3. NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ CỦA
3.2.Sự khác biệt giữa cách thức tiến hành định giá và thực tế hoạt động
Quá trình định giá thực tế định giá tại công ty có nhiều khác biệt so với những lý luận về định giá đã nêu trong lý thuyết. Sự khác biệt này được thể hiện ở các điểm là:
- Trong phương pháp định giá chi phí. Người định giá cần tính tổng giảm giá tích luỹ của công trình. Tức là phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào tạo ra sự khác biệt giữa chi phí thay thế hoặc tái tạo của công trình bất động sản so với giá thị trường của công trình bất động sản tương tự tại thời điểm định giá. Đó là một công việc khó khăn phức tạp đòi hỏi người định giá phải có kiến thức về lĩnh vực xây dựng. Trên thực tế khi định giá các căn hộ theo phương pháp này công ty đã sử dụng sự hỗ trợ của các nhân viên phòng dự án. Họ là những người am hiểu và được đào tạo về lĩnh vực xây dưng. Tuy nhiên, họ lại không thể có được những kiến thức thị trường như người định giá. Hơn nữa người đi khảo sát kiểm tra bất động sản là các chuyên viên định giá. Do đó nhân viên của phòng lập dự án chỉ có thể căn cứ theo các tài liệu mà các chuyên viên định giá cung cấp. Như vậy thì việc định giá không thể tránh khỏi những thiếu xót. Với những nhu cầu về định giá đang ngày một nhiều và đòi hỏi phải có uy tín như hiện nay thì một yêu cầu không thể thiếu của người định giá đó là các kiến thức liên quan đến lĩnh vực xây dựng, kiến trúc. Có như vậy thì mới đảm bảo được việc định giá theo phương pháp này có độ chính xác hơn.
- Trong phương pháp so sánh trực tiếp: Khi sử dụng phương pháp định giá so sánh thì cơ sở quan trọng nhất để ước lượng giá trị bất động sản là các căn cứ thị trường. Việc thu thập thông tin các cuộc mua bán liên quan đến bất động sản cần định giá là rất quan trọng. Sau khi đã có được các thông tin này. Người định giá cần tiến hành điều chỉnh các thông số thu được như sau.
TT Các điều chỉnh Bất động sản mục tiêu SS1 SS2 …. SSn Giá - - - - 1 Sở hữu 2 Điều kiện thanh toán 3 Vị trí 4 Thời gian bán 5 Diện tích xây dựng 6 Bếp và buồng ngủ 7 …….. 8 Tổng mức điều chỉnh 9 gắn trọng số
Một bước quan trọng để xác định giá của bất động sản mục tiêu đó là quá trình tính tổng các mức điều chỉnh và gắn trọng số.
Trên thực tế sử dụng phương pháp so sánh công ty đã không tiến hành điều chỉnh theo các bước này. Chẳng hạn như tại khu đất 103.756 m2 tại đường Nguyễn Hũu Cảnh TP. Hồ Chí Minh.
Giá cuối cùng của bất động sản mục tiêu là trung bình cộng các so sánh họ tìm thấy trên thị trường.
1m2 = (15tr + 15, 5 tr+ 16tr + 16, 7tr +18tr) : 5 = 16, 240 triệu đồng
Trong trường hợp này, công ty đã không thu thập đủ thông tin liên quan về các bất động sản so sánh. Do đó ta không có sự so sánh nào về các bất động sản thu thập được so với bất động sản cần định giá. Hơn nữa ta không biết được những giá trên là giá thanh toán như thế nào. Trong điều kiện nào và thời gian diễn ra các giao dịch của các bất động sản so sánh là khi nào. Sự thiếu các thông tin này khiến cho quá trình điều chỉnh không thể thực hiện được và đương nhiên chúng ta không có cách nào để gắn trọng số. Bởi vì chúng ta không có tổng mức điều chỉnh của các bất động sản so sánh. Như vậy thì giá cuối cùng của bất động sản cần định giá sé không thể cho một kết quả chính xác.