biến, ảnh hởng tới quan hệ cung - cầu và sự hình thành giá cả trên thị trờng
Trong những năm đổi mới vừa qua, nền kinh tế nớc ta đã có những bớc phát triển quan trọng, đời sống và thu nhập của dân c tăng lên nhanh chóng, do vậy, nhu cầu về bất động sản cho sinh hoạt và sản xuất kinh doanh cũng tăng. Việc đầu cơ kinh doanh bất động sản đem lại những khoản lợi nhuận to lớn mà các lĩnh vực đầu t kinh doanh khác không thể so sánh đợc. Chính vì vậy, trong nền kinh tế đã xuất hiện những đối tợng đầu cơ đất đai để kiếm lời. Hiện tợng đầu cơ đất đai diễn ra dới nhiều hình thức khác nhau nh: xin giao đất, nhận chuyển nhợng QSDĐ tại các khu vực sẽ quy hoạch khu đô thị, khu dân c, các công trình kết cấu hạ tầng nh… ng không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích hoặc thuê lại ngời bán trông coi, bảo vệ để chờ giá đất lên cao mới đem ra bán. Theo báo cáo của các địa phơng,
kê thì đa số ngời nhận chuyển nhợng không có nhu cầu sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, mà chủ yếu đầu cơ để bán lại hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất. Việc sử dụng đất không đúng mục đích đợc giao, đợc thuê cũng diễn ra khá phổ biến. Theo kết quả kiểm tra của các cơ quan chức năng, tính đến hết tháng 6/2003, có tổng số 107.377 trờng hợp sử dụng đất không đúng mục đích đợc giao, đợc thuê, với tổng diện tích là 14.036,3 ha, nhng mới xử lý đợc 20.098 vụ với tổng diện tích là 1.531,2 ha. Đối với các cơ quan HCSN và DNNN hiện đang sử dụng đất tiếp quản từ chế độ cũ hoặc đợc giao trớc năm 1993, do không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc phải nộp tiền thuê đất ở mức thấp, nên tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất để cho thuê diễn ra khá phổ biến. Theo kết quả tổng kiểm kê tài sản cố định tại các cơ quan HCSN (ngày 01/01/1998) và DNNN (ngày 01/01/2000), các cơ quan HCSN vẫn đang dùng quỹ nhà đất thuộc trụ sở làm việc vào sản xuất kinh doanh, cho thuê hoặc bố trí nhà ở (chiếm tới 26% tổng quỹ đất đợc giao); các DNNN có tới 33% quỹ đất sử dụng vào các mục đích nh cho thuê, làm nhà ở và không có nhu cầu sử dụng. Bên cạnh đó, có tới 76% nhà đất của các DNNN và 25% của các cơ quan HCSN cha đợc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, làm cho diện tích đất thuộc sở hữu Nhà nớc bị các cá nhân lấn chiếm trái phép là khá lớn. Chỉ riêng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, tổng diện tích đất đang sử dụng của các cơ quan HCSN và DNNN là 218.947.402 m2, nhng đã có tới 61.145.728 m2 đợc sử dụng vào các mục đích cho thuê, làm nhà ở , còn… 8.003.613 m2 không có nhu cầu sử dụng nhng không trả lại cho Nhà nớc (Biểu số 3).
Việc đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp luật nêu trên đã làm cho cung - cầu về bất động sản trên thị trờng luôn ở tình trạng mất cân đối, giá cả bất động sản biến động phức tạp, giá nhà đất tại một số thành phố lớn bị đẩy lên rất cao một cách bất hợp lý. Cùng với “cơn sốt” bất động sản, giá nhà đất tại một số thành phố lớn tăng vọt. Nhiều ngời ví nhà đất đô thị và các vùng ven nh “con ngựa hoang không yên cơng lồng lên từng đợt và hiện đang phi đợc đại” và có thể “sánh vai” với giá bất động sản tại các đô thị lớn của các nớc
phát triển. Theo ớc tính, giá bất động sản năm 2002 so với cuối năm 2000 tại thành phố Hồ Chí Minh nh sau: giá đất ở một số nơi, đặc biệt là vùng ven đô tăng gấp 2 - 5 lần; giá căn hộ tại các khu đô thị mới cũng tăng từ 2 - 2,5 lần, kể cả giá ban đầu của chủ đầu t là các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở.
Giá cả bất động sản tăng vọt trong một thời gian ngắn không nằm ngoài sự chi phối của quy luật cung - cầu. Quan hệ cung - cầu về bất động sản bị mất cân đối nghiêm trọng. Cầu về bất động sản mà chủ yếu là đầu t với mục đích kinh doanh tăng nhanh, trong khi cung về bất động sản là có hạn và tăng chậm. Việc đầu t vào ồ ạt vào bất động sản có những nguyên nhân sau: - Do số lợng ngời đổ về làm ăn sinh sống tại các đô thị lớn ngày một gia tăng và một số lợng không nhỏ những ngời có khả năng kinh tế ở các tỉnh cũng đầu t mua nhà đất ở các thành phố lớn tạo nên áp lực tăng cầu về nhà đất.
- Nhà nớc đã ban hành chính sách cho phép Việt kiều và ngời Việt Nam ở nớc ngoài đợc phép mua nhà ở Việt Nam. Mặc dù số lợng Việt kiều trực tiếp mua nhà ở rất ít nhng với lợng kiều hối chuyển về nớc (qua con đờng chính thức và không chính thức) lên đến 2tỷ USD/năm, trong bối cảnh hiện nay, sẽ có một lợng lớn tiền kiều hối đầu t vào thị trờng bất động sản.
Biểu số 3:
Tình hình quản lý, sử dụng nhà, đất của các cơ quan HCSN và DNNN trên địa bàn thành phố hồ chí minh
STT Chỉ tiêu Tổng số Chia ra Các cơ quan trên địa bàn thành phố Các cơ quan của thành phố