2.5.1. Thực trạng hệ thống Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất ở Việt Nam
2.5.1.1. Tình hình thành lập
Theo báo cáo của Cục đăng ký thống kê - Tổng cục Quản lý ựất ựai, tắnh ựến tháng 6 năm 2012 cả nước ựã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập Văn phòng đKQSD ựất cấp tỉnh. Trong ựó Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất 06/9/2004, điện Biên là tỉnh chậm nhất 28/03/2007. Có 39 tỉnh thành lập ựúng thời hạn quy ựịnh tại Nghị ựịnh 181/2004/Nđ-CP (trước 01/7/2005). Ở cấp huyện có 563 huyện ựã thành lập Văn phòng đKQSD ựất, còn lại 130 huyện chưa thành lập.
Bảng 2.1. Tình hình lập Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất các cấp STNMT Văn phòng đKQSD ựất cấp tỉnh VPđKQSD ựất cấp huyện Chia theo vùng 2006 2012 2006 2012 2006 2012 Cả nước 64 63 48 63 119 563
Miền núi phắa Bắc 15 15 8 15 1 94
đồng Bằng Bắc Bộ 11 10 7 10 1 117 Bắc Trung Bộ 6 6 5 6 18 53 Nam Trung Bộ 8 8 7 8 19 70 Tây Nguyên 5 5 5 5 6 53 đông Nam Bộ 6 6 5 6 44 54 Tây Nam Bộ 13 13 11 13 30 122
(Nguồn: Cục ựăng ký và thống kê ựất ựai, 2012)
Hiện nay, thực hiện đề án thắ ựiểm kiện toàn hệ thống Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường ựược Thủ tướng Chắnh phủ phê duyệt tại Quyết ựịnh số 447/Qđ-TTg ngày 17 tháng 4 năm 2012, có 4 tỉnh, thành phố thực hiện thắ ựiểm gồm: Tỉnh Hà Nam, Thành phố Hải Phòng, Thành phố đà Nẵng, Tỉnh đồng Nai.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 27
2.5.1.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất
Theo báo cáo của các ựịa phương, các Văn phòng đKQSD ựất cấp tỉnh ựều tổ chức thành nhiều ựơn vị trực thuộc, phổ biến là từ 3 ựến 4 phòng. Số lượng lao ựộng của các Văn phòng đKQSD ựất cấp tỉnh hiện còn hạn chế, tổng số cán bộ của 63 Văn phòng đKQSD ựất cấp tỉnh tắnh ựến tháng 6 năm 2012 là 1.859 người, trung bình mỗi Văn phòng đKQSD ựất cấp tỉnh có 29 người, cụ thể:
Bảng 2.2. Nguồn nhân lực của Văn phòng đKQSD ựất của cả nước
VPđK cấp tỉnh VPđK cấp huyện Chia theo vùng Tổng số Biên chế Hợp ựồng Tổng số Biên chế Hợp ựồng Cả nước 1.859 884 975 6.198 2.615 3.583 Miền núi phắa Bắc 247 142 105 384 254 128 đồng Bằng Bắc Bộ 321 149 171 649 297 352 Bắc Trung Bộ 176 72 104 396 233 165 Nam Trung Bộ 175 72 103 809 375 434 Tây Nguyên 73 40 35 529 160 368 đông Nam Bộ 288 134 154 1459 549 911 Tây Nam Bộ 579 275 303 1972 747 1225
(Nguồn: Cục ựăng ký và thống kê ựất ựai, 2012)
Trong tổng số lao ựộng hiện có của Văn phòng đKQSD ựất cấp tỉnh có 884 người trong biên chế Nhà nước (chiếm 47,56%) và có 975 người hợp ựồng dài hạn (chiếm 52,44%).
Tổng số lao ựộng của 563 Văn phòng đKQSD ựất cấp huyện, có 6.918 người, trung bình mỗi Văn phòng đKQSD ựất có 11 người. Trong tổng số lao ựộng hiện có của Văn phòng đKQSD ựất cấp huyện có 2.615 người trong biên chế Nhà nước (chiếm 42,19%) và có 3.583 người hợp ựồng dài hạn (chiếm 57,81%).
