3. Yêu cầu
1.3Thị trường quyền sử dụng ựất ở Việt Nam
1.3.1 Cơ sở hình thành thị trường ựất ựai
Pháp luật quy ựịnh về ựất ựai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Việt Nam ựược ựánh dấu bằng Luật cải cách ruộng ựất năm 1953. Ngày 29/12/1987 Quốc hội ựã thông qua Luật đất ựai ựầu tiên nhằm ựiều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng ựất. Luật đất ựai ựã thể chế hoá ựường lối, chắnh sách của đại hội lần thứ VI của đảng và Hiến pháp 1980 (điều 19 và 20) khẳng ựịnh ựất ựai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật đất ựai ựược ban hành ựúng vào thời kỳ ựất nước ta bước ựầu bước vào giai ựoạn ựổi mới về kinh tế, ựặc biệt thời kỳ này có nhiều chắnh sách mở cửạ Nội dung về QSDđ của Luật đất ựai 1988 là: Nhà nước giao ựất không thu tiền sử dụng ựất ựối với mọi loại ựất, người ựược giao ựất chỉ ựược hưởng những kết quả ựầu tư trên ựất. Họ không có quyền chuyển QSDđ ựai dưới mọi hình thức khác
nhaụ Luật quy ựịnh: ỘNghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm ựất ựai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận ựất ựược giao mà không sử dụng, sử dụng không ựúng mục ựắch, tự tiện sử dụng ựất nông nghiệp, ựất có rừng vào mục ựắch khác, làm huỷ hoại ựất ựaiỢ theo Luật ựất ựai năm 1987, 1992[12].
Sau 4 năm thi hành Luật đất ựai năm 1988 cho thấy thực tế ựã nảy sinh những bất cập, ựó là người sử dụng ựất thực sự không có quyền ựối với mảnh ựất mình ựược giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ ựược chuyển QSDđ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập ựoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập ựoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận ựổi ựất cho nhau ựể tổ chức lại sản xuất; khi người ựược giao ựất chuyển ựi nơi khác hoặc ựã chết mà thành viên trong hộ của người ựó vẫn tiếp tục sử dụng ựất ựó. Luật chỉ cho phép ựược thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở ựồng thời ựược QSDđ ở có ngôi nhà ựó, sau khi ựược cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu ựối với nhà ở theo Nguyễn Thị Mai 2002[8].
Theo quy ựịnh trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa ựáp ứng ựược nhu cầu sử dụng ựất của các chủ sử dụng ựất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán ựất ựai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên ựất ựể bán, nhưng thực chất là bán ựất. Luật ựiều chỉnh các quan hệ ựất ựai ở trạng thái tĩnh. Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chắnh ựơn thuần, chưa thể hiện ựầy ựủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế ựối với ựất ựaiNguyễn Thị Mai 2002[8]. Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà nước ựã ban hành nhiều chắnh sách mở cửa nhằm thu hút vốn ựầu tư không chỉ ựối với ựầu tư trong nước mà cả ựối với nước ngoàị đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật ựầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: ỘTiếp tục ựổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn ựã khẳng ựịnh cho người sử dụng ựất ựược thực hiện các quyền chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDđỢ. Hiến pháp 1992 còn quy ựịnh: ỘTổ chức, hộ gia ựình, cá nhân sử dụng ựất có quyền chuyển QSDđ theo quy ựịnh của pháp luậtỢ theo Hiến pháp năm 1980,1992,1995[11].
