đất ở của thị trấn năm 2012-2013
Theo thống kờ của phũng TN&MT huyện Lục Ngạn trong năm 2012- 2013 tỡnh hỡnh chuyển nhượng đất diễn ra rất sụi động, từ đú đó tạo ra nguồn thu thuế đất đỏng kể vào ngõn sỏch nhà nước. Đất được chuyển nhượng chủ
yếu là đất thổ cư, một số ớt là trồng cõy lõu năm và đất vườn. Nguyờn nhõn làm số lượng cỏc cuộc chuyển nhượng đất thổ cư lớn như thế là do nhu cầu mặt bằng xõy dựng cơ sở buụn bỏn kinh doanh của người dõn địa phương, người bị
thu hồi đất bởi cỏc dự ỏn, số người từ nơi khỏc đến muốn cú nơi để ở hoặc cần mặt bằng để kinh doanh và đặt trụ sở cơ quan…
Một nguyờn nhõn làm tăng số vụ chuyển nhượng là trong thời gian gần
đõy xuất hiện nhiều dịch vụ phỏp lý chuyờn lo cỏc thủ tục giấy tờ hợp thức húa cỏc hợp đồng chuyển nhượng. Do vậy người chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng khụng phải tốn thời gian tại cỏc cơ quan cú thẩm quyền. Dịch vụ này vừa nhanh, gọn và giỏ cho mỗi hợp đồng cũng khỏc nhau. Tựy theo mức phức tạp của từng loại giấy tờ mà giỏ cho mỗi loại hợp đồng sẽ dao động khỏc nhau.
Hiện nay hầu hết cỏc giao dịch ởđịa phương đều qua cơ quan nhà nước nhưng cũng cũn khụng ớt cỏc trường hợp giao dịch ngầm thực hiện bằng giấy tay giữa người mua với người bỏn. Một thực trạng đang xảy ra nữa là đa số giỏ ghi trong cỏc hợp đồng chuyển nhượng đều thấp hơn giỏ mà bờn mua trả cho bờn bỏn do hai bờn thoả thuận nhằm giảm bớt cỏc khoản tiền phải nộp cho nhà nước theo quy định. Điều này làm cho thị trường đất đai thiếu minh bạch, gõy khú khăn trong cụng tỏc quản lý của Nhà nước như thu cỏc khoản thuế liờn quan đến giao dịch bất động sản.
54
4.4.2. Đỏnh giỏ sự biến động giữa giỏ đất do nhà nước quy định và giỏ
đất thực tế trờn thị trường chuyển nhượng trong năm 2013
Dự giỏ đất do Nhà nước quy định giữa năm 2012 và năm 2013 đó gia tăng nhiều và cơ quan quản lý Nhà nước đó cú nhiều biện phỏp để giỏ Nhà nước ngày càng tiến tới gần hơn với giỏ thị trường nhưng trờn thực tế thỡ giỏ nhà nước vẫn cũn thấp hơn giỏ thị trường rất nhiều. Bởi vỡ giỏ đất chuyển nhượng thực tế trờn thị trường cũn chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khỏc như: tõm lý người mua, đầu cơ nhà đất... Đa số hộ dõn và cỏn bộ địa chớnh được phỏng vấn điều cho rằng giỏ chuyển nhượng thực tế trờn một tuyến đường khụng cú giỏ nhất định nú tựy thuộc vào sự thỏa thuận giữa người bỏn với người mua và vị trớ của thửa đất, giỏ này lỳc nào cũng cao hơn rất nhiều so với giỏ nhà nước quy định. Bảng sau thể hiện sự chờnh lệch giữa giỏ đất Nhà nước và giỏ đất trờn thị trường chuyển nhượng tại VT 1 của từng loại đường phố:
55