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 28
2.5.1.3. Kết quả hoạt ựộng
Hệ thống Văn phòng đKQSD ựất các cấp tỉnh, huyện mặc dù còn rất nhiều khó khăn về ựiều kiện làm việc, kinh nghiệm chưa nhiều nhưng ựã hoạt ựộng ựạt kết quả sau:
- Kết quả cấp Giấy chứng nhận trên phạm vi cả nước:
+ đất sản xuất nông nghiệp: đã cấp ựược 16.174.4 giấy, với diện tắch 8.320.851 ha (ựạt 85,2% diện tắch cần cấp giấy); trong ựó, có 29 tỉnh ựạt trên 90%, 11 tỉnh ựạt từ 80% ựến 90%, 4 tỉnh ựạt từ 70% ựến dưới 80%; 17 tỉnh ựạt từ 50 ựến 70%; 02 tỉnh còn lại ựạt dưới 50% (Lai Châu 22,7%; Yên Bái 35,7%); + đất lâm nghiệp: đã cấp 2.688.668 giấy với diện tắch 10.465.481 ha (ựạt 86,2 % diện tắch cần cấp giấy); trong ựó, có 21 tỉnh ựạt trên 90%, 6 tỉnh ựạt từ 80% ựến 90%, 12 tỉnh ựạt từ 70% ựến dưới 80%; 4 tỉnh ựạt từ 50 ựến dưới 70%; 20 tỉnh còn lại ựạt dưới 50%;
+ đất nuôi trồng thuỷ sản: đã cấp 1.067.748 giấy với diện tắch 578.945 ha (ựạt 83,8 % diện tắch cần cấp giấy);
+ đất ở nông thôn: Cấp 11.671.924 giấy với diện tắch 460.618 ha (ựạt 83,8 % diện tắch cần cấp giấy); trong ựó, có 21 tỉnh ựạt trên 90%, 16 tỉnh ựạt từ 80% ựến 90%, 05 tỉnh ựạt từ 70% ựến dưới 80%; 15 tỉnh ựạt từ 50 ựến dưới 70%; 6 tỉnh còn lại ựạt dưới 50%;
+ đất ở ựô thị: Cấp 3.683.411 giấy với diện tắch 84.218 ha (ựạt 64,3 % diện tắch cần cấp giấy); trong ựó, có 15 tỉnh ựạt trên 90%, 10 tỉnh ựạt từ 80% ựến 90%, 12 tỉnh ựạt từ 70% ựến dưới 80%; 13 tỉnh ựạt từ 50 ựến dưới 70%; 13 tỉnh còn lại ựạt dưới 50%;
+ đất chuyên dùng: Cấp 149.845 giấy với diện tắch 466.552 ha (ựạt 60,5 % diện tắch cần cấp giấy); trong ựó, có 10 tỉnh ựạt trên 90%, 05 tỉnh ựạt từ 80% ựến 90%, 9 tỉnh ựạt từ 70% ựến dưới 80%; 14 tỉnh ựạt từ 50 ựến dưới 70%; 25 tỉnh còn lại ựạt dưới 50%;
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 29
+ đất cơ sở tôn giáo: Cấp 18.869 giấy với diện tắch 11.292 ha (ựạt 82,2 % diện tắch cần cấp giấy).
Hiện nay trong cả nước ựang ựẩy nhanh tiến ựộ, quyết tâm ựến 31/12/2013 cơ bản hoàn thiện công tác cấp GCN lần ựầu.
- Tình hình lập hồ sơ ựịa chắnh:
Theo báo cáo của các ựịa phương, việc lập sổ sách ựịa chắnh từ năm 2005 trở lại ựây ựã ựược các ựịa phương chú trọng thực hiện cho tất cả các trường hợp cấp Giấy chứng nhận; tuy nhiên so với yêu cầu, kết quả lập sổ sách ựịa chắnh của các ựịa phương trong cả nước chưa ựầy ựủ:
+ Lập sổ mục kê ựất: hiện có 8.426 xã ựã lập sổ mục kê (ựạt 77,8% số xã); trong ựó có 64,2% số xã có sổ theo mẫu cũ trước Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT và 20,7% số xã có sổ theo quy ựịnh mới. Tuy nhiên sổ mục kê lưu tại cấp huyện chỉ có 7.728 xã (ựạt 71,3% số xã, ắt hơn cấp xã là 698 xã), sổ mục kê lưu ở cấp tỉnh chỉ có 6.227 xã (ựạt 57,5% số xã, ắt hơn so với cấp xã là 2199 xã);
+ Lập sổ địa chắnh: Hiện có 8.244 xã ựã lập sổ ựịa chắnh (ựạt 76,2% số xã); trong ựó có 15,6% số xã còn sử dụng sổ mẫu cũ (mẫu ban hành năm 1981) chưa ựược chuyển ựổi sang mẫu sổ mới, kết hợp với các loại sổ mẫu mới lập cho các trường hợp ựăng ký sau năm 1995; khoảng 52,8% số xã lập sổ theo mẫu của Luật đất ựai 1993 và Luật 2003; khoảng 24,1% số xã lập sổ hoàn toàn theo mẫu của Luật đất ựai 2003. Tuy nhiên số lượng sổ ựịa chắnh lưu tại cấp huyện chỉ có 8.024 xã (ựạt 74,1% số xã, ắt hơn 220 xã so với lưu ở cấp xã); sổ ựịa chắnh lưu tại cấp tỉnh chỉ có 6.031 xã (ựạt 52,7% số xã, ắt hơn 2.213 xã so với lưu tại cấp xã).
