2.1. Xây dựng một quy trình định giá chung
Quy trình định giá chung sẽ là một cơ sở quan trọng để xác định các phương pháp định giá cụ thể được sử dụng để định giá bất động sản. Để có thể xây dựng nên một quy trình định giá chung, ta có thể tiến hành theo một trình tự là:
- Lảm rõ những vấn đề cần định giá + Nhận biết về bất động sản
+ Nhận biết về quyền trong bất động sản + Ngày định giá
+ Mục đích định giá
- Điều tra ban đầu để có kế hoạch định giá + Những thông tin cần thiết
+ Nguồn thông tin
+ Số lượng nhân viên cần huy động phục vụ cho công tác định giá + Kế hoach về thời gian tiến hành
- Thu thập và phân tích thông tin
+ Thông tin tổng quát: về vị trí (vùng, thành phố, lân cận, khối) về kinh tế (phân tích tài chính, thị trường, cơ sở kinh tế, chiều hướng biến động)
+ Thông tin chi tiết: về bất động sản định giá (bằng khoán, vị trí, tự nhiên, sử dụng cao nhất tốt nhất) về bất động sản so sánh (giá thành, bán, cho thuê, chi phí)
- Sử dụng các phương pháp định giá để tính toán giá trị: Sử dụng các phương pháp phù hợp với bất động sản để tính toán giá trị
- Điều hoà giá trị thù được từ các phương pháp: Căn cứ vào mục đích định giá để có sự điều hoà cho phù hợp.
Việc xây dựng nên một quy trình định giá chung này sẽ tạo ra một cái khung thống nhất trong quá trình định giá để từ đó có thể đi sâu vào từng phương pháp. Làm cho quá trình định giá không bị chông chéo khi phải sử dụng đồng thời nhiều phương pháp. Và đặc biệt nó sẽ rất hữu ích trong quá trình lưu trữ thông tin quan trọng về các bất động sản được định giá.
2.2. Hoàn thiện các phương pháp thu thập và xử lý thông tin
Công việc thu thập và xử lý thông tin là yếu tố then chốt quyết định đến sự hình thành nên giá trị của bất động sản. Bởi vậy muốn nâng cao chất lượng của quá trình định giá không thể không coi trọng quá trình này. Các phương pháp thu thập và xử lý thông tin ảnh hưởng trực tiếp đến các phương pháp định giá được sử dụng. Thực tế hoạt động định giá cho thấy, nhiều khi do không có đủ thông tin mà các phương pháp định giá đã không thể sử dụng được. Để làm cho quá trình thu thập và xử lý thông tin này được khách quan và chính xác công ty cần phải:
- Thống nhất quá trình thu thập thông tin liên quan trong quá trình định giá
- Phân rõ trách nhiệm, nội dung, mục tiêu của từng loại thông tin đối với từng cán bộ trực tiếp tổ chức thu thập
- Xây dựng một mạng lưới thu thập thông tin ở các địa bàn cụ thể, tổ chức phân vùng thu thập thông tin.
- Thực hiện việc kiểm tra chéo đối với các thông tin thu được, so sánh các thông tin đó với những doanh nghiệp có liên quan hoặc quan tâm đến bất động sản cần định giá
- Tổ chức hội thảo rút kinh nghiệm thực tế
- Xây dựng một cơ sở dữ liệu bất động sản riêng của công ty: công việc này sẽ đòi hỏi người định giá phải luôn bổ sung cập nhật các thông tin liên quan đến bất động sản để xây dựng nên khung dữ liệu này. Quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu về
các bất động sản định giá sẽ ngày càng làm cho các thông tin về bất động sản mà ta cần thu thập trở nên đa dạng và phong phú.
2.3. Nâng cao tính thực tế trong việc ước lượng các giá trị phát triển trong phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa
Các giá trị phát triển có thể là chi phí, doanh thu, giá bán, giá cho thuê tối ưu trong việc sử dụng phương pháp chi phí, hay quá trình tính dòng tiền của dự án, tỷ lệ chiết khấu, tỷ lệ hoàn vốn nôi bộ trong việc sử dụng phương pháp vốn hoá. Trên thực tế hoạt động của công ty, các giá trị này do các nhân viên tại phong Dự án tính toán. Nhưng trong quá trình thu thập giá trị thị trường và những xu hướng biến động của bất động sản lại là những chuyên viên định giá của công ty. Như vậy thì phần giá trị phát triển này phần nào đã mang cảm tính của nguời ước lượng và thiếu đi những cơ sở của thị trường. Nên chăng, quá trình ước tính giá trị phát triển này được thực hiện bởi các chuyên viên định giá dựa trên sự tư vấn của các nhân viên phòng Dự án.