Bảng 4.6. Sự chờnh lệch giữa giỏ đất Nhà nước và giỏ đất thị trường ở Thị trấn Chũ năm 2012-2013 Đơn vị tớnh:1000đồng/m2 Loại Đường phố Vị Trớ
Giỏ thị trường qua
cỏc năm
Giỏ quy định qua
cỏc năm Mức chờnh lệch
(1000 đ/m²) (1000 đ/m²) Giỏ thị trường/Giỏ
quy định (lần) 2012 2013 2012 2013 2012 2013 I 1 12.500 13.000 7.800 8.000 1.60 1.63 2 10.500 10.800 4.700 4.800 2.23 2.25 3 8.000 7.500 3.100 3.200 2.58 2.34 4 4.700 4.700 1.600 1.600 2.9 2.9 II 1 7.500 7.800 4.800 4.800 1.56 1.62 2 5.000 5.000 2.900 2.900 1.72 1.72 3 3.500 3.500 1.900 1.900 1.84 1.84 4 3000 3200 1000 1000 3.0 3.2 III 1 6.500 6.500 3.600 3.600 1.81 1.81 2 5.500 5.800 2.200 2.200 2.5 2.64 3 2.500 2.800 1.400 1.400 1.79 2.0 4 1.800 2000 700 700 2.57 2.8 IV 1 5000 5000 3000 3000 1.66 1.66 2 3500 4500 1800 1800 1.94 2.5 3 1500 1900 1200 1200 1.25 1.58 4 800 900 600 600 1.3 1.5 (Nguồn: Số liệu từ điều tra, phỏng vấn)
Qua bảng 4.6 cho ta thấy rừ giữa giỏ đất do Nhà nước qui định và giỏ
đất trờn thị trường cú sự chờnh lệch cao ở hầu hết cỏc tuyến đường. Giữa giỏ Nhà nước và giỏ thị trường ở một số tuyến đường chớnh của thị trấn Chũ cú sự
56
chờnh lệch cao. Giữa giỏ đất do Nhà nước quy định và giỏ thị trường của cỏc tuyến đường này cú sự chờnh lệch cao như vậy là do cỏc đoạn đường đú là đoạn
đường phỏt triển nhất thị trấn Chũ, cơ sở hạ tầng hoàn thiện nhất, rất thớch hợp
để kinh doanh, mở văn phũng của cỏc cụng ty, cú khả năng sinh lợi rất cao… Bờn cạnh cỏc tuyến đường ở trung tõm Chũ thỡ ở một số tuyến đường khỏc khụng cú khả năng sinh lợi cao, khụng thuận lợi cho kinh doanh mua bỏn lại thuận lợi để làm nhà ở thỡ giỏ chờnh lệch cũng khỏ cao nhưng ở mức thấp hơn so với cỏc tuyến đường chớnh ở trung tõm. Cụ thể hệ số chờnh lệch như sau: QL 31 đoạn đi qua Minh Khai, Nghĩa Hồ là 1,5 lần, đường từ ngó ba Nghĩa Hồ đến hết đất thị trấn chũ là 1,2 lần. Ở một số tuyến đường cũn lại của
thị trấn Chũ cũng cú sự chờnh lệnh giỏ ở mứa khỏ cao.
Trong 3 năm trở lại đõy thỡ cở sở hạ tầng của thị trấn khụng ngừng nõng cấp và mở rộng như mở rộng tuyến đường trong đụ thị và cỏc tuyến đường lờn xó khỏc. Với sự phỏt triển kinh tế và cơ sở hạ tầng nhanh chúng như
vậy thỡ giỏ đất nhà nước đó khụng đỏp ứng kịp tốc độ phỏt triển kinh tế, do đú
đó tạo nờn sự chờnh lệch cao giữa hai mức giỏ. Một nguyờn nhõn khỏc khiến cho giỏ đất chuyển nhượng thực tế cao là do tõm lý xem trọng đất của người dõn, thụng tin về đất đai và giỏ đất của người dõn chưa đầy đủ, chủ yếu là biết
qua nghe ngúng truyền miệng giữa người dõn với nhau. Bờn cạnh đú tỡnh hỡnh
đầu cơ nhà đất gia tăng cũng là nguyờn nhõn của sự chờnh lệch giỏ cũng như
tăng giỏ đất ở Chũ.