Do ựó, Quốc hội ựã ựưa việc sửa ựổi Luật đất ựai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993. Luật đất ựai năm 1993 ựược Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật đất ựai 1988 và bổ sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng ựất. Cụ thể Luật cho phép người sử dụng ựất ựược thực hiện 5 quyền: chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDđ. Như vậy, luật ựưa ra những quy ựịnh theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ ựịnh ựoạt hạn chế QSDđ của mình. Nghĩa là chuyển QSDđ phải tuân theo ựiều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về ựất ựai quy ựịnh.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực tế cuộc sống với tác ựộng của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ ựất ựai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn ựề lịch sử còn chưa ựược xử lý thì các vấn ựề mới lại nảy sinh mà Luật đất ựai 1993 chưa có quy ựịnh. Vì vậy, năm 1998 Luật đất ựai ựược sửa ựổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng ựất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDđ, quyền cho thuê lại QSDđ. Tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân ựược Nhà nước cho thuê ựất ựã trả tiền sử dụng ựất cho cả thời gian ựầu tư hoặc tiền thuê ựất ựã trả trước còn lại là 05 năm cũng ựược thực hiện các QSDđ như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDđ. Riêng tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân mới trả tiền thuê ựất hàng năm thì chỉ ựược chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDđ theo Luật ựất ựai năm 1993, 1998, 2001, 2002[13].
để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chắnh và ựể ựồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khắch ựầu tư trong nước, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật đất ựai cũng cần ựược sửa ựổi, bổ sung cho phù hợp. Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 ựã thông qua Luật sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Luật đất ựaị Luật lần này ựã sửa ựổi, bổ sung một số vấn ựề về QSDđ như sau:
- Cho phép người sử dụng ựất ựược chuyển mục ựắch sử dụng ựất nông nghiệp, ựất lâm nghiệp sang mục ựắch khác; ựược chuyển ựổi cơ cấu cây trồng
vật nuôi ựối với ựất sử dụng vào mục ựắch nông nghiệp, ựất lâm nghiệp, ựất làm muối, nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất.
- Cho phép tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDđ theo quy ựịnh của pháp luật cũng ựược bảo lãnh bằng giá trị QSDđ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ựất ựó tại các tổ chức tắn dụng ựược phép hoạt ựộng tại Việt Nam. Nghĩa là người sử dụng ựất cũng ựược thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDđ tại các tổ chức tắn dụng có vốn ựầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt ựộng tại Việt Nam, tổ chức tắn dụng 100% vốn nước ngoàị
Tuy nhiên, trong thời kỳ ựẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện ựại hóa, tình hình quản lý và sử dụng ựất sau 3 năm thực hiện Luật đất ựai sửa ựổi 2001 ựã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa ựổi Luật đất ựai 1993 (Luật sửa ựổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục ựắch tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng ựất, bảo ựảm tắnh ổn ựịnh của pháp luật, ựồng thời, thế chế hóa kịp thời ựường lối, chủ trương, chắnh sách của đảng về ựất ựai trong thời kỳ mớị Luật đất ựai năm 2003 ựã ựược Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004. Về QSDđ của hộ gia ựình, cá nhân: Luật đất ựai năm 2003 ựã kế thừa quy ựịnh của Luật đất ựai năm 1993 ựồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDđ của hộ gia ựình, cá nhân sử dụng ựất không phải là ựất thuê; không quy ựịnh các ựiều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDđ ựất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo ựiều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng ựất, thúc ựẩy thị trường bất ựộng sản phát triển và tắch tụ ựất ựai theo ựịnh hướng của Nhà nước. Cụ thể nội dung của QSDđ như sau: ỘQuyền chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDđ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDđ; quyền ựược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựấtỢ (điều 106) theo Luật ựất ựai 2003[14].
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng ựất ựai Việt Nam: Luật đất ựai 2003 quy ựịnh tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê ựất có các quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê ựất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Bổ sung quyền ựược ựầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam.
Qua các quy ựịnh của Luật đất ựai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật ựang dần dần ựưa ra những quy ựịnh phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống ựòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng ựất nhưng vẫn ựảm bảo ựược nguyên tắc ựất ựai thuộc sở hữu toàn dân.
