2. Mục đích
1.4.4.Giai đoạn từ năm 1993 đến nay
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai đã được chế định lại. Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 qui định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (qui định tại Khoản 1 Điều 13 Luật Đất đai 1993) và Điều 55, 56 và 57 của Luật Đất đai 2003 cũng qui định về giá đất, giá đất do Nhà nước qui định và tư vấn giá đất. [17]
1.5. Công tác quản lý Nhà nƣớc về giá đất
1.5.1. Quản lý về giá đất ở Việt nam
Luật Đất đai 2003 đã tạo nên nhiều đối tượng mới quan trọng, trong đó trọng tâm là hoàn chỉnh 4 công cụ quản lý đất đai gồm pháp luật, quy hoạch, tài chính và hành chính cho phù hợp với cơ chế thị trường trong hoàn cảnh hội nhập kinh tế quốc tế. Công cụ tài chính đất đai được xây dựng lại bao gồm các nội dung chính như: hệ thống tài chính đất đai được xác định bao gồm giá đất và thuế đất nhằm điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến đất đai trong cơ chế thị trường (Điều 54 và Điều 55); giá đất do Nhà nước qui định phải phù hợp với giá đất trên thị trường (Điều 56).[10]
Trên thực tế triển khai hệ thống tài chính đất đai, mặc dù pháp luật đã qui định giá đất của Nhà nước phải xác định phù hợp với giá đất trên thị trường nhưng qui định này không được thực hiện đầy đủ ở các địa phương. Mặt khác, các địa phương cũng muốn giữ mặt bằng giá đất thấp để tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư cho địa phương mình. Trong hoàn cảnh này, Chính phủ đã ra Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần, trong đó quy định UBND cấp tỉnh phải xác định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, bồi thường cho người bị thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất trong cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước (Khoản 2 Điều 4, Khoản 1 Điều 5 và Điều 6). Qui định này lại được thể hiện một lần nữa trong nội dung của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành ngày 27/7/2007.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Ngoài ra Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 về thẩm định giá mà nội dung chủ yếu có liên quan đến thẩm định giá đất.
Để triển khai các quy định của pháp luật khung về định giá đất, Bộ Tài chính đã ban hành hoặc phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành nhiều thông tư hướng dẫn, bao gồm:
1. Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
2. Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo qui định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất;
3. Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thẩm định giá;
4. Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP;
5. Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Bên cạnh việc xây dựng khung pháp lý về giá đất và định giá đất trên cơ sở Luật Đất đai, Quốc hội khoá 11 đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29/6/2006, trong đó qui định về hoạt động cung cấp dịch vụ định giá bất động sản. Chính phủ đã ban hành sau đó Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng đã độc lập hướng dẫn thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ định giá và dịch vụ định giá đất và dịch vụ định giá bất động sản, cụ thể gồm:
1. Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều kiện thủ tục cấp phép hoạt động đăng ký hoạt động tư cấn về giá đất (hướng dẫn theo Luật Đất đai);
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
2. Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 về việc ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được đính chính một số điểm bằng quyết định số 1048/QĐ-BXD ngày 04/12/2008 (hướng dẫn theo Luật Kinh doanh bất động sản). [2]
1.5.2. Quản lý giá đất ở một số nước
* Ở Malaysia
Nhà nước Malaysia là Nhà nước Liên bang, hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại cả ba cấp: Liên bang; bang và quận (huyện).
- Tại trung ương (Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: "Cục Dịch vụ định giá bất động sản"gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH. JPPH trực thuộc Bộ Tài chính, Giám đốc JPPH do bộ trưởng bộ Tài chính bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước bộ trưởng về toàn bộ các hoạt động của cơ quan mình.
- Tại cấp Bang (Malaysia có 13 Bang): Mỗi Bang có một chi nhánh của JPPH. Giám đốc chi nhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc về toàn bộ hoạt động của cơ quan mình.
- Tại cấp Quận (huyện): Có một số ít Quận (huyện) được JPPH đặt văn phòng định giá, còn hầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi văn phòng chịu trách nhiệm quản lý Nhà nước và làm dịch vụ định giá BĐS một vùng, bao gồm một số quận (huyện) nhất định, giám đốc văn phòng định giá do giám đốc chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm.[6].
* Ở Singapore
Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về BĐS được tổ chức tại một cấp trung ương gồm 2 cơ quan: Văn phòng Đất đai trực thuộc bộ Tư pháp và văn phòng Định giá bất động sản trực thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài Chính. [6]
* Ở Trung Quốc
Vấn đề định giá bất động sản được Nhà nước Trung Quốc quan tâm từ đầu thập kỷ 90 của thế kỷ 20. Tháng 8/1992 "Trung tâm tư vấn và định giá bất động
sản" gọi tắt tiếng Anh là CRECAC được thành lập. CRECAC có 8 phòng, 1 văn
phòng và 3 viện với 44 cán bộ chuyên môn, ngoài ra CERCAC còn có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài với khoảng 300 cán bộ chuyên môn. [6].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
* Ở Thái Lan
Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại một cấp trung ương gọi là: "Cơ quan định giá Trung ương" viết tắt là CVA, cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan định giá. CVA được thành lập từ năm 1978. hiện có 201 cán bộ, gồm 5 phòng: phòng Hành chính; phòng Định giá; phòng Bản đồ phục vụ công tác định giá; phòng Truy cập số liệu và lưu giữ giá đất; phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai
thác đất đai) và điều phối quỹ đất công (đưa sử dụng đất vào các mục đích công cộng,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Chƣơng 2
ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
- Giá đất ở
- Giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên theo qui định của Nhà nước - Giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên và các yếu tố ảnh hưởng
- Các tuyến đường được chọn để điều tra gồm các đường: Đường Trần Hưng Đạo, đường Sóc Sơn, đường Trưng Trắc, đường Trưng Nhị, đường Hai Bà Trưng qua Phường Hùng Vương (QL2A), đường Lưu Quý An, Đường Xuân Thủy, đường Hoàng Quốc Việt, phố Trần Phú, đường An Dương Vương, phố Nguyễn Văn Trỗi, phố Tháp Miếu, phố Lý Tự Trọng, phố Chùa Cấm.
