II Các cổ đông khác 3.500.000 40,6 9% Phổ thông
3.Tỷ suất sinh lờ
Lợi nhuận sau thuế/Doanh thu % 72,16 -
Lợi nhuận sau thuế/VCSH % 6,55 -
(Nguồn: Báo cáo tài chính đã được kiểm toán của C.E.O)
Nhìn chung, trong giai đoạn 2004 – 2006 công ty tập trung nhiều cho công tác triển khai và chuẩn bị đầu tư các dự án bất động sản lớn. Công tác chuẩn bị phát sinh nhiều chi phí trong khi công ty không tiến hành sản xuất kinh doanh nên tình hình tài chính của công ty chưa được tốt.
Trong năm 2007, công ty đã tiến hành chuyển đổi hình thức ở hữu từ TNHH sang công ty CP và lựa chọn được các cổ đông lớn là các tổ chức tài chính lớn, có uy tín đồng thời bắt tay vào thực hiện các dự án. Dự kiến khi các dự án mang lại doanh thu thì lợi nhuận cũng như tình hình tài chính của công ty sẽ thay đổi lớn theo chiều hướng đi lên.
2.2.2.2 Thẩm định dự án “Tham gia tài trợ để đầu tư xây dựng dự án trụ sở và văn phòng cho thuê CEO Tower” theo báo cáo thẩm định của Ngân hàng TMCP Quân Đội
Hồ sơ pháp lý của dự án
Hồ sơ của dự án gồm các văn bản sau:
- Đơn xin vay vốn số 07/CV-CEO ngày 22/01/2008
- Dự án đầu tư xây dựng trụ sở giao dịch tháp CEO (CEO Tower) tại khu đất HH2-1, khu đô thị Mễ Trì Hạ, Từ Liêm, Hà Nội.
- Quyết định phê duyệt dự án đầu tư số 01/2007/QĐ-HĐQT ngày 06/04/2007 của HĐQT Công ty CP đầu tư CEO.
- Hồ sơ thiết kế cơ sở và hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công của dự án CEO Tower đã được thẩm định bởi Sở xây dựng Hà Nội và Viện khoa học và công nghệ - Bộ Xây dựng.
- Quyết định phê duyệt thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán dự án CEO Tower số 04/2007/QĐ-CTHĐQT ngày 06/04/2007 của HĐQT công ty CP đầu tư CEO.
- Quyết định phê duyệt thiết kế bản vẽ thi công phần tầng hầm và phần thân số 11/2007/QĐ-CTHĐQT ngày 22/06/2007 và ngày 06/10/2007 của Chủ tịch HĐQT công ty CP đầu tư CEO.
- Quyết định số 2847/QĐ-UBND ngày 13/07/2007 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội về việc cho công ty CP đầu tư CEO thuê 1345m2 đất tại khu đô thị mới Mễ Trì Hạ, Từ Liêm, Hà Nội.
- Hợp đồng thuê đất số 185-07/HĐTĐTN ngày 24/07/2007 giữa Sở tài nguyên môi trường và nhà đất Hà Nội và công ty CP đầu tư CEO. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AĐ 692008 của UBND TP Hà
Nội cấp cho công ty CP đầu tư CEO ngày 09/10/2007.
- Công văn số 4149/TNMTNĐ-QLMT, KT&TV ngày 10/11/2005 về việc thoả thuận môi trường dự án ĐTXD toà nhà HH2-1, Từ Liêm, Hà Nội.
- Giấy chứng nhận thẩm quyền về phòng cháy chữa cháy số 44/CNTD- PCCC ngày 29/01/2007 của Công an TP Hà Nội.
- Công văn số 929/CTP-BDA$ ngày 22/11/2004 V/v cho phép CEO Tower đấu nối hạ tầng kỹ thuật khu đô thị mới Mễ Trì Hạ.
- Ngoài ra còn có các văn bản chỉ đạo, hướng dẫn, tham gia ý kiến của các cấp ngành có liên quan đối với dự án.
Nhận xét: Hồ sơ của dự án là đầy đủ các thủ tục pháp lý và đầy đủ các căn cứ, điều kiện để tiến hành thi công xây dựng. Đồng thời công ty cam kết sẽ bổ sung các văn bản, tài liệu theo tiến độ thực hiện dự án.
