3. NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ CỦA
3.1.Sự phù hợp giữa giá bất động sản được công ty định giá và giá thực tế giao
dịch của các bất động sản này
Giá bất động sản là kết quả cuối cùng và cũng là quan trọng nhất của toàn bộ quá trình định giá. Nói cách khác, nó là sản phẩm của một quá trình thu thập, xử lý, phân tích và tính toán của người định giá. Bởi vậy trước khi đưa ra kết quả cuối cùng người định giá phải tiến hành điều hoà các kết quả thu được. Đây có thể nói là một khâu quan trọng nhất trong quá trình định giá. Việc điều hoà này dựa chủ yếu vào kinh nghiệm thực tế của người định giá và khả năng của bất động sản trong thị trường tương lai. Nếu xu hướng thị trường trong một khoảng nào đó trong tương lai có thể làm cho giá của bất động sản tăng thì người định giá phải tính toán giá cuối cùng của bất động sản sao cho đã tính toán đến yếu tố tăng giá này và ngược lại.
Xem xét khía cạnh này trên thực tế, giá của một số bất động sản do công ty định giá là khá chính xác so với giá cả thị trường, chẳng hạn như một số bất động sản được công ty định giá có giá sát với giá trị thị trường như sau:
+ Căn nhà số 48, tổ 31, Phường Hoàng Văn Thụ - Hoàng Mai, Hà Nội. Được công ty định giá là 923.650.000 đ. Ngày 31 - 10 - 2005. Ngày 25 - 2 - 2006 chủ căn hộ này đã bán với giá 1.075.000.000 đ. Mức chênh lệch là 16.3 %
+ Căn hộ chung cư C24. No.3. Khu đô thị Định Công - Phường Định Công có mức giá được định giá là 2.424.960.000 đ ngày 10 - 8 - 2005 đã được bán với giá 2.600.000.000 đ vào ngày 28 – 1- 2006, mức chênh lệch là 7.2%
Tuy nhiên, có thể nhận thấy rằng đa số các bất động sản được định giá không phản ánh đúng giá cả thị trường. Giá bất động sản mà công ty đưa ra thường chỉ là căn cứ để tham khảo. Đối với các bất động sản có giá trị lớn công ty thường đưa ra hai mức giá là mức giá sàn (giá thấp nhất) và mức giá cao nhất có thể xảy ra. Ví dụ như khi định giá khu văn phòng tại số 48 Tràng Tiền – Hà Nội, công ty đã đưa ra hai mức giá là
• Giá sàn của khu đất: 40.750.000 đ/m2
• Giá cao nhất có thể: 63.000.000 đ/m2
Việc định giá sàn của công ty sẽ rất có lợi cho chủ sở hữu trong quá trình đấu giá. Tuy nhiên sự chênh lệch giữa hai mức giá là quá lớn. Trên thực tế giá của bất động sản hoàn toàn có thể dơi vào khoảng giữa của hai mức giá trên. Như vậy những mức giá trên không giúp ích được nhiều cho chủ đầu tư, nó chỉ có ý nghĩa tham khảo.
Mặt khác việc có sự chênh lệch lớn giữa hai mức giá mà công ty đưa ra cũng nói lên rằng, các phương pháp mà công ty sử dụng để định giá trong trường hợp này đã có sự phân hoá rõ rêt. Bởi vì mức giá sàn trên là kết quả tính toán từ phương pháp thặng dư, còn mức giá cao nhất chính là giá của phương pháp so sánh trực tiếp mang lại. Điều đó phần nào phản ánh các thông số tính toán và các bước tiến hành định giá của công ty đã có sự thiếu chính xác. Và điều quan trọng là quá trình sử dụng các phương pháp ứng dụng trong định giá bất động sản này là chưa thật chuẩn xác.
Không chỉ vậy, Việc điều hoà các kết quả thu được là rất quan trọng xong trong thực tế hoạt động công ty chưa tìm ra được giải pháp tối ưu hoá cho bước định giá quan trọng này. Chẳng hạn như trong quá trình định giá khu đất 103.756 m2 tại đường Nguyễn Hữu Cảnh – TP. Hồ Chí Minh. Công ty đã sử dụng 3 phương pháp định giá và thu được kết quả là:
• Phương pháp vốn hoá: 9.112.850 đ/m2
• Phương pháp chi phí: 6.772.776 đ/m2
• Phương pháp so sánh: 9.691.000 đ/m2
• Khi đó giá bình quân của khu đất là
8.191.666 đ/m2 = (9.112.850 đ/m2 +6.772.776 đ/m29.691.000 đ/m2) / 3
Tức là giá cuối cùng của lô đất được định giá trung bình cộng các phương pháp. Điều này đã làm cho giá bất động sản không thực sự chuẩn xác. Trên thực tế trong 3 phương pháp được sử dụng ở trên chác chắn sẽ có phương pháp có sự phù hợp nhất. Trong quá trình điều hoà ta cần ưu tiên cho phương pháp đó và giá của bất động sản được định giá phải gần với giá của phương pháp đó nhất.