- Thu thập các số liệu sơ cấp thông qua ựiều tra phỏng vấn trực tiếp các hộ gia ựình và
3.5 đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng ựất ở2 xã, thị trấn nghiên cứu
3.5.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển ựổi quyền sử dụng ựất
Theo khoản 2 điều 113 của Luật ựất ựai 2003, hộ gia ựình, cá nhân sử dụng ựất không phải là ựất thuê ựược chuyển ựổi QSD ựất nông nghiệp trong cùng một xã, thị trấn với hộ gia ựình khác. Nhà nước cho phép chuyển ựổi ựất nông nghiệp nhằm dồn ựiền ựổi thửa từ thực tế chia cắt thửa ựất manh mún, không tập trung, chuyển sang sản xuất tập trung, hiện ựại, nâng cao hiệu quả nông nghiệp.
Huyện Gia Lâm với tổng diện tắch nông nghiệp là 6424,1262 ha nằm trên 21 xã là Yên Viên, Ninh Hiệp, Dương Xá, Phú Thị, Yên Thường, đình Xuyên, Dương Hà, Kiêu Ky, đa Tốn, đặng Xá, Bát Tràng, Phù đổng, Trung Màu, Dương Quang, Kim Sơn, Lệ Chi, Kim Lan, Văn đức, Trâu Qùy, đông Dư, Cổ Bị đất sản xuất nông nghiệp là: 6165,5600 ha ựã giao cho 18.134 hộ gia ựình theo Nghị ựịnh 64/CP. Trong ựó: diện tắch ựất trồng lúa là 4095,6100 ha nằm chủ yếu ở các xã của huyện là: Yên Thường, Dương Quang, đông Dư, Kim Lan, Văn đức, Trung Màu; phần còn lại là diện tắch trồng cây hàng năm khác (1842,2100 ha) là các loại rau xanh tại các xã đông Dư, Yên Thường, Lệ Chị
Tuy nhiên, do quá trình công nghiệp hóa, hiện ựại hóa nên nhu cầu sử dụng ựất cho phát triển nông thôn theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất, diện tắch nông nghiệp ngày càng giảm và các ựiều kiện cần thiết cho sản xuất nông nghiệp (như thuỷ lợi, bảo vệ thực vật,..) ngày càng bị hạn chế ảnh hướng lớn ựến sản xuất nông nghiệp. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch dần từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất công nghiệp và dịch vụ.
Qua theo dõi của phòng Tài nguyên và môi trường huyện trong các năm từ 2005-2012, không có trường hợp nào ựăng ký chuyển ựổi ựất nông nghiệp trên ựịa bàn huyện Gia Lâm.
Về mặt quản lý nhà nước, do ựặc trưng của huyện Gia Lâm ựang trong quá trình nông thôn hóa nên việc chuyển ựổi ựất nông nghiệp không có hiệu quả kinh tế, cho nên không thực hiện.
đối với người sử dụng ựất nông nghiệp, trên thực tế tại huyện Gia Lâm sản xuất nông nghiệp ngày càng hạn chế do thiếu ựầu tư cải tạo, xây dựng hệ thống thủy lợi, do các dự án xây dựng lân cận ảnh hưởng. Do những vấn ựề nêu trên mà người sử dụng ựất nông nghiệp không thực hiện quyền chuyển ựổi quyền sử dụng ựất nông nghiệp.
3.5.2 Thực trạng công tác chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ở 2 xã, thị trấn trong giai ựoạn từ năm 2005- 2012. trấn trong giai ựoạn từ năm 2005- 2012.
