2. TỔNG QUAN VỀ đĂNG KÝ đẤT đAI VÀ VĂN PHÒNG
2.3.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ựộng của VPđK
2.3.2.1 Chủ trương, chắnh sách của đảng và Nhà nước về cải cách hành chắnh.
đại hội ựại biểu toàn quốc đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001), ựã xác ựịnh mục tiêu xây dựng nên hành chắnh nhà nước dân chủ, trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện ựại hoá, chủ trương tiếp tục ựẩy mạnh thực hiện cải cách hành chắnh trong ựó có giải pháp tách cơ quan hành chắnh công quyền với tổ chức sự nghiệp. "đổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chắnh, kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, "xin - cho" và sự tắc trách vô kỷ luật trong công việc".
- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chắnh phủ về cải cách một bước thủ tục hành chắnh trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức.
- Quyết ựịnh số 136/2001/Qđ-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ tướng Chắnh phủ vê việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chắnh Nhà nước giai ựoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chắnh dân chủ trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện ựại hoá, nhiệm vụ này ựược xác ựịnh là một trong 3 giải pháp cơ bản ựể thực hiện chiến lược phát triển kinh tế.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 16 Quyết ựịnh số 181/2003/Qđ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ tướng Chắnh phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế "một cửa" tại các cơ quan hành chắnh nhà nước ở ựịa phương.
2.3.2.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ựộng của VPđK.
a) Bộ Luật Dân sự (2005).
Liên quan ựến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ựất khi thực hiện ựăng ký quyền sử dụng ựất tại VPđK, quyền sở hữu ựược Bộ Luật Dân sự 2005 quy ựịnh cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ựịnh ựoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy ựịnh của pháp luật (điều 164); Việc ựăng ký quyền sở hữu tài sản (điều 167); Thời ựiểm chuyển quyền sở hữu ựối với tài sản (điều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu ựối với tài sản (điều 173). Trên cơ sở ựó, pháp nhân, thế nhân tự xác ựịnh quyền và nghĩa vụ của mình về bất ựộng sản hợp pháp (trong ựó có quyền sử dụng ựất) ựối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền.
b) Luật nhà ở năm 2005, ựã sửa ựổi bổ sung năm 2009.
Luật này quy ựịnh về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở.
c) Luật kinh doanh bất ựộng sản ngày 29 tháng 6 năm 2006.
Luật này quy ựịnh về hoạt ựộng kinh doanh bất ựộng sản; quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt ựộng kinh doanh bất ựộng sản và giao dịch bất ựộng sản có liên quan ựến kinh doanh bất ựộng sản.
d) Luật đất ựai 2003 quy ựịnh:
"Việc ựăng ký quyền sử dụng ựất ựược thực hiện tại Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất trong các trường hợp: Người ựang sử dụng ựất chưa ựược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất; Người sử dụng ựất thực hiện quyền chuyển ựổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ựất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ựất;
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 17 Người sử dụng ựất ựã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép ựổi tên, chuyển mục ựắch sử dụng ựất, thay ựổi ựường ranh giới thửa ựất; Người ựược sử dụng ựất theo bản án hoặc quyết ựịnh của Toà án nhân dân, quyết ựịnh thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết ựịnh giải quyết tranh chấp ựất ựai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ựã ựược thi hành".
"Cơ quan quản lý ựất ựai ở ựịa phương có Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ ựịa chắnh gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ ựịa chắnh, phục vụ người sử dụng ựất thực hiện các quyền và nghĩa vụ".
e) Các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất ựaị
- Nghị ựịnh số 181/2004/Nđ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chắnh phủ về thi hành Luật đất ựai quy ựịnh: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ựịnh thành lập Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất tại các ựịa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu ựăng ký quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn quyết ựịnh thành lập Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất thuộc Phòng TN&MT.
