Ở nước ta, do đặc điểm lịch sử, kinh tế, xó hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua cú nhiều biến động lớn, đó ảnh hưởng sõu sắc tới sự hỡnh thành và phỏt triển của thị trường BĐS núi chung, trong đú cú vấn đề giỏ đất. Cú thể
chia quỏ trỡnh hỡnh thành giỏ đất và phỏt triển thị trường BĐS ở nước ta thành cỏc giai đoạn sau đõy:
* Giai đoạn trước năm 1946
Cỏc cuộc mua bỏn, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bờn là người bị cai trị với một bờn là kẻ cai trị; giữa một bờn là người bị ỏp bức, búc lột với một bờn là kẻ ỏp bức, búc lột. Quan hệ mua bỏn đú khụng thể gọi là quan hệ bỡnh đẳng, kết quả cỏc cuộc mua bỏn núi trờn khụng thể núi là kết quả của sự thoả thuận của tất cả cỏc bờn, điều đú trỏi với những nguyờn tắc cơ bản của thị trường. Tuy nhiờn, về giỏ đất đó được hỡnh thành trong giai đoạn này.
* Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980
Đõy là giai đoạn thị trường BĐS ở nước ta bắt đầu được hỡnh thành. Mốc đỏnh đấu sự hỡnh thành thị trường BĐS ở nước ta là Hiến phỏp năm 1946 và sau này là Điều 11 của Hiến phỏp năm 1959, Nhà nước Việt Nam đó ghi nhận sự tồn tại của cỏc hỡnh thức sở hữu tài sản núi chung và đất đai núi riờng. Tuy nhiờn, thị trường BĐS trong giai đoạn này chưa cú điều kiện phỏt triển do tỡnh hỡnh chiến tranh (1946 – 1954). Sau này, do hỡnh thức sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể về đất đai chiếm ưu thế diễn ra đối với đất thổ cư,
20
giỏ đất được hỡnh thành mang tớnh tự phỏt và nằm ngoài tầm kiểm soỏt của Nhà nước và phỏp luật.
* Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993
Tại Điều 19 của Hiến phỏp năm 1980 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dõn do Nhà nước thống nhất quản lý. Để cụ thể hoỏ Điều 19 của Hiến phỏp, tại Điều 5 và Điều 17 Luật Đất đai 1988 đó qui định nghiờm cấm việc mua, bỏn đất đai. Khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà để ở, thỡ người nhận chuyển nhượng nhà cú quyền được sử dụng đất ở đối với ngụi nhà đú. Như
vậy, bằng cỏc chế định phỏp luật, Nhà nước Việt Nam chưa thừa nhận ở Việt Nam cú thị trường đất đai mà chỉ cú thị trường BĐS là nhà đểở (mặc dự trờn thực tế thị trường ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sụi động ở hầu hết cỏc đụ thị). Thị trường BĐS trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và cỏc cụng trỡnh xõy dựng khỏc gắn liền với đất là thị trường hợp phỏp, thị
trường đất đai khụng được phỏp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp phỏp.
* Giai đoạn từ năm 1993 đến 2003
Hiến phỏp (1992) tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dõn do Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiờn, để phự hợp với sự vận động và phỏt triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xó hội chủ nghĩa, một số
quan hệ đất đai đó được chế định lại. Điều 12, Luật Đất đai năm 1993 qui
định: “Nhà nước xỏc định giỏ cỏc loại đất để tớnh thuế chuyển quyền sử dụng
đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuờ đất, tớnh giỏ trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đõy là lần đầu tiờn giỏ đất và việc xỏc
định giỏ đất được phỏp luật ghi nhận là một chế định phỏp luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (qui định tại Khoản 1, Điều 13, Luật Đất đai năm 1993) và Điều 55, 56 và 57 của Luật Đất đai 2003 cũng qui định về giỏ đất, giỏ đất do Nhà nước qui định và tư vấn giỏ đất.
21
* Giai đoạn từ năm 2003 đến nay
Luật Đất đai năm 2003 được thụng qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện
đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy định mới về
kiểm soỏt cung cầu đất đai và thị trường BĐS. Luật Đất đai này đó quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dõn đối với đất đai, trong đú một số quyền năng đó trao cho người sử dụng đất để phự hợp với cơ chế thị trường. quyền sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất; cỏc tổ chức kinh tế
trong nước được quyền lựa chọn hỡnh thức được giao đất hoặc được thuờ đất từ Nhà nước; ỏp dụng cơ chế 1 giỏ đất phự hợp với giỏ đất trờn thị trường trong điều kiện bỡnh thường; đó hỡnh thành hệ thống quản lý cụng khai, minh bạch trờn cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với cỏc trỡnh tự thủ tục hành chớnh rất rừ ràng; cụng khai hoỏ từ khõu quy hoạch sử dụng đất, cỏch tiếp cận quỹđất để thực hiện dự ỏn đầu tư, trỡnh tự bồi thường, hỗ trợ, tỏi định cư giải phúng mặt bằng; xử lý đỳng bản chất giỏ trị của việc chuyển đất nụng nghiệp sang sử dụng vào mục đớch sản xuất kinh doanh phi nụng nghiệp, bảo
đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi
đất. Từ khi Luật đất đai 2003 chớnh thức cú hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng và đúng băng trong một thời gian khỏ dài.(Lờ Phương Thảo, 2007).
Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thị
trường đất đai đó cú những khởi sắc rừ rệt. Sau hàng loại cơ chế chớnh sỏch nhằm thu hỳt đầu tư và cho phộp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà cựng với quyền sử dụng đất ở đó thỳc đẩy thị trường BĐS chuyển biến tớch cực. Nhiều mảng thị trường tại cỏc khu trung tõm, khu dự ỏn, khu dõn cư, khu đụ thị và căn hộ cao cấp đó thu hỳt nhiều khỏch hàng đến tỡm hiểu và giao dịch. Và thị
22
nền kinh tế và cỏc chớnh sỏch, phỏp luật càng đi sõu, đi sỏt với thực tế thỡ thị trường BĐS sẽ hứa hẹn những triển vọng phỏt triển trong thời gian tới.