3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
2.1.ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
Trong khuôn khổ của đề tài và cũng là để thuận lợi cho công tác thu thập số liệu, em chỉ tập trung nghiên cứu các vấn đề: Quy trình, cơ chế và hình thức tổ chức thực hiện của công tác đấu giá đất QSD đất ở trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh.
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
* Phạm vi không gian (địa điểm): Là thành phố Hà Tĩnh với 04 dự án lớn đƣợc thực hiện trên 4 phƣờng, xã: Thạch Trung, Thạch Quý, Nguyễn Du và Trần Phú là những dự án mang tính điểm hình của từng thời điểm trong cơn sốt BĐS và thị trƣờng BĐS trầm lắng. Cụ thể:
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cƣ vùng Đội Thao - Vƣờn Cộ thuộc xã Thạch Trung, thành phố Hà Tĩnh.
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại vùng dân cƣ Đồng Trọt thuộc phƣờng Thạch Quý, thành phố Hà Tĩnh.
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu đô thị Bắc Thành phố thuộc phƣờng Nguyễn Du Thành phố Hà Tĩnh.
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu đô thị đƣờng bao phía Tây thuộc phƣờng Trần Phú Thành phố Hà Tĩnh.
* Phạm vi về thời gian: Các số liệu đƣợc điều tra thu thập trong năm 2008 đến năm 2009 là những năm thị trƣờng BĐS sôi động; năm 2012 và 2013 thị trƣờng BĐS tƣơng đối trầm lắng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Hình 2.1: Vị trí các khu đất thực hiện đấu giá
2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
Đề tài tiến hành nghiên cứu 4 nội dung sau:
Nội dung 1. Khái quát tình hình cơ bản của thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh
- Đánh giá điều kiện tự nhiên: Vị trí địa lý, khí hậu, thủy văn, nguồn nƣớc...
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ phát triển các ngành, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, dân số lao động, cơ sở hạ tầng, cảnh quan môi trƣờng.
- Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh
- Sơ lược tình hình quản lí đất đai tại thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh Nội dung 2. Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh
* Đánh giá quy trình đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh
So sánh quy trình đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh với quy trình theo pháp luật đất đai quy định
* Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh
- Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án 1 - Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án 2 - Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án 3 - Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án 4
- So sánh kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của 4 dự án
Nội dung 3. Đánh giá hiệu quả của việc đấu giá quyền sử dụng đất tại phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh
- Đánh giá hiệu quả kinh tế của việc đấu giá quyền sử dụng đất tại phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh
- Đánh giá hiệu quả xã hội của việc đấu giá quyền sử dụng đất tại phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh.
Nội dung 4: Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh
- Giải pháp về chính sách nhà nƣớc - Giải pháp về kỹ thuật
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/
2.3. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Chọn điểm nghiên cứu là các dự án có tính khả thi cao, những dự án đƣợc chọn mang tính điển hình về vị trí địa lý nhƣ vùng trung tâm, vùng ven đô thị giáp với các xã ven thành phố và sự sôi động của thị trƣờng BĐS trong từng thời kỳ.
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu
* Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Các tài liệu, báo cáo, bản đồ và văn bản liên quan đến chính sách đất đai và công tác đấu giá QSD đất, đƣợc thu thập tại Sở TNMT, phòng TNMT thành phố, văn phòng đăng ký QSD đất thành phố, Trung tâm đấu giá tỉnh hà Tĩnh...
* Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Phỏng vấn bằng bộ câu hỏi đã chuẩn bị sẵn với 3 nhóm đối tƣợng sau: - Nhóm 1: Cán bộ chuyên môn về đấu giá quyền sử dụng đất
- Nhóm 2: Ngƣời tham gia đấu giá quyền sử dụng đất
- Nhóm 3: Ngƣời sử dụng đất nhƣng không tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Mỗi nhóm phỏng vấn 40 ngƣời.
Nội dung phỏng vấn chỉ tập trung vào các nguồn thông tin về: Dự án đấu giá, cơ sở hạ tầng, nguồn tài chính đầu tƣ và mục đích sử dụng đất. Phỏng vấn trực tiếp các đối tƣợng của mỗi dự án
Đối với số liệu để đƣa vào phân tích dựa trên các quyết định trúng đấu giá của mỗi dự án.
2.3.3. Phương pháp xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu
Các số liệu sau khi thu thập, đƣợc đƣa vào phân tích, xử lý trên máy tính bằng phần mềm hỗ trợ nhƣ: Excel, Word bao gồm các số liệu hiện trạng sử dụng đất, kết quả điều tra các đối tƣợng tham gia đấu giá QSD đất.
