4. Vớ dụ minh họa cụng tỏc quản lý dự ỏn đầu tư tại Tổng cụng ty
4.3.Nội dung quản lý dự ỏn
4.3.1. Quản lý thời gian, tiến độ dự ỏn
Tiến độ thực hiện dự ỏn theo kế hoạch:
Giai đoạn 1: Chuẩn bị đầu tư từ 1/2003 đến 4/2003 Giai đoạn 2: Thực hiện đầu tư
- Hoàn thành thiết kế, dự toỏn và từ 4/2003 đến 6/2003 cỏc thủ tục tuyển chọn nhà thầu
- Khởi cụng xõy dựng Quý IV/2003
- Hoàn thành xõy dựng Quý IV/2005
Giai đoạn 3: Kết thỳc đầu tư
- Quyết toỏn Quý I/2006
Nguyễn Tỳ Anh Lớp Kế hoạch 48A
Thiết kế cơ sở và tổng dự toỏn Ban quản lý dự ỏn và tư vấn thiết kế Xớ nghiệp xõy lắp Sở xõy dựng phờ duyệt Thiết kế kỹ thuật thi cụng và tổng dự toỏn xõy dựng cụng trỡnh Tư vấn thẩm định
Chủ đầu tư quyết định đầu tư Thi cụng xõy lắp Xớ nghiệp xõy lắp Ban quản lý dự ỏn và tư vấn giỏm sỏt Nghiệm thu cụng trỡnh Ban quản lý dự ỏn và tư vấn giỏm sỏt Kết thỳc dự ỏn
4.3.1.1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư
Trong giai đoạn này, Ban quản lý dự ỏn đầu tư xõy dựng nhà hỗn hợp cao tầng ở và làm việc 124 Minh Khai Hà Nội, tiến hành quản lý cỏc cụng việc sau:
- Xin chủ trương đầu tư trỡnh Ủy ban nhõn dõn thành phố Hà Nội
- Cụng ty tư vấn thiết kế cựng với Ban quản lý dự ỏn tiến hành đo đạc bản đồ hiện trạng xỏc định chớnh xỏc diện tớch đất sử dụng dự ỏn; khoan khảo sỏt đất xỏc định cấu trỳc, thành phần của đất trong cỏc khu vực khỏc nhau để đưa ra cỏc thụng số kỹ thuật về cỏc loại đất cú trong diện tớch sử dụng của dự ỏn; lập bản vẽ chỉ giới đường đỏ và cỏc chỉ số kỹ thuật gửi lờn Sở tài nguyờn mụi trường và nhà đất.
- Sau khi nhận được xỏc nhận của Sở tài nguyờn mụi trường tiếp tục tiến hành xin cỏc thỏa thuận: thỏa thuận cung cấp điện với Cụng ty điện lực Hà Nội, thỏa thuận cung cấp nước sạch với Cụng ty cung cấp nước sạch Hà Nội Sở giao thụng cụng chớnh, thỏa thuận thoỏt nước thải với cụng ty thoỏt nước Hả Nội, thỏa thuận về cỏc vấn đề mụi trường với Sở Khoa học cụng nghệ và mụi trường, thỏa thuận về những nội dung thiết kế và thiết bị phũng chỏy chữa chỏy gửi đến cụng an thành phố Hà Nội.
- Gửi cỏc tư liệu đo đạc, khảo sỏt địa chất đó được Sở tài nguyờn mụi trường và nhả đất phờ duyệt cựng cỏc thỏa thuận điện, nước, phũng chỏy chữa chỏy… tới Sở quy hoạch kiến trỳc xem xột để đưa ra bản đồ quy hoạch cho dự ỏn.
- Lập bỏo cỏo đầu tư, lập thiết kế kỹ thuật cơ sở và tổng dự toỏn đầu tư xõy dựng cụng trỡnh (do cụng ty tư vấn và thiết kế xõy dựng Hà Nội, Cụng ty TNHH Hồ Thiệu Trị đảm nhận) trỡnh Sở xõy dựng phờ duyệt. Sau khi cú ý kiến phờ duyệt của Sở xõy dựng, tiếp tục lập thiết kế kỹ thuật thi cụng và tổng dự toỏn thi cụng xõy dựng cụng trỡnh.
