4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.2.2 Cơ chế hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất
4.2.2.1 Quy trình đăng ký cấp giấy chứng nhận.
Căn cứ vào các quy ựịnh của Luật ựất ựất ựai năm 1993; Luật ựất ựai năm 2003 và Luật nhà ở năm 2005 quy trình về việc cấp giấy chứng nhận ựược tóm tắt trong sơ ựồ sau:
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 57 Hình 8. Sơ ựồ Quy trình, thủ tục cấp GCN. Hộ gia ựình, cá nhân Hồ sơ UBND phường Tờ trình, danh sách, hồ sơ Công ty kinh doanh nhà Tờ trình danh sách, hồ sơ
Công ty ựầu tư phát triển nhà Tờ trình, danh sách, hồ sơ Văn phòng ựăng ký ựất và nhà Thẩm ựịnh Phòng Tài nguyên Môi trường Thẩm ựịnh trình ký UBND Quận ký Giấy chứng nhận QSD ựất, SHN ở và tài sản khác găn liền
với ựất
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 58
a) Trình tự cấp giấy chứng nhận theo quy ựịnh của Luật ựất ựai năm 2003.
[i] UBND phường.
- Tổ chức thẩm tra xác minh hồ sơ hiện trạng sử dụng ựất nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất, ựối chiếu với hồ sơ quản lý ựất ựai tại phường, quy hoạch... ựể xác nhận về nguồn gốc ựất, loại ựất; thời ựiểm bắt ựầu sử dụng ựất ổn ựịnh, thời ựiểm tạo lập tài sản gắn liền với ựất, tình trạng tranh chấp nhà, ựất, sự phù hợp với quy hoạch, sự phù hợp với quy ựịnh về hành lang bảo vệ an toàn các công trình. Thời gian thực hiện không quá 15 ngàỵ
- Thông qua hội ựồng xét cấp GCNQSDđ phường: công bố công khai danh sách các trường hợp ựủ ựiều kiện và không ựủ ựiều kiện cấp GCNQSDđ tài trụ sở UBND phường, tổ dân phố và trên hệ thống loa truyền thanh của phường. Thời gian công khai không quá 15 ngàỵ
- Tổng hợp các ý kiến ựóng góp của nhân dân ựối với các trường hợp xin cấp GCNQSDđ: Các trường hợp ựủ ựiều kiện UBND phường lập tờ trình kèm theo danh sách và hồ sơ gửi Văn phòng ựăng ký ựất và nhà quận, huyện. đối với các hồ sơ không ựủ ựiều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất UBND xã phường có trách nhiệm thông báo bằng văn bản ựến các hộ gia ựịnh cá nhân. Thời gian giải quyết không quá 3 ngàỵ
[ii] Văn phòng ựăng ký ựất và nhà quận huyện.
- Kiểm tra hồ sơ, ựối chiều với các tài liệu quản lý ựất ựai, quy hoạch...xác nhận trường hợp ựủ ựiều kiện cấp GCNQSDđ quyền sử dụng ựất ở, lập bản thảo in, vẽ GCNQSDđ quyền sử dụng ựất ở
- Xác ựịnh nghĩa vụ tài chắnh ựối với trường hợp người sử dụng ựất phải thực hiện nghĩa vụ tài chắnh theo quy ựịnh của pháp luật
- Gửi hồ sơ những trường hợp ựủ ựiều kiện cấp GCNQSDđ quyền sử dụng ựất ựến phòng TN&MT.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 59 ký ựất và nhà có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho UBND phường ựược biết lý do hoặc yêu cầu bổ sung hồ sơ.
Thời gian giải quyết không quá 10 ngày
Sau thời gian không quá 5 ngày kể từ khi nhận bàn giao GCNQSDđ ựã ựược UBND quận phê duyệt giao phòng TN&MT chuyển văn phòng ựăng ký ựất và nhà có trách nhiệm thông báo cho chủ sử dụng ựất thực hiện nghĩa vụ tài chắnh trước khi nhận GCNQSDđ theo quy ựịnh.