Kết hợp các yếu tố định tính với định lƣợng, các vấn đề vĩ mô và vi mô trong phân tích, mô tả, so sánh và đánh giá quy trình, hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/
2.3.4. Phương pháp chuyên gia
Tham khảo ý kiến chuyên gia tƣ vấn, các nhà quản lý về các lĩnh vực BĐS, quy hoạch, xây dựng, tài chính và quản lý sử dụng đất.
2.3.5. Phương pháp biểu đạt kết quả nghiên cứu
Các số liệu thu thập đƣợc, đƣợc biểu đạt dƣới dạng bảng số liệu, hình vẽ, đồ thị, các câu văn viết.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/
CHƢƠNG 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. KHÁI QUÁT VỀ TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ TĨNH, TỈNH HÀ TĨNH TĨNH, TỈNH HÀ TĨNH
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1. Vị trí địa lý
Thành phố Hà Tĩnh thuộc vùng Bắc Trung bộ có vị trí địa lý từ 18° - 18°24’ vĩ độ Bắc, 105053’-105056’ kinh độ Đông, nằm trên trục đƣờng Quốc lộ 1A, cách thủ đô Hà Nội 340 km, thành phố Vinh 50 km về phía Bắc; cách thành phố Huế 314 km về phía Nam và cách biển Đông 12,5 km.
- Phía Bắc giáp: Huyện Thạch Hà và huyện Lộc Hà.
- Phía Tây giáp: Xã Thạch Đài, xã Thạch Tân, sông Cày (huyện Thạch Hà). - Phía Nam giáp: Xã Cẩm Bình, xã Cẩm Vịnh (huyện Cẩm Xuyên). - Phía Đông giáp: Sông Đồng Môn (huyện Thạch Hà, Lộc Hà)[26]. Tổng diện tích tự nhiên là 5662.92 ha, dân số 97.719 ngƣời, có 16 đơn vị hành chính, gồm 10 phƣờng (Bắc Hà, Nam Hà, Đại Nài, Hà Huy Tập, Tân Giang, Trần Phú, Nguyễn Du, Thạch Quý, Thạch Linh, Văn Yên) và 6 xã (Thạch Bình, Thạch Môn, Thạch Hạ, Thạch Trung, Thạch Hƣng và Thạch Đồng)[25].
3.1.1.2. Địa hình
Thành phố Hà Tĩnh nằm trong vùng đồng bằng ven biển miền Trung, địa hình tƣơng đối bằng phẳng, cao độ nền biến thiên từ +0,5m đến +3,0m.
Địa hình của các khu vực đã xây dựng trong nội thị có cao độ từ +2,0 đến +3,0m, các khu ruộng trũng có cao độ nền từ +1,0m đến +2,3m và khu vực dọc theo sông Rào Cái có cao độ nền từ + 0,7 đến + 1,1m. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Hình 3.1: Vị trí thành phố Hà Tĩnh
3.1.1.3. Khí hậu
Thành phố Hà Tĩnh nói riêng nằm trong vùng khí hậu Bắc Trung Bộ, có hai mùa rõ rệt là mùa đông khô và lạnh kéo dài từ tháng 11 đến tháng 4, mùa hè nóng ẩm từ tháng 5 đến tháng 10.
*. Nhiệt độ không khí:
+ Nhiệt độ trung bình năm là: 23,80C. + Nhiệt độ cao nhất trung bình năm: 27,50C. + Nhiệt độ thấp nhất trung bình năm: 21,30C. + Nhiệt độ tối cao tuyệt đối là: 39,70C.
+ Nhiệt độ thấp tuyệt đối: 70C.
* Độ ẩm không khí:
+ Độ ẩm tƣơng đối bình quân năm 86%.
+ Độ ẩm tƣơng đối bình quân tháng 85% - 93%.
*. Nắng:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ + Số giờ nắng trung bình trong các tháng mùa hè là: 178h.
* Lượng bốc hơi:
+ Lƣợng bốc hơi trung bình tháng cao nhất là: 131,18mm. + Lƣợng bốc hơi trung tháng thấp nhất là: 24,97mm. + Lƣợng bốc hơi trung bình năm là: 66,64mm.
*. Mưa:
Thành phố Hà Tĩnh thuộc vùng mƣa nhiều, mƣa lớn. + Lƣợng mƣa trung bình năm là 2661mm.
+ Lƣợng mƣa tháng lớn nhất 1450mm. + Lƣợng mƣa ngày lớn nhất 657,2mm.