- Tổng cụng ty phờ duyệt hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi cụng và tổng dự toỏn thi cụng xõy dựng cụng trỡnh sau khi đó thuờ thờm một tổ chức tư vấn thẩm định kết quả lập thiết kế thi cụng và tổng dự toỏn xõy dựng cụng trỡnh.
Đỏnh giỏ: Theo kế hoạch tiến độ dự ỏn thỡ giai đoạn này bắt đầu từ thỏng 1/2003 kết thỳc thỏng 4/2003 nhưng thực tế đến thỏng 8/2003 mới hoàn thành, nguyờn nhõn chậm trễ là do:
- Ban quản lý dự ỏn chưa xỏc định và phõn tỏch cỏc cụng việc dự ỏn một cỏch cụ thể, khoa học, khụng sắp xếp cỏc cụng việc hợp lý theo thứ tự ưu tiờn trước sau.
- Quỏ chỳ trọng đến chi phớ và chất lượng mà xao lóng quản lý tiến độ.
- Ban quản lý dự ỏn chưa kết hợp thực sự chặt chẽ với đơn vị tư vấn.
4.3.1.2. Giai đoạn thực hiện đầu tư
Giai đoạn này, Ban quản lý dự ỏn tiến hành quản lý tiến độ theo kế hoạch tiến độ thực hiện dự ỏn đó lập trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Cụng tỏc quản lý tiến độ tập trung vào hai cụng việc chủ chốt, đú là: cụng tỏc đền bự giải phúng mặt bằng và giỏm sỏt thi cụng xõy dựng cụng trỡnh.
- Đền bự giải phúng mặt bằng
Tổng cụng ty đó thành lập: Hội đồng giải phúng mặt bằng để chỉ đạo cụng tỏc giải phúng mặt bằng; Hội đồng đỏnh giỏ tài sản và đền bự giải phúng mặt bằng; tổ khảo sỏt đỏnh giỏ tài sản trước khi phỏ dỡ, lập dự toỏn đền bự phỏ dỡ, di chuyển theo đỳng chế độ hiện hành. Do phần diện tớch đất sử dụng để đầu tư xõy dựng là phần đất nẳm trong khu vực Tổng cụng ty, được Nhà nước cấp để phục vụ cụng tỏc xõy dựng nhà ở và khu làm việc cho cỏn bộ cụng nhõn viờn Tổng cụng ty nờn cụng tỏc đền bự giải phúng mặt bằng trong giai đoạn này diễn ra khỏ nhanh chúng và thuận lợi.
- Thi cụng xõy dựng cụng trỡnh
Nội dung thi cụng xõy dựng cỏc hạng mục cụng trỡnh
+ Xõy dựng hạ tầng kỹ thuật: san nền; xõy dựng hệ thống cấp thoỏt nước; xõy dựng hệ thống cung cấp điện và thụng tin bưu điện; xõy dựng hệ thống phũng chỏy chữa chỏy; xõy dựng hệ thống cấp khớ đốt; xõy dựng hệ thống cụng trỡnh phụ: bói đỗ xe, lối lờn xuống tiền sảnh…; xõy dựng hệ thống xử lý rỏc thải.
