Chi nhánh căn cứ vào nhu cầu vốn hợp lý của phương án vay và khả năng trả nợ của khách hàng để xác định mức cho vay nhưng không vượt qúa các giới hạn sau:
- Cho vay có đảm bảo tiền vay bằng tài sản khác: Mức cho vay tối đa không quá 85% giá trị phương án được chi nhánh chấp thuận cho vay nhưng không được vượt quá tỷ lệ cho vay qui định đối với từng loại tài sản đảm bảo.
- Cho vay có đảm bảo tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay: Mức cho vay tối đa bằng 70% giá trị phương án được chi nhánh chấp thuận cho vay.
- Cho vay không có tài sản đảm bảo: Chỉ giải quyết cho đối tượng là công chức và người lao động được Cơ quan, đơn vị xác nhận và cam kết trích lương hàng tháng để trả nợ như cho vay tiêu dùng. Mức cho vay tối đa do Giám đốc Chi nhánh xem xét quyết định và tự chịu trách nhiệm nhưng không quá 70% giá trị của phương án xin vay, không vượt quá 12 tháng thu nhập thực tế của khách hàng và không quá 200 triệu đồng (phải xác định mức cho vay phù hợp với nguồn trả nợ để có thể thu hồi được nợ gốc và lãi, dự phòng trường hợp khách hàng nghĩ việc).
3.4.5 Thời hạn cho vay:
- Căn cứ vào nhu cầu vay vốn và khả năng trả nợ của từng khách hàng để xác định thời hạn cho vay hợp lý, nhưng không quá 60 tháng đối với cho vay sửa chữa, nâng cấp nhà ở, không quá 180 tháng đối với cho vay xây dựng nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và/hoặc nhà ở, căn hộ chung cư trừ trường hợp cho vay bằng nguồn vốn uỷ thác được quy định riêng hoặc đối với những dự án được Tổng giám đốc phê duyệt cho vay vượt quá thời hạn nói trên.
- Thời hạn cho vay được tính từ ngày khách hàng nhận món vay đầu tiên đến ngày trả hết toàn bộ nợ vay (gốc, lãi và các khoản phí liên quan nếu có).
3.4.6 Lãi suất cho vay:
Chi nhánh được áp dụng lãi suất thả nổi, lãi suất cố định, lãi suất trả góp hoặc lãi suất linh hoạt theo từng sản phẩm huy động để cho vay nhà ở (như lãi suất cấn trừ, lãi suất tiết kiệm nhà ở...) do Giám đốc Chi nhánh quy định và công bố trong từng thời kỳ, nhưng phải tuân thủ theo Hướng dẫn về định giá cho vay của MHB.
3.4.7 Phƣơng thức cho vay: Cho vay từng lần
3.4.8 Trả nợ gốc, nợ lãi:
Tuỳ theo nguồn thu nhập trả nợ của từng đối tượng khách hàng vay mà Chi nhánh thoả thuận với khách hàng các hình thức trả nợ gốc và lãi như sau:
- Trả lãi hàng tháng, trả gốc một lần vào cuối kỳ (cho vay ngắn hạn). - Trả lãi hàng tháng, trả gốc theo định kỳ.
- Trả gốc và lãi đều hàng tháng.
- Trả lãi, trả gốc linh hoạt theo thoả thuận.
- Trả góp (Tổng số tiền gốc cộng tiền lãi phải trả chia đều cho các kỳ trả nợ ).
3.4.9 Hồ sơ vay:
1. Giấy đề nghị vay vốn: theo mẫu của MHB (mẫu số: 02A/NHN-TD, 02B/NHN-TD).
2. Hồ sơ pháp lý của khách hàng: CMND/ Hộ chiếu, Hộ khẩu/ tạm trú dài hạn, Giấy đăng ký kết hôn/xác nhận độc thân,...của người vay, người hôn phối và của bên thứ ba bảo lãnh vay vốn bằng tài sản (nếu có).
3. Tài liệu chứng minh nhu cầu vốn, mục đích sử dụng vốn:
- Xây dựng, sửa chữa nhà ở: Giấy phép xây dựng, sửa chữa , hoá đơn; phiếu báo giá (nếu có), hợp đồng thi công xây dựng, sửa chữa, nâng cấp; hợp đồng cung cấp nguyên vật liệu (nếu có); bảng dự trù, dự toán chi phí của dự án/phương án vay vốn (nếu có),...
- Chuyển nhượng nhà ở, đất ở, căn hộ chung cư từ các tổ chức, cá nhân: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, căn hộ chung cư và/hoặc quyền sử dụng đất đã có công chứng, chứng thực cấp thẩm quyền. Các trường hợp sau đây Chi nhánh được xem xét có thể công chứng, chứng thực hoặc không nhất thiết phải công
chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở, căn hộ chung cư, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở:
+ Khách hàng có cam kết hoàn thành thủ tục công chứng, chứng thực trước khi giải ngân.
