3. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐINH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
3.3.Phương pháp vốn hoá (phương pháp đầu tư)
3.3.1. Khái niệm
Khái niệm: Phương pháp vốn hoá là phương pháp ước tính giá trị thị trường của bất động sản dựa trên các thu nhập mà bất động sản đó đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại trong tương lai. Giá trị bất động sản được ước tính bằng việc vốn hoá giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai về giá trị hiện tại ở thời điểm định giá.
3.3.2. Những nguyên tắc định giá trong phương pháp vốn hoá
+ Nguyên tắc dự báo và thay đổi: là nguyên tắc nền tảng và cơ sở của phương pháp. Định giá bất động sản tại một thời điểm nảo đó nghĩa là nghĩa là phải tính toán lợi ích mà bất động sản đó mang lại trong tương lai. Dự báo giá trị của bất động sản trên những kỳ vọng vào tương lai.
+ Nguyên tắc cung cầu: Quan hệ cung cầu và những vấn đề có liên quan đến cạnh tranh có quan hệ mật thiết đến quá trình vốn hoá, đánh giá lợi ích của bất động sản
Các luồng thu nhập, tỷ suất lợi nhuận, có thể thu thập thông tin về tiền thuê bất động sản trên thị trường. Người định giá cần phải quan sát các hoạt động cung cầu.
+ Nguyên tắc thay thế: Các thông tin liên quan đến giá cả mức thuê, tỷ lệ sinh lời chi phí để có thể biết được thông tin các bất động sản tương tự trên thị trường.
+ Nguyên tắc cân bằng: Cho phép ta xem xét quan hệ bộ phận tỷ lệ giữa các công trình cấu thành nên bất động sản giữa các yếu tố tạo nên công trình. Nếu các yếu tố tạo nên bất động sản là cân bằng thì giá bất động sản là tối đa. Mối quan hệ này cho phép ta xác định tỷ lệ sinh lời hay tỷ lệ vốn hoá của bất động sản là cao hay thấp.
+ Nguyên tắc ngoại ứng: Các yếu tố bên ngoài tác động tích cực tiêu cực đến bất động sản.
3.3.3. Công thức tính giá trị của bất động sản
3.3.3.1. Phương pháp vốn hoá trực tiếp
Giá bất động
sản =
NOI/TNRTT Re
= NOI/ TNRTT* Số nhân
Trong đó: NOI Là thu nhập ròng trước thuế Re : tỷ lệ chiết khấu
3.3.3.2. Phương pháp vốn hoá bằng dòng tiền chiết khấu
Ko = K1/ (1+ r) + K2 / (1+r)2 + K3/ (1+ r) 3+ …..+ Kn / (1+r)n
Trong đó:
+ K0 là giá trị hiện tại
+ Kn giá trị dòng tiền hoặc thu nhập đến năm thứ n + r lãi suất bình quân năm
3.3.4. Phân tích tài chính trong phương pháp
Phương pháp thu nhập dựa trên nguyên lý: một bất động sản có giá trị phụ thuộc vào những thu nhập trong tương lai từ bất động sản đó. Trong hoạt động đầu tư bất động sản để dự kiến thu nhập trong tương lai sát với thực tế thì quá trình phân tích tài chính dự án đầu tư đóng một vai trò quan trọng sống còn đối với dự án đầu tư. Các giá trị thu được từ kết quả đầu tư phụ thuộc giá trị thời gian của đồng tiền, các giá trị cần phân tích là
• Tổng thu nhập tiềm năng (PGI) : Là tổng thu nhập tiềm năng có thể đóng góp của bất động sản ở mức chiếm hữu đầy đủ truớc khi trừ đi chi phí hoạt động • Tổng thu nhập hiệu quả (EGI): Là tổng thu nhập được dự báo từ tất cả các
hoạt động của bất động sản đã được điều chỉnh cho việc bỏ trống và thất thu tiền thuê.
EGI = PGI - Lỗ (do bỏ trống hoặc thất thu tiền thuê)
• Thu nhập hoạt động dòng (NOI): Là thu nhập ròng thực tế hoặc dự báo sau khi đã trừ đi tất cả các chi phí hoạt động từ tổng thu nhập hiệu quả nhưng chưa tính đến tiền vay thế chấp khấu hao sổ sách.
