hạn thế chấp và các trường hợp đăng ký thế chấp
2.1.4.1. Hình thức của thế chấp tài sản và hiệu lực của việc thế chấp
Điều 343 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định “Việc thế chấp phải được
lập thành văn bản”. Cũng như trong việc giao kết hợp đồng cầm cố, việc lập
văn bản thế chấp là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp. Những giao kết việc thế chấp tài sản bằng lời nói hoặc hành vi mà không thể hiện bằng văn bản không được chấp nhận. Sở dĩ, giao dịch thế chấp buộc phải được lập thành văn bản bởi tài sản thế chấp thường là tài sản có giá trị tương đối lớn (các tài sản có giá trị nhỏ các bên thường sử dụng biện pháp cầm cố nhiều hơn), lại không có sự chuyển giao tài sản để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ nên rất dễ dẫn đến tranh chấp trong thực tiễn khi xử lý tài sản thế chấp. Hợp đồng thể hiện bằng văn bản là chứng cứ quan trọng và thuyết phục khi có tranh chấp xảy ra.
Văn bản thế chấp có thể là hợp đồng riêng biệt về việc thế chấp tài sản hoặc có thể ghi ngay trong hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm, trong đó vừa quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên giao kết hợp đồng và đồng thời quy định luôn về việc thế chấp tài sản.
Trong trường hợp pháp luật có quy định việc thế chấp tài sản cần phải công chứng, chứng thực việc thế chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc tại cơ quan công chứng thì việc thế chấp chỉ có giá trị khi đã thực hiện theo quy định hoặc theo thỏa thuận đó (Ví dụ: pháp luật đất đai quy định công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là bắt buộc – khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013).
Thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết trừ các trường hợp được quy định tại khoản 1 điều 10 nghị định 163/2006/NĐ-CP như sau:
38
- Các bên có thỏa thuận khác về thời điểm có hiệu lực của giao dịch thế chấp tài sản;
- Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp;
- Giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định.
Giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Thời điểm đăng ký được xác định theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Việc thay đổi một hoặc các bên tham gia giao dịch bảo đảm không làm thay đổi thời điểm giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý đối với người thứ ba[14, Điều 11]. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý đối với người thứ ba và là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán là hoàn toàn hợp lý.
2.1.4.2. Đăng ký thế chấp tài sản
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là hết sức cần thiết nhằm minh bạch hóa tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm. Điều này đặc biệt có ý nghĩa đối với biện pháp thế chấp – biện pháp bảo đảm không có sự chuyển giao tài sản bảo đảm, có thể dùng một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ.
Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm[16, Điều 2].
Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 83/2010/NĐ – CP về đăng ký giao dịch bảo đảm thì những trường hợp thế chấp tài sản sau phải đăng ký tại cơ quan đăng ký có thẩm quyền.
39 - Thế chấp rừng sản xuất là rừng trồng - Thế chấp tàu bay
- Thế chấp tàu biển
Đối với các loại tài sản này, việc đăng ký thế chấp là điều kiện có hiệu lực của giao dịch thế chấp. Thời điểm có hiệu lực của giao dịch thế chấp đối với các bên và thời điểm có hiệu lực đối với bên thứ ba là đồng nhất sau khi hoàn thành thủ tục đăng ký thế chấp. Đối với các loại tài sản khác, việc đăng ký thế chấp không phải là điều kiện có hiệu lực của giao dịch thế chấp. Giao dịch thế chấp có hiệu lực đối với các bên kể từ thời điểm giao kết, thời điểm công chứng hoặc thời điểm khác do các bên thỏa thuận. Khoản 2 Điều 323 BLDS năm 2005 quy định: “Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm
có hiệu lực chỉ trong trường hợp pháp luật có quy định”. Tuy nhiên, các bên
vẫn có thể tự nguyện yêu cầu đăng ký thế chấp. Việc đăng ký thế chấp là cơ sở để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm [41, Điều 325] cũng như xác định thời điểm có hiệu lực đối với người thứ ba của giao dịch thế chấp[41, Điều 323].