*. Gió, bão:
+ Bão thƣờng xuất hiện từ tháng 7 đến tháng 10. Có năm phải chịu ảnh hƣởng của 3 trận bão.
+ Tốc độ gió đạt 40m/s, gió mạnh nhất thƣờng xuất hiện theo hƣớng Bắc, Tây Bắc, Đông Nam, bão thƣờng kéo theo mƣa lớn gây ra lụt.
+ Gió: Hƣớng gió chủ đạo Tây Nam, Đông Bắc.
+ Gió Tây Nam khô nóng từ tháng 4 đến tháng 8 (hai tháng nóng nhất là tháng 6 và tháng 7).
+ Gió Đông Bắc từ tháng 11 đến tháng 3[26].
3.1.1.4. Thủy văn
- Sông Rào Cái: bắt nguồn từ sƣờn Đông của Trƣờng Sơn Bắc, sau khi chảy qua vùng gò đồi Cẩm Xuyên đƣợc phân nhánh, một nhánh chảy về đồng bằng Cẩm Xuyên, một nhánh đổ về Thạch Hà. Đoạn chảy qua thành phố dài 9,8 km, lòng sông rộng từ 60 – 140m.
- Sông Cầu Cày: Chảy qua phần phía Bắc của Thành phố, là ranh giới tự nhiên của thành phố Hà Tĩnh với huyện Thạch Hà, Lộc Hà. Sông Cầu Cày hợp với sông Rào Cái tại xã Thạch Hạ tạo thành sông Hạ Vàng đổ ra biển Đông tại Cửa Sót
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ - Việc tiêu thoát của thành phố Hà Tĩnh phụ thuộc vào chế độ thủy văn của sông Rào Cái. Về mùa lũ thƣờng có sự giao lƣu giữa lũ và triều gây ra ngập úng cục bộ tại nội đồng trong thành phố[26].
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.
3.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế
Trong 03 năm 2011, 2012, 2013 kinh tế liên tục tăng trƣởng, cơ bản các chỉ tiêu đạt kế hoạch đề ra. Cụ thể nhƣ sau: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Năm 2011:
+ Tổng giá trị sản xuất (giá cố định 1994) các ngành ƣớc thực hiện đạt 1.356,7 tỷ đồng, bằng 99,8% KH và tăng 16,7% so với năm 2010, trong đó: CN - TTCN tăng 12,5%, Xây dựng cơ bản tăng 18,7%, Thƣơng mại - Dịch vụ tăng 22,5%, Nông nghiệp giảm 3,2%.
+ Tổng thu ngân sách ƣớc đạt 425,5 tỷ đồng/KH 440 tỷ đồng, bằng 96,7% KH năm. Hầu hết các sắc thuế đều đạt và vƣợt chỉ tiêu kế hoạch nhƣ (Thuế nhà đất đạt 113,6%KH, Tiền thuê đất đạt 156%KH, Lệ phí trƣớc bạ đạt 100%KH, Tiền cấp quyền sử dụng đất dự kiến đạt 107%KH).
+ Tổng chi ngân sách Thành phố ƣớc thực hiện 201,3 tỷ đồng, bằng 80,7% KH (trong đó: chi thƣờng xuyên 99,9 tỷ đồng, bằng 99,6%KH và Chi đầu tƣ phát triển 99,2 tỷ đồng, bằng 67,5% KH; Chi ngân sách xã đạt 119 tỷ đồng, bằng 245,9% KH[22].
- Năm 2012
+ Tổng giá trị sản xuất các ngành (giá cố định 1994) ƣớc thực hiện đạt 1.526 tỷ đồng, bằng 97,4% KH và tăng 12,5% so với năm 2011. Giá trị sản xuất ngành CN - TTCN ƣớc đạt 375,0 tỷ đồng bằng 93,8% so với KH và tăng so với năm 2011 là 0,7%; giá trị sản xuất ngành xây dựng ƣớc đạt 557,0 tỷ đồng, bằng 101,3% so với KH và tăng so với năm 2011 là 18,8%; giá trị sản xuất TM - DV ƣớc đạt 517,0 tỷ đồng, bằng 96,3%KH và tăng so với năm 2011 là 17,7%, giá trị sản xuất ngành nông nghiệp ƣớc đạt 77,0 tỷ đồng, tăng so với năm 2011 là 1,3% và bằng 97%KH[23].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ - Năm 2013
+ Tổng giá trị sản xuất các ngành (giá cố định 2010) ƣớc thực hiện đạt 5.302 tỷ đồng bằng 98,9% KH và tăng 11,8% so với năm 2012. Giá trị sản xuất ngành CN - TTCN ƣớc đạt 971 tỷ đồng bằng 100,2% so với KH và tăng so với năm 2012 là 8,9%; giá trị sản xuất ngành xây dựng ƣớc đạt 1.753 tỷ đồng, bằng 93,8.% so với KH và tăng so với năm 2012 là 7,9%; giá trị sản xuất TM - DV ƣớc đạt 2.379 tỷ đồng, bằng 102,5%KH và tăng so với năm 2012 là 17,0%, giá trị sản xuất ngành nông nghiệp ƣớc đạt 199 tỷ đồng, tăng so với năm 2012 là 2,4% và bằng 99%KH.