Thẩm định thị trường
Một số nét về Thị trường văn phòng cho thuê
Thị trường văn phòng cho thuê hình thành vào đầu những năm 1990 khi Việt Nam lần đầu tiên mở rộng cửa đón nhận các công ty và dự án đầu tư nước ngoài. Trong những năm gần đây, nền kinh tế ngày càng phát triển và mở rộng mạnh mẽ, kéo theo nhu cầu thuê văn phòng cũng gia tăng nhanh chóng, khiên thị trường phát triển và hoạt động khá hiệu quả.
Phân loại văn phòng
TIÊU CHÍ HẠNG A HẠNG B HẠNG C Diện tích Các văn phòng có diện tích lớn, thiết kế mặt sàn để mở, tổng diện tích từ 5000 m2 trở lên. Diện tích phải ở cỡ vừa trở lên. Khách hàng chỉ yêu cầu đơn thuần về mặt bằng.
Vị trí văn phòng Văn phòng cho thuê nằm tại các toà nhà có vị trí đẹp, cao cấp thuộc trung tâm TP, dễ tiếp cận.
Vị trí toà nhà có thể nằm hơẫm trung tâm TP, không đòi hỏi phải nằm ở những vị trí thật cao cấp.
Thường ở chỗ kém thuận lợi hơn hạng A và hạng B.
Kiến trúc Kiến trúc nổi bật. Đạt chuẩn ở mức bình thường. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Không nặng về mặt trang trí, thiết kế.
hoàn hảo, thiết bị máy móc hiện đại.
vụ ở mức hợp lý. yêu cầu không cao, thiếu chỗ để xe. Khách hàng chủ yếu Khách hàng là các tổ chức quốc tế, các công ty tài chính và các tập đoàn kinh tế lớn, có uy tín của nước ngoài. Khách hàng là các công ty nước ngoài hoặc Việt Nam.
Khách hàng là các công ty doanh nghiệp Việt Nam.
Giá thuê trung bình ≥ 34 USD ~ 23 USD ≤ 15 USD
Cung văn phòng tại Hà Nội
Thị trường văn phòng hạng tại Hà Nội đã và đang hoạt động tốt, với tổng số là 10 toà nhà văn phòng hạng A tương đương 95.000 m2, 26 toà nhà hạng B với tổng diện tích khoảng 172.020 m2. Kể từ năm 2000, tỷ kệ cho thuê trung bình đạt trên mức 80% và đã đạt 99% trong 3 năm gần đây. Từ năm 2003, giá cho thuê đã tăng dần với tỷ lệ tăng trung bình khoảng 15%/năm. Tình hình chung của thị trường cho thấy, thực trang cung đang tăng nhanh hơn cầu. Điều này phản ánh nhu cầu thuê văn phòng cũng đang tăng cao.
Cầu văn phòng tại Hà Nội
Theo dự báo của HSBC và WB mức tăng trưởng GDP của Hà Nội được duy trì ở mức 11% cho tới năm 2010. Kinh tế phát triển tốt sẽ thúc đẩy nhu cầu văn phòng cho thuê. Mức cầu lớn thuộc về các công ty nước ngoài, các công ty trong nước mới thành lập và mở rộng. VN ngày càng khẳng định được vị thế của mình trên trường quốc tế. Chính vì vậy, ngày càng có nhiều các tập đoàn tài chính, kinh doanh sản xuất xem VN là một thị trường có tiềm
năng lớn để xâm nhập. Về phần các công ty trong nước, nhằm tăng khả năng cạnh tranh và thị phần, đồng thời cải thiện hình ảnh của mình, nên có nhu cầu thuê các văn phòng có tiêu chuẩn quốc tế. Các công ty quản lý và kinh doanh BĐS đang nhận được rất nhiều các yêu cầu từ khách hàng trong và ngoài nước với diện tích thuê rất lớn.
Triển vọng thị trường
Tính đến năm 2010 sẽ có khoảng 700.000 m2 văn phòng được đưa vào thị trường, trong đó, quý IV năm 2007 có khoảng 22.000 m2. Trong giai đoạn hiện nay một số dự án khác có thể được đưa vào sử dụng hay một số tòa nhà với mục đích sử dụng khác được chuyển thành văn phòng cho thuê. Ngoài ra, một diện tích đáng kể có thể chào thuê khi một số công ty nhà nước sẽ chuyển vào các tòa nhà văn phòng riêng do họ tự xây dựng. Mặc dù các tòa nhà liên tục tham gia vào thị trường nhưng theo dự báo của các công ty BĐS lớn thì công suất hoạt động của các tòa nhà văn phòng sẽ không giảm. Giá thuê vẫn tăng trong cả năm 2007 và dự báo giá thuê có thể đạt mức 50 USD/m2.