Người yêu cầu đăng ký thế chấp tài sản có thể là bên thế chấp, bên nhận thế chấp hoặc Tổ trưởng tổ quản lý, thanh lý tài sản của bên nhận thế chấp là doanh nghiệp, hợp tác xã bị lâm vào tình trạng phá sản hoặc người được một trong các chủ thể này ủy quyền. Người yêu cầu đăng ký phải kê khai chính xác, đầy đủ các nội dung trong đơn yêu cầu đăng ký đúng sự thật, đúng thỏa thuận giữa các bên, lập hồ sơ đăng ký đầy đủ và không được giả mạo giấy tờ. Trường hợp có sự vi phạm nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường cho người bị thiệt hại và tùy theo mức độ vi phạm có thể bị xử lý vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật [16, Điều 5].
40
Để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể trong việc đăng ký thế chấp, việc đăng ký thế chấp được thực hiện dưới nhiều hình thức đa dạng. Người yêu cầu đăng ký có thể gửi yêu cầu trực tiếp tại cơ quan đăng ký hoặc thông qua bưu điện. Ngoài ra hình thức đăng ký thế chấp qua mạng Internet đang ngày một phát triển cùng với sự hoàn thiện của hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm quốc gia trực tuyến đã trở thành hình thức được các bên chủ thể ưu tiên lựa chọn.
Hiện nay ở Việt Nam chưa có một hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm thống nhất mà tồn tại nhiều hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm khác nhau dựa trên cơ sở tính chất của loại tài sản bảo đảm. Theo đó, Điều 47 Nghị định 83/2010/NĐ – CP về đăng ký giao dịch bảo đảm quy định bốn hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm sau:
- Cục Hàng không Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thông vận tải thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay.
- Cơ quan đăng ký tàu biển Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thông vận tải thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về thế chấp tàu biển (tập trung chủ yếu ở ba địa phương Hải Phòng, Đà Nẵng, TP Hồ Chí Minh).
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản, trừ tàu bay, tàu biển và các tài sản khác không thuộc thẩm quyền đăng ký của các cơ quan quy định trên. Hiện nay trên cả nước đã thành lập 3
41
trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản tại các thành phố lớn là Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và Đà Nẵng.
Tùy vào loại tài sản thế chấp mà xác định thời điểm đăng ký thế chấp cũng như trình tự thủ tục của việc đăng ký thế chấp. Theo đó việc đăng ký thế chấp sẽ được thực hiện theo trình tự thủ tục quy định tại nghị định 83/2010/NĐ – CP về đăng ký giao dịch bảo đảm và Luật chuyên ngành (Luật đất đai, Luật hàng hải, Luật Nhà ở….)
2.1.4.3. Thời hạn thế chấp tài sản
Nếu như BLDS năm 1995 quy định bắt buộc “thời hạn thế chấp tài sản
được tính theo thời hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự được bảo đảm bằng thế chấp” thì BLDS năm 2005 đã có những quy định linh hoạt thể hiện nguyên
tắc cơ bản của Luật dân sự là tôn trọng sự tự do thỏa thuận của các bên chủ thể. Theo đó, các bên có quyền thỏa thuận về thời hạn thế chấp tài sản[41, Điều 344]. Các bên có thể thỏa thuận thời hạn thế chấp trước khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp đến hạn. Thông thường trong trường hợp này các bên có thể thỏa thuận thay thế bằng tài sản khác hoặc biện pháp bảo đảm khác. Các bên cũng có thể thỏa thuận thời hạn thế chấp sau khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp đến hạn, nhằm duy trì khả năng tiếp tục sở hữu tài sản của bên thế chấp, trường hợp này bên thế chấp phải chịu lãi suất nếu không có thỏa thuận khác.
Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận về thời hạn thế chấp thì việc thế chấp có thời hạn cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp.