Theo kết quả lấy từ nguồn số liệu tại Văn phòng ựăng ký QSD ựất huyện Gia Lâm của 2 xã, thị trấn nghiên cứu trong giai ựoạn từ năm 2005 ựến hết năm 2012 cho thấy, số hộ chuyển nhượng QSDđ ở và ựất nông nghiệp có chiếu hướng tăng, trong ựó tập trung chủ yếu vào khu vực có tốt ựộ ựô thị hóa cao như Thị trấn Trâu quỳ sau ựó ựến thị trấn Yên viên, việc chuyển nhượng QSD ựất diễn sôi ựộng tập trung vào các năm 2009 ựến năm 2011; xã ắt có sự biến ựộng về chuyển nhượng quyền sử dụng ựất là xã Kim Lan vì phần lớn diện tắch ựất giành cho phát triển nông nghiệp, xã chiếm trên 80% ựiện tắch ựất giành cho phát triển nông nghiệp nên tốc ựộ ựô thị hóa chậm, dịch vụ, thương mại phát chậm phát triển nên số trường hợp chuyển nhượng cũng rất ắt.
Nhìn chung, ở ựâu có tốt ựộ ựô thị hóa nhanh thì ở ựó nhu cầu về nhà ở và nhu cầu phát triển dịch vụ cũng phát triển thì ở ựó có sự biến ựộng lớn về các trường hợp giao dịch chuyển nhượng QSD ựất cụ thể ựược thể hiện trong bảng số 3.
Bảng 3: Thực trạng chuyển nhượng QSDđ ở theo 2 xã, thị trấn trong giai ựoạn 2005-2012.
Xã, thị trấn
Năm Tổng số Thị trấn
Yên Viên Xã Kim Lan
2005 92 75 17
2006 106 82 24
2007 68 51 17
2008 129 84 45
2010 440 320 120
2011 508 363 145
2012 170 130 40
Tổng cộng 1754 1925 499
Nguồn: Tác giả ựiều tra
Có thể nói, tình hình chuyển nhượng QSDđ ở, ựất nông nghiệp tại 2 xã, thị trấn có ựiều kiện phát triển khác nhau thì lượng giao dịch cũng khác nhaụ Tại những xã, thị trấn có công nghiệp, thương mại dịch vụ phát triển việc "mua bán ựất" diễn ra sôi ựộng hơn tại những xã thuần nông nghiệp, xa trung tâm hành chắnh. Tuy nhiên ở mỗi xã, thị trấn khác nhau cũng có sự biến ựổi khác biệt, tuy nhiên yếu tố thị trường cũng tác ựộng rất lớn, thời ựiểm sôi ựộng, thị trường nhà ựất nóng thì số trường hợp chuyển nhượng QSD ựất tăng qua biểu trên ta thấy rõ thời kỳ thịnh vượng, sôi ựộng tập trung vào các năm 2008 ựến năm 2011 trong ựó:
Tại Thị trấn Yên Viên, lượng giao dịch chuyển nhượng ựất ựai diễn ra rất sôi ựộng, số trường hợp chuyển dịch qua các năm ựứng thứ 2 chỉ sau thị trấn Trâu Quỳ ựây cũng là thị trấn có nhiều tiềm năng về dịch vụ và công nghiệp phát triển.
đối với những xã thuần nông như xã Kim Lan, nhìn chung việc chuyển nhượng QSDđ ở nông thôn ắt xảy ra so với các ựơn vị trên cùng ựịa bàn nghiên cứu, vì cơ bản ựây là một xã thuần nông, tập trung phát triển nông nghiệp là chắnh, cơ sở công nghiệp, dịch vụ chậm phát triển, lại là xã xa trung tâm nên việc chuyển nhượng QSD ựất ở và ựất nông nghiệp chiếm tỷ lệ thấp so với các xã, thị trấn gần trung tâm.
Tóm lại, huyện Gia Lâm từ khi ựược chắnh phủ quyết ựịnh thành lập và phân chia lại ựịa giới hành chắnh giữa quận Long Biên và huyện Gia Lâm; việc chia tách ựịa giới hành chắnh giúp cho tốt ựộ ựô thị hóa trên ựịa bàn huyện diễn ra hết sức xôi ựộng, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ở, ựất nông nghiếp trên ựịa bàn huyện Gia Lâm qua các năm hết sức phong phú và ựa dạng, do ựó ựể nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về ựất ựai, ựảm bảo thị trường
ựược ổn ựịnh thì phải có sự quản lý của Nhà nước ựể thị trường chuyển nhượng luôn ổn ựịnh và ựược kiểm soát, góp phần thúc ựẩy phát triển kinh tế - xã hội trên ựịa huyện Gia Lâm.