Như vậy, Nghị ựịnh ựã quy ựịnh rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chắnh về ựất ựai, giảm bớt những ách tắc trong quản lý nhà nước về ựất ựaị
- Nghị ựịnh số 88/2009/Nđ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chắnh phủ về thi hành Luật đất ựai quy ựịnh: Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên và môi trường Quy ựịnh về giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 18 - Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên Bộ Tài chắnh và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chắnh, nhằm ựáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chắnh khi người sử dụng ựất, thực hiện nghĩa vụ tài chắnh liên quan ựến ựất và nhà (nộp tiền sử dụng ựất, tiền thuê ựất, thuế chuyển quyền sử dụng ựất) thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ựất lệ phắ trước bạ và các khoản thu khác nếu có).
- Thông tư liên tịch số 20/2001/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 hướng dẫn việc ựăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ựất tài sản gắn liền với ựất. Thông tư quy ựịnh phạm vi ựiều chỉnh, các trường hợp ựăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPđK; Các quy ựịnh liên quan ựến thẩm quyền, nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm của VPđK, quy trình thực hiện thủ tục ựăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ựất, tài sản gắn liền với ựất của người sử dụng ựất.
- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chắnh của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất.
Theo Thông tư này, Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất ựược thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (cấp tỉnh) và huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh (cấp huyện) là ựơn vị sự nghiệp công lập, có chức năng tổ chức thực hiện ựăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất; chỉnh lý biến ựộng về sử dụng ựất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất, xây dựng và quản lý hồ sơ ựịa chắnh theo quy ựịnh của pháp luật.
Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất cấp tỉnh thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết ựịnh thành lập theo ựề nghị của Giám ựốc Sở Tài nguyên và Môi trường và Giám ựốc Sở Nội vụ; Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất cấp huyện thuộc Phòng Tài nguyên và Môi
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 19 trường, do Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết ựịnh thành lập theo ựề nghị của Trưởng phòng Tài nguyên và môi trường và Trưởng phòng Nội vụ.
Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất có con dấu riêng, ựược mở tài khoản theo quy ựịnh của pháp luật.
Về nhiệm vụ và quyền hạn.
Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất cấp tỉnh thực hiện các thủ tục về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất trên ựịa bàn cấp tỉnh ựối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam ựịnh cư ở nước ngoài (trừ trường hợp ựược sở hữu nhà ở tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; ựăng ký quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất ựối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam ựịnh cư ở nước ngoài (trừ trường hợp ựược sở hữu nhà ở tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài và một số nhiệm vụ cụ thể quy ựịnh trong Nghị ựịnh nàỵ
Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất cấp huyện thực hiện các thủ tục về cấp Giấy chứng nhận trên ựịa bàn cấp huyện ựối với hộ gia ựình, cá nhân, người Việt Nam ựịnh cư ở nước ngoài ựược sở hữu nhà ở tại Việt Nam; ựăng ký quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất, chỉnh lý biến ựộng về ựất ựai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất ựối với cộng ựồng dân cư, hộ gia ựình, cá nhân, người Việt Nam ựịnh cư ở nước ngoài ựược sở hữu nhà ở tại Việt Nam và một số nhiệm vụ cụ thể quy ựịnh trong Nghị ựịnh nàỵ
Về tổ chức: Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất có Giám ựốc và không quá hai Phó giám ựốc.
Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất cấp tỉnh ựược thành lập một số phòng chuyên môn nghiệp vụ; số lượng phòng chuyên môn nghiệp vụ căn cứ vào ựặc ựiểm của từng ựịa phương và theo nhiệm vụ của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất cấp tỉnh.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 20 Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quy ựịnh cụ thể nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất cấp huyện theo ựề nghị của Trưởng phòng Tài nguyên và môi trường và Trưởng phòng Nội vụ.
f) Nhận xét chung.
Nói chung Nhà nước ựã ban hành các quy ựịnh liên quan ựến VPđK trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tương ựối ựầy ựủ. đây là căn cứ pháp lý ban ựầu ựề thành lập và ựưa các VPđK ựi vào hoạt ựộng.
Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan ựến VPđK còn những hạn chế như:
- Thiếu các quy ựịnh hướng dẫn tổ chức hoạt ựộng của VPđK và việc phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa ựược tiến hành ựồng bộ.
