II, Nguồn vốn 48,568 201,292 ANợ phải trả1910
O(opportunities) – Những cơ hội của dự án
Cán bộ thẩm định có thể nhìn nhận cơ hội của dự án qua các nội dung sau:
- Những đặc điểm về quy hoạch, về các chính sách khuyến khích của chính phủ mà dự án có thể được hưởng
- Loại hình thị trường hướng tới của dự án, lượng cầu của sản phẩm dự án.
- Hiệu quả tài chính của dự án, lợi nhuận mang lại, nguồn lãi vay cho Ngân hàng.
- Những nội dung khác có liên quan như: lượng khách du lịch tăng cao làm cho cầu tăng, giá nguyên vật liệu đang xuống…
T (Threats) – Những đe dọa, rủi ro của dự án đầu tư bất động sản.
Phân tích rủi ro của dự án bao gồm:
Các rủi ro về điều kiện tự nhiên
- Phân tích chất lượng của số liệu điều tra, thăm dò, khảo sát tự nhiên của địa điểm xây dựng.
- Phân tích các rủi ro do địa điểm xây dựng gây nên như: điều kiện địa chất, địa chất công trình, địa chất – thủy văn, động đất (nhất là các khả năng gió bão, lũ lụt, động đất, lún, nứt công trình, chất lượng và số lượng tài nguyên cung cấp cho dự án).
- Phân tích cường độ các rủi ro, các tác hại của nó đối với: sự bền vững của công trình, quá trình thi công xây dựng, quá trình cung cấp đầu vào và đầu ra cho dự án, quá trình vận hành công trình và các phạm vi tác động đối với khu vực lân cận khi có biến cố xảy ra.
- Phân tích các biện pháp khắc phục của dự án như: tăng cường chất lượng của dự báo, điều tra, khảo sát các biện pháp về xây dựng và các lựa chọn dây chuyền công nghệ có tính đến sự cố rủi ro về tự nhiên, khả năng sơ tán, phương án dự phòng…
Các rủi ro về kĩ thuật, tổ chức sản xuất
giải pháp công nghệ, giải pháp xây dựng và các giải pháp địa điểm xây dựng. Những nội dung cần lưu ý là:
- Phân tích chất lượng của thông tin gốc đã dùng để lựa chọn phương án công nghệ, phương án xây dựng và phương án địa điểm.
- Phân tích các loại rủi ro có thể xảy ra như: đổ vỡ công trình, hỏng hóc máy móc, cháy nổ, rò rỉ chất độc, ngừng trệ sản xuất, trục trặc trong cung cấp đầu vào và tiêu thụ đầu ra do nguyên nhân tổ chức, phế phẩm, độc hại môi trường xung quanh.
- Phân tích các biện pháp khắc phục của dự án như: bảo đảm chất lượng của số liệu gốc để lựa chọn phương án kĩ thuật như: lựa chọn đúng cấp công trình về độ bền chắc, chịu lửa, động đất, chống gió bão, ăn mòn.; lựa chọn đúng phương án công nghệ về các mặt độ bền chắc và tin cậy của máy móc và chu trình công nghệ; có các biện pháp hữu hiệu để đề phòng cháy nổ và bảo đảm an toàn sản xuất, tổ chức dây chuyền công nghệ và cung cấp đầu vào ít có khả năng trục trặc nhất, tổ chức dự phòng và dự trữ hợp lí, bảo đảm chất lượng cơ sở hạ tầng kĩ thuật phục vụ sản xuất.
Các rủi ro về tài chính kinh tế
- Phân tích chất lượng của các dự báo thị trường, dự báo tài chính – kinh tế cũng như chất lượng của số liệu gốc (như đơn giá, định mức, suất thu lợi được dùng làm ngưỡng hiệu quả) được dùng để lập và phân tích dự án đầu tư.
- Phân tích phương pháp đã dùng để phân tích tài chính và kinh tế - xã hội của dự án.
- Phân tích các loại rủi ro về tài chính và kinh tế như:
Các rủi ro về thị trường đầu vào và đầu ra làm cho dự án không đạt được hiệu quả như mong muốn.
Các rủi ro về kinh tế vi mô như: thuế, tỉ giá hối đoái, lạm phát, sự thay đổi của các chủ trương và các chính sách kinh tế vĩ mô…
Nguy cơ và hao mòn vô hình do tốc độ phát triển của khoa học công nghệ.