3.5.3 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ựất
a) Chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ở
Người sử dụng ựất ở ựược chuyển nhượng ựất ở nhưng phải thực hiện theo quy ựịnh của pháp luật. Theo quy ựịnh của Quyết ựịnh 158/2002/Qđ-UB ngày 25/11/2002 và Quyết ựịnh 156/2004/Qđ-UBND của UBND thành phố Hà Nội, người sử dụng ựất ựược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất thì ựược thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng ựất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hộ gia ựình, cá nhân làm thủ tục ựăng ký biến ựộng tại Phòng Tài nguyên và môi trường thuộc UBND huyện (ựối với giấy chứng nhận do UBND cấp huyện cấp), hoặc tại Văn phòng ựăng ký ựất ựai Hà Nội thuộc Sở Tài nguyên và môi trường (ựối với Giấy chứng nhận do UBND thành phố cấp).
Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng ựất, người sử dụng ựất phải nộp các khoản thuế thu nhập cá nhân, lệ phắ trước bạ theo quy ựịnh tại Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/09/2008 của Bộ Tài chắnh về việc hướng dẫn thi hành một số ựiều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị ựịnh số 47/2003/Nđ-CP ngày 12 tháng 5 năm 2003 của Chắnh phủ về lệ phắ trước bạ. Ngoài ra, người sử dụng ựất phải nộp lệ phắ ựịa chắnh (là khoản tiền mà người sử dụng ựất phải nộp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết các công việc về ựịa chắnh) theo Thông tư số 63/2002/TT-BTC ngày 24/7/2002 của Bộ Tài chắnh hướng dẫn thực hiện các quy ựịnh pháp luật về phắ, lệ phắ. Mức thu ựối với trường hợp chứng nhận ựăng ký biến ựộng về ựất ựai của các cá nhân, hộ gia ựình trong các huyện, xã , thị xã là 15.000 ự/lần; Và phắ thẩm ựịnh ựịa chắnh (là khoản thu ựối với các ựối tượng ựăng ký, nộp hồ sơ cấp QSDđ có nhu cầu hoặc cần phải thẩm ựịnh theo quy ựịnh) theo Thông tư 97/2006/TT-BTC của Bộ Tài chắnh ngày 16/10/2006 và Quyết ựịnh số 15/2009/Qđ - UBND ngày 09/1/2009 của UBND Thành phố Hà Nộị đối với hồ sơ sang tên, chuyển dịch thì mức thu ựược tắnh bằng 0,15% tổng giá trị chuyển nhượng, nhưng tối ựa không vượt quá
5.000.000 ựồng/hồ sơ và tối thiểu không dưới 100.000 ựồng/hồ sơ.
Theo kết quả ựiều tra 150 hộ gia ựình của 2 xã, thị trấn nghiên cứu trong giai ựoạn từ năm 2005 ựến hết năm 2012 cho thấy, có 100 hộ tham gia chuyển nhượng QSDđ, trong ựó có 22 hộ tham gia chuyển nhượng 2 lần, ựưa tổng số trường hợp chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDđ của các hộ ựược ựiều tra là 122 trường hợp; chiếm 66,7% số hộ ựược hỏị
Nhìn chung, các trường hợp chuyển nhượng QSDđ diễn ra chủ yếu ựối với ựất ở, chiếm 81,97 % tổng số trường hợp chuyển nhượng; số trường hợp chuyển nhượng QSDđ vườn, ao liền kề chỉ chiếm 18,03% tổng số các trường hợp chuyển nhượng. Lý do của các trường hợp chuyển nhượng QSDđ phần lớn là ựầu cơ kinh doanh bất ựộng sản (38,52% tổng số trường hợp) và vì nơi cư trú (chiếm 28,69%), ngoài ra có 17,21% tổng số trường hợp chuyển nhượng ựất ựể lấy tiền xây dựng nhà ở, có rất ắt trường hợp chuyển nhượng với mục ựắch lấy tiền trả nợ hoặc chi tiêu cho cuộc sống hàng ngàỵ
Tình hình chuyển nhượng quyền SDđ ở của các hộ gia ựình thể hiện trong bảng 4 ựược tổng hợp từ phụ lục 2a và 2b.