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
- Nghiên cứu những vấn đề cơ bản về đất đai và giá đất ở.
- Nghiên cứu giá đất ở trên 6 phường ( phường Trưng Trắc, phường Trưng Nhị, phường Phúc Thắng, phường Xuân Hòa, phường Đồng Xuân, phường Hùng Vương) và 4 xã ( xã Tiền Châu, xã Nam Viêm, xã Cao Minh, xã Ngọc Thanh). Trong địa bàn thị xã Phúc Yên giai đoạn 2009-2013.
- Địa bàn: thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009-2013.
2.2. Nội dung nghiên cứu
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc tác quản lý giá đất và định giá đất thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc
2.2.1.1. Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.
2.2.1.2 Tình hình phát triển kinh tế xã hội tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc
2.2.1.3. Tình hình sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc
- Tình hình quản lý đất đai. - Tình hình sử dụng đất đai.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
2.2.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở tại địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc
2.2.2.1. Giá đất ở qui định trên địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 2.2.2.2. Thực trạng giá đất ở của thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc
- Các tuyến đường chọn để điều tra.
- Thực trạng giá đất ở của thị xã Phúc Yên + Nhóm đường, phố trung tâm
+ Nhóm đường, phố cận trung tâm + Nhóm đường, phố xa trung tâm
2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013 Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013
2.2.3.1. Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất ở thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013
2.2.3.2. Yếu tố kinh tế - xã hội ảnh hưởng tới giá đất ở tại thị xã Phúc Yên, tỉnh
Vĩnh Phúcgiai đoạn 2009 - 2013
i. Yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh
Vĩnh Phúcgiai đoạn 2009 - 2013
ii. Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh
Vĩnh Phúcgiai đoạn 2009 - 2013
iii. Các yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị xã
Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúcgiai đoạn 2009 - 2013
iv. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh
Vĩnh Phúcgiai đoạn 2009 - 2013
2.3. Phƣơng pháp nghiên cứu
2.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Chọn 14 tuyến đường trên địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. Những tuyến đường này được phân loại dựa trên khả năng cho thu nhập và cơ sở hạ tầng hiện có. Chúng phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thị xã Phúc Yên trong giai đoạn 2009 – 2013.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
2.3.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
Thu thập các tài liệu về:
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Phúc Yên. - Biến động các loại hình sử dụng đất và biến động giá đất
- Thu thập các văn bản pháp quy liên quan tới công tác định giá đất giai đoạn 2009 - 2013
2.3.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn
- Chọn các khu vực, tuyến đường có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thị xã và giá đất của các khu vực, đường đó có nhiều biến động.
- Điều tra hiện trạng giá đất tại 6 phường và 4 xã trên địa bàn thị xã Phúc Yên. - Phỏng vấn người dân nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên thị trường tự do.
- Phương pháp điều tra có sự tham gia của người dân (PRA).
2.3.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu
*) Phương pháp thống kê được sử dụng để xử lý số liệu điều tra, thu thập được trong quá trình nghiên cứu
*) Phương pháp so sánh
*) Sử dụng phần mềm XLSTAT, phân tích số liệu và đánh giá:
XLSTAT là phần mềm chuyên về khai phá dữ liệu và phân tích thống kê nâng cao chuyên xử lý dữ liệu speedsheet của MS Excel.
Trong nội dung đề tài này, tôi sử dụng XLSTAT để phân tích tương ứng (Correspondence Analysis – CA). Đây là phương pháp trực quan để phân tích dữ liệu được biểu diễn bằng các dữ liệu 2 chiều. Kết quả của CA là bản đồ các điểm trong đó các điểm biểu diễn cho các dòng (rows) và các cột (columns) của bảng. Vị trí của các điểm trong bản đồ cho biết sự tương tự giữa các dòng, sự tương tự giữa các cột và sự kết hợp giữa các dòng và các cột trong bảng.
Mục đích của CA là phát hiện các mối quan hệ giữa các yếu tố liên quan đến giá đất trong số liệu điều tra thực tế
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
- Chỉ tiêu phân tích: Để đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, đề tài sử dụng một số chỉ tiêu sau: Giá đất qui định của Nhà nước, giá đất trên thị trường, diện tích, vị trí, hình thể, khoảng cách từ thửa đất đến đường phố gần nhất, các bất động sản khác gắn liền, vị trí của thửa đất đến các công trình công cộng điển hình.
2.3.5. Phương pháp chuyên gia
Lấy ý kiến tham khảo từ những nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực có liên quan.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Chƣơng 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc tác quản lý giá đất và định giá đất thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc
3.1.1. Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc