2.4.1. Khỏi niệm về thị trường đất đai và đặc điểm thị trường đất đai
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch bất động sản. Thị trường đất đai được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa
18
rộng, thị trường đất đai là tổng hũa cỏc mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra cỏc hoạt động cú liờn quan trực tiếp đến giao dịch đất đai.
* Thị trường đất đai là thị trường khụng hoàn hảo
Thị trường đất đai là thị trường khụng hoàn hảo khi khụng thỏa món theo cỏc tiờu chuẩn hoàn hảo của thị trường trong thuyết kinh tế. Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổn định, người mua và bỏn nắm được thụng tin đầy
đủ, khụng cú sự thỳc ộp mua và bỏn, thỡ giỏ trị thị trường, giỏ cả thị trường, và giỏ trị trao đổi là giống nhau.
* Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền
Đất đai là nguồn tài nguyờn ngày càng khan hiếm, tớnh khan hiếm khụng thể tỏi tạo được của thửa đất làm cho cung của đất khụng thay đổi. Đồng thời những nhu cầu về đất đai ngày càng tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, yếu tố đầu cơ trong thị trường đất đai luụn tồn tại khi cú cơ hội.
Trong thị trường hàng húa thụng thường khỏc, hàng húa và cỏc nguồn lực sản xuất phải được tự do lưu thụng tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất hay cú giỏ cao nhất, người mua phải tự do mua ởđõu cú giỏ thấp nhất. Nhưng đối với thị trường đất đai, do đất đai cú vị trớ cố định và khụng thể tỏi tạo được, nờn dự cú những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về cỏc cơ hội đầu tư làm giỏ đất tăng giảm quỏ mức, nhưng người ta khụng thể chuyển chỳng đến những nơi theo ý muốn. Núi cỏch khỏc thị trường đất đai mang tớnh độc quyền rất cao.
* Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế
Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị “núng” khi nền kinh tế cú mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị “đúng băng” khi kinh tế
19
suy giảm. Mặt khỏc thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chớnh trị, văn húa, xó hội. Đồng thời cỏc yếu tố như biến động chớnh trị, mụi trường xó hội, phong tục, tập quỏn, ước lệ cộng đồng…đều cú tỏc động đến hành vi mua bỏn trờn thị trường.(Nguyễn Thế Huấn, 2009).
2.4.2 Thị trường đất đai Việt Nam
Ở nước ta, do đặc điểm lịch sử, kinh tế, xó hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua cú nhiều biến động lớn, đó ảnh hưởng sõu sắc tới sự hỡnh thành và phỏt triển của thị trường BĐS núi chung, trong đú cú vấn đề giỏ đất. Cú thể
chia quỏ trỡnh hỡnh thành giỏ đất và phỏt triển thị trường BĐS ở nước ta thành cỏc giai đoạn sau đõy:
* Giai đoạn trước năm 1946
Cỏc cuộc mua bỏn, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bờn là người bị cai trị với một bờn là kẻ cai trị; giữa một bờn là người bị ỏp bức, búc lột với một bờn là kẻ ỏp bức, búc lột. Quan hệ mua bỏn đú khụng thể gọi là quan hệ bỡnh đẳng, kết quả cỏc cuộc mua bỏn núi trờn khụng thể núi là kết quả của sự thoả thuận của tất cả cỏc bờn, điều đú trỏi với những nguyờn tắc cơ bản của thị trường. Tuy nhiờn, về giỏ đất đó được hỡnh thành trong giai đoạn này.
* Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980
Đõy là giai đoạn thị trường BĐS ở nước ta bắt đầu được hỡnh thành. Mốc đỏnh đấu sự hỡnh thành thị trường BĐS ở nước ta là Hiến phỏp năm 1946 và sau này là Điều 11 của Hiến phỏp năm 1959, Nhà nước Việt Nam đó ghi nhận sự tồn tại của cỏc hỡnh thức sở hữu tài sản núi chung và đất đai núi riờng. Tuy nhiờn, thị trường BĐS trong giai đoạn này chưa cú điều kiện phỏt triển do tỡnh hỡnh chiến tranh (1946 – 1954). Sau này, do hỡnh thức sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể về đất đai chiếm ưu thế diễn ra đối với đất thổ cư,
20
giỏ đất được hỡnh thành mang tớnh tự phỏt và nằm ngoài tầm kiểm soỏt của Nhà nước và phỏp luật.
* Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993
Tại Điều 19 của Hiến phỏp năm 1980 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dõn do Nhà nước thống nhất quản lý. Để cụ thể hoỏ Điều 19 của Hiến phỏp, tại Điều 5 và Điều 17 Luật Đất đai 1988 đó qui định nghiờm cấm việc mua, bỏn đất đai. Khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà để ở, thỡ người nhận chuyển nhượng nhà cú quyền được sử dụng đất ở đối với ngụi nhà đú. Như
vậy, bằng cỏc chế định phỏp luật, Nhà nước Việt Nam chưa thừa nhận ở Việt Nam cú thị trường đất đai mà chỉ cú thị trường BĐS là nhà đểở (mặc dự trờn thực tế thị trường ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sụi động ở hầu hết cỏc đụ thị). Thị trường BĐS trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và cỏc cụng trỡnh xõy dựng khỏc gắn liền với đất là thị trường hợp phỏp, thị
trường đất đai khụng được phỏp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp phỏp.
