3. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐINH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
3.5.Phương pháp lợi nhuận (phương pháp hạch toán)
3.5.1. Nguyên lý của phương pháp
Phương pháp này dựa trên giá thuê bất động sản được trả phản ánh sức mạnh từ việc kiếm lời từ bất động sản độc quyền.
Dựa trên thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh ta trừ đi chi phí hoạt động của bất động sản được một khoản lợi nhuận. Phần lợi nhuận này được cấu thành từ hai phần. Thứ nhất đó là do kỹ năng quản lý của chủ sở hữu tạo ra. Thứ hai là do đóng góp của bất động sản tạo ra
Những chi phí hoạt động của bất động sản gồm - Thuế
- Bảo hiểm - Bảo dưỡng
- Sửa chữa
- Phí quản lý bất động sản
3.5.2. Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính tổng thu nhập cho hoạt động kinh doanh liên quan đến bất động sản mang lại
Bước 2: Ước tính tổng chi phí cho hoạt động kinh doanh liên quan đến bất động sản mang lại
Bước 3: Tính khoản lãi trên vốn mà người kinh doanh bỏ ra cho việc kinh doanh
Bước 4: Lấy doanh thu kinh doanh – chi phí kinh doanh - khoản lãi trên vốn của chủ còn lại là phần hợp lý trả cho tiền thuê bất động sản
3.5.3. Phạm vi áp dụng
Thường áp dụng đối với các bất động sản thương mại bất động sản cho thuê kinh doanh.
3.5.4. Hạn chế của phương pháp
- Dựa trên các số liệu trong hoạt động kinh doanh nên rất khó ước lượng được các khoản thu nhập và lợi nhuận kinh doanh. Đặc biệt trong môi trường tài chính không minh bạch thì rất khó sử dụng phương pháp này
- Chỉ áp dụng được nếu bất động sản tạo ra lợi nhuận. Nếu hoạt động kinh doanh gặp khó khăn hoặc không có lợi nhuận thì sẽ không sử dụng được.