+ Thi cụng xõy dựng cỏc hạng mục cụng trỡnh của tũa nhà cao tầng (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Cỏc hạng mục cụng trỡnh do Tổng cụng ty thực hiện được giao cho cỏc doanh nghiệp xõy dựng do Tổng cụng ty quản lý đảm nhận thi cụng. Mỗi một hạng mục khỏc nhau sẽ được giao cho cỏc đơn vị xõy dựng khỏc nhau đảm nhận tựy theo năng lực, kinh nghiệm của mỗi đơn vị. Dựa trờn thiết kế kỹ thuật thi cụng, cỏc đơn vị này lờn kế hoạch tiến độ thực hiện và lập dự toỏn xõy dựng hạng mục cụng trỡnh đối với cỏc hạng mục mỡnh đảm nhận, sau khi được phờ duyệt sẽ tiến hành thi cụng xõy dựng. Phũng kỹ thuật của cỏc đơn vị xõy dựng này giỏm sỏt trực tiếp quỏ trỡnh thi cụng của đơn vị mỡnh và là đầu mối liờn lạc trực tiếp với tư vấn giỏm sỏt và phũng quản lý tiến độ của Ban quản lý dự ỏn. Với những hạng mục cụng trỡnh Tổng cụng ty khụng thực hiện được, Tổng cụng ty sẽ tổ chức đấu thầu xõy lắp tuyển chọn cỏc nhà thầu cú năng lực chuyờn mụn và kinh nghiệm trong lĩnh vực dự ỏn.
Đỏnh giỏ: Giai đoạn này dự kiến sẽ hoàn thành vào quý III năm 2006, nhưng
trờn thực tế đó bị khụng đỳng tiến độ do giai đoạn đấu thầu lựa chọn nhả thầu xõy
dựng bị chậm trễ, kộo theo sự chậm trễ của toàn bộ dự ỏn. Bờn cạnh đú, giai đoạn thi cụng đó phỏt sinh một số chi phớ nằm ngoài tổng dự toỏn nờn tạm thời bị đỡnh chỉ thi cụng nhiều lần, làm chậm tiến độ dự ỏn so với kế hoạch đề ra.
4.3.1.3. Giai đoạn vận hành khai thỏc
Cụng tỏc quản lý tiến độ dự ỏn trong giai đoạn này chủ yếu là cỏc hoạt động sửa chữa nõng cấp cụng trỡnh, tỏi tạo và làm mới cụng trỡnh cho phự hợp với mỹ quan của thời đại, bảo hành, bảo dưỡng những hạng mục cụng trỡnh bị xuống cấp.
4.3.2. Quản lý chi phớ dự ỏn
4.3.2.1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư
Trong giai đoạn này, Tổng cụng ty thuờ cụng ty tư vấn và thiết kế xõy dựng Hà Nội kết hợp với Cụng ty TNHH Kiến trỳc sư Hồ Thiệu Trị tiến hành lập dự toỏn, tổng dự toỏn xõy dựng cụng trỡnh.
Cỏc hạng mục chi phớ của Tổng cụng ty như sau:
1. Chi phớ thiết bị 11083 triệu đồng
- Chi phớ thiết bị trước thuế 10555 triệu đồng + Chi phớ thiết bị điện, điện thoại 2262 triệu đồng + Chi phớ thiết bị nước, phũng chỏy chữa chỏy 508 triệu đồng + Chi phớ thiết bị điều hũa khụng khớ 1785 triệu đồng
+ Chi phớ thang mỏy 6000 triệu đồng
- Thuế VAT 528 triệu đồng
2. Chi phớ xõy lắp cụng trỡnh 92042 triệu đồng + Chi phớ xõy lắp trước thuế 87659 triệu đồng
+ Thuế VAT (5%) 4383 triệu đồng
3. Chi phớ dự phũng (10%) 11532 triệu đồng
4. Chi phớ khỏc 12194 triệu đồng
Trong giai đoạn này, quản lý chi phớ cũng bao gồm việc quản lý cỏc chi phớ trong giai đoạn lập dự ỏn đầu tư và cỏc chi phớ liờn quan đến xin cỏc loại giấy phộp, cụng văn.
