3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.4.2. Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền
giai đoạn 2015 - 2019 theo ý kiến của viên chức chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
Bảng 3.13. Tình hình thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ theo
ý kiến của viên chức chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
STT Danh mục Tổng số
Phiếu điều tra Tỷ lệ (%)
1 Có nên thực hiện đăng ký thế chấp tại Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ hay không?
- Có 10 100
- Không 0 0
2 Thủ tục thế chấp tại chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ
- Tốt 8 80
- Chưa tốt 2 20
3 Có nên cải cách thủ tục hành chính tại chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ không?
- Có 9 90
- Không 1 10
4 Hệ thống dữ liệu hồ sơ địa chính?
Hoàn thiện 10 100
Chưa hoàn thiện 0 0
5 Về nguồn lực và cơ sở vật chất - Tốt 6 60 - Chưa tốt 4 40 6 Thủ tục thế chấp tại Ngân hàng - Tốt 8 80 - Chưa tốt 2 20
STT Danh mục Tổng số
Phiếu điều tra Tỷ lệ (%)
7 Mức ngân hàng cho người dân vay vốn
- Dưới 30% giá trị QSD đất 0 0
- Từ 30% - 70% giá trị QSD đất 10 100
- Trên 70% giá trị QSD đất 0 0
8 Nguyện vọng được vay theo giá trị QSD đất
- Dưới 30% giá trị QSD đất 0 0
- Từ 30% - 70% giá trị QSD đất 4 40
- Trên 70% giá trị QSD đất 6 60
(Nguồn Tổng hợp phiếu điều tra, năm 2019)
Kết quả điều tra 10 viên chức chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cho thấy 100% ý kiến ủng hộ việc đăng kí giao dịch tại văn phòng. Tuy nhiên, có 2 phiếu điều tra (chiếm 20%) cho rằng các thủ tục giao dịch tại Chi nhánh Văn phòng vẫn chưa tốt và cần cải cách. Đa số ý kiến cho rằng các thủ tục giao dịch đảm bảo tại ngân hàng là tốt, có 30% ý kiến cho rằng các giao dịch tại đây chưa tốt và cần được cải cách. Các viên chức chi nhánh văn phòng cho rằng ngân hàng giải ngân ở mức từ 30% - 70% giá trị QSD đất, tuy nhiên, cũng như người dân, các cán bộ cũng có nguyện vọng ngân hàng giải ngân ở mức trên 70% giá trị QSD đất.
Về hệ thống dữ liệu hồ sơ địa chính, đa số viên chức chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cho biết là cơ bản được hoàn thiện như: hệ thống bộ bản đồ địa chính mới được lập năm 2012 - 2013 đến nay trong quá trình quản lý, sử dụng đất ít có biến động lớn, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử đất lần đầu cơ bản được hoàn thành, công tác lưu trữ và cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai làm khá tốt, sắp tới hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu 3 cấp thì sẽ tốt hơn nữa…
Về nguồn nhân lực và cơ sở vật chất phục vụ công tác đăng ký giao dịch bảo đảm, qua điều tra cho viên chức chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cho biết là chưa tốt, như: chỉ bố trí được 01 đến 02 cán bộ tiếp nhận và xử lý hồ sơ, mặt khác còn phải đảm nhiệm thêm các công việc thuộc nhiệm vụ khác của chi nhánh Văn
phòng. Cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ cho hoạt động của chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai còn chật hẹp, thiếu thốn.
3.4.3. Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015 - 2019 theo ý kiến của cán bộ tín dụng.