1.3.2 Việc thực hiện các quyền sử dụng ựất ở Việt Nam trong những năm qua qua
Một thị trường quyền sử dụng ựất thông thường bao gồm ba bộ phận: thị trường mua bán chuyển nhượng, thị trường cho thuê và thị trường thế chấp. Ba thị trường này có mối quan hệ hữu cơ với nhau và chịu tác ựộng của các quy luật thị trường. Có thể nói, sau khi Luật ựất ựai năm 1993 ra ựời, thị trường quyền sử dụng ựất ở nước ta mới bắt ựầu hình thành và phát triển một cách chắnh thức. Trong thời gian ựầu hình thành và phát triển, thị trường quyền sử dụng ựất không thể không tránh khỏi những khó khăn, những vấn ựề tồn tại cần nghiên cứu ựể giải quyết.
- Thị trường chuyển nhượng, mua bán quyển sử dụng ựất: ựây là thị trường phát triển ựầu tiên và với tốc ựộ nhanh nhất trong 3 thị trường nêu trên ở Việt Nam.
Tắnh từ năm 1991 ựến nay, nước ta ựã trải qua hai Ộcơn sốtỢ lớn.
Cơn sốt thứ nhất cao ựiểm xảy ra vào những năm từ 1992 ựến 1994 và cơn sốt thứ hai là từ cuối năm 2001 ựến cuối năm 2003 làm gia tăng ựột biến về giá quyền sử dụng ựất , nhất là ựất nông thôn. Có một ựặc ựiểm chung của các Ộcơn sốtỢ ựất khác với các cơn sốt các loại hàng hóa khác như vàng, ngoại tệ là sau khi hết sốt, giá cả ựất ựai nhìn chung không giảm hoặc giảm không nhiều và một mặt bằng giá cả mới ựược hình thành sau ựó tiếp tục tăng nhẹ. Giá ựất sau cơn sốt ở nông thôn thường tăng từ 3 - 4 lần so với trước cơn sốt. Với mức giá như
vậy, những nhà ựầu cơ ựất thu ựược mức lợi nhuận lớn hơn mức lợi nhuận thu ựược do kinh doanh tất cả các loại hàng hóa khác. Nguyên nhân của các cơn sốt ựất phần lớn là do có hiện tượng ựầu cơ ựất ựai trong thị trường. Những cơn sốt giá ựất và và xu hướng kinh doanh ựất ựai Ờ bất ựộng sản mang lại lợi nhuận siêu ngạch ựã thu hút một số lượng lớn các nhà ựầu cơ tham gia thị trường - những người có tâm lý mua ựất chờ giá tăng cao ựể bán. Mặt khác, những người dân bình thường dù không có ý ựịnh ựầu cơ nhưng có khoản tiền nhàn rỗi thì cũng có tâm lý mua ựất ựể bảo tồn giá trị ựồng tiền và nếu may mắn giá ựất tăng có thể kiếm lợi ựược một khoản ựáng kể. Những người không có nhu cầu ựất thực sự, mua ựất ựể tắch trữ, mua ựi bán lại kiếm lời thi nhau ựẩy giá ựất lên cao, tạo sự mất ổn ựịnh, hỗn ựộn trong thị trường.