Bảng 4: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDđ ở theo các xã, thị trấn giai ựoạn 2005-2012
Stt Chỉ tiêu đvt Thị trấn
Yên Viên Xã Kim Lan Tổng
1. Tổng số trường hợp chuyển nhượng trường
hợp 92 30
122
Trong ựó: đất ở 80 20 100
đất vườn, ao liền kề 12 10 22
2. Diện tắch m2 3058,40 1.347,36 4.405,81
3. Tình hìnhthực hiệnthủ tụcựăng kýbiến ựộng trường hợp
3.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 53 15 68
3.2. Chỉ khai báo tại UBND xã, thị trấn 11 1 12
3.3. Giấy tờ viết tay có người làm chứng 17 10 27
3.5 Không có giấy tờ cam kết 0 0 0
4. Thực trạng giấy tờ tại thời ựiểm chuyển nhượng trường hợp
4.1 GCNQSDđ, Qđ giao ựất tạm thời 60 24 84
4.2 Giấy tờ hợp pháp khác 32 6 38
4.3 Không có giấy tờ 0
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu ựiều tra)
Có thể nói, tình hình chuyển nhượng QSDđ ở nông thôn tại 2 xã, thị trấn có ựiều kiện phát triển khác nhau có sự khác biệt thể hiện ở bảng 4. Tại những xã, thị trấn có công nghiệp, thương mại dịch vụ phát triển việc "mua bán ựất" diễn ra sôi ựộng hơn tại những xã thuần nông nghiệp, xa trung tâm hành chắnh. Tuy nhiên ở mỗi xã, thị trấn khác nhau cũng có sự biến ựổi khác biệt, cụ thể như sau:
đối với Thị trấn Yên Viên, lượng giao dịch chuyển nhượng ựất ựai diễn ra rất sôi ựộng. Cả thời kỳ có 80 trường hợp chuyển nhượng ựất ở, 12 trường hợp chuyển nhượng ựất vườn, ao (chiếm 75.41% số trường hợp của cả 2 xã, thị trấn ựiều tra). Song nhìn chung thực tế lượng giao dịch xã trong giai ựoạn ựiều tra có xu hướng chững lại do giá QSDđ ở (sau ựây gọi tắt là giá ựất) tăng lên cao khiến phần lớn người có nhu cầu về ựất ở ựây không có khả năng chi trả (qua ựiều tra Thị trấn Yên Viên, giá 1m2 ựất ở khoảng từ 30-40 triệu ựồng, giá ựất vườn trong ngõ xóm cũng dao ựộng từ 10-20 triệu ựồng).
đối với những xã thuần nông như xã Kim Lan, nhìn chung việc chuyển nhượng QSDđ ở nông thôn ắt xảy ra (chỉ chiếm 2,59% số trường hợp cả thời kỳ tại 2 xã, thị trấn ựiều tra). Nhưng tình hình chuyển nhượng QSDđ vườn, ao liền kề lại xảy ra khá phổ biến. Riêng cả 2 giai ựoạn, tại xã Kim Lan có 10 trường hợp, chiếm 45,45% tổng số trường hợp chuyển nhượng ựất ao, vườn liền kề của cả 2 xã, thị trấn trong thời kỳ ựiều trạ Nguyên nhân chắnh của tình hình này khả năng mất ựất mở rộng ựường quy hoạch không lớn, nhưng bù vào lại nằm sát các ựường quy hoạch, các khu nông thôn mớị Giá ựất tại ựây trong giai ựoạn
2003-2005 khá thấp, chỉ có từ 4-6 triệu ựồng/m2 ựất vườn, ao liền kề; 10-15 triệu ựồng/m2ựất ở; ựến giai ựoạn 2005,2006 và 2018- 2011 giá ựất ựã tăng ựều thêm trên 10 triệu ựồng/m2 ựất các loại, thậm chắ có nơi gần ựường lớn giá ựất ở lên tới 30-40 triệu ựồng/m2.
