3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh năm 2013
Nghiên cứu hiện trạng sử dụng đất là rất cần thiết để làm cơ sở cho việc đƣa ra phƣơng án bố trí sử dụng đất hợp lý có hiệu quả. Hiện trạng sử dụng đất đai của thành phố năm 2013 đƣợc thể hiện ở bảng 3.1. Qua số liệu thống kê tại bảng 3.1 cơ cấu diện tích các loại đất chính (tính đến 01/01/2014) nhƣ sau:
- Đất nông nghiệp có diện tích 2909,48 ha chiếm 51,38% tổng diện tích đất tự nhiên. Trong đó: Đất sản xuất nông nghiệp 2569,46 ha chiếm 45,37% tổng diện tích đất tự nhiên; Đất lâm nghiệp có 65,11 ha, chiếm 1,15% tổng diện tích đất tự nhiên; Đất nuôi trồng thuỷ sản có 274,91 ha, chiếm 4,85% tổng diện tích đất tự nhiên.
- Đất phi nông nghiệp có diện tích 2413,95 ha, chiếm 42,65 % tổng diện tích đất tự nhiên. Trong đó: Đất ở 623,08 ha chiếm 11,00% tổng diện tích đất tự nhiên; đất chuyên dùng 1319,91 ha chiếm 23,31% tổng diện tích đất tự nhiên; đất tôn giáo, tín ngƣỡng 18,12 ha chiếm 0,32 % tổng diện tích đất tự nhiên; đất nghĩa trang, nghĩa địa 68,61 ha chiếm 1,21% tổng diện tích đất tự nhiên; đất sông suối và mặt nƣớc chuyên dùng 384,13 ha chiếm 6,78% tổng diện tích đất tự nhiên; đất phi nông nghiệp khác 0,02 ha chiếm 0,00% tổng diện tích đất tự nhiên[18].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/
- Đất chƣa sử dụng là 339,49 ha, chiếm 5,99 % tổng diện tích đất tự nhiên Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 thành phố Hà Tĩnh Thứ tự LOẠI ĐẤT Mã Tổng diện tích các loại đất trong địa giới hành chính (Ha) Tỷ lệ % theo tổng diện tích tự nhiên 1 2 3 4 5 Tổng diện tích tự nhiên 5662,92 100 1 Đất nông nghiệp NNP 2909,48 51,38
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 2569,46 45,37 1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 2106,81 37,20
1.1.1.1 Đất trồng lúa LUA 1898,15 33,52
1.1.1.2 Đất cỏ dùng vào chăn nuôi COC
1.1.1.3 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 208,66 3,68 1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 462,65 8,17
1.2 Đất lâm nghiệp LNP 65,11 1,15 1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX 0,06 0,00 1.2.2 Đất rừng phòng hộ RPH 65,05 1,15 1.2.3 Đất rừng đặc dụng RDD 1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 274,91 4,85 1.4 Đất làm muối LMU 1.5 Đất nông nghiệp khác NKH
2 Đất phi nông nghiệp PNN 2413,95 42,63
2.1 Đất ở OTC 623,08 11,00
2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 209,75 3,70
2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT 413,33 7,30
2.2 Đất chuyên dùng CDG 1319,91 23,31
2.2.1 Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp CTS 36,37 0,64
2.2.2 Đất quốc phòng CQP 10,82 0,19
2.2.3 Đất an ninh CAN 10,62 0,19
2.2.4 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp CSK 75,7 1,34 2.2.5 Đất có mục đích công cộng CCC 1186,4 20,95 2.3 Đất tôn giáo, tín ngƣỡng TTN 18,2 0,32 2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 68,61 1,21 2.5 Đất sông suối và mặt nƣớc chuyên dùng SMN 384,13 6,78 2.6 Đất phi nông nghiệp khác PNK 0,02 0,00
3 Đất chƣa sử dụng CSD 339,49 5,99
3.1 Đất bằng chƣa sử dụng BCS 339,49 5,99 3.2 Đất đồi núi chƣa sử dụng DCS
3.3 Núi đá không có rừng cây NCS
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Hình 3.2. Cơ cấu diện tích các loại đất thành phố Hà Tĩnh
Qua số liệu trên đã cơ bản phản ảnh rỏ nét về thu nhập của ngƣời dân nơi đây, vẫn dựa vào nông nghiệp là chủ yếu. Tuy nhiên theo xu thế nền kinh tế hạ tầng sẽ ngày càng phát triển và hoàn thiện, dịch vụ - thƣơng mại ngày càng phát triển, tạo điều kiện nâng cao thu nhập và mức sống của nhân dân. Đây là một yếu tố tích cực tác động làm cho giá đất của thành phố Hà Tĩnh tăng nhanh theo quy luật cung - cầu của thị trƣờng. Điều này cũng có tác động thúc đẩy thị trƣờng bất động sản cũng nhƣ công tác đấu giá quyền sử dụng đất phát triển. Đồng thời, diện tích đất bằng chƣa sử dụng trên địa bàn thành phố còn chiếm diện tích khá lớn 5,99% tổng diện tích tự nhiên ứng với 339,49 ha. Đây là diện tích có thể đƣa vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp hoặc các mục đích phi nông nghiệp, hạn chế tối đa việc dùng đất nông nghiệp để chuyển sang mục đích phi nông nghiệp.