4.3.2.2. Giai đoạn thực hiện đầu tư
Giai đoạn này, Ban quản lý dự ỏn và tư vấn giỏm sỏt quỏ trỡnh thi cụng xõy dựng cụng trỡnh để xem cú cỏc khoản chi phớ nào phỏt sinh nằm ngoài tổng dự toỏn khụng. Nếu cú thỡ phải thẩm định xem cỏc khoản đú cú phự hợp khụng rồi trỡnh cấp trờn phờ duyệt. Tuy nhiờn, cụng việc quan trọng hơn cả là quản lý cỏc nguồn huy động vốn và kế hoạch trả nợ của dự ỏn. Nếu nguồn huy động vốn và nguồn trả nợ
hàng năm khụng đỳng với kế hoạch, Ban quản lý dự ỏn phải tự chịu trỏch nhiệm về khoản chờnh lệch chi phớ đú, và phải bỏo cỏo làm rừ nguyờn nhõn trước Ban lónh đạo Tổng cụng ty. Trờn thực tế, Ban quản lý dự ỏn đó thực sự hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ quản lý của mỡnh đối với cỏc nội dung trờn.
4.3.2.3. Giai đoạn vận hành khai thỏc
Khi cụng trỡnh đó hoàn thiện đưa vào sử dụng, nếu người mua nhà đó trả đủ 100% số tiền mua nhà và cỏc khoản phớ cựng với thuế trước bạ thỡ Tổng cụng ty sẽ giao nhà kốm theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Khi đó trở thành chủ sở hữu của căn nhà, chủ hộ phải cú trỏch nhiệm thanh toỏn đủ những chi phớ sau:
- Chi phớ điện, nước, gas ứng với mức sử dụng ghi trờn đồng hồ đo của từng hộ theo đơn giỏ hiện hành do nhà nước quy định.
- Chi phớ sử dụng cỏc dịch vụ cụng cộng: trụng xe, vệ sinh, an ninh, thang mỏy... theo mức giỏ chung đang được ỏp dụng với cỏc chung cư cao tầng hiện cú trong thành phố.
- Chi phớ bảo dưỡng nhà cửa, mỏy múc thiết bị và hệ thống kỹ thuật thuộc khối căn hộ.
- Cỏc chi phớ khỏc phỏt sinh. Ban quản lý dự ỏn căn cứ tỡnh hỡnh thực tế để xỏc định kinh phớ trỡnh ban lónh đạo Tổng cụng ty phờ duyệt, rồi chia theo tỷ lệ hợp lý và định ra mức đúng gúp cho từng loại căn hộ.
4.3.3. Quản lý chất lượng dự ỏn
4.3.3.1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Giai đoạn này, Tổng cụng ty thuờ tư vấn (Cụng ty tư vấn và thiết kế xõy dựng Hà Nội và cụng ty TNHH Kiến trỳc sư Hồ Thiệu Trị) khảo sỏt lập thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi cụng, lập dự toỏn và tổng dự toỏn xõy dựng cụng trỡnh. Để cú được cỏc sản phẩm thiết kế chất lượng, Tổng cụng ty đó tiến hành giỏm sỏt quản lý chất lượng nhà thầu tư vấn thụng qua việc kiểm tra giấy phộp hoạt động, chứng chỉ hành nghể và cỏc chỉ tiờu đỏnh giỏ khả năng nhà thầu tư vấn. Song song với việc quản lý chất lượng nhà thầu tư vấn, Ban quản lý dự ỏn cũng tiến hành quản lý cỏc sản phẩm tư vấn bằng cỏch phối hợp nhõn lực từ cỏc phũng chức năng của Tổng cụng ty (phũng Kế hoạch, phũng Đầu tư, phũng Kỹ thuật, Ban tài chớnh kế toỏn…) với nhà thầu tư vấn cựng thực hiện cỏc thiết kế. Cỏc cỏn bộ này cú nhiệm vụ cung cấp thụng tin cho nhà thầu tư vấn và theo dừi hoạt động của nhà thầu để nõng cao chất lượng sản phẩm tư vấn. Khi tư vấn thiết kế hoàn thành thiết kế cơ sở và tổng dự toỏn, Ban thẩm định gồm Ban lónh đạo Tổng cụng ty, đại diện Ban quản lý dự ỏn và đại diện cơ
quan tư vấn tiến hành thẩm định sản phẩm tư vấn theo quy trỡnh được quy định trong cỏc văn bản quy phạm phỏp luật (Nghị định 16/2005/NĐ-CP, Nghị định 209/2004/NĐ-CP), sau đú nghiệm thu sản phẩm tư vấn. Đối với thiết kế kỹ thuật thi cụng, và tổng dự toỏn cụng trỡnh xõy dựng, để đỏnh giỏ chất lượng sản phẩm tư vấn một cỏch khỏch quan, chớnh xỏc, Ban quản lý dự ỏn thuờ thờm một cụng ty tư vấn tiến hành thẩm định chộo.