[iii] Phòng Tài nguyên và Môi trường
- Kiểm tra hồ sơ lập tờ trình trình UBND quận quyết ựịnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựối với trường hợp ựủ ựiều kiện cấp giấy chứng nhận. Trường hợp không ựủ ựiều kiện cấp giấy chứng nhận thông báo bằng văn bản ựến văn phòng ựăng ký ựất và nhà ựể bổ sung hồ sơ hoặc trả lời công dân bằng văn bản.
- Chuyển giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất cho Văn phòng ựăng ký ựất và nhà ựể trao cho người sử dụng ựất.
Thời gian giải quyết không quá 5 ngàỵ
4.2.2.2. Kết quả cấp Giấy chứng nhận.
- Thực hiện Quyết ựịnh 69/Qđ-UB ngày 18/08/1999, Quyết ựịnh số 23/2005/Qđ-UB ngày 18/02/2005 của UBND Thành phố Hà Nội về việc kê khai ựăng ký nhà ở, ựất ở và cấp GCN quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng ựất ở và Quyết ựịnh số 38/Qđ-UB ngày 29/03/2005 về ban hành quy trình bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người ựang thuê theo Nghị ựịnh 61/CP ngày 05/07/1994 của Chắnh phủ trên ựịa bàn Thành phố Hà Nội, Quyết ựịnh 23/2008/Qđ-UB ngày 09 tháng 5 năm 2008 của UBND Thành phố Hà Nộị Quyết ựịnh số 117/2009/QđUB ngày 1/12/2009 về việc: Ban hành Quy ựịnh về cấp GCN quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất, ựăng ký biến ựộng về sử dụng ựất, sở hữu tài sản gắn liền với ựất cho
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 60 hộ gia ựình, cá nhân, cộng ựồng dân cư, người Việt Nam ựịnh cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài ựược sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ựất ở tại Việt Nam trên ựịa bàn Thành phố Hà Nộị Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ở trên ựịa bàn quận Cầu Giấy luôn ựạt và vượt chỉ tiêu thành phố giao ựến ngày 31/12/2011 số GCN ựã cấp là 34906 GCN.
Bảng 2: Tình hình cấp giấy chứng nhận quận Cầu Giấỵ
Năm cấp giấy chứng nhận Giấy chứng nhận cấp theo Nghị ựịnh số 60/NđCP Giấy chứng nhận cấp theo Nghị ựịnh số 61/NđCP Tổng số giấy chứng nhận ựã cấp tại quận Cầu Giấy 2003 3293 3293 2004 2798 2798 2005 2005 2005 2006 2247 663 2910 2007 2349 1703 4052 2008 3119 1479 4598 2009 2222 1122 3344 2010 5559 227 5786 2011 5713 407 6120 Tổng 29305 5601 34906
Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận Cầu Giấy (2011).
4.2.2.3. Thực trạng công tác quản lý Giấy chứng nhận và công tác giải quyết các thủ tục hành chắnh trên giấy chứng nhận
Sau khi ựược cấp GCN thì người sử dụng ựất, nhà muốn thực hiện các quyền của người sử dụng ựất, nhà phải mang GCN quyền sử dụng ựất tới VPđK ựể ựăng ký và thực hiện trên GCN.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 61
Hình 9. Sơ ựồ công tác quản lý giải quyết các thủ tục hành chắnh trên GCN.
Hộ gia ựình, cá
nhân
(GCN )
Xác nhận thay ựổi nội dung ựăng ký thế chấp Xin ghi nợ tiền sử dụng ựất Nhận công văn về việc chuyển nhượng, cho tặng 1 phần thửa ựất
Nhận thông báo về việc mất GCN hoặc mất giấy tờ nhà ựất Bổ sung nhà trong GCN Hợp và tách thửa ựất đắnh chắnh GCN đề nghị cấp lại cấp ựổi GCN Xác nhận xóa ựăng ký thế chấp Xác nhận ựăng ký thế chấp Chuyển quyền một phần thửa ựất Xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chắnh Trả GCN quyền sử dụng ựất Làm thủ tục hoàn thành nghĩa vụ tài chắnh
Chuyển quyền toàn bộ thửa ựất
VP đK giải quyết Lưu trữ hồ sơ Hộ gia ựình, cá nhân (GCN ) đề nghị cấp GCN
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 62 Mỗi thủ tục hành chắnh liên quan ựến GCN ựều ựược quy ựịnh chặt chẽ bằng các văn bản Luật và hướng dẫn thi hành.