Biểu đồ 2.5: Diện tích mới về văn phòng hạng A, B & C (dự kiến trong Q4/2007-2010)
(Nguồn: CBRE)
Đánh giá chung: Thị trường văn phòng đang thiếu hụt lớn về nguồn cung và giá thuê đang bị đẩy lên cao. Nhu cầu thuê văn phòng của các doanh nghiệp cũng tương đối lớn. Các dự án đầu tư xây dựng văn phòng đang được các doanh nghiệp khẩn trương xúc tiến đầu tu xây dựng.
Thẩm định kỹ thuật dự án
Hình thức đầu tư và quy mô công trình
Hình thức đầu tư: Xây dựng mới. Chủ đầu tư: Công ty CP đầu tư CEO.
Nguồn vốn đầu tư: Nguồn vốn của công ty, vốn vay ngân hàng và nguồn khác.
Quy mô: Công trình gồm 27 tầng cao và 2 tầng hầm.
Tầng Chức năng Diện tích xây dựng Diện tích cho thuê
Tầng 1&2 Bãi đỗ ôtô 769 m2/tầng
Tầng trệt Khu thương mại 755 m2 487m2
Tầng 6 Khu căngtin và kỹ thuật 632 m2 (căng tin)222 m2
Tầng 7 -> Tầng 27 Văn phòng 608 m2/tầng 453m2
Một số chỉ tiêu kỹ thuật của dự án: Diện tích đất dự án: 1345 m2 Diện tích đất xây dựng: 755 m2 Mật độ xây dựng: 36,72 % Tổng diện tích sàn: 18.695 m2
Đặc điểm khu đất dự án
Dự án nằm trên khu đất HH2-1 mặt đường Phạm Hùng, gần Trung tâm Hội nghị Quốc Gia và một loạt các dự án lớn khác như The Manor, siêu thị Big C, khu đô thị mới Mỹ Đình, Keangnam…là khu vực tập trung các dự án văn phòng cho thuê, khách sạn, chung cư lón của TP Hà Nội, có đường giao thông thuận lợi, gần sân bay quốc tế Nội Bài. Địa điểm tiến hành xây dựng đang được định hướng thành một khu vực trung tâm mới của Hà Nội sau này. Nhìn chung dự án có vị trí đẹp, thuận tiện và rất phù hợp để xây dựng trụ sở và văn phòng cho thuê.
Giải pháp xây dựng và kiến trúc của dự án
Tòa nhà là hai khối nhà ghép lại với quá trình thi công và quản lý hai khối nhà tách biệt nhau nên tòa nhà là hai dự án của hai công ty riêng rẽ và tách bạch. Do dự án là hai khối văn phòng tách rời nên phần thang máy, thang bộ, hành lang…chiếm một dự án tương đối trong mỗi khối nhà. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Một khối nhà được bố trí 4 thang máy, số thang máy 4 chiếc trên tổng số tầng là 29 là tương đối ít và có thể ảnh hưởng đến sự giao thông giữa các tầng gây chậm trễ do thời gian đợi thang máy kéo dài. Thiết kế nơi đặt thang hàng của tòa nhà là chưa chưa hợp lý (thang chở hàng thông thường được bố trí
riêng biệt với các thang còn lại). Thang bộ dự phòng sự cố cần được công ty quản lý, tránh sử dụng cho việc khác vì hiện tại công tác phòng cháy, phòng chống sự cố tại những tòa nhà cao trên 20 tầng gặp khá nhiều khó khăn do chưa có những thiết bị cứu hộ hiện đại cho các tòa nhà này.
Số chỗ đỗ ô tô ở tầng 1 & 2 là quá ít và chưa tương xứng với quy mô của tòa nhà.
Cách bố trí sử dụng vật liệu để hoàn thiện đối với mỗi chi tiết tòa nhà là phù hợp với công dụng và chức của từng chi tiết. Các vật liệu được sử dụng chủ yếu cho công trình là các sản phẩm trong nước sẽ có giá cả vừa phải, không quá đắt tiền, chức năng sử dụng phù hợp.
Về cơ bản mặt bằng của dự án được thiết kế theo chuẩn của văn phòng, đảm bảo được không gian rộng rãi, bố trí bên trong khá thoáng. Thiết kế vuông vức là phù hợp cho việc kê xếp các dụng cụ văn phòng để làm việc, đảm bảo đủ các điều kiện về quy hoạch kiến trúc cần thiết cho các hoạt động của văn phòng cho thuê.
Thẩm định khả năng tổ chức quản lý