Có 27 tỉnh lập hồ sơ ựịa chắnh tương ựối ựầy ựủ gồm: Tuyên Quang, Cao Bằng, Lạng Sơn, Bắc Kạn, Lào Cai, Phú Thọ, Hưng Yên, Hà Nam, Nam định, Hà Tĩnh, Quảng Nam, Bình định, Bình Thuận, Kon Tum, đăk Lăk, đắk Nông và các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 30
Nhìn chung việc lập hồ sơ ựịa chắnh ở các ựịa phương còn nhiều hạn chế, nhất là ở các tỉnh khó khăn ựược Trung ương hỗ trợ ngân sách: chưa sao ựủ 3 bộ ựể sử dụng ở 3 cấp theo quy ựịnh, trong ựó phần nhiều chỉ lập một bộ và thường chỉ ựược sử dụng ở cấp xã (ựiển hình như tại các tỉnh Vĩnh Phúc, Thái Bình, Bình Dương, Kiên Giang) hoặc ựược lập 2 bộ và sử dụng ở các cấp xã, huyện (ựiển hình như Thái nguyên, Hải Dương, Lâm đồng); nhiều xã thuộc các tỉnh miền núi không còn hồ sơ ựịa chắnh do thất lạc hoặc do không ựược bàn giao khi thay ựổi cán bộ ựịa chắnh (ựiển hình như tại các tỉnh Quảng Ninh, Lai Châu, Hà Giang,...). Một số ựịa phương trong một thời gian dài thực hiện cấp Giấy chứng nhận ựã không lập sổ ựịa chắnh và việc sổ ựịa chắnh mới chỉ ựược thực hiện trong những năm gần ựây nên còn thiếu thông tin về những trường hợp cấp giấy trước ựây.
- Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ ựịa chắnh ở nhiều ựịa phương chưa ựược quan tâm, coi trọng, hồ sơ ựược quản lý phân tán ở nhiều ựơn vị khác nhau (phòng đăng ký ựất ựai, phòng Kế hoạch - Giao ựất, Trung tâm thông tin tài nguyên và môi trường,... ) chưa ựược tập hợp, quản lý thống nhất về một ựầu mối là Văn phòng đKQSD ựất theo quy ựịnh của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Tình hình triển khai xây dựng CSDL ựịa chắnh ở các ựịa phương: Thời gian qua, việc xây dựng cơ sở dữ liệu ựịa chắnh ựã ựược triển khai thực hiện ở hầu hết các tỉnh; trong ựó có nhiều tỉnh triển khai mạnh, thực hiện ựược nhiều xã như Bắc Ninh, đồng Nai, Long An, TP Hồ Chắ Minh, Nghệ An,...; các tỉnh còn lại thực hiện chưa nhiều do còn hạn chế về năng lực, công nghệ, nhất là chưa có phần mềm hoàn chỉnh. Việc áp dụng phần mềm ở các ựịa phương hiện nay không thống nhất, mỗi tỉnh sử dụng một phần mềm khác nhau, thậm chắ một số tỉnh còn có sự khác nhau về phần mềm giữa cấp tỉnh với cấp huyện và giữa các huyện trong tỉnh. Các ựịa phương ựã triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu ựịa chắnh vẫn chưa kết nối ựược giữa các cấp ựể khai thác
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 31
sử dụng và cùng cập nhật, chỉnh lý biến ựộng; do ựó sau một thời gian xây dựng, nhiều trường hợp thông tin trong cơ sở dữ liệu ựịa chắnh ựã trở nên không thống nhất giữa các cấp.
2.5.2. Nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế
2.5.2.1. Tình hình tổ chức ựăng ký ựất ựai, bất ựộng sản ở Australia
Tại Australia việc ựăng ký BđS do các cơ quan chắnh phủ các Bang thực hiện. Các cơ quan này là các cơ quan đKđđ, Văn phòng ựăng ký quyền ựất ựai, cơ quan quản lý ựất ựai hoặc cơ quan thông tin ựất ựai.
Văn phòng ựăng ký quyền ựất ựai tại các bang (vắ dụ Northern Territory) là một bộ phận của Văn phòng ựăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện ựăng ký quyền ựất ựai bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin ựất ựai và các nhiệm vụ ựăng ký khác. Hiện nay, tất cả BđS ựã ựăng ký tại bang ựều thuộc hình thức ựăng ký quyền theo Torrens. Trong hệ thống Torrens, sổ ựăng ký là tập hợp của các bản ghi ựăng ký và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền. Các loại giao dịch phải ựăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng ựược ghi trên các giấy chứng nhận này. Từ 01/12/2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn ựược in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng ựiện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra ựể phục vụ cho giao dịch thế chấp.