Trong những năm gần đõy giỏ đất do Nhà nước quy định tăng lờn nhưng trờn thực tế thỡ giỏ đất chuyển nhượng ở thị trấn Chũ luụn cao hơn giỏ Nhà nước quy định với tỷ lệ chờnh lệch giỏ khỏ cao. Do đú tỷ lệ phần trăm gia tăng giỏ của giỏ đất Nhà nước quy ra tiền thỡ thấp hơn rất nhiều so với tỷ lệ
phần trăm gia tăng giỏ của giỏ đất thực tế trờn thị trường. Khi đú, trong quỏ trỡnh mua bỏn đất sẽ cú một bộ phận người dõn kờ khai mức giỏ giao dịch đất
57
thấp hơn so với giỏ thực tế, tức là gần sỏt giỏ nhà nước để giảm được khoản thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ đú làm thất thoỏt nguồn thu ngõn sỏch Nhà nước.
4.5. Nghiờn cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giỏ đất trờn địa bàn Thị trấn Chũ giai đoạn 2012 – 2013
4.5.1. Vị trớ
Trong điều kiện nước ta hiện nay Đối với cỏc yếu tố ảnh hưởng đến giỏ đất ở, yếu tố vị trớ rất quan trọng nhất là đất ở đụ thị.Vỡ yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đến nguồn thu nhập từ khu đất mang lại, khu đất cú vị trớ tốt sẽ
tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhõn trong việc thương mại, kinh doanh, cho thuờ…
Để chọn một nơi đầu tư kinh doanh hiệu quả thỡ tiờu chớ đầu tiờn là vị trớ
đặt cơ sở vỡ thế một trong những yếu tố quan trong nhất quyết định đến giỏ
đất thỡ phải kể đến vị trớ của thửa đất. Một điều thuận lợi cho Chũ là trải dài
trờn tuyến QL 31 thuận lợi cho giao thụng giữa cỏc phố trong thị trấn và giữa thị trấn với cỏc xó khỏc, huyện khỏc. Cũn là nơi tập trung nhiều trụ sở cơ quan cụng trỡnh sự nghiệp, cỏc cơ sơ kinh doanh.Với điều kiện thuận lợi như thế thỡ việc chọn nơi đặt làm cơ sở kinh doanh luụn được chọn ưu tiờn lờn hàng đầu.Vớ dụ như phố trường chinh, minh khai và lờ duẩn là phố trung tõm nờn vị
trớ của nú luụn được đỏnh giỏ cao nhất trong việc thương lượng giỏ đất. Theo
điều tra thỡ nơi đõy tập trung mọi thành phần kinh tế như thương mại, dịch vụ,…thỡ yếu tố vị trớ sẽ là tạo nờn giỏ trị của thửa đất.
58
Hỡnh 4.2: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của vị trớ thửa đất đến giỏ cả cỏc khu phố
Chỳng ta dễ dàng nhận thấy giỏ đất của những thửa đõt thuộc VT 1 luụn cú giỏ cao nhất trờn tất cả cỏc đường phố và cao hơn nhiều lần giỏ đất ở
cỏc vị trớ 2, 3, 4 của đường phố đú. Giỏ của thửa đất cao hay thấp phụ thuộc vào yếu tố vị trớ, thửa đất càng ở gần khu trung tõm, cỏc khu buụn bỏn thỡ giỏ càng cao. Đồng thời ở cựng một loại vị trớ, nhưng do khả năng sinh lợi, sở sở
hạ tầng, ... đó quyết định loại đường phố do đú giỏ đất của cựng một loại vị
trớ, thỡ giỏ đất cũng khỏc nhau. Tuy nhiờn yếu tố vị trớ chỉ quyết định giỏ cao hay thấp của thửa đất chứ khụng phải là yếu tố làm biến động giỏ đất trờn thị
trường. Sự tăng giảm giỏ đất trờn thị trường đất đai cú thể do số lượng người tham gia mua bỏn đất nhiều hay ớt hoặc do sự ra đời cỏc chớnh sỏch nhà nước,
đặc biệt sự ra đời của cỏc chớnh sỏch về đất đai cú thể làm cho thị trường nhà
đất sụi động hoặc đúng băng. * Nhúm đường phố loại I
Những tuyến phố này cú đặc điểm là cỏc tuyến phố trung tõm, cú điều kiện cơ sở hạ tầng tốt, tập trung nhiều cụng ty, nhà hàng, chợ, cửa hàng kinh doanh, cụng trỡnh phục vụ cụng cộng, trường học... Mật độ và mức sống của 58.33 37.5 25 22.22 16.66 16.66 12.5 12.5 0 10 20 30 40 50 60 Minh Khai Lờ Duẩn Lờ Lợi Trường Chinh Nghĩa Hồ Dốc Đồn Hồng Phong Trần Phỳ Mức độ ảnh hưởng (%)
59
người dõn tại khu vực này là khỏ cao. Việc giỏ đất ở tại cỏc đường, phố này cao do việc kết hợp mục đớch giữa đất ở và đất sản xuất kinh doanh làm tăng khả năng sinh lời của cỏc thửa đất. Như vậy, tại cỏc trục đường khỏc nhau thỡ giỏ đất tại VT 1 cũng khỏc nhau.