- Chắnh quyền các cấp chưa nhận thức ựầy ựủ vai trò, vị trắ và tác dụng của tổ chức này ựối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về ựất ựaị
Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chể, chắnh sách ựưa VPđK ựi vào hoạt ựộng hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm ựáp ứng yêu cầu quản lý sử dụng ựất phục vụ phát triển kinh tế ựất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện ựại hoá và hội nhập.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 21
ChÝnh phự
Bé Tội nguyến vộ
Mềi tr−êng UBND tửnh, thộnh phè
trùc thuéc trung −ểng
Sẻ Tội nguyến vộ Mềi tr−êng
UBND huyỷn, quẺn,
thỡ xở thuéc tửnh
Phưng Tội nguyến vộ Mềi tr−êng Vẽn phưng ệẽng ký quyÒn sỏ dông ệÊt cÊp tửnh Vẽn phưng ệẽng ký quyÒn sỏ dông
ệÊt cÊp huyỷn
Cịn bé ệỡa chÝnh x9, ph−êng, thỡ trÊn
UBND xở, ph−êng, thỡ trÊn
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 22
2.3.3 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất.
2.3.3.1 Chức năng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất.
Theo quy ựịnh của pháp luật hiện hành, VPđK thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt ựộng theo loại hình sự nghiệp có thu, có chức năng tổ chức thực hiện ựăng ký sử dụng ựất, chỉnh lý thống nhất biến ựộng sử dụng ựất và quản lý hồ sơ ựịa chắnh; tham mưu cho Phòng tài nguyên và môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chắnh về quản lý, sử dụng ựất ựai theo quy ựịnh của pháp luật.
2.3.3.2 Nhiệm vụ của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất.
Nhiệm vụ cụ thể của VPđK là: Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm ựầu mối thực hiện các thủ tục hành chắnh về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất theo thẩm quyền cho các ựối tượng sử dụng ựất ở ựịa phương; đăng ký sử dụng ựất và chỉnh lý biển ựộng về sử dụng ựất theo quy ựịnh của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng ựất; Lập và quản lý toàn bộ HSđC gốc ựối với tất cả các thửa ựất thuộc phạm vi ựịa giới hành chắnh; Chỉnh lý HSđC gốc khi có biến ựộng về sử dụng ựất theo thống báo của Phòng tài nguyên và môi trường; Lưu trữ HSđC, hệ thống thông tin ựất ựaị
Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt ựộng của VPđK có 3 chức năng chắnh là: Quản lý HSđC gốc; chỉnh lý thống nhất HSđC; Phục vụ người sử dụng ựất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
2.3.3.3 Vai trò của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất.
Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực ựất ựai, vai trò của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý ựất ựai ở ựịa phương là rất quan trọng vì những lý do sau ựây:
a) Khác với các quy ựịnh trước ựây, cơ quan Nhà nước ở ựịa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền ựại diện chủ sở hữu về ựất ựai ở ựịa phương thông qua việc ký các quyết ựịnh giao ựất, cho thuê ựất, thu
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 23 hồi ựất, chuyển mục ựắch sử dụng ựất, công nhận quyền sử dụng ựất. Còn lại, việc ựăng ký quyền sử dụng ựất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựược giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện.
b) Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất các cấp là tổ chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu ựịa chắnh giúp cho công tác quản lý nhà nước về ựất ựaị Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan ựến GCNQSDđ. Mặt khác, chỉ có VPđK mới ựược quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSđC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSđC cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng ựất.
c) Hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất ựã và ựang góp phần giảm thiếu những vướng mắc, ách tắc trong việc ựăng ký quyền sử dụng ựất ựáp ứng cung - cầu về ựất ựai cho ựầu tư phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện ựại hoá
d) Hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất ựã có những ựóng góp tắch cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, ựưa tỷ lệ cấp Giấy cho các ựối tượng sử dụng ựất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật đất ựai 2003
ự) Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng ựất nhà ựầu tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch ựảm bảo ựối với nguồn vốn từ ựất ựai giữa người sử dụng ựất nói chung với các tổ chức tắn dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt ựộng thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phắ... góp