để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ ựăng ký, một bản mục lục tên người mua. Mục lục này ựược lập dưới dạng sổ. Hiện tại quy trình ựăng ký ựất ựai ựã ựược tin học hoá bằng hệ thống ựăng ký quyền tắch hợp năm 1999. đây là hệ thống Torrens ựược tin học hoá ựầu tiên trên thế giới. Từ ngày 04/06/2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche ựược tắch hợp lên hệ thống ựăng ký tự ựộng [6].
2.5.2.2. Tình hình tổ chức ựăng ký ựất ựai, bất ựộng sản ở Thuỵ điển
đăng ký ựất ựai ựược thực hiện ở Thuỵ điển từ thế kỷ thứ 16 và ựã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 32
Hệ thống đKđđ ở Thuỵ điển cơ bản ựược hoàn chỉnh từ ựầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện ựại hoá. Về bản chất hệ thống này là hệ thống ựăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens.
Về mô hình tổ chức, đKđđ và ựăng ký BđS do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống ựịa chắnh. Cơ quan ựăng ký ựất ựai do Tổng cục quản lý ựất ựai thuộc Bộ Môi trường Thuỵ điển thực hiện. Cơ quan ựăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng ựăng ký BđS ựặt tại các ựịa phương khác nhau. Ngoài ra còn có một số Văn phòng ựăng ký tài sản trực thuộc chắnh quyền tỉnh.
để phối hợp ựồng bộ thông tin về ựất ựai và tài sản trên ựất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tắch hợp ựược giao cho Ban quản lý dữ liệu BđS trung ương trực thuộc Bộ Môi trường. Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng dữ liệu ựất ựai, quản lý toàn bộ thông tin ựăng ký BđS và ựăng ký ựất ựai.
Các cơ quan đKđđ, ựăng ký BđS, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin ựất ựai ựều hoạt ựộng theo chế ựộ tự chủ về tài chắnh dựa trên việc thu phắ dịch vụ.
để thực hiện việc ựăng ký, ựất ựai ựược chia thành các ựơn vị ựất, mỗi ựơn vị ựất có mã số duy nhất. Việc xác ựịnh ựơn vị ựất như tách, hợp một phần diện tắch ựất, lập ựơn vị ựất mới thuộc trách nhiệm của Cục Trắc ựịa - Bản ựồ quốc gia. Việc ựăng ký quyền, ựăng ký thế chấp, ựăng ký chuyển quyền do cơ quan ựăng ký ựất ựai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ [6].
2.5.2.3. Tình hình tổ chức ựăng ký ựất ựai, bất ựộng sản ở các nước đông Nam Á
Các nước thuộc khu vực đông Nam Á có mức ựộ phát triển về ựăng ký ựất ựai khá khác nhau, phụ thuộc chủ yếu khả năng tiếp cận nguồn vốn trợ giúp từ nước ngoài hoặc từ các tổ chức quốc tế ựầu tư các dự án hiện ựại hóa ựăng ký ựất ựai và quản lý ựất ựai. Ngân hàng Thế giới là tổ chức phát triển
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 33
quốc tế có khối lượng kinh phắ trợ giúp nhiều nhất ựể phát triển quản lý ựất ựai tại khu vực này, có dự án ựầu tư cho hiện ựại hóa quản lý ựất ựai tại hầu hết các nước đông Nam Á như Indonesia, Thái Lan, Philippin, Lào, Campuchia, Việt Nam. Về mặt nguyên tắc, các dự án của Ngân hàng Thế giới ựều thực hiện trên nguyên tắc xây dựng hệ thống các Văn phòng ựăng ký ựất ựai hướng dịch vụ, tự chủ về tài chắnh, tin học hóa ựể ựẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận ựất ựai và ựăng ký các giao dịch về ựất ựai. Nhiều dự án ựã giúp thực sự cho việc nâng cấp hệ thống ựăng ký ựất ựai theo hướng hiện ựại như dự án tại Indonesia, Thái Lan, Việt Nam. Một số dự án khác cũng chỉ mới ở mức ựộ trợ giúp kinh nghiệm ban ựầu ựể tiếp tục nghiên cứu hướng phát triển như tại Lào và Campuchia.
Trong số các nước ở đông Nam Á, Malaysia và Singapore là 2 nước có lộ trình tự hoàn thiện hệ thống ựăng ký ựất ựai theo hướng tin học ngay từ những năm 1990. Tại 2 nước này, hệ thống quản lý ựất ựai ựiện tử ựược xây dựng ựồng bộ với lộ trình xây dựng chắnh phủ ựiện tử. Chắnh phủ quyết ựịnh ựầu tư toàn bộ hạ tầng mạng thông tin thống nhất và hiện ựại, trên cơ sở ựó