4.3.3.2. Giai đoạn thực hiện đầu tư
Giai đoạn này, Ban quản lý dự ỏn Tổng cụng ty đó thuờ thờm một đơn vị tư vấn giỏm sỏt phục vụ cụng tỏc giỏm sỏt chất lượng thi cụng cụng trỡnh. Cỏc cụng cụ đắc lực giỳp Ban quản lý dự ỏn quản lý chất lượng hiệu quả trong giai đoạn này là: nhật ký thi cụng giỳp trao đổi thụng tin một cỏch cập nhật, chớnh xỏc giữa Ban quản lý và đơn vị thi cụng; cỏc biờn bản theo dừi sử dụng nguyờn vật liệu, mỏy múc, thiết bị giỳp quản lý chặt chẽ việc sử dụng đầu vào cho cụng trỡnh, trỏnh thất thoỏt, lóng phớ và chất lượng khụng đảm bảo; cỏc cuộc họp bỏo cỏo rỳt kinh nghiệm cũng như trao đổi kinh nghiệm giỳp nõng cao chất lượng thi cụng thực hiện dự ỏn.
Khi đó hoàn thành xong từng cụng việc của quỏ trỡnh thi cụng xõy dựng hoặc một bộ phận cụng trỡnh xõy dựng, hoặc một hạng mục cụng trỡnh xõy dựng, hoặc khi đó hoàn thành toàn bộ cụng trỡnh xõy dựng chuẩn bị đưa vào vận hành khai thỏc, Ban quản lý dự ỏn đều tiến hành nghiệm thu đối với mỗi một giai đoạn. Quỏ trỡnh nghiệm thu được tiến hành trờn cơ sở Nghị định 16/2005/NĐ-CP và Nghị định 209/2004/NĐ- CP.
4.3.3.3. Giai đoạn vận hành khai thỏc
Khi dự ỏn hoàn thành, đi vào khai thỏc sử dụng, Tổng cụng ty lập Ban quản lý tiếp quản, khai thỏc cú hiệu quả cụng trỡnh. Ban quản lý cú nhiệm vụ tiến hành cỏc cụng việc sau:
- Bỏn cỏc căn hộ cho những đối tượng đó đăng ký và gúp vốn đầy đủ theo quy định. Phần diện tớch tầng hầm sử dụng cho cỏc hoạt động dịch vụ như: trụng giữ xe đạp, xe mỏy, ụ tụ, vừa đảm bảo an ninh trật tự cho khu nhà, vừa cú nguồn thu để trang trải cỏc chi phớ quản lý khu nhà.
- Vận hành và bảo dưỡng định kỳ cỏc thiết bị, cỏc hệ thống kỹ thuật như: thang mỏy, mỏy phỏt điện, mỏy điều hũa khụng khớ, hệ thống gas, hệ thống điều khiển tũa nhà…
- Tiến hành phõn bổ cỏc chi phớ cho những cụng việc chung cho khối văn phũng và khối căn hộ theo tỷ lệ hợp lý.
- Soạn thảo, trỡnh Ban lónh đạo Tổng cụng ty, ban hành cỏc quy chế quản lý chung cư, yờu cầu cỏc đơn vị thực hiện và giỏm sỏt việc thực hiện.