* Giai đoạn từ năm 1993 đến 2003
Hiến phỏp (1992) tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dõn do Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiờn, để phự hợp với sự vận động và phỏt triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xó hội chủ nghĩa, một số
quan hệ đất đai đó được chế định lại. Điều 12, Luật Đất đai năm 1993 qui
định: “Nhà nước xỏc định giỏ cỏc loại đất để tớnh thuế chuyển quyền sử dụng
đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuờ đất, tớnh giỏ trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đõy là lần đầu tiờn giỏ đất và việc xỏc
định giỏ đất được phỏp luật ghi nhận là một chế định phỏp luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (qui định tại Khoản 1, Điều 13, Luật Đất đai năm 1993) và Điều 55, 56 và 57 của Luật Đất đai 2003 cũng qui định về giỏ đất, giỏ đất do Nhà nước qui định và tư vấn giỏ đất.
21
* Giai đoạn từ năm 2003 đến nay
Luật Đất đai năm 2003 được thụng qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện
đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy định mới về
kiểm soỏt cung cầu đất đai và thị trường BĐS. Luật Đất đai này đó quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dõn đối với đất đai, trong đú một số quyền năng đó trao cho người sử dụng đất để phự hợp với cơ chế thị trường. quyền sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất; cỏc tổ chức kinh tế
trong nước được quyền lựa chọn hỡnh thức được giao đất hoặc được thuờ đất từ Nhà nước; ỏp dụng cơ chế 1 giỏ đất phự hợp với giỏ đất trờn thị trường trong điều kiện bỡnh thường; đó hỡnh thành hệ thống quản lý cụng khai, minh bạch trờn cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với cỏc trỡnh tự thủ tục hành chớnh rất rừ ràng; cụng khai hoỏ từ khõu quy hoạch sử dụng đất, cỏch tiếp cận quỹđất để thực hiện dự ỏn đầu tư, trỡnh tự bồi thường, hỗ trợ, tỏi định cư giải phúng mặt bằng; xử lý đỳng bản chất giỏ trị của việc chuyển đất nụng nghiệp sang sử dụng vào mục đớch sản xuất kinh doanh phi nụng nghiệp, bảo
đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi
đất. Từ khi Luật đất đai 2003 chớnh thức cú hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng và đúng băng trong một thời gian khỏ dài.(Lờ Phương Thảo, 2007).
Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thị
trường đất đai đó cú những khởi sắc rừ rệt. Sau hàng loại cơ chế chớnh sỏch nhằm thu hỳt đầu tư và cho phộp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà cựng với quyền sử dụng đất ở đó thỳc đẩy thị trường BĐS chuyển biến tớch cực. Nhiều mảng thị trường tại cỏc khu trung tõm, khu dự ỏn, khu dõn cư, khu đụ thị và căn hộ cao cấp đó thu hỳt nhiều khỏch hàng đến tỡm hiểu và giao dịch. Và thị
22
nền kinh tế và cỏc chớnh sỏch, phỏp luật càng đi sõu, đi sỏt với thực tế thỡ thị trường BĐS sẽ hứa hẹn những triển vọng phỏt triển trong thời gian tới.
2.4.3. Thị trường đất đai trờn thế giới
Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hỡnh thành và phỏt triển của thị trường gắn liền với sự hỡnh thành và phỏt triển của nền sản xuất hàng hoỏ. Trải qua hàng trăm năm phỏt triển và chịu tỏc động bởi nhiều nhõn tố, thị
trường đất đai đó khụng ngừng hoàn thiện về mụi trường phỏp lý, cơ cấu thị
trường, cỏc biện phỏp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết cỏc nước trờn thế giới đó đến giai đoạn phỏt triển cao, khẳng định được vị trớ vai trũ của mỡnh và cú những đúng gúp quan trọng cho sự phỏt triển của nền kinh tế - xó hội.
Tại cỏc nước tư bản phỏt triển, chế độ sở hữu tư nhõn về ruộng đất đó
được xỏc lập ổn định, quỏ trỡnh tớch tụ đất đó đạt tới đỉnh cao. Nhờ tớnh chất khụng tỏi tạo của đất đó mang lại cho thị trường đất đai tớnh độc quyền cao, từ đú tạo cơ sở kinh tế, chớnh trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Cỏc quốc gia này thường ỏp dụng luật thuế đối với việc mua bỏn đất chứ khụng ỏp
đặt giới hạn hành chớnh đối với thị trường đất đai. Tại đõy hỡnh thành cỏc trang trại với quy mụ hàng ngàn hecta, mà người chủ cú thể là người sở hữu hoặc cũng cú thể là người thuờ đất.
Trong giai đoạn kinh tế phỏt triển, tăng trưởng nhanh, thu hỳt mạnh đầu tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giỏ đất tại cỏc vựng kinh tế phỏt triển và cỏc khu đụ thị. Khi cỏc cơn sốt đất cú nguy cơảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thu hỳt đầu tư nước ngoài thỡ chớnh phủ sẽ cú hỡnh thức tỏc động cho phự hợp.