3.1.4. Sơ lược tình hình quản lí đất đai tại thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh
3.1.4.1. Quản lý và chấp hành Luật Đất đai
Trong những năm qua UBND thành phố rất quan tâm công tác tuyên truyền pháp luật về đất đai đến tận ngƣời dân. Tuy nhiên do giá trị kinh tế đất cao, thị trƣờng bất động sản có những thời kỳ rất sôi động, công tác quản lý đất đai một số phƣờng xã chƣa tốt nên tình trạng vi phạm pháp luật về đất đai vẫn còn xẩy ra nhƣ: Tự chuyển đổi mục đích sử dụng, lấn chiếm trái phép,
Đất nông nghiệp 51,38% Đất phi nông nghiêp 42,63% Đất chưa sử dụng 5,99%
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ tình trạng mua bán chuyển nhƣợng ngầm, tranh chấp đất đai gây không ít khó khăn cho công tác quản lý.
3.1.4.2. Công tác chuyển đổi sử dụng đất nông nghiệp
Công tác dồn điền đổi thửa đất nông nghiệp theo chủ trƣơng của tỉnh, các phƣờng xã trong thành phố cơ bản đã thực hiện xong, kết quả sau chuyển đổi bình quân mỗi hộ sử dụng từ 1 đến 5 thửa với diện tích thửa bình quân 500m2. Sau dồn điền đổi thửa, bản đồ địa chính về cơ bản đã biến động cần phải đo mới hoặc chỉnh lý, điều này rất càn thiết cho công tác quản lý cũng nhƣ là cơ sở cho công tác cấp GCNQSD đất nông nghiệp.
3.1.4.3. Tình hình giao đất, cho thuê đất
Hầu hết quỹ đất sản xuất nông nghiệp của thành phố đã đƣợc giao cho các đối tƣợng sử dụng với số hộ đƣợc giao đất nông nghiệp là 9729 hộ. Sau khi chuyển đổi đất nông nghiệp lần 2, các thửa đất có qui mô lớn hơn, tập trung hơn, tạo thuận lợi cho nhân dân áp dụng các tiến bộ của Khoa học kỹ thuật vào sản xuất nông nghiệp.
3.1.4.4. Tình hình cấp giấy CNQSD đất
* Đối với đất ở và đất sản xuất nông nghiệp: Giấy CNQSDĐ đƣợc cấp theo nhiều đợt, nhiều loại, nhiều thời kỳ, có loại cấp chung cho cả đất ở và đất sản xuất nông nghiệp, có loại cấp riêng cho đất ở và riêng cho đất sản xuất nông nghiệp. Đến 31/12/2013 thành phố đã cấp đƣợc 23.654 giấy CNQSD đất ở cho các hộ gia đình cá nhân với diện tích 676,88 ha
* Đối với đất của các cơ quan, tổ chức: thực hiện chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14/6/2007 của Thủ tướng Chính phủ, đến nay đã lập hồ sơ cấp được 381 GCN với 173.37 ha
3.2. THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ TĨNH
3.2.1. Qui trình, quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ở Thành phố Hà Tĩnh
3.2.1.1. Những quy định chung
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ Là công dân nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, ngƣời có đủ năng lực hành vi dân sự, có nhu cầu đất ở, có khả năng tài chính, chấp nhận thực hiện nghiêm túc toàn bộ nội dung của quy định này và tự nguyện làm đơn đấu giá đất ở theo mẫu do Hội đồng đấu giá phát hành (trong đó có nội dung cam kết sử dụng đất đai đúng mục đích, đúng quy hoạch sau khi trúng đấu giá) và đƣợc Hội đồng đấu giá chấp nhận.
b. Ngƣời không đƣợc tham gia đấu giá
- Ngƣời không có đủ các tiêu chuẩn theo quy định về đối tƣợng tham gia đấu giá.
