụng có hiệu lực . Thời gian năm ngày kể từ ngày ký hợp đồng tín dụng phải đăng ký giao dịch bảo đãm là quá ngắn, nhất là trong trường hợp nhiều tài sản bảo đãm cho một hợp đồng tín dụng .