Tình hình cạnh tranh trên thị trường, các rủi ro do hội nhập kinh tế thế giới và khu vực
- Phân tích các biện pháp khắc phục của dự án
Nâng cao chất lượng của dự báo và các số liệu gốc để lập và phân tích sự báo về mặt tài chính, kinh tế.
Thực hiện phân tích an toàn tài chính của dự án một cách khoa học, triệt để và có chất lượng cao.
Áp dụng phương pháp phân tích dự án trong điều kiện rủi ra và bất định nhất là với các dự án lớn có nhiều rủi ro.
Thành lập quỹ dự phòng thỏa đáng.
Áp dụng hình thức cổ phần để phân tán rủi ro. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Thực hiện mua bảo hiểm
Từ phân tích dự án qua mô hình SWOT, xem xét bốn nội dung, bốn nội dung này có tác động qua lại với nhau, nội dung này là kết quả của nội dung kia, cán bộ thẩm định có thêt đánh giá dự án một cách toàn diện và khoa học.
Nội dung thẩm định giá trị bảo đảm
Giá trị tài sản đảm bảo thuộc nội dung thẩm định các biện pháp bảo đảm tiền vay. Với một biện pháp bảo đảm tiền vay, cán bộ tín dụng xem xét tới ba vấn đề: tính pháp lí của tài sản đảm bảo, tính dễ chuyển nhượng của tài sản và giá trị của tài sản.
Với hai vấn đề tính pháp lí của tài sản đảm bảo và tính dễ chuyển nhượng của tài sản, Ngân hàng đã có những chỉ tiêu, chú ý cụ thể nhằm đánh giá, còn với vấn đề giá trị của tài sản, Ngân hàng chỉ thực hiện trong những trường hợp không quá phức tạp. Với các trường hợp phức tạp, Ngân hàng thường thuê chuyên gia bên ngoài. Việc thuê chuyên gia bên ngoài có ưu
điểm là đảm bảo tính chuyên nghiệp và chính xác, nhưng sẽ dẫn tới chi phí rất cao. Cùng với sự gia tăng về số lượng dự án và mức độ phức tạp của dự án thì yêu cầu về xác định giá trị tài sản đảm bảo sẽ ngày càng nhiều và càng tốn kém về chi phí. Chính vì vậy, việc Chi nhánh tự xem xét đánh giá giá trị tài sản đảm bảo là rất cần thiết. Đánh giá giá trị của tài sản đảm bảo có thể được giao cho một số cán bộ chuyên trách riêng hay còn gọi là bộ phân định giá, hoặc mỗi cán bộ có thể tự nâng cao trình độ của mình để có thể đảm nhận luôn cả công tác thẩm định giá.
Khi thẩm định nội dung giá trị của tài sản cầm cố cần chú ý những vấn đề sau:
Trong việc thẩm định giá cho các tài sản cầm cố, người thẩm định phải chú ý tới vị trí của người nhận cầm cố trong mối liên hệ với tài sản. Người thẩm định phải luôn có trong ý nghĩ đến việc có thể phải bán tài sản đảm bảo cho vay nợ trong tương lai, nếu giá bán là không đủ để thanh toán số tiền vay nợ, các khoản lãi chưa trả và chi phí thì Ngân hàng sẽ bị lỗ.
Trong việc áp dụng giá trị thị trường là cơ sở cho thẩm định giá, người thẩm định không chỉ xem xét giá trị thị trường hiện tại mà còn phải xem xét liệu giá trị đó có còn khả năng duy trì trong tương lai, và tài sản có sẵn sàng bán trong trường hợp bán tài sản bắt buộc. Phải luôn đặt câu hỏi để tìm hiểu liệu thị trường có bị ảnh hưởng bởi điều kiện quốc gia hoặc quốc tế nào đấy mà nhất thời có thể gây ra sự bùng nổ về giá, bất kì chi phí vốn nào có thể có trên tài sản như là các hư hỏng tích lũy phải được tính cho sự giảm giá.
