3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
1.5.2. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
Hội nghị Trung ƣơng 7 đã khẳng định quan điểm coi đất đai là hàng hoá đặc biệt quyền sử dụng đất là một bộ phận quan trọng của thị trƣờng BĐS, quan điểm đổi mới của Đảng “... là điều kiện để xây dựng hành lang pháp luật của thị trƣờng BĐS, đƣa thị trƣờng này phát triển lành mạnh, đúng hƣớng, hạn chế những biến động tiêu cực, trong đó có những biến động về giá đất ...”. Quá trình xây dựng Luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai, chúng ta đã đạt đƣợc những thành tựu rất lớn, góp phần ổn định xã hội, phát triển kinh tế đất nƣớc, công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai đang có chiều hƣớng tích cực, hiệu quả nhƣng còn có nhiều nhƣợc điểm tồn tại đƣợc Bộ Tài nguyên Môi trƣờng đánh giá “... Quá trình liên tục đổi mới về chính sách, pháp luật đất đai đã tạo ra số lƣợng văn bản quá cồng kênh, rất phức tạp trong áp dụng, còn một số mâu thuẫn giữa các văn bản, có nhiều phạm vi chƣa đƣợc điều chỉnh hoặc chƣa đủ quy định để điều chỉnh, tức là hệ thống pháp luật phức tạp nhƣng còn nhiều kẽ hở”.
Thực hiện Nghị quyết Trung ƣơng 7 (Phần 2) về đổi mới và hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai. Dự án Luật đất đai (Sửa đổi) đã đề cập tƣơng đối toàn diện những nội dung trong công tác quản lý, sử dụng đất đai và xây dựng một số chế định mới giải quyết các vấn đề phát sinh trong quan hệ pháp luật đất đai những năm vừa qua, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nƣớc. Một trong những nội dung là chế định Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, Chế định này Luật đất đai 1988, 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998, 2001 và các văn bản quy phạm pháp luật trƣớc đây chƣa quy định thành
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ văn, chỉ có một số Nghị định, thông tƣ đề cập đến một số nội dung liên quan đến chế định này:
- Luật đất đai 1988 quy định cụ thể quyền của ngƣời sử dụng đất rất hạn chế, ngƣời sử dụng đất chỉ “... đƣợc quyền chuyển, nhƣợng bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà ngƣời sử dụng đất có đƣợc một cách hợp pháp trên đất đƣợc giao”, đƣợc Nhà nƣớc đền bù thiệt hại thực tế và đƣợc giao đất khác khi đất đang sử dụng bị thu hồi.
- Từ khi có Luật đất đai 1993 đến nay, quan điểm chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đƣợc khẳng định, trong đó Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu, nội dung quan trọng nhất là quyền của ngƣời sử dụng đất đƣợc Đảng và Nhà nƣớc mở rộng trong điều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các đối tƣợng cụ thể. Sau khi sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001, quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất, một lần nữa đƣợc quan tâm đầy đủ, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nƣớc, bảo đảm quyền và lợi ích của ngƣời sử dụng đất, tạo điều kiện lành mạnh cho thị trƣờng BĐS hoạt động trong đó có thị trƣờng quyền sử dụng đất, nhà cửa gắn liền quyền sử dụng đất.
Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trƣờng quyền sử dụng đất, từ năm 1994 đến trƣớc khi có Luật đất đai năm 2003, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thị trƣờng theo từng lĩnh vực nhƣ:
- Thông tƣ số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá Chính phủ - Tài chính - Xây dựng - Tổng cục Địa chính hƣớng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ;
- Thông tƣ số 19/TC-TCT ngày 16/3/1995 về hƣớng dẫn thi hành Nghị định số 193/CP ngày 29 tháng 12 năm 1994 của Chính phủ quy định về lệ phí trƣớc bạ;
- Thông tƣ số 02/BTC ngày 01/01/1995 của Bộ tài chính hƣớng dãn thi hành Nghị định số 89/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 85/CP ngày 17/12/1986 của Chính phủ quy định về việc
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ban hành quy chế bán đấu giá tài sản quy định;
- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ quy định về bán đấu giá tài sản.
- Nghị định số 88/1999/NĐ-CP ngày 01/9/1999 về việc ban hành Quy chế đấu thầu; Nghị định số 14/2000/NĐ-CP ngày 05/5/2000 và Nghị định số 66/2003/NĐ-CP ngày 12/6/2003 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của quy chế đấu thầu;
- Nghị định số 19/CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP, các Thông tƣ hƣớng dẫn số 1417/TT- TCĐC ngày 19/9/1999; Thông tƣ 1248/2000/TT-TCĐC ngày 21/8/2000 mở ra giải pháp điều kiện đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trƣờng hợp chƣa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy và tạo điều kiện cho ngƣời sử dụng có cơ sở pháp lý tham gia thị trƣờng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 03/8/2005 của Thủ tƣớng Chính phủ về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
- Thông tƣ số 104/2000/TT-BTC ngày 23 tháng 10 năm 2000 của Bộ tài chính hƣớng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ;
- Nghị định số 04/2000/NĐ-CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai;
- Nghị định số 38/CP ngày 23 tháng 8 năm 2000 của Chính phủ về hƣớng dẫn thu tiền sử dụng đất;
- Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC của Bộ tài chính quy định về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thị trƣờng đất đai nhƣ sau:
- Luật đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông tƣ 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ tài chính hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày số 16/11/2004 của Chính phủ;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản.
