2. Mục đích
3.3.4. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên
đoạn 2009-2013.
- Yếu tố tâm lý: Đây cũng là yếu tố có ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất chuyển nhượng trên địa bàn nói riêng và của người dân Việt Nam nói chung. Thường nóng vội và đám đông. Khi giá đất lên cao thường đổ xô đi mua do lo sợ những thửa đất có khả năng sinh lời cao sẽ bị người khác mua, vì vậy càng đẩy giá lên cao hơn, gây lên hiện tượng sốt đất. Nhưng khi giá đất ở mức thấp lại chần chừ chờ đợi để mua được thửa đất khác với giá rẻ hơn điều đó dẫn tới thị trường bất động sản bị đóng băng.
Một yếu tố tâm lý quan trọng của người Việt Nam là thích nhà có hướng Đông, Đông Nam hơn là hướng Tây, Tây Bắc. Do đó, những thửa đất có hướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp hơn. Những quyết định về mức giá được đưa ra dựa trên sự đánh giá các thông tin tại một trạng thái tâm lý nhất định. Đó còn là quan niệm suy nghĩ cá nhân cần được xác định cụ thể.
- Yếu tố lãi suất :
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, ta có thể thấy lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Nếu lãisuất ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốnsử dụng đất tốt phải xác định giá cả.Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở nông thôn hay thành thị. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
- Yếu tố mục đích sử dụng: Cũng là một trong những yếu tố tác động tới giá đất trên thị trường, nhất là đối với đất ở. Thửa đất phải phù hợp với nhu cầu và mục đích của người sử dụng thì khả năng sinh lời cao và ngược lại.
- Yếu tố môi trường xung quanh
Hình 3.8. So sánh giá đất đường Trần Hưng Đạo và đường Trần Phú
Qua quá trình điều tra, trên 2 tuyến đường Trần Hưng Đạo và đường Trần Phú ta thấy môi trường ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Ở vị trí 1,2,3 của Trần Hưng Đạo giá cao hơn rất nhiều vị trí 1,2,3 của đường Trần Phú do ở đường Trần Hưng Đạo ít bụi hơn đường Trần Phú, đường Trần Hưng Đạo không khí trong lành lại gần công viên nên rất phù hợp sức khỏe của người dân sống ở khu vực này. Bên cạnh đó là ở đường Trần Phú có dấu hiệu ô nhiễm môi trường do có 1 số công ty sản xuất như công ty giầy da, xưởng cơ khí nên không khí bị ô nhiễm và đường Trần Phú tập trung rất nhiều con
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
nghiện ở đây gây cho người dân ở đây rất hoang mang khi mua đất để sống ở khu vực này . Như vậy, khi so sánh 2 đoạn đường này chúng ta thấy môi trường có ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất.
3.4. Đánh giá mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở đô thị của thị xã Phúc Yên giai đoạn 2009-2013.
Số liệu điều tra sau khi tổng hợp được xử lý bằng phần mềm XLSTAT Pro đã thể hiện được mối quan hệ giữa các chỉ tiêu theo dõi. Như vậy, các chỉ tiêu có mối tương quan với nhau, ảnh hưởng đến giá đất thì sẽ tập trung gần sát nhau hoặc chồng ghép lên nhau.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Qua hình trên ta thấy các yếu tố có mối quan hệ và tác động đến giá đất ở chia làm 3 nhóm:
- Nhóm 1: Nhóm thông tin chung bao gồm: tuổi, nghề nghiệp, trình độ văn hóa và thu nhập bình quân.
- Nhóm 2: Nhóm thông tin sử dụng đất bao gồm: Diện tích, hình thể, vị trí, khoảng cách từ thửa đất đến đường phố gần nhất, gần các công trình công cộng điển hình và các BĐS gắn liền.
- Nhóm 3: Nhóm pháp lý bao gồm các câu hỏi có đồng ý với bảng giá đất hàng năm của Nhà nước, có thường xuyên tiếp cận với các văn bản của Nhà nước về giá đất và yếu tố pháp lý của thửa đất.