Vắ dụ: Theo Luật ựất ựai năm 2003 thủ tục hồ sơ về việc chuyển quyền toàn bộ thửa ựất thì quy ựịnh về hồ sơ và thủ tục như saụ
ạ Quy ựịnh về hồ sơ.
- đơn ựề nghị theo mẫụ
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với ựất (bản chắnh).
- Hợp ựồng mua bán, ựã lập tại cơ quan công chứng (02 bản chắnh). - Hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân công chứng (01 bản).
- Các chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chắnh (bản chắnh).
b. Quy trình thực hiện.
- Hồ sơ ựược hướng dẫn và tiếp nhận tại VPđK (01 ngày).
- Quy trình thụ lý: VPđK căn cứ vào hồ sơ và các văn bản pháp quy giải quyết trong 30 ngày không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chắnh.
- Quy trình trả kết quả: Sau khi giải quyết xong, hồ sơ ựược trả lại cho người sử dụng ựất (01 ngày) tại bộ phận trả hồ sơ của VPđK.
c. Lưu trữ hồ sơ.
Toàn bộ hồ sơ chuyển nhượng ựược lưu tại VPđK. Các công việc khác có liên quan cũng ựược quy ựịnh và trình tự cụ thể theo Luật và Văn bản hướng dẫn.
Kết quả thực hiện các thủ tục hành chắnh liên quan ựến người sử dụng ựất năm 2011 tại Quận Cầu Giấy ựã tiếp nhận 13911 hồ sơ, ựã giải quyết và trả kết quả cho người dân là 13408 hồ sơ. Cụ thể ựược trình bày trong bảng 3.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 63
Bảng 3: Kết quả công tác giải quyết thủ tục hành chắnh năm 2011.
Stt Tên thủ tục hành chắnh Số hồ sơ
tiếp nhận
Số hồ sơ ựã trả
1 Làm thủ tục hoàn thành nghĩa vụ tài chắnh 5173 4996
2 Trả GCN 809 774
3 Xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chắnh 375 375
4 Chuyển quyền toàn bộ thửa ựất 2905 2726
5 Chuyển quyền một phần thửa ựất 346 333
6 Xác nhận ựăng ký thế chấp 1880 1854 7 Xác nhận xoá ựăng ký thế chấp 1236 1205 8 đề nghị cấp lại cấp ựổi GCN 57 56 9 đắnh chắnh giấy chứng nhận 385 366 10 đề nghị cấp GCN 50 45 11 Hợp và tách thửa ựất 9 9 12 Bổ sung nhà trong GCN 50 50
13 Nhận thông báo về việc mất GCN hoặc mất giấy tờ nhà ựất
18 17
14 Nhận công văn về việc chuyển nhượng (cho tặng) một phần thửa ựất
301 290
15 Xin ghi nợ tiển sử dụng ựất 8 8
16 Xác nhận thay ựổi nội dung thế chấp 309 304
Tổng số 13911 13408
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 64
4.2.2.4. Một số vấn ựề cần quan tâm trong công tác quản lý, giải quyết các thủ tục hành chắnh trên giấy chứng nhận.
+ Hệ thống văn bản pháp luật về ựất ựai trước ựây còn thiếu và chưa ựồng bộ, bên cạnh ựó, công tác quản lý, lữu trữ hồ sơ ựịa chắnh ở các cấp còn thiếu chặt chẽ và chưa ựược cập nhật thường xuyên, tài liệu ựịa chắnh (bản ựồ, sổ mục kê ) qua các thời kỳ ựược lưu trữ không ựầy ựủ. Với yêu cầu về hồ sơ phải rõ về nguồn gốc ựất, thời ựiểm sử dụng ựất liên quan ựến việc xác ựịnh nghĩa vụ tài chắnh phải nộp; việc thẩm tra, xác minh nguồn gốc ựất gặp nhiều khó khăn ảnh hưởng ựến thời gian cấp GCN.
+ Số hồ sơ còn lại tại các phường ựều có nguồn gốc phức tạp, công tác hoàn thiện và phân loại hồ sơ ựòi hỏi phải có thời gian xác minh nguồn gốc và tiến hành một số tác nghiệp như: ựo tách phân lập thửa ựất, xác minh diện tắch ựất có nguồn gốc hợp lệ, không hợp lệ; xác ựịnh diện tắch ựề nghị hợp thức, không ựược hợp thức ựối với ựất có nguồn gốc không hợp lệ; hướng dẫn chủ sử dụng bổ sung các loại giấy tờ có liên quan ựến nguồn gốc sử dụng ựất.
+ Hiện nay, phần lớn bản ựồ ựịa chắnh của các phường thuộc quận Cầu Giấy ựược lập từ năm 1994 với tỷ lệ 1/500; tới nay ựã hơn 15 năm vì vậy có sự biến ựộng lớn so với hiện trạng sử dụng ựất; việc trắch lục bản ựồ ựịa chắnh trên GCN không thể hiện ựược ựầy ựủ hiện trạng sử dụng ựất, hộ gia ựình, cá nhân không nhất trắ với diện tắch, kắch thước, hình thể thửa ựất theo trắch lục bản ựồ; gây khó khăn cho quá trình cấp GCN.
+ Theo quy ựịnh của Luật đất ựai 2003, người sử dụng ựất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chắnh trước khi ựược nhận GCN quyền sử dụng ựất ở; mặc dù Chắnh phủ ựã cho phép người sử dụng ựất ựược chậm nộp tiền sử dụng ựất song do khung giá ựất Thành phố quy ựịnh hiện nay cao hơn nhiều so với khung giá ựất cũ, phần lớn hộ gia ựình, cá nhân chưa có khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chắnh (lệ phắ trước bạ nhà ựất, thuế thu nhập cá nhân, tiền sử dụng ựất) ựể ựược nhận GCN quyền sử dụng ựất ở.
+ Sau khi Luật ựất ựai 2003 có hiệu lực, trong một khoảng thời gian ngắn, Bộ Tài chắnh, Tổng cục Thuế, Cục Thuế Hà Nội ban hành nhiều loại
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 65 văn bản hướng dẫn liên quan ựến việc thực hiện nghĩa vụ tài chắnh của người sử dụng ựất; nội dung các văn bản có sự thay ựổi về chắnh sách và thời ựiểm áp dụng gây khó khăn cho quá trình giải quyết nghĩa vụ tài chắnh cho hộ gia ựình cá nhân khi ựược cấp GCN.
+ Trong những năm qua bên cạnh công tác cấp GCN theo Nghị ựịnh 60/CP, Quận Cầu Giấy phải thực hiện thêm khối lượng rất lớn công tác cấp GCN cho các hộ gia ựình, cá nhân mua nhà theo Nghị ựịnh 61/CP; nhà, ựất của Quân ựội chuyển sang Thành phố quản lý; nhà, ựất của các cơ quan tự quản.
+ Hệ thống các văn bản pháp luật về ựất ựai và nhà ở do nhiều thời kỳ, nhiều cơ quan ban hành (Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp) nên có nhiều mẫu Giấy chứng nhận và nhiều quy ựịnh về xử lý thông tin trên Giấy chứng nhận. Với số lượng hồ sơ và Giấy chứng nhận lớn công tác quản lý hồ sơ bằng giấy gặp nhiều khó khăn. Vì vậy việc ứng dụng công nghệ thông tin vào lĩnh vực quản lý Giấy chứng nhận là hết sức quan trọng và cấp bách.