Nguyờn nhõn làm cho giỏ đất ở cỏc vị trớ mặtđường này tăng do đõy là vị trớ tập trung nhiều nhất cỏc trung tõm thương mại, dịch vụ, vui chơi giải trớ và cỏc hoạt động sinh hoạt của người dõn trong thị trấn. Đú là điều kiện rất thuận lợi cho việc giao lưu buụn bỏn kinh doanh hàng húa và dịch vụ. Dõn cư
của thị trấn tập trung khỏ đụng trờn khu phố này và hoạt động chủ yếu của họ đú là kinh doanh cỏc loại hàng húa và nhà hàng ăn uống và nhiều dịch vụ khỏc. Tại khu vực này mức độ tiờu thụ hàng húa mạnh, khả năng năng kinh doanh tiờu thụ gấp nhiều lần cỏc vị trớ khỏc. Chớnh vỡ vậy, nhiều người chấp nhận bỏ một khoản tiền lớn để mua đất tại đú với giỏ cao mà khụng ngần ngại. Tuy nhiờn, hiện trờn khu vực này nhu cầu bỏn đất hầu như rất ớt.
Qua điều tra cho thấy số vụ chuyển nhượng BĐS tại cỏc đường phố loại I diễn ra chủ yếu tại cỏc VT 2, VT 3 cũn VT 1 là rất ớt. Tại cỏc VT 1, BĐS
được sử dụng để đầu tư kinh doanh mang lại lợi nhuận cao. Ta thấy giỏ đất chuyển nhượng tại khu vực diễn ra khụng đều, giỏ đất của VT 1 cao hơn hẳn so với giỏ cỏc vị trớ tiếp sau, do vị trớ này mang lại khả năng sinh lợi cao. Tuy nhiờn, số vụ chuyển nhượng ở cỏc tuyến phố này ớt do giỏ đất cao khụng phự hợp với điều kiện kinh tế của phần lớn người dõn, cũng như tõm lý của chủ sử
dụng khụng cú nhu cầu chuyển đổi chỗở. * Nhúm đường phố loại II
Những đoạn này cú hệ thống cơ sở hạ tầng tốt, tập trung một số ớt cơ
quan, và cỏc nhà hàng, cửa hàng kinh doanh,…, mang lại sự thuận tiện cho người sử dụng đất trong đời sống sinh hoạt và phỏt triển sản xuất kinh doanh.