+ Khách hàng vay có đảm bảo bằng chứng từ có giá hoặc Vàng, kim loại quý, Ngoại tệ, ...được MHB chấp thuận.
+ Khách hàng vay có đảm bảo bằng BĐS mà Hợp đồng đảm bảo đã được công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định, kể cả các tài sản đang thế chấp tại chi nhánh.
+ Khách hàng vay mua nhà, căn hộ chung cư từ các Tổ chức có Hợp đồng liên kết với Ngân hàng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chờ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu.
4. Hồ sơ tài liệu chứng minh thu nhập:
Giấy xác nhận hoặc giấy uỷ trách nhiệm trích lương để trả nợ ngân hàng của người sử dụng lao động/chứng nhận bảng lương/biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân (nếu có), Hợp đồng tiêu thụ sản phẩm, hàng hoá, cho thuê tài sản (nếu có)/kê khai thu nhập từ sản xuất, kinh doanh, dịch vụ hoặc thu nhập khác của người vay.
5. Hồ sơ tài sản đảm bảo tiền vay:
* Hợp đồng đảm bảo tiền vay
+ Hợp đồng thế chấp tài sản bằng BĐS khác kể cả Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm cho bên thứ ba hoặc Hợp đồng đảm bảo tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay đã được đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định.
+ Các trường hợp sau đây Chi nhánh được xem xét thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc không phải đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc sẽ bổ sung đăng ký giao dịch bảo đảm sau khi được cấp giấy CNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở.
Hợp đồng bảo lãnh của Tổ chức có Hợp đồng liên kết với Chi nhánh đảm bảo cho khoản vay của khách hàng chuyển nhượng nhà ở, đất ở, căn hộ chung cư đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chờ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu.
Hợp đồng thế chấp, cầm cố bằng tài sản khác được MHB quy định không bắt buộc phải công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm như Vàng, Kim loại quý, Ngoại tệ mặt, Giấy tờ có giá...
Hợp đồng thế chấp tài sản là nhà ở, đất ở, căn hộ chung cư do Chi nhánh đang thực hiện nghiệp vụ mua bán nhà qua ngân hàng.
Tài sản đảm bảo là tài sản đang thế chấp, cầm cố tại ngân hàng có giá trị đủ đảm bảo cho dư nợ của các khoản vay trước và dư nợ của khoản vay này và thời hạn hiệu lực của hợp đồng đảm bảo dài hơn hoặc bằng với khoản vay mới. * Các loại giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng, sở hữu tài sản mà khách hàng dự định dùng để cầm cố, thế chấp tại MHB. Các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản bao gồm:
- Đối với BĐS: Bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở, GCNQSD đất hoặc các loại giấy tờ theo khoản 1,2, 5 Điều 50 Luật đất đai; Giấy phép xây dựng, sữa chữa nhà ở (nếu có), Biên bản bàn giao nền nhà, nhà ở, căn hộ (nếu có), Bản chính các hoá đơn, biên lai hoặc phiếu thu tiền từng kỳ thanh toán theo Hợp đồng mua bán nhà.
- Hợp đồng liên kết (nếu có).
- Bản chính các loại giấy tờ có giá như trái phiếu của các tổ chức phát hành được MHB chấp thuận; sổ tiết kiệm; chứng chỉ tiền gửi; giấy xác nhận số dư tài khoản tiền gửi và cam kết phong toả tài khoản tiền gửi; Biên bản kiểm định chất lượng, khối lượng Vàng, Bạc, Kim loại quý, đá quý do tổ chức được MHB chỉ định kiểm nghiệm cung cấp, các loại cổ phiếu, hối phiếu được MHB chấp nhận trong từng thời kỳ.
- Các giấy tờ khác: giấy chứng nhận bảo hiểm tài sản (nếu tài sản phải bảo hiểm theo quy định của pháp luật); giấy phép xây dựng (nhà, xưởng) các giấy phép sử dụng đặc biệt của cơ quan chủ quản đối với loại tài sản cầm cố thế chấp.
6. Cho vay không có tài sản đảm bảo:
- Khách hàng phải là công chức, viên chức, người lao động đang làm việc trong các đơn vị, tổ chức, cơ quan nhà nước, Doanh nghiệp nhà nước, Doanh nghiệp cổ phần hoá nhưng nhà nước vẫn giữ cổ phần chi phối. Trường hợp không phải của Nhà nước hoặc các Công ty cổ phần mà nhà nước không giữ vai trò chi phối, thì Đại diện hợp pháp các đơn vị này phải ký hợp đồng bảo lãnh trả nợ cho cán bộ nhân viên vay tại PGD.
