Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hỡnh thành và phỏt triển của thị trường gắn liền với sự hỡnh thành và phỏt triển của nền sản xuất hàng hoỏ. Trải qua hàng trăm năm phỏt triển và chịu tỏc động bởi nhiều nhõn tố, thị
trường đất đai đó khụng ngừng hoàn thiện về mụi trường phỏp lý, cơ cấu thị
trường, cỏc biện phỏp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết cỏc nước trờn thế giới đó đến giai đoạn phỏt triển cao, khẳng định được vị trớ vai trũ của mỡnh và cú những đúng gúp quan trọng cho sự phỏt triển của nền kinh tế - xó hội.
Tại cỏc nước tư bản phỏt triển, chế độ sở hữu tư nhõn về ruộng đất đó
được xỏc lập ổn định, quỏ trỡnh tớch tụ đất đó đạt tới đỉnh cao. Nhờ tớnh chất khụng tỏi tạo của đất đó mang lại cho thị trường đất đai tớnh độc quyền cao, từ đú tạo cơ sở kinh tế, chớnh trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Cỏc quốc gia này thường ỏp dụng luật thuế đối với việc mua bỏn đất chứ khụng ỏp
đặt giới hạn hành chớnh đối với thị trường đất đai. Tại đõy hỡnh thành cỏc trang trại với quy mụ hàng ngàn hecta, mà người chủ cú thể là người sở hữu hoặc cũng cú thể là người thuờ đất.
Trong giai đoạn kinh tế phỏt triển, tăng trưởng nhanh, thu hỳt mạnh đầu tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giỏ đất tại cỏc vựng kinh tế phỏt triển và cỏc khu đụ thị. Khi cỏc cơn sốt đất cú nguy cơảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thu hỳt đầu tư nước ngoài thỡ chớnh phủ sẽ cú hỡnh thức tỏc động cho phự hợp.
Một vớ dụ điển hỡnh là cơn sốt giỏ đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX,
đõy là nguyờn nhõn chủ yếu dẫn tới sự phỏ sản của nhiều cụng ty kinh doanh BĐS tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong cỏc năm 1990 sau đú. Chớnh phủ Nhật đó phải khống chế mức tăng giỏ nhà đất tại Tokyo. Cựng với tỡnh trạng suy thoỏi nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giỏ nhà đất tại nhiều quốc gia phỏt
23
triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giỏ nhà giảm tới 40% làm cỏc ngõn hàng bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ yờn. Ở Phỏp cơn sốt tăng giỏ nhà đất từ năm 1989 - 1990 đó làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong cỏc năm 1991- 1992, cỏc văn phũng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giỏ nhà đất và trỡ trệ trong thị trường này núi chung. Kết quả là Chớnh phủ Phỏp đó ban hành cỏc đạo luật nhằm giỳp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giỏ mua một chỗ ở mới. Hay mới đõy, cuộc khủng hoảng tớn dụng nhà đất tại Mỹđầu năm 2008 đó gõy ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế - xó hội khụng chỉ riờng nước Mỹ mà cũn lan ra cả thế giới. Đồng USD giảm giỏ khiến thị trường chứng khoỏn toàn cầu bị ảnh hưởng, đồng thời kộo giỏ cỏc mặt hàng thiết yếu như xăng dầu, lương thực thực phẩm, giỏ vàng tăng mạnh. Điều này khiến cho cục dữ trữ liờn bang Mỹ - FED, liờn tục cắt giảm lói suất tớn dụng nhằm nõng tỉ giỏ đồng nội tệ nhằm trỏnh cho nước Mỹ khỏi một cuộc suy thoỏi về kinh tế. (Nguyễn Vũ Kiờn, 2005).
Từ kinh nghiệm mà cỏc quốc gia phỏt triển đó trải qua, cỏc quốc gia
đang phỏt triển đó tăng cường thi hành những chớnh sỏch nhằm điều chỉnh thị
trường đất đai theo hướng tớch cực. Để giảm bớt quy mụ tớch tụđất đai, Chớnh phủ nhiều nước đó thi hành chớnh sỏch hạn điền và những quy định hạn chế
quyền chuyển nhượng đất đai. Đất nụng nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở
hữu của gia đỡnh nụng dõn theo phỏp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm 1995 việc bỏn đất được coi là bất hợp phỏp. Những người đó nhận quyền sử
dụng đất nụng nghiệp khụng được sử dụng trong vũng một năm thỡ đương nhiờn bị tước quyền sử dụng. Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định khụng
được bỏn trong vũng 10 năm hoặc cú mảnh khụng được bỏn vĩnh viễn, trong một số trường hợp Nhà nước cú thể bắt buộc chủ sở hữu bỏn đất cho mỡnh. Ở
Bungari, cỏc doanh nghiệp khụng được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhõn hoỏ doanh nghiệp Nhà nước. Nhiều nước thuộc Liờn Xụ
24
trước đõy, quyền của nụng dõn đối với đất nụng nghiệp chỉđơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đú. Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia
đỡnh chỉ được sở hữu đất trồng trọt khụng quỏ 13,5 ha đất canh tỏc cộng với 1,35 ha đất ở; nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phộp.
Tớnh độc quyền về sở hữu đất và giỏ đất của chủ nghĩa tư bản đó bị giới hạn bởi khả năng phõn chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay khụng cũn khả năng này trong khi đú trỡnh độ tớch tụ tư bản đó đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đó thỳc ộp mở cửa thị trường đất đai. Biện phỏp nõng cao hiệu quả sử dụng đất được ỏp dụng nhiều là cho thuờ đất đai. Thị trường nhà đất trờn thế giới đó vượt ngoài khuụn khổ một quốc gia, thu hỳt đầu tư của cỏc nhà tư bản nước ngoài. Những nước cú dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nước ngoài. Qua đú thể hiện rừ rệt tớnh quốc tế của thị
trường đất đai trong xu thế hội nhập hiện nay.