trường bất động sản
Bên cạnh xây dựng những văn bản pháp luật điều chỉnh hoạt động chứng khoán hóa, thì cần hoàn thiện các văn bản pháp luật hiện hành. Cụ thể, cần có sự thống nhất trong các văn bản pháp như Luật các tổ chức tín dụng, Luật phá sản, Luật bất động sản, Luật dân sự…
- Luật các tổ chức tín dụng và các văn bản dưới luật cần quy định về bảo hiểm tín dụng, thành lập các quỹ bảo lãnh tín dụng như bảo lãnh tín dụng nhà ở, nhằm bảo đảm cho các khoản nợ phát sinh từ việc đầu tư vốn xây dựng nhà ở.
- Luật phá sản cũng cần ưu tiên cho các tài sản được chứng khoán hóa khi phát mãi tài sản.
- Việc xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ của các NHTM cũng gặp nhiều vướng mắc. Việc phát mãi tài sản trong Luật đất đai hiện nay bị kéo dài, qua nhiều thủ tục phức tạp làm cho chi phí giao dịch tăng, ảnh hưởng xấu đến việc thu hồi nợ, làm ngân hàng e ngại trong việc cho vay có tài sản thế chấp là nhà ở. Nghị định 163/2006/NĐ-CP đã quy định nguyên tắc và xử lý tài sản đảm bảo thực hiện theo nguyên tắc thỏa thuận của các bên, nếu không có thỏa thuận thì tài sản được bán đấu giá. Tuy nhiên, trong thực tế việc NHTM xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận gặp nhiều khó khăn do các trình tự, thủ tục xử lý còn phụ thuộc vào thái độ hợp tác của bên bảo đảm, bên giữ tài sản, NHTM chưa được toàn quyền xử lý tài sản bảo đảm trong khôn khổ pháp luật. Chúng ta cần tăng quyền tự chủ cho các ngân hàng thương mại trong phát mãi quyền sử dụng đất đai và khi bán đấu giá quyền sử dụng đất đã nhận thế chấp hợp pháp, quy trình thủ tục cũng đơn giản hơn. Chỉ khi nào các vấn đề trên được giải quyết thì hoạt động chứng khoán hoá mới thực hiện được và phát triển.
- Bản thân các quy định tại Luật đất đai và Bộ luật dân sự không thống nhất về mặt xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp các bên không có thỏa thuận. Luật đất đai 2003 quy định quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý được bán đấu giá. Trong khi đó, Bộ luật dân sự 2005 quy định nếu không thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại tòa án.
Như vậy, để tạo điều kiện cho một công cụ tài chính mới ra đời nhất thiết phải tiến hành rà soát lại những văn bản pháp luật còn mâu thuẫn, còn bất cập để chỉnh sửa và hoàn thiện chúng.