- Bản thân cá nhân, hoặc ngƣời đƣợc uỷ quyền không có năng lực hành vi dân sự, ngƣời mất năng lực hành vi dân sự, ngƣời hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định từ Điều 23 đến Điều 25 của Bộ Luật Dân sự, hoặc là ngƣời tại thời điểm đấu giá không nhận thức và làm chủ đƣợc hành vi của mình.
- Ngƣời đang bị khởi tố hình sự.
- Ngƣời đang chấp hành bản án hình sự có hiệu lực của Toà án, hoặc đã chấp hành xong bản án hình sự của Toà án nhƣng chƣa đƣợc xoá án tích.
- Những ngƣời là thành viên của Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất ở, Tổ công tác giúp việc, ngƣời làm việc cho Hội đồng đấu giá đất; cha, mẹ, vợ chồng, anh em ruột của những ngƣời đó.
- Những ngƣời vi phạm quy định đấu giá của UBND Thành phố trong vòng 1 năm tính từ thời điểm vi phạm.
- Những ngƣời không có quyền mua tài sản đấu giá theo quy định của pháp luật.
c. Giá khởi điểm, bƣớc giá, tiền ký quỹ và lệ phí đấu giá - Giá khởi điểm:
Giá khởi điểm đƣợc xác định cho từng lô đất, đảm bảo sát với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng, phù hợp với vùng quy hoạch đã đƣợc xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật và không đƣợc thấp hơn giá đất do UBND Tỉnh Hà Tĩnh ban hành tại thời điểm đấu giá. Giá khởi điểm
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ không bao gồm lệ phí trƣớc bạ và lệ phí địa chính theo quy định.
Giá khởi điểm do phòng Tài nguyên và Môi trƣờng phối hợp với Phòng Tài chính - Kế hoạch tham mƣu đề xuất và đƣợc UBND Thành phố quyết định. Giá khởi điểm đƣợc niêm yết công khai trƣớc khi thu tiền ký quỹ (tiền đặt cọc) và lệ phí đấu giá.
- Bƣớc giá:
Bƣớc giá do phòng Tài nguyên và Môi trƣờng phối hợp với Phòng Tài chính- Kế hoạch thành phố tham mƣu đề xuất và đƣợc UBND Thành phố quyết định phù hợp với thực tế trong quá trình tổ chức đấu giá.
- Tiền ký quỹ:
- Tiền ký quỹ (tiền đặt cọc): Do UBND Thành phố quy định cụ thể cho các lô đất khi đƣợc đƣa ra đấu giá. Ngƣời tham gia đấu giá phải nộp tiền ký quỹ bằng tiền mặt (Việt Nam đồng), hoặc phải có giấy bảo lãnh của một Ngân hàng thƣơng mại trên địa bàn cho Hội đồng đấu giá trƣớc khi tổ chức đấu giá; - Tiền ký quỹ đƣợc trả lại cho ngƣời tham gia đấu giá trong các trƣờng hợp sau:
+ Ngƣời tham gia đấu giá nhƣng không trúng đấu giá đƣợc hoàn trả lại trong vòng 10 ngày kể từ ngày đấu giá (số tiền này không tính lãi).
+ Ngƣời đã đăng ký đấu giá và nộp tiền ký quỹ nhƣng rút lại đăng ký đấu giá chậm nhất là 01 ngày trƣớc khi tổ chức phiên đấu giá.
- Số tiền ký quỹ không đƣợc trả lại và phải nộp toàn bộ vào ngân sách Nhà nƣớc trong các trƣờng hợp sau:
+ Ngƣời đã nộp đơn và tiền ký quỹ tham gia đấu giá nhƣng không tham gia đấu giá;
+ Ngƣời tham gia đấu giá trả giá thấp hơn mức giá khởi điểm đã công bố; + Ngƣời tham gia đấu giá trả dƣới bƣớc giá quy định;
+ Ngƣời tham gia đấu giá trả giá cao nhất rồi xin rút lại giá đã trả; + Ngƣời tham gia đấu giá nhƣng không trả giá khi đƣợc mời trả giá đầu tiên của vòng đấu thứ nhất;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ + Ngƣời trúng đấu giá nhƣng không nộp đủ tiền sử dụng đất đúng thời gian quy định theo quyết định phê duyệt kết quả đấu giá của UBND Thành phố;
+ Ngƣời tham gia đấu giá nhƣng bỏ cuộc theo quy định của Quy chế đấu giá.
+ Ngƣời vi phạm nội quy, quy chế đấu giá theo quy định.
