động sản
Một quy trình chứng khoán hoá cơ bản đòi hỏi sự có mặt của các thành phần sau:
• Công ty trung gian chứng khoán hoá, cụ thể ở đây là quỹ uỷ thác đầu tư, thực hiện chức năng mua lại các khoản nợ vay mua nhà từ các tổ chức cho vay, tập hợp các khoản nợ theo những tiêu chuẩn nhất định và phát hành trái phiếu chứng khoán hoá dựa trên tập hợp đó.
• NHTM cho vay mua nhà và bán lại các khoản vay này cho Quỹ uỷ thác đầu tư. Hiện nay, các NHTM thực hiện việc cho vay mua nhà gồm các ngân hàng như Techcombank, Sacombank, ACB, Phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long… • Công ty xây dựng nhà ở
• Người vay tiền mua nhà
• Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đăng ký chứng khoán hoá. Khi công ty chứng khoán hoá được thành lập, Nhà nước phải xác định trách nhiệm quản lý công ty trực thuộc cơ quan nào, có thể là Bộ Tài chính hoặc Ngân hàng Nhà nước…
• Nhà đầu tư vào các trái phiếu chứng khoán hoá gồm nhà đầu tư cá nhân, nhà đầu tư có tổ chức.
• Tổ chức ủy thác phát hành
Để đơn giản hoá, trong quy trình này không đề cập đến tổ chức đảm bảo thanh toán, các tổ chức bảo hiểm, tổ chức định nhiệm tín nhiệm, tổ chức quản lý tài sản chứng khoán hoá…
Sơ đồ 3.1: Quy trình chứng khoán hóa đề xuất cho Việt Nam trong giai
đoạn đầu
• Trình tự thực hiện chứng khoán hoá
Bước 1: NHTM cho khách hàng vay tiền, khách hàng chuyển giao các tài sản thế chấp cho NHTM
Bước 2: Quỹ uỷ thác tiếp xúc với các NHTM để thỏa thuận các điều kiện về giá mua lại các khoản cho vay bất động sản của NHTM, thời hạn và phương thức thanh toán.
(2) (3,) (4) (2,) (1,) (3,,) (3) (5) (2,,) Các NHTM cho
vay BĐS Quỹ ủy thác đầu t UBCKNN (bộ phận chuyên phụ trách chứng khoán hoá) Nhà đầu tư Tổ chức ủy thác phát hành KH vay tiền mua BĐS (1) (1,,)
Sau khi mua các khoản tín dụng này, công ty chứng khoán hóa tập hợp các khoản nợ này thành từng nhóm theo những tiêu chuẩn nhất định về lãi suất, về thời hạn…
Bước 3: Quỹ ủy thác sẽ trình phương án khai thác công trình và phát hành trái phiếu lên Ủy ban chứng khoán Nhà nước (bộ phận chuyên trách chứng khoán hoá) gồm đơn xin phát hành; phương án phát hành; loại chứng khoán; thời hạn thanh toán; lãi suất; số lượng phát hành; phương thức phát hành…. Sau khi phương án được phê duyệt, quỹ ủy thác sẽ thực hiện các thủ tục pháp lý cho đợt phát hành. Nếu phát hành trái phiếu ra công chúng để niêm yết, quỹ ủy thác đầu tư phải thực hiện thêm các thủ tục về phát hành chứng khoán ra công chúng hiện hành theo quy định hiện hành của UBCKNN.
Bước 4: Quỹ ủy thác đầu tư sẽ lựa chọn và ký hợp đồng với các tổ chức uỷ thác phát hành để thực hiện phát hành trái phiếu.
Tổ chức ủy thác phát hành sẽ thực hiện các thủ tục chào bán các trái phiếu này ra công chúng đầu tư. Tổ chức ủy thác phát hành này thường là các công ty chứng khoán hoặc tổ chức có tiềm lực tài chính mạnh. Việc phát hành chứng khoán thông qua ủy thác phát hành giúp cho tổ chức phát hành huy động vốn một hiệu quả và tiết kiệm chi phí.
Bước 5: Tổ chức ủy thác phát hành sẽ phát hành chứng khoán hoá ra công chúng đầu tư.. Trái phiếu phát hành có thể phát hành một hay nhiều đợt, tuỳ theo lịch biều cụ thể của khâu thanh toán tiền mua quyền khai thác công trình và đặc điểm doanh thu có được từ khâu khai thác công trình.
• Quy trình thanh toán
- Thanh toán mua nợ và mua chứng khoán
Tổ chức ủy thác phát hành sau khi bán chứng khoán cho nhà đầu tư, thu tiền về (1,), trừ chi phí bảo lãnh phát hành sẽ chuyển số tiền còn lại cho công ty chứng khoán hoá (2,). Sau đó công ty chứng khoán hoá sẽ thanh toán tiền mua các khoản nợ tín dụng bất động sản cho các NHTM (3,). (Số tiền thanh toán này nhỏ hơn giá trị các khoản vay mua nhà mà các NHTM đã cho vay).
- Thanh toán tiền của khách hàng vay tiền ngân hàng và thanh toán cho nhà đầu tư
Bước (1,,): Người vay thanh toán nợ gốc và lãi hàng kỳ. Sau đó, NHTM sẽ tách biệt các khoản thanh toán nợ gốc và lãi mà khách hàng thanh toán theo từng kỳ.
Bước (2,,): Đến hạn thanh toán lãi trái phiếu, tổ chức cho vay mua nhà sẽ chuyển khoản thanh toán này cho công ty chứng khoán hóa.
Bước (3,,): Công ty chứng khoán hóa sẽ tiến hành thanh toán lãi trái phiếu cho nhà đầu tư theo từng kỳ. Khi các khoản vay đã được thanh toán đúng thời hạn vay cũng là lúc các trái phiếu chứng khoán hóa đáo hạn. NHTM sẽ chuyển khoản tiền gốc cho công ty chứng khoán hóa để thanh toán cho nhà đầu tư sau khi giữ lại một khoản phí cho dịch vụ phát hành và phục vụ khoản vay.