Thứ nhất, các vấn đề về sở hữu bất động sản, thì cơ quan quản lý cần có cơ chế giải quyết minh bạch về thông tin trên giấy tờ sở hữu tài sản, tránh tình trạng mập mờ về xác định sở hữu riêng, chung đối với tài sản trên giấy tờ sở hữu.
Thứ hai, các ngân hàng cần phải hoàn thiện quy trình, hệ thống cơ chế chính sách, công cụ quản lý tài sản bảo đảm trong nội bộ ngân hàng. Không nên dựa hoàn toàn vào các văn bản quy phạm pháp luật vì thực tế diễn giải và quy nạp các vấn đề pháp luật phụ thuộc vào các chính sách, quy trình, mẫu biểu của ngân hàng. Đồng thời, cần nhận thức các công cụ pháp luật đôi khi không theo kịp diễn biến thực tế, ngân hàng nên xác định các chính sách quản trị rủi ro tín dụng và tài sản bảo đảm theo sự rủi ro của ngân hàng vào từng thời điểm.
95
Một trong những việc quan trọng ngân hàng nên làm là tập trung phổ biến các kiến thức pháp lý, kinh nghiệm thực tế cho đội ngũ cán bộ nhân viên làm công tác quản lý cho vay, nhận tài sản bảo đảm của ngân hàng để phòng tránh các rủi ro pháp lý tiềm ẩn trong nhận và xử lý tài sản bảo đảm.
Về mặt pháp lý, cần thừa nhận quyền xử lý tài sản bảo đảm nhanh chóng, tránh mâu thuẫn trong hệ thống pháp luật. Nên coi đó là quyền mặc nhiên của ngân hàng và có cơ chế bảo đảm cho quyền này đƣợc thực thi. Tại một số nƣớc khi đã có hợp đồng thế chấp đƣợc công chứng thì khi cần xử lý tài sản, bên cho vay có thể cầm hợp đồng công chứng đó để bán tài sản thế chấp.
Đối với các cơ quan tài phán nhƣ Tòa án, khi phán quyết các hợp đồng giao dịch bảo đảm, nhất là bất động sản, nên nhìn vào bản chất giao dịch, không nên tuyên vô hiệu hợp đồng bởi lý do về hình thức. Bởi giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự, tức là trên nguyên tắc tự nguyện, tự thỏa thuận. Không nên phủ nhận cam kết đó nếu không phạm các điều pháp luật cấm, bởi lý do hình thức, tạo điều kiện cho một số đối tƣợng lợi dụng trục lợi, gây bất ổn trong quản trị rủi ro tín dụng của ngành ngân hàng nói chung và chất lƣợng thực thi của các hợp đồng mua bán nợ xấu nói riêng.
Đối với bên mua nợ: nên đàm phán để có quyền kiểm tra kỹ lƣỡng về mặt giấy tờ sở hữu đối với các tài sản bảo đảm, kiểm tra nội dung hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp. Nếu cần thiết có thể sử dụng đến dịch vụ thẩm định tài sản bảo đảm. Đối với các AMC của NHTM, nên xây dựng quyền tham gia ý kiến và soát xét hồ sơ, tài sản bảo đảm của bên nợ từ thời điểm trƣớc khi cho vay để có các ý kiến kịp thời, phòng tránh rủi ro sau này khi mua lại các khoản nợ đó.
Thứ ba, Bộ Tƣ pháp cần chủ trì phối hợp với các Bộ liên quan hoàn thiện, sớm ban hành Thông tƣ liên tịch hƣớng dẫn xử lý tài sản bảo đảm theo
96
Nghị định số 163/2006/NÐ-CP ngày 29/12/2006 và Nghị định số 11/2012/NÐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ, trong đó hƣớng dẫn rõ các vấn đề nhƣ: (i) Xử lý tài sản bảo đảm của bên bảo đảm là cá nhân đang chấp hành hình phạt tù giam hoặc bỏ trốn khỏi địa phƣơng; bên bảo đảm là tổ chức bị tổ chức lại mà chƣa có tổ chức mới nhận nợ thay hoặc chƣa có ngƣời đại diện theo pháp luật. (ii) Xử lý tài sản bảo đảm hình thành trong tƣơng lai mà chƣa đƣợc hình thành trên thực tế hoặc còn dở dang tại thời điểm xử lý; tài sản bảo đảm ở nƣớc ngoài. (iii) Xử lý tài sản bảo đảm trong trƣờng hợp tổ chức tín dụng nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho nghĩa vụ đƣợc bảo đảm; đặc biệt là thủ tục và hồ sơ liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm. (iv) Xử lý tài sản bảo đảm gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm hoặc tài sản thế chấp gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất nhƣng Ủy ban nhân dân tỉnh không chấp thuận cho bên mua tài sản đƣợc tiếp tục sử dụng đất theo hợp đồng về quyền sử dụng đất giữa Ủy ban nhân dân tỉnh và bên thế chấp vì Ủy ban nhân dân tỉnh cho rằng, quy hoạch của tỉnh đã thay đổi so với quy hoạch trƣớc đây (không phù hợp với quy định của pháp luật đất đai và quy định tại khoản 2 Ðiều 68 Nghị định số 163/2006/NÐ-CP ngày 29/12/2006, khoản 19 Ðiều 1 Nghị định số 11/2012/NÐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ). (v) Xử lý các chi phí mà ngân hàng đã tạm ứng thanh toán để trả tiền thuê bảo vệ hoặc đầu tƣ thêm vào tài sản bảo đảm nhằm bảo dƣỡng, bảo trì, nâng cấp tài sản bảo đảm hoặc khai thác tài sản bảo đảm trong khi chƣa bán đƣợc tài sản bảo đảm nhận bàn giao từ khách hàng để xử lý, thu nợ… từ đó giúp cho các ngân hàng, các tổ chức tín dụng, các cơ quan Nhà nƣớc có cơ sở pháp lý và chủ động hơn trong việc áp dụng pháp luật có liên quan đến tài sản bảo đảm tiền vay và xử lý TSBĐ.
97
3.2.5. Về việc giải quyết các tranh chấp phát sinh trong hoạt động mua bán nợ xấu của NHTM ở Việt Nam