Thu nhập thực tế tài sản cần phải được tính toán với sự cẩn thận nhất, vì nó không chỉ là cơ sở thích hợp cho định giá trị mà còn đảm bảo rằng nó đủ để thanh toán cho lãi trên vay nợ đề nghị.
tính chất như là sự quay trở lại của giá trị cho thuê đầy đủ trên sự hết hạn của một hợp đồng cho thuê đang tồn tại ở mức tiền cho thuê thấp, có thể được đưa vào tính toán, nhưng bất kì cái gì có tính chất đầu cơ thì phải bỏ qua. Trong trường hợp kinh doanh tài sản, uy tín nên loại trừ khỏi thẩm định giá. Cũng nên loại trừ bất cứ cái gì mà người cầm cố có thể dễ dàng bán hoặc di chuyển chẳng hạn như đồ gỗ trừ khi có sự đảm bảo an toàn việc đó không xảy ra.
Thông tin đôi khi nhận được như giá trả cho tài sản của người cầm cố, thường là không thể tin cậy. Một giá cao có thể được trả vì những lí do đặc biệt…Chi phí xây dựng ngôi nhà không nên để ý đối với mục đích cầm cố vì có thể là con số bị thổi phồng, hoặc là các thay đổi đáng kể đã xảy ra từ khi tài sản được xây dựng.
Có một số loại tài sản được coi là không an toàn cho mục đích cầm cố. Ví dụ, một khu đất trống là tài sản có giá trị và không cần chi phí cho việc bảo dưỡng; nhưng giá trị của nó là cần thiết cho sự đầu cơ và nó không tạo đến thu nhập ngay lập tức. Nếu cầm cố bị rơi vào tình trạng không trả được lãi vay cầm cố, thì người nhận cầm cố chiếm hữu khu đất sẽ không có cách gì ngăn chặn được sự khuất nợ tích lũy nhiều hơn cho đến khi có thể tìm thấy người mua khu đất. Trong trường hợp đó, nhà thẩm định giá nên có chỉ dẫn rõ ràng tính chất rủi ro của vật bảo đảm, và khuyến nghị Ngân hàng rằng, bất kì cho vay nhận tiền trước nào nên ít hơn 2/3 giá trị thông thường của tài sản cầm cố.
Các tài sản cho thuê theo hợp đồng có tính chất của vật bảo đảm không hiệu quả, đòi hỏi cần phải đối xử cẩn thận, nhất là trong trường hợp thời hạn cho thuê tương đối ngắn. Trong một số trường hợp, văn bản cầm cố quy định trả lại một phần nợ chính theo từng giai đoạn để kiểm tra lại vật bảo đảm.
cả hai người cầm cố và nhận cầm cố. Nhà thẩm định giá thường đươc yêu cầu cung cấp tổng số tiền cho các ngôi nhà được bảo hiểm đó. Có khả năng một tài sản có thể đem cầm cố ở nhiều nơi, quy định chung là người nhận cầm cố thứ hai hoặc tiếp theo mỗi khi có khiếu nại về tài sản, theo trật tự thông thường họ chỉ được giải quyết sau khi khiếu nại của người nhận cầm cố thứ nhất đã được giải quyết. Rõ ràng có ít đảm bảo hơn cho những người nhận cầm cố tiếp theo người thứ nhất. Trong trường hợp này cần tính toán cẩn thận để đảm bảo rằng tổng số tiền vay trước, bao gồm của cả người nhận cầm cố thứ nhất, không vượt quá số tiền cho vay hợp lí trên sự đảm bảo của tài sản, thông thường bằng 2/3 giá trị thị trường đúng của nó.
Giải pháp nâng cao năng lực cán bộ thẩm định
Để có được đội ngũ cán bộ thẩm định tốt, Chi nhánh cần có những giải pháp từ khâu tuyển dụng đến khâu đào tạo, phân công công việc và đào tạo tại sau này.
Tuyển chọn những người có đầy đủ năng lực chuyên môn cho vị trí cán bộ thẩm định.
- Hiện nay, nguồn cung cấp nhân lực cho lĩnh vực tài chính Ngân hàng là rất lớn, vì môi trường làm việc tại Ngân hàng là mục đích nhắm tới của rất nhiều sinh viên khối kinh tế và cả các khối có liên quan như công nghệ thông tin, luật…Tuy nhiên, để lựa chọn được đúng đối tượng tuyển dụng vừa có nền tảng chuyên môn, vừa đáp ứng về yêu cầu lương tâm trách nhiệm nghề nghiệp là không hề đơn giản. Chi nhánh nên lựa chọn cán bộ theo các tiêu chí sau:
Được đào tạo cơ bản, chính quy tại các trường đại học uy tín. Thực tế cho thấy, những sinh viên được đào tạo cơ bản tốt sẽ dễ thích nghi với môi trường mới, việc đào tạo các nghiệp vụ chuyên môn thuận lợi và dễ dàng hơn rất nhiều.
