II, Nguồn vốn 48,568 201,292 ANợ phải trả1910
3.2.3.2Phân tích thị trường và khả năng kinhdoanh sản phẩm (đầu ra)
Sản phẩm của dự án bao gồm: văn phòng cho thuê và trung tâm thương mại, căn hộ chung cư cao cấp để bán và cho thuê.
Đánh giá về thị trường văn phòng cho thuê
- Cung văn phòng cho thuê đang khá dồi dào, nguồn cung trong ngắn hạn được dự báo cũng tương đối lớn trong khi nhu cầu thuê chững lại, dự kiến giá cho thuê văn phòng tại Hà Nội sẽ giảm nhẹ trong ngắn hạn. Đồng thời, khách hàng hiện cũng có xu hướng lựa chọn những văn phòng có giá thuê vừa phải từ 25-30 USD/m2/tháng nhằm tiết kiệm chi phí.
- Trong dài hạn, đến thời điểm dự án đi vào hoạt động, khi nền kinh tế tăng trưởng trở lại, luồng vốn FDI tăng mạnh cùng với sự phục hồi của các doanh nghiệp trong và ngoài nước trên địa bàn Hà Nội, nhu cầu thuê văn phòng sẽ tăng trở lại. Tuy nhiên, khi nguồn cung văn phòng lớn, sự tăng trở lại của cầu cũng không làm giá cho thuê tăng cao.
Đánh giá thị trường đối với mảng trung tâm thương mại
-Nguồn cung diện tích bán lẻ trên thị trường hiện nay theo thống kê của CBRE là khoảng 100.000m2 của 13 trung tâm thương mại. Hầu hết các trung tâm thương mại hiện nay tập trung ở các khu vực trung tâm như Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng. Hiệu suất cho thuê trung bình hiện nay của các trung tâm thương mại tại Hà Nội là ~ 90%, trong đó khu vực trung tâm thành phố không còn chỗ trống, chỉ có một số khu thương mại ở xa vị trí trung tâm chưa đạt đến hiệu suất khai thác tối đa do còn hạn chế về diện tích, giao thông…
-Nhu cầu đối với diện tích kinh doanh trung tâm thương mại hiện nay xuất phát từ các nhà kinh doanh bán lẻ trong và ngoài nước, đặc biệt là sau thời điểm 01/01/2009, khi thị trường bán lẻ Việt Nam chính thức mở cửa cho các nhà đầu tư nước ngoài vào kinh doanh. Do đó, để đánh giá nhu cầu đối với diện tích kinh doanh trong các trung tâm thương mại cần đánh giá về thực trạng cũng như xu thế phát triển của thị trường bán lẻ Việt Nam.
Giá cho thuê diện tích kinh doanh thương mại
- Do cung trên thị trường đang khan hiếm trong khi nhu cầu không ngừng gia tăng, giá thuê mặt bằng tại các trung tâm thương mại lớn ở trung tâm thành phố như Hanoi Tower, Vincom City Towers, Pacific Place, Opera Business Center (OBC), Tràng Tiền Plaza vẫn ở mức cao, với giá thuê tại tầng trệt trung bình lên đến là 90 USD/m2/tháng, giá thuê các cửa hàng mặt phố tại các vị trí đẹp trong trung tâm đã lên tới 110 USD/m2/tháng. Đối với các khu vực không thuộc trung tâm, giá thuê dao động từ 25 USD đến 60 USD/m2/tháng. Nếu so sánh với giá thuê mặt bằng bán lẻ đắc địa tại một số thành phố lớn của châu Á thì mức giá thuê trung bình của Hà Nội chỉ cao hơn giá thuê mặt bằng tại thủ đô Bangkok (Thái Lan), Manila (Philippines) và Jakarta (Indonesia). Tại Thủ đô Tokyo của Nhật Bản, giá thuê trung bình lên tới 400 USD/m2/tháng và đặc biệt cao là giá thuê tại Hong Kong, trung bình khoảng 600 USD/m2/tháng.
Đánh giá về thị trường chung cư cao cấp
- Thị trường căn hộ chung cư hiện nay có thể chia làm 04 phân khúc: hạng sang, cao cấp, hạng trung, giá rẻ và hiện tại, phân khúc có giao dịch sôi động nhất hiện nay là căn hộ giá rẻ và hạng trung trong khi các căn hộ hạng sang và cao cấp đang có xu hướng giảm về giá. Giá chào bán ở các dự án hạng sang, cao cấp và trung cấp có xu hướng giảm từ 4% đến 8%, cá biệt có những dự án giảm giá tới 20%-30%, mức giá giảm cao nhất chủ yếu thuộc về
các dự án đang trong giai đoạn đầu và các dự án ở vị trí xa trung tâm. Phân khúc cao cấp được đánh giá sẽ trầm lắng cho tới quý I/2010 mà nguyên nhân cơ bản là khủng hoảng kinh tế.
- Nguồn cung căn hộ dự kiến từ năm 2009 đến năm 2011 tại thị trường Hà Nội như sau:
Một số dự án chung cư cao cấp tiêu biểu trong thời gian tới gồm: Keangnam Hanoi Landmark Tower (910 căn hộ - năm 2010); Hanoi City Complex (300 căn hộ - năm 2011); Habico Tower (500 căn hộ - năm 2010); N05 - Trần Duy Hưng (748 căn hộ - năm 2011); Vincom II (168 căn hộ - 2009). Trong số các dự án nói trên, N05 Trần Duy Hưng có giá khởi điểm là 26 triệu đồng/m2 và đã bán hết đợt 1, Keangnam Hanoi Landmark Tower có giá khởi điểm là 2.700 USD - 3.000 USD/m2.
- Đánh giá nhu cầu đối với các căn hộ chung cư cao cấp hiện nay cho thấy, đa phần số người có nhu cầu thực sự không có khả năng mua nhà có giá trên 2000 USD/m2 hoặc căn hộ có diện tích lớn (khoảng 150m2). Các căn hộ được ưa chuộng hiện nay là có diện tích trên dưới 100m2 với số phòng ngủ là 2 phòng.
Theo đánh giá những năm trước đây, khoảng 60% giao dịch trên thị trường có mục đích đầu cơ. Tuy nhiên năm 2008, khi lạm phát ở mức cao,
Chính phủ áp dụng chính sách tiền tệ thắt chặt, lãi suất cho vay lên tới 21% dẫn tới rủi ro cao, lợi nhuận tiềm năng giảm mạnh khi giá bán giảm, thị trường đóng băng. Đến nay, khi lãi suất cho vay hạ, thị trường bất động sản có dấu hiệu “ấm “ trở lại, một số nhà đầu cơ đang quay trở lại.
- Trong 2-3 năm tới, lượng cung căn hộ cao cấp của Hà Nội không có sự gia tăng quá mạnh so với nhu cầu, do đó CBRE đánh giá sẽ không có sự sụt giảm mạnh về giá bán trong thời gian tới.
Hiện nay, chủ đầu tư đang xác định giá cho thuê căn hộ cao cấp là 1.150 USD/m2, dự kiến hoàn thành bàn giao năm 2012, thu tiền làm 03 đợt trong 3 năm bắt đầu từ năm 2010. So sánh mức giá chào bán trên với mức giá của một số khu chung cư cao cấp khác cho thấy, mức giá trên là phù hợp với tình hình thị trường căn hộ cao cấp.
Đánh giá về khu chợ truyền thống
Dự án Trung tâm thương mại chợ mơ có lẽ là dự án có khu chợ truyền thống trong Trung tâm thương mại đầu tiên tại Việt nam để đáp ứng nhu cầu tái bố trí