Qua hình Dưới ta thấy các chỉ tiêu trình độ văn hóa, thu nhập bình quân và giá đất hàng năm Nhà nước qui định tập trung gần nhau. Điều đó chứng tỏ các chỉ tiêu này có mối quan hệ mật thiết với nhau. Qua tổng hợp phiếu điều tra thực tế cho thấy người dân trong khu vực điều tra chủ yếu có trình độ cấp 3 và chuyên nghiệp, thu nhập chủ yếu ở mức trung bình và cao (từ 15 triệu đồng/năm - 100 triệu đồng/năm). Vì vậy, người dân thường xuyên quan tâm, tiếp cận với bảng giá đất hàng năm của Nhà nước qui định. Tuy nhiên hầu hết số hộ được phỏng vấn đều không đồng ý với bảng giá đất hàng năm của Nhà nước và lý do là quá thấp so với giá thị trường.
Qua hình còn cho ta thấy chỉ tiêu nghề nghiệp và giá đất thị trường tập trung gần nhau. Điều đó chứng tỏ nghề nghiệp của người được phỏng vấn khác nhau sẽ cho giá thị trường sát hay không sát với thực tế. Qua điều tra 4 nhóm chỉ tiêu về nghề nghiệp bao gồm cán bộ viên chức, buôn bán, lao động tự do và nghề khác. Thì trong đó nghề buôn bán kinh doanh là nghề nghiệp cho mức giá khách quan và sát thực tế hơn cả.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
3.4.1. Tuổi, nghề nghiệp, trình độ, thu nhập ảnh hưởng đến giá đất ở
Hình 3.10:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
3.4.2. Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở
Hình 3.11. Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất
Qua hình trên ta thấy nhóm hình thể, vị trí, khoảng cách đến đường và giá qui định của Nhà nước tập trung gần nhau. Điều đó chứng tỏ các chỉ tiêu này có mối quan hệ mật thiết với nhau và giá đất được thiết lập bởi các yếu tố liên quan đến thửa đất. Qua điều tra thực tế chúng tôi cũng nhận rõ được điều đó và đã phân tích rất cụ thể ở phần trên - các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
3.4.3. Yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất
Hình 3.12: Yếu tố pháp lý
Qua hình trên ta thấy các câu hỏi: có đồng ý với bảng giá đất hàng năm của Nhà nước hay không, có thường xuyên tiếp cận với các văn bản quy định của Nhà nước về giá đất hay không và giá đất qui định của Nhà nước tập trung lại gần nhau. Điều đó chứng tỏ những hộ gia đình được chọn điều tra mà thường xuyên tiếp cận với các văn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
bản của Nhà nước về giá đất sẽ hiểu rõ giá đất hàng năm Nhà nước đưa ra vào thời điểm nào và mức giá như thế nào so với thị trường. Tuy nhiên có trên 70% số hộ gia đình được điều tra là không đồng ý với giá đất qui định hàng năm của Nhà nước và lý do được đưa ra là thấp hơn, chưa sát với giá thị trường.
Trong nhóm yếu tố pháp lý có một yếu tố khác được điều tra đó là yếu tố pháp lý liên quan đến thửa đất. Có 4 nhóm tình trạng pháp lý liên quan đến thửa đất được đưa ra để điều tra thì 2 nhóm được người dân đánh giá cao hơn cả đó là trường hợp có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định của pháp luật, nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trường hợp thứ 2 là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong đó trường hợp thứ 2 được đánh giá cao nhất chiếm 85% tổng số hộ điều tra. Điều đó chứng tỏ người dân nhận thức rõ quyền lợi và giá trị của thửa đất nếu được Nhà nước công nhận quyền sử dụng thửa đất đó.
3.5. Đề xuất một số giải pháp
Qua quá trình điều tra, tìm hiểu thực tế cho thấy địa bàn thị xã Phúc Yên có nhiều tiềm năng để phát triển kinh tế xã hội một cách mạnh mẽ theo cơ cấu kinh tế: thương mại, dịch vụ, tiểu thủ công nghiệp. Để thực hiện thành công nhiệm vụ này, công tác QLĐĐ trong đó công tác quản lý đất ở thị xã giữ vai trò thiết yếu. Thực hiện tốt nhiệm vụ quản lý thị trường quyền sử dụng đất cần phải đẩy lùi nạn đầu cơ đất đai và chuyển nhượng đất trái phép đồng thời thu hút vốn đầu tư trong dân vào đúng mục đích phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế ổn định, bền vững, ngăn chặn tình trạng sốt đất, đóng băng thị trường quyền sử dụng đất như trong thời gian vừa qua. Điều này đòi hỏi các cơ quan chức năng cần có những biện pháp mới và triệt để trong công tác QLĐĐ tại địa phương.