Nếu thị trường chuyển nhượng, mua bán trải qua hai lần sốt như ựã nêu trên thì ngược lại, thị trường này cũng ựã trải qua 3 lần Ộựóng băngỢ từ sau khi Luật ựất ựai năm 1993 ựược ban hành. Lần Ộựóng băngỢ thứ nhất là giai ựoạn năm 1994 và lần thứ hai là năm 1996 ựã ựể lại nhiều hậu quả nặng nề. Có thể nói rằng, hai lần ựóng băng thị trường nhà ựất nêu trên ựã làm cho nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất ựộng sản bị phá sản, nhiều ngân hàng thương mại gặp khó khăn lớn. Lần gần ựây nhất là giai ựoạn ựầu năm 2004 cho ựến 2006. Ở lần thứ ba, hiện trượng ựóng băng chỉ diễn ra trên thị trường mua bán, chuyển nhượng, còn thị trường cho thuê, thế chấp thì các hoạt ựộng vẫn diễn ra rất sôi nổị Lần ựóng băng lần này có quy mô lớn hơn, phạm vi rộng hơn và tắnh chất phức tạp hơn so với những ựợt ựóng băng năm 1994, năm 1996 và có thể gây nên hậu quả nghiêm trọng hơn. Nguyên nhân của lần ựóng băng này ựược các nhà kinh tế nhận ựịnh là do cung vượt quá cầu, trong khi ựó giá cả ỘgiảỢ (do yếu tố ựầu cơ, tắch trữ tạo ra) không hề giảm ựể cân bằng lại cung cầụ Lợi nhuận siêu ngạch của việc mua bán, kinh doanh ựất ựai và xây dựng nhà ở ựã thu hút quá nhiều pháp nhân, cá nhân ựầu tư vào các dự án xây dựng nhà ở tại hầu hết các nông thôn. Sự bùng nổ ựất dự án bất chấp nhu cầu thực tế của thị trường ựã dẫn ựến tình trạng thừa nhất thời các căn hộ chung cư, một nguyên nhân làm ảnh hưởng lớn ựến thị trường ựất ựai nông thôn.
Chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ựã thực sự ựáp ứng ựược nhu cầu của ựại ựa số người dân khi có nhu cầu về ựất nông nghiệp, ựất ở và ựất sản xuất kinh doanh. Người sử dụng ựất ựã chủ ựộng ựầu tư, năng ựộng hơn trong sử dụng ựất, ựồng thời cũng tăng ựược nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Chỉ tắnh riêng ựối với ựất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 ựến 300.000 hộ gia ựình nông thôn dọn ựến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con ựường chuyển nhượng quyền sử dụng ựất.
Từ các hoạt ựộng chuyển nhượng, có thể khẳng ựịnh rằng, thị trường quyền sử dụng ựất Việt Nam ựang tồn tại ở cả hình thức chắnh thức và phi chắnh thức. Theo ước tắnh của Bộ Tài nguyên và Môi trườngị năm 2002, mới có khoảng 30% số giao dịch về quyền sử dụng ựất ựược ựăng ký. Các giao dịch chắnh thức mà Nhà nước kiểm soát ựược chủ yếu là do các tổ chức thực hiện như: các cơ quan hành chắnh sự nghiệpị các doanh nghiệp nhà nước cho thuê ựất, các trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước gắn liền với ựất ở cho người ựang thuê, các công ty xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ựã có kết cấu hạ tầng... Thị trường phi chắnh thức vẫn hoạt ựộng mạnh nổi lên là một thách thức ựối với xã hội và quản lý nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu là ựiều kiện ựể ựược chuyển nhượng vẫn khó khăn và mất thời gian cộng thêm với các khoản thuế và lệ phắ phải nộp nên gây ra tâm lý trốn tránh cho người tham gia giao dịch. Việc mua bán chắnh thức phải ựược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép nhưng ựể làm thủ tục hoàn chỉnh cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thường rất mất thời gian - thường tắnh bằng tháng, nên gây tâm lý e ngại cho những ựối tượng tham gia giao dịch. Mặt khác, thuế chuyển quyền sử dụng ựất và lệ phắ trước bạ trước ựây rất cao (trước ựây quy ựịnh là thuế chuyển quyền là 4.0%), mặc dù hiện nay Luật quy ựịnh phắ TNCN chỉ còn từ 2.0%. đồng thời, lệ phắ trước bạ còn 0.5%, nhưng do nhà ựất có giá trị rất lớn nên khoản tiền phải nộp vẫn cao làm cho người dân vẫn gặp khó khăn khi nộp khoản tiền này theo Hoàng Việt- Hoàng Văn Cường 2008[4].