2.1.5. Nội dung của thế chấp tài sản
2.1.5.1. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp (Điều 348, Điều 349 BLDS năm 2005)
42
Bảo đảm giá trị kinh tế của tài sản trong suốt thời hạn thế chấp là yếu tố được các bên quan tâm hàng đầu, là cơ sở để các bên xử lý tài sản bảo đảm và khả năng khấu trừ nghĩa vụ bị vi phạm sau này (nếu có). Chính vì vậy, bên thế chấp không được sử dụng tài sản thế chấp một cách tùy tiện mà phải luôn có ý thức bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả việc phải ngừng khai thác công dụng của tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
Nguy cơ giảm sút giá trị hoặc mất giá trị của tài sản thế chấp không phải do một trong hai bên suy đoán mà nguy cơ này là thực tế khách quan có khả năng xảy ra trên thực tế. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra ở đây là sự giảm sút giá trị như thế nào thì phải ngừng việc khai thác công dụng của tài sản. Bởi thực tế là bất kỳ một tài sản nào khi đưa ra khai thác công dụng đều bị giảm sút giá trị, được tính là khấu hao tài sản và khi hai bên giao kết hợp đồng thế chấp cũng đã tính đến sự giảm sút này để quyết định một khoản vay cụ thể. Vì vậy, chỉ khi nào việc khai thác công dụng của tài sản làm giảm sút đáng kể giá trị của tài sản một cách không bình thường, vượt quá mức khấu hao tài sản thì bên thế chấp mới phải ngừng việc khai thác công dụng của tài sản. Nếu như mọi sự giảm sút giá trị do khai thác công dụng đều buộc bên thế chấp phải ngừng khai thác công dụng của tài sản đó thì việc giữ tài sản thế chấp là vô nghĩa. Ưu thế của thế chấp so với cầm cố về khả năng khai thác tối đa giá trị kinh tế của tài sản thế chấp cũng không còn.
Quyền lợi của người thứ ba đối với tài sản thế chấp sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của người nhận thế chấp và việc xử lý tài sản thế chấp sau này. Vì vậy, người nhận thế chấp cần biết về tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp để quyết định có giao kết hợp đồng thế chấp hay không. Bên thế chấp có nghĩa vụ thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài
43
sản thế chấp (nếu có). Ví dụ: trong trường hợp tài sản đang được cho mượn, cho thuê thì bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp về việc tài sản đang được cho mượn, cho thuê đó; hay trường hợp một tài sản được dùng để thế chấp bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ thì bên thế chấp có nghĩa vụ phải thông báo cho bên nhận thế chấp sau về việc tài sản thế chấp đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Trong trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
Để đảm bảo quyền lợi của bên nhận thế chấp khi tài sản thế chấp vẫn nằm trong tay bên thế chấp, nhà làm luật đã hạn chế quyền của bên thế chấp. Theo đó, bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý; hoặc tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh (được tự do bán hoặc thay thế), lúc này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán.
Xuất phát từ nguyên tắc hoa lợi thuộc về chủ sở hữu tài sản gốc nên bên thế chấp có quyền hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp theo thỏa thuận. Trong thời hạn thế chấp, BLDS năm 2005 chỉ hạn chế quyền định đoạt của chủ sở hữu, tài sản vẫn do bên thế chấp giữ và được khai thác công dụng của tài sản thế chấp phục vụ cho việc ổn định sinh hoạt, dùy trì hoạt động sản xuất kinh doanh, giúp khai thác tối đa giá trị của tài sản thế chấp nhưng không được làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị một cách đáng kể (như trên đã trình bày).
Bên thế không những được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản mà còn được đầu từ để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp. Bên
44
nhận thế chấp không được hạn chế bên thế chấp đầu tư hoặc người thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp để làm tăng giá trị tài sản đó [14, Điều 27].
Bên thế chấp được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp. Như vậy, bất cứ sự thay đổi nào liên quan đến tài sản thế chấp bên thế chấp đều phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
Bên thế chấp được nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
2.1.5.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp tài sản (Điều 350, Điều 351 BLDS năm 2005)
Việc các bên thỏa thuận giao giấy tờ về tài sản cho bên nhận thế chấp giữ nhằm bảo đảm quyền lợi của bên có quyền, hạn chế việc bên thế chấp tự ý chuyển quyền sở hữu tài sản cho người khác, qua đó bảo đảm cho nghĩa vụ được thực hiện. Khi thế chấp chấm dứt, tài sản không còn là tài sản thế chấp nữa, bên có quyền không có quyền chi phối đến quyền định đoạt tài sản của bên có nghĩa vụ nữa. Do vậy phải hoàn trả giấy tờ liên quan đến tài sản thế