2) Diện tích sàn(M Số lượng căn
5.3.3. Các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính chủ yếu.
Để xác định các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án, các cán bộ soạn thảo dự án của Công ty sẽ tiến hành các công việc theo trình tự: xác định các khoản doanh thu, chi phí trong từng năm hoặc theo từng thời kỳ của dự án; kế tiếp là xác định dòng tiền hàng năm để từ đó tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính như: NPV, IRR, T,…
5.3.3.1. Xác định các khoản mục doanh thu và chi phí.
Các cán bộ lập dự án dung phần mềm Exel để tính toán.
- Doanh thu: Bảng doanh thu hàng năm được xác định dựa theo sản phẩm của dự án. Thường thì sản phẩm của Công ty là các công trình hạ tầng kỹ thuật, các khu đô thị, các văn phòng cho thuê,…nên việc tổng hợp doanh thu là từ việc bán các khu căn hộ cao tầng, nhà ở, hay tiền cho thuê các khu văn phòng,..doanh thu từ chuyển nhượng các diện tích đất kinh doanh,…
- Chi phí: chi phí hàng năm của dự án bao gồm các khoản mục chi phí: Chi phí để hoạt động: chi phí điện, điện thoại cho bộ phận quản lý, khu vực công cộng, chi phí trả lương, chi phí sữa chữa, bảo dưỡng, thay thế máy móc thiết bị…và tiền thuê đất hàng năm, khấu hao, lãi vay.
Trên cơ sở những tính toán như vậy, các cán bộ lập dự án sẽ tính toán lợi nhuận của Công ty trước và sau thuế. Cụ thể:
Lợi nhuận trước thuế = Doanh thu – Chi phí (bao gồm cả khấu hao và lãi vay). Thuế TN DN = LNTT * 25 % (áp dụng từ năm 2009).
Lợi nhuận sau thuế = LNTT – Thuế TN DN
Ví dụ trong dự án đầu tư xây dựng khu chung cư cao tầng lô CT18, khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội có sự tổng hợp về các khoản mục doanh thu, chi phí, lợi nhuận,…như sau:
Bảng 1.9. Bảng tổng hợp hiệu quả dự án ĐTXD khu chung cư cao tầng lô CT18, khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội.
Đơn vị: Đồng
STT Nội dung Giá trị
1 Tổng chi phí 218.711.648.543
2 Tổng doanh thu 237.060.474.000
3 Lợi nhuận trước thuế 18.348.825.457
4 Thuế TNDN ( 28 % ) 5.137.671.128
5 Lợi nhuận sau thuế 13.211.154.329
Nguồn: BCNCKT dự án đầu tư xây dựng khu chung cư cao tầng lô CT18, khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội.
5.3.3.2. Xác định dòng tiền.
Các cán bộ lập dự án dựa vào lợi nhuận sau thuế đã tính được để xác định dòng tiền theo công thức sau:
Dòng tiền = LNST + Lãi vay + Khấu khao LNST: Lợi nhuận sau thuế.
HSCK(i) = HSCK(i-1) / (1+r)
Trong đó : HSCK(i) là hệ số chiết khấu năm i HSCK(i-1) là hệ số chiết khấu năm (i-1) i là số năm ( i ≥ 1)
r là tỷ suất chiết khấu.
Người lập dự án sẽ xác định các chỉ tiêu về mặt hiệu quả tài chính của dự án dựa trên cơ sở dòng tiền và hệ số chiết khấu đã được xác định.
5.3.3.3. Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án.
Trong phân tích hiệu quả tài chính hiện nay, thường dùng các chỉ tiêu NPV, IRR, T. Nội dung phân tích hiệu quả tài chính ở Công ty được thể hiện ở bảng sau:
STT Nội dung Tổng cộng Năm hoạt động
Năm 1 Năm 2 Năm 3 …… Năm n
I Doanh thu
1 Hoạt động cho thuê 2 Bán lại các căn hộ
3 Chuyển nhượng diện tích đất kinh doanh
4 Khai thác khu đất không thuộc đất kinh doanh 5 Giá trị thu hồi tài sản
….
II Chi phí
1 Chi phí hoạt động
Chi phí điện, điện thoại cho bộ phận quản lý, khu vực công cộng
2 Chi phí trả lương cho bộ phận quản lý
3 Chi phí sữa chữa, bảo dưỡng, thay thế máy móc thiết bị
4 Tiền thuê đất hàng năm
5 Khấu hao
6 Lãi vay