- Có thời gian công tác còn lại hoặc thời gian còn lại trong hợp đồng lao động ít nhất là 12 tháng, có thu nhập ổn định và được Thủ trưởng đơn vị, tổ chức, cơ quan hoặc người được uỷ quyền nơi khách hàng đang công tác có văn bản xác nhận và cam kết sẽ trích tiền lương cùng các khoản thu nhập khác để trả nợ cho ngân hàng nếu người vay không trả được nợ cho Ngân hàng.
- Chỉ áp dụng trong trường hợp cho vay sửa chữa, nâng cấp nhà ở.
- Hồ sơ cho vay gồm; Giấy đề nghị vay vốn (theo mẫu MHB đã nêu ở trên) Phương án sửa chữa nhà ở và trả nợ, giấy xác nhận kiêm uỷ nhiệm trích lương trả nợ ngân hàng (theo mẫu cho vay tiêu dùng), các chứng từ chứng minh mục đích sử dụng vốn.
3.4.10 Qui trình cho vay:
(Nguồn : Sổ tay tín dụng Ngân hàng Phát triển Nhà ĐBSCL)
Hình 2: QUY TRÌNH TÍN DỤNG TẠI MHB – PGD NINH KIỀU
Thẩm định các điều kiện tín dụng
Quyết định cho vay Duyệt giải ngân
Giải ngân, giám sát việc sử dụng vốn Phỏng vấn về
khoản vay
Hướng dẫn lập hồ sơ, kiểm tra, tiếp nhận hồ sơ
Hoàn chỉnh thủ tục, lập và ký HĐTD, HĐ đảm bảo tiền vay
Thu nợ, lãi, phí và
Nói tóm lại, quy trình cho vay tín dụng tại PGD gồm 05 bước: - Tiếp nhận nhu cầu vay vốn và đi xác minh.
- Thẩm định và trình duyệt. - Hoàn tất hồ sơ và giải ngân. - Giám sát, thu vốn - lãi điều chỉnh. - Xử lý nợ quá hạn.
3.5. Kết quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng qua 03 năm (2007-2009) Bảng 1.Kết quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng Bảng 1.Kết quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng
ĐVT:Triệu đồng Chỉ tiêu 2007 2008 2009 06/2010 Chênh lệch 2008/2007 2009/2008 Tuyệt đối Tƣơng đối (%) Tuyệt đối Tƣơng đối (%) 1. Doanh thu - Thu HĐKD + Thu lãi + Thu từ dịch vụ - Thu khác 12.450 12.450 12.421 29 19.532 19.532 18.949 583 22.199 22.199 21.473 726 6.975 6.975 6.530 445 7.082 7.082 6.528 554 56,88 56,88 52,53 1910,34 2.667 2.667 2.524 143 13,65 13,65 13,32 24,53 2. Chi phí Chi phí HĐKD và chi nghiệp vụ 9.098 9.098 17.486 17.486 19.635 19.635 6.089 6.089 8.388 8.388 92,20 92,20 2.149 2.149 12,29 12,29 3. Lợi nhuận 3.352 2.046 2.564 886 (1.306) (38,96) 518 25,32
(Nguồn: Phòng nghiệp vụ kinh doanh ngân hàng phát triển nhà ĐBSCL- chi nhánh Cần Thơ - phòng giao dịch Ninh Kiều).
Doanh thu của ngân hàng qua 03 năm đều tăng. Năm 2007 doanh thu của ngân hàng đạt 12.450 triệu đồng nhưng ta thấy sự tăng vọt, vào năm 2008 với tốc độ tăng trưởng 56,88% so với năm 2007 đạt con số 19.532 triệu đồng. Cùng với sự nổ lực trong quá trình hoạt động, doanh thu của ngân hàng tiếp tục tăng vào năm 2009 đạt
22.199 triệu đồng tương đương với 13.65% so với năm 2008. Trong 06 tháng đầu năm 2010, doanh thu đạt 6.975 triệu đồng chiếm khoảng 35% so với năm 2009.
Sự tăng doanh thu của ngân hàng qua 03 năm là do ngân hàng đã không ngừng đầu tư cả về quy mô lẫn nghiệp vụ kinh doanh. Đồng thời ngân hàng có nhiều chủ trương đúng đắn, tạo điều kiện thông thoáng cho hoạt động cho vay đối với khách hàng cũng như công tác huy động vốn góp phần đưa hiệu quả kinh doanh của ngân hàng ngày càng cao.
