khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản
Chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất sản là lĩnh vực hoạt động hoàn toàn mới, việc triển khai áp dụng thành công không phải thuận lợi, dễ dàng, rất nhiều vấn đề có liên quan đến việc triển khai, áp dụng chứng khoán hoá các khoản tín dụng bất động sản được phát sinh và đặt ra như: lợi ích của các thành viên tham gia vào quá trình chứng khoán hóa? Việc áp dụng kỹ thuật chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản thực hiện như thế nào? Rủi ro của hoạt động này và các vấn đề kỹ thuật khác có liên quan…Cụ thể có bốn vấn đềđặt ra và đề tài giải quyết như sau:
Vấn đề thứ nhất đặt ra là chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất sản của NHTM như thế nào?
- Về phương thức thực hiện: quá trình chứng khoán hóa, là quá trình trong đó các NHTM bán các khoản vay bất động sản cho công ty chứng khoán hóa. Sau khi mua các khoản này, công ty chứng khoán hóa sẽ tiến hành tập hợp thành từng nhóm theo những tiêu chuẩn nhất định. Trên cơ sở đó, công ty chứng khoán hoá sẽ xin phép
UBCKNN để được niêm yết và phát hành chứng khoán với tài sản đảm bảo là bất động sản.
- Loại tín dụng bất động sản để chứng khoán hóa: Đối với các khoản cho vay thế chấp bất động sản hiện nay của các NHTM, có thể thấy khoản tín dụng cho vay mua nhà là khoản tín dụng có thể sử dụng để chứng khoán hóa đầu tiên. Sở dĩ như vậy vì, nhà ở là sản phẩm bất động sản hoàn thiện, có nhu cầu rất lớn và giá trị cao, vì vậy những rủi ro liên quan đến nợ vay; đến lợi ích nhà đầu tư trong quá trình chứng khoán hóa sẽđược đảm bảo, đồng thời có cơ hội thu hút nhà đầu tư cao hơn.
Vấn đề thứ hai đặt ra là lợi ích của các nhà đầu tư, công ty chứng khoán hóa và NHTM trong quá trình chứng khoán hoá
- Nguồn thu của quá trình này là lãi suất tiền vay (thường là lãi suất cho vay trả góp của khách hàng vay vốn các NHTM)
- Đối với các nhà đầu tư: thu nhập chính là nguồn thu từ lãi suất trái phiếu hàng năm. - Đối với NHTM: nguồn thu chính là khoản thu về tạo lập chứng khoán hóa và các khoản thu khác có liên quan để bù đắp các chi phí phục vụ khoản vay. Mặt khác lợi ích đối với các NHTM còn lớn hơn nữa về mặt hiệu quả sử dụng vốn. Các khoản tín dụng được bán cho các công ty chứng khoán hóa với số tiền thấp hơn giá trị các khoản vay tín dụng bất động sản; do sự tách biệt về mặt thanh toán lãi và gốc đối với trái phiếu chứng khoán hóa: tiền gốc của trái phiếu chỉ thanh toán khi đáo hạn, tiền lãi thanh toán theo định kỳ. Trong khi đó, hàng tháng ngân hàng thu tiền khách hàng vay dưới hình thức trả góp (gốc và lãi). Sau khi phần lãi chuyển cho công ty chứng khoán hóa để thanh toán lãi trái phiếu, phần gốc các NHTM vẫn có thể sử dụng để sinh lời. Đây là lợi ích vô cùng to lớn đối với các NHTM trong quá trình khai thác và sử dụng vốn.
- Đối với công ty chứng khoán hóa: nguồn thu chính là chênh lệch lãi suất cho vay bất động sản và các khoản chi phí về lãi suất trái phiếu trả cho nhà đầu tư; chi phí tạo lập và phục vụ khoản vay phải trả cho các NHTM. Như vậy tỷ suất sinh lợi (lãi suất) của công ty chứng khoán hoá như sau:
P (%) = lãi suất cho vay – chi phí trả cho NHTM – lãi suất trái phiếu chứng khoán hoá
+ Hiện nay lãi suất cho vay bất động sản được các NHTM áp dụng theo cơ chế lãi suất thỏa thuận. Trên nguyên tắc bù đắp chi phí đầu vào và có lãi. Tùy theo điều kiện mỗi ngân hàng thương mại; tuỳ theo tích chất khoản vay; đối tượng vay; thời hạn vay mà các NHTM đưa ra các mức lãi suất khác nhau. (Giả sử lãi suất đối với cho vay mua nhà phổ biến hiện nay là 16%/năm).
+ Lãi suất huy động của một số loại trái phiếu có kỳ hạn 5 năm, phát hành năm 2006 được giao dịch tại SGDCK TP.HCM hiện nay phổ biến ở mức 8,5%/năm.
+ Giả sử chi phí tạo lập, chi phí phục vụ các khoản vay cho các NHTM là 2%/năm; trái phiếu chứng khoán hoá với lãi suất cạnh tranh so với trái phiếu Chính phủ là 9,5%/năm; thì tỷ suất sinh lợi P của công ty chứng khoán hóa là 4,5%/năm.
Vấn đề thứ ba đặt ra là những biện pháp xử lý những rủi ro phát sinh trong quá trình chứng khoán hóa
+ Đối với rủi ro trả trước: để hạn chế rủi ro này các công ty chứng khoán hóa cần phải thiết lập những kỹ năng quản lý, quản trị danh mục tài sản cần thiết. Theo đó, trong cấu trúc chứng khoán hóa, cần xây dựng một cơ cấu kỳ hạn linh hoạt với nhiều ngày đáo hạn cho một trái phiếu sẽ giúp nhà phát hành tránh được rủi ro trả trước. Tuy nhiên việc ấn định các kỳ hạn khác nhau này không phải ngẫu nhiên mà phụ thuộc rất nhiều vào khả năng dự đoán phân tích, dự đoán xem có khoảng bao nhiêu % khoản vay có thể bị trả nợ trước hạn. Đây là việc làm khó và đòi hỏi nhà phát hành và định chế tài chính trung gian phải có đủ năng lực phân tích danh mục tài sản để có thể dự kiến chính xác tỷ lệ này.
+ Đối với rủi ro tín dụng phát sinh (do khách hàng không trả nợ đúng hạn): giải pháp quan trọng là các NHTM có chính sách tín dụng tốt nhằm đảm bảo việc theo dõi, kiểm tra tình hình tín dụng. Đồng thời chủđộng có những biện pháp xử lý trong tình huống khách hàng không trảđược nợ.
Vấn đề thứ tư đặt ra là loại chứng khoán, lãi suất và thời hạn của chứng khoán
Đây là vấn đề thuộc yếu tố kỹ thuật, chứng khoán hóa các khoản vay bất động sản của NHTM được phát hành dưới hình thức trái phiếu. Với lãi suất được xác định theo nguyên tắc bù đắp chi phí và có lãi cho công ty chứng khoán hóa và đủđể hấp dẫn nhà đầu tư. Thời hạn của trái phiếu về cơ bản sẽ tương đồng với thời hạn của các món vay.