+ Tổng thu ngân sách trên địa bàn ƣớc thực hiện đạt 447,2 tỷ đồng, bằng 66,5% KH và bằng 114,3% so với năm 2012. Trong đó số thu từ thuế, phí ƣớc đạt 234,8 tỷ đồng bằng 95%KH năm, tăng so với năm 2012 là 14,3%; một số chỉ tiêu thu không đạt kế hoạch giao: Lệ phí trƣớc bạ ƣớc đạt 95,4%KH, Phí, lệ phí ƣớc đạt 81,3%KH... Thu tiền sử dụng đất ƣớc đạt 210 tỷ đồng/KH 426 tỷ đồng bằng 49,3%KH năm.
Tổng chi ngân sách theo kế hoạch ƣớc thực hiện đạt 289 tỷ đồng bằng 104% kế hoạch, trong đó chi thƣờng xuyên 168 tỷ đồng bằng 102% so với KH năm; chi đầu tƣ phát triển ƣớc thực hiện 120 tỷ đồng bằng 108% KH năm; chi ngân sách xã theo kế hoạch ƣớc thực hiện đạt 152 tỷ đồng, bằng 144%KH năm, trong đó: Chi đầu tƣ phát triển 86,9 tỷ đồng bằng 169% KH năm, Chi thƣờng xuyên 65,5 tỷ đồng, bằng 125 % KH năm[24].
3.1.2.2. Thực trạng phát triển của các ngành kinh tế
a. Sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp: Phát triển về quy mô, chất lƣợng, sản phẩm, tăng khả năng cạnh tranh trên thị trƣờng. Các ngành: Dƣợc, cơ khí, nhôm kính, mộc gia dụng, may mặc... tiếp tục phát triển. Tốc độ tăng trƣởng bình quân hàng năm đạt 16,2%, giá trị sản xuất CN-TTCN 3 năm (2011, 2012, 2013) qua đạt 1.265 tỷ đồng, tăng 3 lần so với giai đoạn 5 năm (2005 - 2010).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/
b. Thương mại - dịch vụ: Phát triển mạnh và thu hút nhiều thành phần kinh tế tham gia, góp phần tăng nguồn thu ngân sách, giải quyết việc làm cho ngƣời lao động. Giá trị sản xuất thƣơng mại - dịch vụ tăng 2,4 lần, tổng mức bán lẽ hàng hóa tăng 3,5 lần so với giai đoạn 5 năm trƣớc (2000 - 2005). Các loại hình dịch vụ nhƣ vận tải, siêu thị, nhà hàng, khách sạn, ngân hàng, bảo hiểm, tƣ vấn, thông tin truyền thông... có bƣớc phát triển vƣợt bậc; hệ thống bán buôn, bán lẽ đƣợc mở rộng.
c. Lĩnh vực nông nghiệp - thủy sản: Phát triển theo hƣớng sản xuất hàng hóa, nâng cao giá trị, hiệu quả kinh tế trên đơn vị diện tích; Giá trị sản xuất tăng bình quân hàng năm đạt trên 4,7% trên năm, năng suất lúa bình quân đến năm 2013 đạt trên 48 tạ/ha.
d. Lĩnh vực tài chính, ngân sách, tín dụng ngân hàng: Cơ chế tài chính đặc thù theo Quyết định số 775/QĐ-UBND của UBND Tỉnh giành cho Thành phố Hà Tĩnh đƣợc triển khai, phát huy hiệu quả. Thu ngân sách trên địa bàn hàng năm tăng trên 20% (trong đó: thu từ thuế, phí, lệ phí ...tăng hàng năm trên 50%); tổng thu ngân sách thành phố năm 2013 đạt trên 830 tỷ đồng. Triển khai và thực hiện tốt các chính sách, pháp luật về thuế, quản lý ngân sách nhà