Để làm rõ hơn việc thực hiện giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chúng tôi đã tiến hành điều tra một số ngân hàng đóng trên địa bàn như:
- Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển phòng giao dịch huyện Phong Thổ; - Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn PGD huyện Phong Thổ. Kết quả tổng hợp ý kiến của các cán bộ ngân hàng về mức cho vay, thủ tục thế chấp bằng Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thể hiện bảng 3.14
Bảng 3.14. Kết quảđiều tra cán bộ ngân hàng về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất
tại huyện Phong Thổ ST T Danh mục Tổng số Các Ngân hàng Phiếu điều tra Tỷ lệ (%) Đầu tư Nông nghiệp Phiếu điều tra Tỷ lệ (%) Phiếu điều tra Tỷ lệ (%) 1
Mức ngân hàng cho người dân vay vốn
- Dưới 30% giá trị QSD đất 2 14,29 1 14,29 1 14,29 - Từ 30%-70% giá trị QSD đất 11 78,57 6 85,71 5 78,57 - Trên 70% giá trị QSD đất 1 7,14 - - 1 14,29
2
Căn cứđể ngân hàng cho vay
- Giá trị QSD đất 14 100 7 100 7 100 - Khả năng thanh toán của khách hàng 14 100 7 100 7 100 3 Thủ tục thế chấp tại chi nhánh Văn phòng ĐK đất đai - Đơn giản 12 85,71 6 85,71 6 85,71 - Phức tạp 2 14,29 1 14,29 1 14,29 - Khác - - - - 4
Có nên thực hiện đăng ký thế chấp tại chi nhánh Văn phòng ĐK đất đai
- Có 14 100 7 100 7 100
- Không 0 0 0 0 0 0
- Khác 0 0 0 0 0 0
(Nguồn Tổng hợp phiếu điều tra, năm 2019)
Tổng hợp số liệu từ bảng 3.14 cho thấy, toàn bộ các giao dịch bảo đảm bằng Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để vay vốn từ ngân hàng và quỹ tín dụng đều thực hiện đăng ký tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, qua điều tra, các ngân hàng cho các hộ gia đình, cá nhân vay vốn cơ bản đều có mức cho vay tương đối giống nhau. Chỉ có khoảng 14,29% hộ gia đình, cá nhân được ngân hàng, quỹ tín dụng cho vay ở mức dưới 30% giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, 78,57% hộ gia đình, cá nhân
được ngân hàng, quỹ tín dụng cho vay ở mức từ 30% đến 70% giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, 7,14% hộ gia đình, cá nhân được ngân hàng, quỹ tín dụng cho vay ở mức trên 70% giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy, mức ngân hàng chủ yếu cho các hộ gia đình, cá nhân vay ở mức từ 30% đến 70% giá trị quyền sử dụng đất. Lý do các ngân hàng, quỹ tín dụng chỉ cho các hộ gia đình, cá nhân vay như vậy là vì các ngân hàng, quỹ tín dụng còn tính đến yếu tố bảo đảm khả năng thu hồi vốn trong trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm khi các hộ gia đình, cá nhân không có khả năng trả nợ.
Trên thực tế, tâm lý chung của người sử dụng đất khi đi vay vốn là muốn vay được số vốn lớn để sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng. Trong khi đó theo quy định các ngân hàng, tổ chức tín dụng chỉ cho vay số tiền tối đa bằng 70% giá trị tài sản thế chấp, đã được xác định và ghi trên hợp đồng. Bên cạnh đó, theo quy định thì số tiền mà các tổ chức tín dụng cho hộ gia đình, cá nhân vay tối đa bằng 70% giá trị tài sản thế chấp, bão lãnh đã được xác định và ghi trên hợp đồng nhưng số tiền thực tế đa số các hộ gia đình, cá nhân được thực vay chỉ bằng 30% đến 40% giá trị của tài sản đem đảm bảo, do vậy người dân vẫn chịu thiệt thòi khi thế chấp.
Ngoài ra, một yếu tố để người sử dụng đất bị thiệt thòi là do bị ép trong khi đang cần vốn để sản xuất, kinh doanh hay giải quyết khó khăn trong cuộc sống. Một vấn đề đặt ra là các hộ dân này bảo lãnh cho bên thứ ba vay vốn và thực tế có rất nhiều nguy cơ có thể làm cho người sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ. Do đó, khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ, thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá để thu hồi vốn và lãi.
Vì vậy, việc quy định tài sản thế chấp bảo lãnh là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân là đối tượng phải đăng ký tại chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện đã thực sự phát huy được hiệu quả. Các quy định đó đã có tác dụng tích cực trong việc quản lý và công khai
hóa các thông tin về giao dịch thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giữa người sử dụng đất với các Ngân hàng, tổ chức tín dụng. Mặt khác, việc đăng ký thế chấp còn bảo đảm thứ tự ưu tiên trong việc xử lý tài sản bảo đảm. Bảo đảm tính pháp lý cho các tài sản thế chấp, bảo lãnh, hạn chế những tranh chấp đất đai có thể xảy ra nếu người sử dụng đất không đăng ký khai báo. Ngoài ra, người sử dụng đất được bảo đảm pháp lý về quyền lợi của mình đối với thửa đất.