Nhìn lại bảng 3 (mục 4.5.2) ta thấy số lượng người chuyển nhượng QSD ựất ở ựến ựăng ký của năm sau ựều cao hơn năm trước. điều này chứng tỏ ựa số người dân ựã nhận thức và chấp hành thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng ựất khai báo ựăng ký biến ựộng với cơ quan nhà nước. Người nhận chuyển nhượng ựã hiểu nên chọn mua những thửa ựất có ựủ cơ sở pháp lý, ký hợp ựồng chuyển nhượng, nộp các khoản thuế, phắ theo quy ựịnh sẽ ựược ựăng ký sang tên hợp pháp, ựảm bảo quyền lợi của người sử dụng ựất. Tuy nhiên do mức thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân còn cao dẫn ựến người dân kê khai giá trị trong hợp ựồng chuyển nhượng thường thấp hơn rất nhiều giá ựất mua bán trên thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà nước. Về phắa cơ quan Nhà nước, thủ tục hành chắnh còn rườm rà, gây phiền hà cho một số người dân cần phải cải cách, ựơn giản hóa thủ tục hành chắnh.
Tóm lại, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ở tại 2 xã, thị trấn và trên ựịa bàn huyện Gia Lâm hết sức phong phú và ựa dạng về cả số lượng và chất lượng, còn nhiều thửa ựất của các khu vực trong tương lai ựể cung cấp cho những người có nhu cầụ Chất lượng quyền sử dụng ựất có thể ựáp ứng ựược ựa số người dân có nhu cầu từ giá trị thấp ựến giá trị caọ Trong giai ựoạn công nghiệp hóa Ờ hiện ựại hóa, ựòi hỏi các cơ quan quản lý Nhà nước về ựất ựai trên ựịa bàn ngày càng phải nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về ựất ựai và quản lý việc thực hiện các quyền của người sử dụng ựất ựể giúp việc thực hiện các quyền của người sử dụng ựất ngày càng phát triển, cán cân cung Ờ cầu luôn ổn ựịnh và ựược kiểm soát, góp phần thúc ựẩy phát triển kinh tế - xã hội của huyện Gia Lâm nói riêng và Thành phố Hà Nội nói chung.
Thực tế cho thấy, UBND Thành phố ựã có văn bản quy ựịnh về thủ tục chuyển nhượng QSD ựất nông nghiệp là Quyết ựịnh 158/2002/Qđ-UB ngày 25/11/2002 và Quyết ựịnh 156/2004/Qđ-UBND, tuy nhiên từ ựó ựến nay, mới chỉ có một số trường hợp xin chuyển nhượng quyền sử dụng ựất nông nghiệp ựăng ký tại UBND huyện.
để ựánh giá ựược việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ựất nông nghiệp trên ựịa bàn, tôi ựã tìm hiểu qua việc thực hiện các dự án giải phóng mặt bằng có thu hồi diện tắch ựất nông nghiệp của các hộ gia ựình.
Kết quả tổng hợp trên 15 dự án ựã hoàn thành giải phóng mặt bằng từ năm 2006 ựến 2012 tại huyện Gia Lâm, trên tổng số 746.390,17m2 ựất nông nghiệp và 3.328 hộ gia ựình, có 357 hộ gia ựình có thực hiện chuyển nhượng ựất nông nghiệp chiếm 13,29% tổng số hộ gia ựình, cá nhân. Có nghĩa là vẫn có một số trường hợp chuyển nhượng ựất nông nghiệp nhưng không làm thủ tục ựăng ký theo quy ựịnh.
Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ựất nông nghiệp của các hộ gia ựình thể hiện ở bảng 5.
Bảng 5: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDđ nông nghiệp