Một vớ dụ điển hỡnh là cơn sốt giỏ đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX,
đõy là nguyờn nhõn chủ yếu dẫn tới sự phỏ sản của nhiều cụng ty kinh doanh BĐS tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong cỏc năm 1990 sau đú. Chớnh phủ Nhật đó phải khống chế mức tăng giỏ nhà đất tại Tokyo. Cựng với tỡnh trạng suy thoỏi nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giỏ nhà đất tại nhiều quốc gia phỏt
23
triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giỏ nhà giảm tới 40% làm cỏc ngõn hàng bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ yờn. Ở Phỏp cơn sốt tăng giỏ nhà đất từ năm 1989 - 1990 đó làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong cỏc năm 1991- 1992, cỏc văn phũng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giỏ nhà đất và trỡ trệ trong thị trường này núi chung. Kết quả là Chớnh phủ Phỏp đó ban hành cỏc đạo luật nhằm giỳp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giỏ mua một chỗ ở mới. Hay mới đõy, cuộc khủng hoảng tớn dụng nhà đất tại Mỹđầu năm 2008 đó gõy ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế - xó hội khụng chỉ riờng nước Mỹ mà cũn lan ra cả thế giới. Đồng USD giảm giỏ khiến thị trường chứng khoỏn toàn cầu bị ảnh hưởng, đồng thời kộo giỏ cỏc mặt hàng thiết yếu như xăng dầu, lương thực thực phẩm, giỏ vàng tăng mạnh. Điều này khiến cho cục dữ trữ liờn bang Mỹ - FED, liờn tục cắt giảm lói suất tớn dụng nhằm nõng tỉ giỏ đồng nội tệ nhằm trỏnh cho nước Mỹ khỏi một cuộc suy thoỏi về kinh tế. (Nguyễn Vũ Kiờn, 2005).
Từ kinh nghiệm mà cỏc quốc gia phỏt triển đó trải qua, cỏc quốc gia
đang phỏt triển đó tăng cường thi hành những chớnh sỏch nhằm điều chỉnh thị
trường đất đai theo hướng tớch cực. Để giảm bớt quy mụ tớch tụđất đai, Chớnh phủ nhiều nước đó thi hành chớnh sỏch hạn điền và những quy định hạn chế
quyền chuyển nhượng đất đai. Đất nụng nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở
hữu của gia đỡnh nụng dõn theo phỏp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm 1995 việc bỏn đất được coi là bất hợp phỏp. Những người đó nhận quyền sử
dụng đất nụng nghiệp khụng được sử dụng trong vũng một năm thỡ đương nhiờn bị tước quyền sử dụng. Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định khụng
được bỏn trong vũng 10 năm hoặc cú mảnh khụng được bỏn vĩnh viễn, trong một số trường hợp Nhà nước cú thể bắt buộc chủ sở hữu bỏn đất cho mỡnh. Ở
Bungari, cỏc doanh nghiệp khụng được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhõn hoỏ doanh nghiệp Nhà nước. Nhiều nước thuộc Liờn Xụ
24
trước đõy, quyền của nụng dõn đối với đất nụng nghiệp chỉđơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đú. Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia
đỡnh chỉ được sở hữu đất trồng trọt khụng quỏ 13,5 ha đất canh tỏc cộng với 1,35 ha đất ở; nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phộp.
Tớnh độc quyền về sở hữu đất và giỏ đất của chủ nghĩa tư bản đó bị giới hạn bởi khả năng phõn chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay khụng cũn khả năng này trong khi đú trỡnh độ tớch tụ tư bản đó đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đó thỳc ộp mở cửa thị trường đất đai. Biện phỏp nõng cao hiệu quả sử dụng đất được ỏp dụng nhiều là cho thuờ đất đai. Thị trường nhà đất trờn thế giới đó vượt ngoài khuụn khổ một quốc gia, thu hỳt đầu tư của cỏc nhà tư bản nước ngoài. Những nước cú dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nước ngoài. Qua đú thể hiện rừ rệt tớnh quốc tế của thị
trường đất đai trong xu thế hội nhập hiện nay.
2.4.4. Cụng tỏc định giỏ đất trờn thế giới và Việt Nam
2.4.4.1. Cụng tỏc quản lý và định giỏ đất trờn thế giới
Định giỏ là sự ước tớnh về giỏ trị của cỏc quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hỡnh thỏi tiền tệ cho một mục đớch đó được xỏc định. Định giỏ là một nghệ thuật khoa học xỏc định giỏ trị tài sản cho một mục đớch nhất định trong một thời điểm xỏc định. Đất đai hay BĐS cũng là một tài sản nờn định giỏ đất cũng như định giỏ một tài sản nhưng nú mang tớnh chất đặc thự về vị trớ nờn yếu tố quan trọng được lưu tõm trong quỏ trỡnh định giỏ là vị trớ địa lý.
Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật phỏp mỗi nước lại cú quy