60
Qua nghiờn cứu giỏ thị trường của tuyến đường nhúm II cho thấy: giỏ
đất thị trường nhỡn chung đều tăng, tuy nhiờn mức độ tăng trong năm 2012- 2013 diễn ra chậm. Cỏc đoạn đường phố này giỏp với cỏc đoạn đường phố
nhúm I cú tốc độ phỏt triển cao, cú khả năng sinh lời, nhưng cú phần hạn chế, chủ yếu là buụn bỏn kinh doanh quy mụ nhỏ hơn. BĐS đó cú sự chuyển nhượng ở VT 1, cựng với cỏc vị trớ cũn lại. Nhưng giỏ đất tại VT 1 vẫn cũn sự
chờnh lệch khỏ lớn với cỏc VT 3, 4. Nhỡn chung cỏc đoạn đường phố nhúm II này thuận lợi cho cả việc kinh doanh, lẫn ở, dõn cư thỡ dễ chuyển đổi hỡnh thức kinh doanh, phỏt triển cuộc sống. Và chỳng vẫn giữ một vị trớ quan trọng, sỏt với trục đường chớnh của thị trấn, và giỏ đất cũng luụn biến động tăng lờn.
* Nhúm đường phố loại III
Đõy là hai đoạn đường phố mới hoàn thành quy hoạch khụng lõu, cơ sở
hạ tầng tốt, tuy nhiờn chưa đồng bộ và đang tiếp tục được bổ sung, hoàn thiện tốt hơn nữa. Là đoạn kề sỏt giỏp với trục đường chớnh của huyện, cú điều kiện phỏt triển thuận lợi, nhất là kinh doanh, buụn bỏn, trao đổi hàng húa…
Giỏ đất ở VT 1 vẫn luụn chờnh lệch lớn so với VT 4. Và giỏ của thị
trường chưa thể sỏt được với giỏ của nhà nước quy định,Dự đoỏn trong thời gian tới, sau khi được quy hoạch đồng bộ, kết hợp với tốc độ đụ thị húa, cỏc lụ đất giao trong quy hoạch tiếp tục được xõy dựng thành khu dõn sinh, tạo thành cụm dõn cư lớn, trung tõm thương mại của trung tõm huyện lỵ, thỡ giỏ
đất sẽ cũn biến động nhiều hơn, đũi hỏi sự quản lớ và định giỏ đất một cỏch sỏt sao hơn của cấp chớnh quyền
* Nhúm đường phố loại IV
Giỏ đất ở trờn thị trường của cỏc tuyến đường phố nhúm IV dần dần khụng cũn chờnh lệch nhiều với giỏ đất theo quy định của nhà nước nữa, tuy rằng sự chờnh lệch giữa cỏc vị trớ vẫn cũn diễn ra. Cỏc tuyến đường phố nhúm
61
IV này phần lớn là đoạn đường được đa số dõn cư sử dụng vào mục đớch ở. Là nơi tập trung nhiều nhà ở của cỏc hộ gia đỡnh người dõn sinh sống, điều kiện mụi trường tốt, tuy nhiờn nhịp sống trầm, khụng thuận lợi cho kinh doanh buụn bỏn, nờn giỏ đất cỏc đoạn đường phố này thường thấp hơn cỏc tuyến đường phố nhúm I, II, III trờn.
4.5.2. Điều kiện sinh lợi
Cú thể núi việc đỏnh giỏ mức độảnh hưởng của cỏc yếu tố thỡ khả năng sinh lợi của lụ đất cũng là phần quan trọng cú ảnh hưởng lớn đến mức giỏ giao dịch. Ở thị trấn Chũ thỡ đa phần cỏc cở sở kinh doanh nhỏ, vừa, lớn đều nằm trờn trục
đường giao thụng chớnh là tuyến quốc lộ 31 chạy qua thị trấn từ ngó tư truyền hỡnh đến bến xe chũ là nơi cú điều kiện sinh lợi tốt nhất. Đú là nhờ giao thụng thuận lợi, hệ thống điện, trường, trạm và cỏc khu cụng viờn nối liền kề với nhau. Chớnh vỡ thế dự giỏ đất ở những nơi này cú khỏ cao thỡ người dõn vẫn chấp nhận đầu tư vào vỡ họ biết với điều kiện thuận lợi như thế thỡ khả
năng hoàn lại vốn sẽ rất nhanh chúng. Hơn nữa với một chớnh sỏch quy hoạch, đầu tư khu trung tõm thị trấn trong tương lai thỡ tiềm năng phỏt triển