- Thông tƣ số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ tài chính hƣớng dẫn xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nƣớc để bán đấu giá.
Theo các quy định này giá đất để thu tiền sử dụng đất trong các trƣờng hợp đấu giá quyền sử dụng đất là giá trúng đấu giá. Giá trúng đấu giá là mức giá cao nhất trả cho thửa đất khi tham gia đấu giá.
1.5.3. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam
1.5.3.1. Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam.
Trƣớc năm 1993, trong những quy định của Luật đất đai 1988, Nhà nƣớc nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất trên thị trƣờng. Luật đất đai 1988 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ chủ yếu chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về đất đai giữa Nhà nƣớc với ngƣời đƣợc giao, cấp đất. Đất đai không đƣợc coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến Nhà nƣớc không kiểm soát đƣợc.
Luật đất đai 1993 ra đời với những quy định mới cho phép ngƣời sử dụng đất đƣợc quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất đã tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trƣờng BĐS chính thức ở nƣớc ta. Theo quy định Luật đất đai 1993 Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng trong các trƣờng hợp sau:
- Giao đất để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân.
- Giao đất cho các tổ chức kinh tế để đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê.
- Giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tƣ xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhƣợng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng đó. - Giao đất cho một số trƣờng hợp để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính phủ quyết định.
Chính sách sử dụng đất đai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với đƣờng lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trƣờng, Nhà nƣớc có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động đƣợc vốn để đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nƣớc và tạo đƣợc sự công bằng giữa ngƣời sử dụng đất với nhau và các mục đích sử dụng khác nhau.
Với chủ trƣơng “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, nhiều tỉnh, thành phố đã chủ động tiến hành giao đất có thu tiền sử dụng nhằm huy động nguồn vốn đầu tƣ xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng địa phƣơng.
Với chủ trƣơng “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, trong vòng hơn 10 năm trở lại đây, việc thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng đã đƣợc nhân rộng trên phạm vi cả nƣớc, chính sách này đã mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ phủ là căn cứ để thực hiện chính sách tài chính trong việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất. Hiện nay, bảng giá đất đã đƣợc Nhà nƣớc chỉnh sửa hệ số k nhiều lần song vẫn quá lạc hậu. Khi tiến hành giao đất tạo vốn đầu tƣ xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng cũng chủ động điều chỉnh kịp thời bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tiễn địa phƣơng song nhìn chung giá đất do Nhà nƣớc đặt ra là rất thấp so với thực tế, nhất là ở các đô thị, các khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ.
Trong thời gian qua, nhiều địa phƣơng đã thực hiện chủ trƣơng “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ dƣới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng và thu đƣợc những kết quả nhất định. Song bên cạnh những địa phƣơng thực hiện tốt công tác này, tiến hành giao đất công khai, khách quan, trung thực, đúng trình tự, thủ tục do pháp luật quy định, sử dụng nguồn thu đúng mục đích, đúng cơ chế tài chính thì tại một số địa phƣơng vẫn xảy ra tình trạng lãnh đạo lạm dụng quyền hạn câu kết với chủ đầu tƣ, chủ dự án tiến hành giao đất thiếu công khai, thiếu trung thực với mục đích trục lợi cá nhân gây thất thoát nguồn thu cho ngân sách, làm giảm lòng tin ở dân.
1.5.3.2. Chủ trương đấu giá đất được hình thành
Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng đƣợc áp dụng thí điểm tại một số địa phƣơng đã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục những nhƣợc điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng. Ngày 18 tháng 12 năm 2003, Bộ tài chính đã ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong đó quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn. Điều 1 quy định cụ thể phạm vi áp dụng :
1.Quyết định này áp dụng cho các trƣờng hợp sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy định tại Mục II Chƣơng IV Nghị định
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 04/2000/ND-CP về thi hành sửa đổi bổ sung một số điều về Luật đất đai 1998; Khoản 10 điều 1 Nghị định 66/2001/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 04/2000/NĐ-CP.
2. Danh mục các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng đƣợc sử dụng quỹ đất tạo vốn đã đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt:
- Dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và kết cấu hạ tầng xã hội ngoài đô thị, ngoài khu dân cƣ nông thôn: Giao thông liên lạc, thuỷ lợi, điện, cấp thoát nƣớc, trƣờng học, bệnh viện, trạm xá, quảng trƣờng, sân vận động và các công trình kết cấu hạ tầng khác
- Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị - Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng khu dân cƣ.
- Các dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng khác.
3. Quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là quỹ đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt bao gồm:
- Đất giao có thu tiền sử dụng đất.
- Đất cho thuê, đất giao theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng (Chuyển mục đích sử dụng).
4. Hình thức sử dụng quỹ đất tạo vốn:
a. Giao đất ngay tại nơi có công trình kết cấu hạ tầng của dự án.
b. Giao đất nằm ngoài phạm vi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng của dự án.
c. Giao đất do mở rộng phạm vi thu hồi đất đối với dự án xây dựng các công trình hạ tầng giao thông. Phần diện tích đất mở rộng này đƣợc sử dụng tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
d. Sử dụng quỹ đất có nhiều thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và dịch vụ để giao đất tạo vốn đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng chung của