Bảng 3.15. Bảng So sánh các ý kiến về công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Phong Thổ của các đối tượng điều tra
STT Nội dung Ý kiến của người dân Tỷ lệ (%) Ý kiến của viên chức chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Tỷ lệ (%) Ý kiến của cán bộ tín dụng Tỷ lệ (%) 1
Có nên thực hiện đăng ký thế chấp tại Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ hay không?
- Có 66 82,50 10 100 14 100
- Không 14 17,50 0 0 0 0
2
Thủ tục thế chấp tại chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ
- Tốt 62 77,50 8 80 12 85,71
- Chưa tốt 18 22,50 2 20 2 14,29
3
Có nên cải cách thủ tục hành chính tại Văn phòng ĐKĐĐ không?
- Có 66 82,50 8 80 2 14,29 - Không 14 17,50 2 20 12 85,71 4 Thủ tục thế chấp tại Ngân hàng - Tốt 64 80,00 8 80 12 85,71 - Chưa tốt 16 20,00 21 20 2 14,29
- Dưới 30% giá trị QSD đất 9 11,25 0 0 2 14,29 - Từ 30% - 70% giá trị QSD đất 65 81,25 10 100 11 78,57 - Trên 70% giá trị QSD đất 6 7,50 0 0 1 7,14
Từ bảng 3.15 tổng hợp cho thấy các ý kiến của các đối tượng về công tác giao dịch bảo đảm như sau:
Việc thực hiện giao dịch bảo đảm tại chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai: các hộ gia đình cá nhân, viên chức chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, cán bộ tín dụng của các Ngân hàng đều cho rằng việc đăng ký giao dịch bảo đảm cần thực hiện tại chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai vì được bảo hộ quyền và nghĩa vụ các bên theo đúng quy định pháp luật về giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, các hộ gia đình, cá nhân đều có ý kiến thủ tục hành chính về đăng ký thế chấp vẫn còn phức tạp, nhiều giấy tờ. Trên 80% ý kiến cho rằng nên cải cách thủ tục hành chính tại chi nhánh Văn phòng Đăng ký đăng ký đất đai giảm bớt một số khâu không cần thiết như: không nên công chứng hộ khẩu, chứng minh nhân dân, chỉ cần phô tô và mang theo bản gốc để cán bộ một cửa kiểm tra đối chiếu là được. Nhiều ý kiến cho rằng nên cải cách cán bộ tiếp nhận tại một cửa sao cho chuyên nghiệp hơn, giải thích dễ hiểu hơn để tránh phải đi lại, phiền hà. Bên cạnh đó, người dân ngày càng quan tâm hơn đến việc thực hiện các thủ tục hành chính của cơ quan nhà nước và họ cũng mong muốn cơ quan nhà nước ngày càng văn minh hơn, hiện đại hơn trong việc giải quyết các thủ tục hành chính, đáp ứng được đông đảo nguyện vọng của nhân dân.
Việc đăng ký thế chấp tại các ngân hàng: các hộ gia đình cá nhân, viên chức chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, cán bộ tín dụng của các Ngân hàng đều cho rằng việc đăng ký thế chấp tại các ngân hàng vì lãi xuất hợp lý, thủ tục hành chính được thực hiện nhanh gọn. Tuy nhiên, mức cho vay của các Ngân hàng chỉ cho từ 30% đến 70% giá trị sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và mức dưới 30% giá trị sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Nhưng các hộ gia đình, cá nhân đều có nguyện vọng được vay ở mức trên 70% giá trị sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất vì họ cần nhiều vốn để phục vụ kinh doanh, sản xuất phát triển kinh tế hộ. Không có hộ nào muốn vay với mức dưới 30% giá trị quyền sử dụng đất. Lý do các ngân hàng, chỉ cho các hộ gia đình, cá nhân vay như vậy là vì các ngân hàng, quỹ tín dụng còn tính đến yếu tố bảo đảm khả năng thu hồi vốn trong trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm khi các hộ gia đình, cá nhân không có khả năng trả nợ. Bên cạnh đó, các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu vay vốn đều mong muốn nên cải cách các thủ tục hành tại ngân hàng, quỹ tín dụng cho đơn giản hơn, giảm bớt các giấy tờ như: hóa đơn, các giấy tờ chứng minh nguồn tài chính, thủ tục thực hiện tại ngân hàng cần nhanh gọn hơn, làm sao cho tất cả các hộ dân có tài sản thế chấp đều vay vốn được từ ngân hàng, quỹ tín dụng.