Nguồn doanh thu của ngân hàng qua 03 năm tăng chủ yếu là thu từ lãi cho vay vì đây là khoản thu chính, còn đối với khoản doanh thu ngoài lãi suất ta thấy cũng có tăng đáng kể. Cụ thể năm 2007, doanh thu ngoài lãi suất chỉ có 29 triệu đồng; tuy nhiên đến năm 2008, khoản doanh thu này tăng vọt 583 triệu đồng với tốc độ tăng trưởng 1910,34% so với năm 2007. Đến năm 2009 mặc dù tốc độ tăng trưởng của doanh thu ngoài lãi suất giảm tương đương 24,53% so với năm 2008 nhưng xét về số tuyệt đối khoản doanh thu này có tăng 143 triệu đồng so với năm 2008. Điều này cho thấy ngoài dịch vụ chủ yếu của ngân hàng, ngân hàng ngày càng chú trọng đến việc phát triển thêm các dịch vụ có liên quan, chẳng hạn như: dịch vụ chuyển tiền, dịch vụ chi trả kiều hối, dịch vụ đăng quãng cáo về bất động sản...
Việc phát triển các dịch vụ kèm theo này nên được ngân hàng chú trọng hơn bởi chúng không những làm tăng thu nhập cho ngân hàng mà còn tạo nên tiếng tăm giúp mở rộng địa bàn hoạt động của ngân hàng.
Doanh thu tăng là dấu hiện tốt thể hiện hoạt động kinh doanh của ngân hàng đạt hiệu quả. Tuy nhiên, để đánh giá chính xác hơn hiệu quả hoạt động kinh doanh ta còn phải dựa vào chỉ tiêu khá quan trọng, đó là chi phí:
Theo bảng số liệu trên, năm 2007 chi phí mà ngân hàng phải chi ra là 9.098 triệu đồng. Năm 2008 tăng thêm 8.388 triệu đồng tương đương 92,20 % so với năm 2007 đạt con số là 17.486 triệu đồng. Đến năm 2009 chi phí mà ngân hàng phải chi ra tiếp tục tăng, đạt mức 19.635 triệu đồng với tốc độ tăng trưởng là 12,29% so với năm trước đó. Trong 06 tháng đầu năm 2010, chi phí của ngân hàng 6.089 triệu đồng.
Nhìn chung, chi phí qua 03 năm của ngân hàng biến đổi theo xu hướng biến đổi của doanh thu. Trong đó, chi phí lãi suất là chủ yếu bởi nhu cầu tín dụng tăng cao nên ngân hàng phải huy động nguồn vốn nhiều, trả lãi nhiều hơn; thêm vào đó là do sự cạnh tranh gây gắt giữa các ngân hàng trên địa bàn nên chi phí cho nghiệp vụ ngân hàng cũng cao: gia tăng chi phí quãng cáo, tiếp cận thị trường...Bên cạnh đó, ngân hàng còn phải chi trả những khoản chi phí nhằm duy trì sự tồn tại, hoạt động của ngân hàng như: chi lương cán bộ, nộp thuế, chi cho khách hàng...khi ngân hàng mở rộng hoạt động thì các chi phí này càng tăng được thể hiện rõ qua biểu đồ dưới đây.
Biểu đồ 1. Kết quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng 12.450 19.532 22.199 6.975 9.098 17.486 19.635 6.089 3.352 2.046 2.564 886 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 2007 2008 2009 06 tháng năm 2010 Năm Triệu đồng DT CP LN
Để thấy rằng một ngân hàng hoạt động có hiệu quả hay không, có an toàn và có phát triển hay không thì phần lớn dựa vào chỉ tiêu lợi nhuận của ngân hàng. Do đó chỉ tiêu lợi nhuận là một chỉ tiêu quan trọng, 1 thước đo hiệu quả để đánh giá về 1 ngân hàng.
Lợi nhuận của ngân hàng chịu sự tác động trực tiếp của doanh thu và chi phí. Tuỳ theo tốc độ thay đổi của doanh thu và chi phí mà lợi nhuận của ngân hàng tăng hay giảm theo. Lợi nhuận của MHB - chi nhánh Cần Thơ - phòng giao dịch Ninh Kiều có sự tăng giảm qua các năm. Năm 2007 lợi nhuận đạt 3.352 triệu đồng, sang năm 2008 lợi nhuận đã giảm xuống 1.306 triệu đồng với tỷ lệ 38,96% so với năm 2007. Do năm 2008, tốc độ tăng trưởng của chi phí nhanh hơn tốc độ tăng trưởng
của doanh thu làm cho lợi nhuận giảm xuống. Tuy nhiên, lợi nhuận của ngân hàng vẫn ở mức khá cao 2.046 triệu đồng. Năm 2009, lợi nhuận của ngân hàng tăng 518 triệu đồng tương đương 25,32% so với năm 2008 do doanh thu năm này cao và chi phí lại thấp. 06 tháng đầu năm 2010, lợi nhuận của ngân hàng đạt 886 triệu đồng