- Lệ phí đấu giá: Thực hiện theo quy định hiện hành của Nhà nƣớc. Lệ phí đấu giá không đƣợc hoàn trả trong bất kỳ trƣờng hợp nào, chỉ trừ trƣờng hợp ngƣời đã đăng ký đấu giá nhƣng rút lại đăng ký đấu giá chậm nhất là 01 ngày trƣớc khi tổ chức buổi đấu giá.
d. Quyền và nghĩa vụ của ngƣời tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở - Nghiêm chỉnh chấp hành Quy định đấu giá đất, các quy định của pháp luật về quản lý quy hoạch xây dựng, quản lý đất đai, quản lý đô thị.
- Thực hiện nghiêm túc đầy đủ, kịp thời trách nhiệm và nghĩa vụ của mình trong quá trình đấu giá và sau khi trúng đấu giá.
- Ngƣời tham gia đấu giá phải có mặt đúng thời gian, địa điểm đấu giá đƣợc Hội đồng đấu giá đất quy định và phải mang theo giấy Chứng minh nhân dân hoặc các giấy tờ tuỳ thân đảm bảo chứng minh đƣợc ngƣời thật, việc thật; phải trực tiếp tham gia đấu giá, nếu vắng mặt phải làm Giấy uỷ quyền cho ngƣời khác (ngƣời đƣợc uỷ quyền khi đến tham gia đấu giá phải mang theo Chứng minh nhân dân); Giấy uỷ quyền (theo mẫu do Hội đồng đấu giá ban hành) do UBND Phƣờng, xã nơi ngƣời uỷ quyền cƣ trú hoặc thủ trƣởng cơ quan nơi công tác xác nhận và phải chịu hoàn toàn trách nhiệm về sự uỷ quyền đó. Giấy uỷ quyền phải đƣợc nộp cùng đơn đấu giá hoặc đƣợc nộp cho Hội đồng đấu giá chậm nhất 01 ngày trƣớc khi tổ chức buổi đấu giá.
- Ngƣời trúng đấu giá đƣợc Hội đồng đấu giá QSD đất giao quyết định của UBND thành phố Hà Tĩnh công nhận trúng đấu giá đất và bàn giao đất ở sau khi nộp đủ tiền theo giá trúng đấu giá, đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ e. Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất
- Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất do UBND Thành phố Hà Tĩnh quyết định, thực hiện nhiệm vụ đấu giá đất theo quy định của Nhà nƣớc và các quy định tại văn bản này.
+ Hội đồng đấu giá có Tổ công tác giúp việc do UBND thành phố quyết định trên cơ sở đề nghị của Hội đồng đấu giá.
+ Tổ công tác giúp việc cho Hội đồng đấu giá cùng với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh có nhiệm vụ giúp Hội đồng đấu giá thực hiện các công việc liên quan đến tổ chức đấu giá theo Quyết định cụ thể của UBND thành phố.
- Hội đồng đấu giá có nhiệm vụ:
+ Xây dựng kế hoạch, phƣơng án đấu giá và tổ chức thực hiện đấu giá đất. + Quy định mẫu đơn đăng ký tham gia đấu giá, trình tự nhận và xem xét đơn, quy trình đấu giá, danh sách ngƣời tham gia đấu giá, biên bản đấu giá, trình kết quả đấu giá để UBND Thành phố phê duyệt.
+ Thông báo nội dung, thời gian, địa điểm bán đơn đấu giá, nộp đơn, thu phí đấu giá và thu tiền ký quỹ đấu giá đất trên phƣơng tiện thông tin đại chúng, tại trụ sở UBND Thành phố và UBND phƣờng, xã nơi có khu đất đƣợc đấu giá ít nhất 3 lần trong thời gian 30 ngày.
+ Hƣớng dẫn các thủ tục, nội dung, trình tự đấu giá. + Cử ngƣời điều hành phiên đấu giá.
- Hội đồng đấu giá đƣợc quyền xem xét, đề xuất thành lập Tổ công tác giúp việc cho Hội đồng trình UBND Thành phố quyết định; Chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố thực hiện các nhiệm vụ có liên quan theo Quyết định của UBND thành phố.
- Hội đồng đấu giá phối hợp với cơ quan liên quan giao đất và làm các thủ tục cần thiết về cấp quyền sử dụng đất cho ngƣời trúng đấu giá.
g. Điều kiện tổ chức đấu giá
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ tại vùng đất đấu giá; vùng đất đã đƣợc GPMB, phê duyệt dự án xây dựng kết