Có kiến thức, hiểu biết về pháp luật, về các chính sách kinh tế của Nhà nước, có sự tìm hiểu và kiến thức về tình hình kinh tế, xã hội.
Có tư duy năng động, tích cực để có thể thích nghi được với sự thay đổi liên tục trong môi trường làm việc của Ngân hàng.
Có đạo đức tốt và lối sống tích cực. Đây là một yếu tố quan trọng của một cán bộ tốt.
- Trong giai đoạn khủng hoảng của nền kinh tế, mỗi Ngân hàng có những chính sách riêng về tuyển dụng của mình, nhưng nhìn chung là số lượng và nhu cầu tuyển dụng đã giảm đi khá nhiều. Đấy là hậu quả tất yếu của giai đoạn khủng hoảng. Mặc dù vậy, nhu cầu tuyển mới của Ngân hàng vẫn còn. Để đảm bảo cho chất lượng tuyển dụng, Chi nhánh nên có mối liên hệ với các trường đại học khối kinh tế để có nguồn nhân sự đảm bảo, đồng thời trong quá trình tuyển dụng, Chi nhánh nên có thông báo rõ về yêu cầu đối với các ứng viên để nâng cao chất lượng các ứng viên ngay từ vòng tuyển dụng.
Phân công công việc khoa học
Sau khi lựa chọn được cán bộ, thì việc phân công công việc khoa học sẽ mang lại thành công cho Ngân hàng.
- Cần xác định điểm mạnh điểm yếu của từng cán bộ, có thể đánh giá dựa trên chuyên môn của từng cán bộ, tính cách của từng người và bản khai của từng người.
- Cần xác định và phân công công việc theo các chủ đề khoa học, từ đó, kết hợp với năng lực và điểm mạnh để phân công công việc
- Cần có sự trao đổi qua lại giữa các cá nhân, các bộ phận, sự luân chuyển cán bộ nếu cần thiết
- Sự phân công công việc cũng phụ thuộc vào các giai đoạn, thời gian khác nhau như đầu năm, cuối năm, vào các đợt tuyển dụng, hay trong thời (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
gian có những chính sách mới, thời gian bất ngờ có nhiều dự án, hay thời gian số dự án không nhiều.
- Với những cán bộ mới vào Chi nhánh cần được phân công cán bộ hướng dẫn để nhanh chóng hòa nhập với môi trường làm việc của Chi nhánh.
Tiến hành đạo tạo lại, nâng cao nghiệp vụ một cách thường xuyên, liên tục
Thẩm định dự án đòi hỏi sự cập nhật kiến thức liên tục, chính vì vậy, công tác đào tạo lại là vô cùng quan trọng.
- Chi nhánh ngoài kết hợp với các trung tâm huấn luyện Ngân hàng, tham gia các đợt tập huấn của Ngân hàng nên có những đợt đào tạo kết hợp với các trường đại học có uy tín, có thể tổ chức các hội thảo về hoạt động thẩm định.
- Cần cho cán bộ đi học các khóa ngắn hạn hoặc đào tạo vừa học vừa làm về các chuyên môn như luật kinh doanh, luật doanh nghiệp, luật bất động sản, các khóa học tin học, chuyên môn về thẩm định giá tài sản, các kiến thức về đầu tư, về xây dựng, về năng lực hệ thống thông tin…
Hoàn thiện các chính sách ưu đãi, khuyến khích, đãi ngộ đối với cán bộ thẩm định.
Năng lực của cán bộ thẩm định phụ thuộc vào các quyền lợi và trách nhiệm mà họ được nhận. Để nâng cao chất lượng của cán bộ thẩm định, ngoài những nỗ lực từ bản thân cán bộ thẩm định, ban giám đốc cũng cần có những chính sách khuyến khích đến các nhân viên
- Điều kiện làm việc ổn định, thoải mái, công bằng giữa các thành viên,