• Luồng tiền trước thuế: Là một phần của thu nhập ròng còn lại sau khi trừ đi nợ tiền vày thế chấp trước khi nộp thuế thu nhập
• Các tỷ suất lợi nhuận
+ R0 là tỷ lệ thu nhập của toàn bộ bất động sản nó phản ánh mối quan hệ giữa kỳ vọng về thu nhập hoạt động ròng trong năm của bất động sản và giá cả toàn bộ của bất động sản.
+ Tỷ lệ lợi tức (tỷ lệ chiết khấu) là tỷ lệ thu nhập phản ánh mối quan hệ giữa kỳ vọng về luồng tiền trước thuế của một nămg so với vốn tự có của bất động sản.
3.3.5. Các bước tiến hành
3.3.5.1. Ước lượng thu nhập hàng năm của tài sản có tính đến các yếu tố liên quan đến tự nhiên.
3.3.5.2. Ước lượng mọi chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như thuế bảo dưỡng quản lý.
3.3.5.3. Tìm tỷ lệ vốn hoá bằng cách phân tích các bất động sản tương tự trên thị trường
3.3.5.4. Áp dụng các phương pháp vốn hoá để tìm giá trị của bất động sản
3.3.6. Đối tượng phạm vi áp dụng
3.3.6.1. Đối tượng
Là phương pháp thích hợp nhất cho các bất động sản được mua bán thường xuyên và được lưu giữ với mục đích tạo ra lợi nhuận (Thu nhập)
Phương pháp cũng được áp dụng với các bất động sản nhà ở nằm trong một quần thể bất động sản nhà ở cho thuê.
3.3.6.2. Phạm vi
Thường áp dụng cho các bất động sản đang cho thu nhập như bất động sản thương mại - dịch vụ, công nghiệp, nông nghiệp, nhà đất là hàng hoá hoặc những bất động sản có khả năng sẽ cho thu nhập như đất trống.
Phương pháp này không sử dụng được với những bất động sản không tạo thu nhập
3.3.7.Hạn chế của phưong pháp
Phương pháp này đòi hỏi phải ước lượng chính xác tổng thu nhập của bất động sản trong từng năm và phải dự đoán thu nhập trong tương lai. Đây là công việc khó khăn phức tạp đòi hỏi rất nhiều kiến thức kinh nghiệm và sẽ rất khó khăn trong một nên kinh tế chưa phát triển.
3.4. Phương pháp giá trị còn lại :
Phương pháp này dựa trên sự tính toán (ước tính) giá trị hoàn thành phát triển công trình trừ đi chi phí để phát triển cải tạo công trình ta sẽ được giá trị còn lại đây sẽ là giá trị bất động sản cần định giá.
3.4.2. Tính toán chi phí, thu nhập, và lợi nhuận phát triển
3.4.2.1. Các chi phí phát triển
- Chi phí thu dọn địa điểm gồm: + Chi phí dỡ bỏ công trình + San lấp
- Chi phí kiến trúc: chi phí trả cho thiết kế (kiến trúc sư) - Chi phí bán cho thuê bất động sản gồm:
+ Marketing + Đại lý cho thuê + Thủ tục pháp lý - Chi phí vốn
+ Lãi vay
+ Khoảng thời gian vay - Chi phí khác
3.4.2.2. Thu nhập và lợi nhuận phát triển
- Thu nhập bất động sản
+ Bán bất động sản
+ Cho thuê - Lợi nhuận phát triển
3.4.2.3. Chi phí đất
- Chi phí có đất
- Chi phí chuyên môn.
3.4.3. Các bước thực hiện
Bước 1: xác định các sử dụng cao nhất tốt nhất của bất động sản cần định giá có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển.
Có thể uớc lượng theo giá bán hoặc giá cho thuê.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển: bao gồm
Chi phí xây dựng, lợi nhuận của nhà đầu tư, chi phí marketing Chi phí tài chính, chi phí phát sinh khác…
Bước 4: Giá trị còn lại = tổng giá trị phát triển - tổng chi phí phát triển
Giá đất = giá trị còn lại – chi phí pháp lý - thuế- chi phí tài chính có đất - lợi nhuận liên quan đến đất
3.4.4. Các hạn chế của phương pháp
- Giá trị còn lại rất nhạy cảm với những thay đổi trong việc tính toán các chi phí và giá bán
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất tốt nhất
- Mặc dù ước tính đến các kỳ vọng trong tương lai xong không tính đến các giá trị của tiền, đã giả định các dòng tiền xảy ra ở cung một thời điểm do đó giả định này là không hiện thực