Vì vậy, để công tác xác định giá đất được sát với giá thị trường xin đưa ra một số giải pháp như sau:
- Đẩy nhanh tốc độ giải quyết tại các cơ quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải quyết hồ sở của người dân khi đến cơ quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
- Thu hẹp đoạn đường cần định giá với khoảng cách ngắn hơn không nên chia khoảng cách giữa các đoạn đường quá dài. Tức là trên một tuyến đường có thể chia ra rất nhiều đoạn ngắn chứ không nên chỉ chia 3 - 4 đoạn như hiện nay, như vậy giá đất sẽ đúng với thực tế của từng vị trí hơn.
- Bên cạnh đó các cơ quan chức năng còn phải trú trọng tới việc đưa hệ thống Pháp luật Đất đai đi vào cuộc sống thực tế thông qua công tác hoàn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai còn thiếu như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác thanh tra kiểm tra việc thực hiện pháp luật về đất đai, kiên quyết xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Phối hợp chặt chẽ với các cơ quan thông tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai và tiếp cận, giao lưu trực tuyến và giải đáp các vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật trong mỗi cá nhân.
- Có những chính sách kích cầu đối với những người có nhu cầu đất ở thực sự, đối tượng có thu nhập thấp không mua được đất ở khi giá bị đẩy lên cao.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
KẾT LUẬN
Kết luận
1, Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thị xã Phúc Yên tỉnh Vĩnh Phúc:
Tìm hiểu, đánh giá điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của thị xã Phúc Yên trên cơ sở thu thập, phân tích, thống kê các báo cáo từ đó đưa ra đánh giá chung về hạn chế cũng như thách thức mà điều kiện kinh tế tự nhiên, xã hội đem lại.
2, Về thực trạng giá đất thị xã Phúc Yên giai đoạn 2009-2013:
- Giá đất ở trên thị trường giữa các vị trí và các khu vực trên địa bàn thị xã có sự chênh lệch tương đối lớn. Giữa các vị trí chênh lệch nhau từ 1,8 – 6,0 lần, tức là giá chuyển nhượng trung bình trên thị trường giữa các vị trí lệch nhau từ 1,8 triệu đồng/m2
– 55 triệu đồng/m2, và hệ số này được thể hiện rõ nhất ở khu vực trung tâm với hệ số giữa các vị trí là 1,8 – 6,0 lần tức 1,8 – 55 triệu đồng/m2 thấp dần qua các khu vực.
+ Khu vực cận trung tâm là 1,3-4,5 tức 1,000,00 - 10,000,000 đồng/m2. +Khu vực xa trung tâm là 1,7-4,4 tức 800,000-8500,000 đồng/m2
.
Giữa các khu vực trong thành phố mức độ chênh lệch cũng khác nhau. Ngay cả trong cùng một đường phố mức giá cũng biến động khác nhau.
3, Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên giai đoạn 2009-2013:
Giá đất trên địa bàn thị xã Phúc Yên phụ thuộc vào nhiều nhóm yếu tố như: yếu tố vị trí, cơ sở hạ tầng, đặc điểm của thửa đất, khả năng sinh lợi và yếu tố khác. Trong đó yếu tố vị trí là yếu tố có ảnh hưởng sâu sắc nhất tới giá chuyển nhượng của thửa đất.
Đề nghị
Nhà nước cần xây dựng khung giá và giá đất ở phải phù hợp với thực tế tại địa phương. Căn cứ vào khung giá và phương pháp xác định giá đất do Chính phủ ban hành, giá đất do các địa phương quy định phải phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế đã hình thành ở địa phương và phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
- Giá quy định hiện tại của UBND tỉnh Vĩnh Phúc còn chênh lệch nhiều so với giá thị trường, vì vậy cần phải điều chỉnh giá quy định về sát hơn với giá thị trường.
- Nâng cao hiệu quả quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá đất đai và công tác quản lý đất đai của Nhà nước.
- Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo về nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi những người làm công tác này vừa có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH. Do đó Nhà nước cần phải chú trọng về đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất. Trước mắt cần tăng cường khả năng chuyên môn về định giá đất cho đội ngũ đang thực hiện công tác này và cho giáo viên giảng dạy ở các trường đại học.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài chính, (2003), Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
2. Bộ Tài chính, (2007), Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
3. Chính phủ, (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.