2.4. Tiếp cận các phương thức điều hoà kết quả định giá theo mục đích của nhà đầu tư đầu tư
Ta biết rằng mỗi một phương pháp định giá tiếp cận bất động sản ở một góc độ khác nhau. Do đó giá trị của các bất động sản này được ước lượng theo từng phương pháp sẽ có những sự khác biệt rõ nét. Quá trình điều hoà kết quả giá trị thu được từ các phương pháp định giá đóng vai trò quyết định đến giá giá trị cuối cùng của bất động sản mục tiêu. Do yêu cầu từ khách hàng định giá công ty thường xác định ra mức giá tối thiểu của bất động sản mục tiêu hay mức giá tối đa của bất động sản đó. Việc xác định các mức giá này chủ yếu dựa trên kết quả thu được từ các phương pháp sử dụng. Tức là mức giá tối thiểu chính là mức giá thấp nhất của các phương pháp đã được sử dụng. Hoặc mức giá cao nhất có thể của bất động sản mục tiêu chính là mức giá cao nhất trong kết quả thu được từ các phương pháp định giá. Như vậy thì giá của bất động sản thực tế khó có thể là mức giá thấp nhất hoặc cao nhất đó
cao nhất, tốt nhất. Trên thực tế để bất động sản đạt sử dụng cao nhất tốt nhất cần phải căn cứ vào mục đích của nhà đầu tư. Chính mục đích của nhà đầu tư sẽ quyết định đến các phương pháp mà ta sử dụng để định giá. Chẳng hạn như với một mảnh đất mà chủ đầu tư dự kiến sẽ sử dụng làm cao ốc văn phòng để bán hoặc cho thuê. Lúc này các phương pháp địnhg giá được sử dụng có thể là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp vốn hoá. Nếu căn cứ theo mục đích của nhà đầu tư thì phương pháp vốn hoá sẽ là phương pháp có cơ sở nhất đối với bất động sản này. Khi đó ta phải coi phương pháp đó là chủ đạo và giá trị được lấy ra từ phương pháp này phải đóng vai trò quan trọng nhất đối với giá của bất động sản mục tiêu.
Xét theo cách tiếp cận này thì việc điều hoà giá của bất động sản trong từng phương pháp là không được thực hiện. Ví dụ như ở bất động sản công ty đã định giá (Đường Nguyễn Hữu Cảnh thành phố Hồ Chí Minh), ta không lấy giá bất động sản cuối cùng là trung bình cộng của 3 phương pháp được sử dụng mà căn cứ vào mục đích đầu tư ta coi phương pháp thặng dư là có ý nghĩa nhất và phù hợp nhất. Lúc này ta có thể gắn trọng số cho từng phương pháp và sẽ cho ta một kết quả.
7.803.666 = (8.691.000x2 + 6.772.776x3 + 9.112.250x1) / (2+3+1)
Mức giá này sẽ sát với giá thực tế được giao dịch hơn bởi nó đã tính đến mục đích của nhà đầu tư. Tuy nhiên trong từng trường hợp cụ thể ta vẫn có thể sử dụng cách tính trung bình cộng giá của bất động sản theo từng phương pháp như việc sử dụng giá định giá để làm căn cứ đấu giá. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
2.5. Hoàn thiện phương pháp định giá thông quá việc nâng cao trình độ chuyên môn cho người định giá môn cho người định giá
Hoạt động định giá chịu tác động của các yếu tố chủ quan của người định giá. Bởi vậy muốn nâng cao được quá trình sử dụng các phương pháp định giá. Thì công việc thiết yếu là phải nâng cao trình độ chuyên môn cho người địnhg giá. Việc nâng cao trình đô cho các chuyên viên định giá tại công ty sẽ trực tiếp tác động và làm thay đổi những yếu tố quan trọng của hoạt động định giá và là giải pháp quan trọng
làm tác động trực tiếp đến những hạn chế trong quá trình sử dụng các phương pháp định giá.
Khi người định giá có trình độ chuyên môn được ứng dụng những kỹ năng đào tạo của mình vào thực tế hoạt động sẽ làm cho quá trình thu thập thông tin, quá trình ước lượng những giá trị phát triển trở nên khoa học và chính xác hơn. Đặc biệt là họ sẽ có được một tư duy sâu rộng về sự tác động qua lại giữa bất động sản mục tiêu và các yếu tố có liên quan từ đó sẽ có qúa trình điều hoà kết quả thu được của các phương pháp định giá một cách chính xác và hiệu quả.
Mặt khác người định giá được đào tạo chuyên môn sẽ được các cơ quan quản lý về bất động sản công nhận hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thông qua việc cấp giấy chứng nhận hành nghề định giá. Đây sẽ là căn cứ pháp lý quan trọng để người định giá bước đầu xác định các trách nhiệm của mình đối với các bất động sản được định giá.