MẶT BẰNG VÀ YÊU CẦU ĐỐI VỚI CÔNG TÁC NÀY
1.Những nhân tố ảnh hưởng 1.1. Về cơ chế chính sách
Cơ chế chính sách của Nhà nước về việc bồi thường tái định cư có ảnh hưởng hết sức rõ rệt tới việc thực hiện công tác GPMB. Các chính sách của Nhà nước ban hành quy định về trình tự tiến hành GPMB, quy định về quyền và nghĩa vụ các bên có liên quan, đồng thời cũng quy định cụ thể về mức đền bù tái định cư. Như vậy, các chính sách của Nhà nước liên quan đến bồi thường thiệt hại tác động trực tiếp đến lợi ích kinh tế về đất đai của các bên liên quan bao gồm: các tổ chức,cá nhân có nhu cầu sử dụng đất (chủ đầu tư hoặc chủ dự án – đối tượng phải đền bù); Nhà nước – người thu hồi đất, người bị thu hồi đất – người đang sử dụng đất. Để công tác GPNB được tiến hành nhanh chóng, chính xác và hiệu quả đòi hỏi phải có một hệ thống chính sách pháp luật đúng đắn, thống nhất, rõ ràng, đồng thời phải ổn định và công bố công khai cho mọi người dân đều biết.
1.2. Công tác giao đất, cho thuê đất, cấp GCNQSD đất, thống kê, kiểm kê đất đai và nhà ở đất đai và nhà ở
Trước khi tiến hành GPMB phải có quá trình thẩm định các dự án và sau khi các dự án được phê duyệt thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới có quyết định giao đất, cho thuê đất đối với chủ dự án. Sau khi công tác giao đất, cho thuê đất được hoàn tất thì công tác bồi thường thiệt hại GPMB mới được thực hiện. Như vậy, công tác giao đất và cho thuê đất ảnh hưởng rất lớn đế tiến độ bồi thường thiệt hại GPMB
Việc xác lập hồ sơ pháp lý về đất đai và tài sản khi tiến hành bồi thường thiệt hại là một yêu cầu không thế thiếu. Xác lập hồ sơ không chỉ dựa vào đo vẽ thực tế mà còn dựa vào các hồ sơ lưu như GCNQSDĐ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất, mua bán nhà đất , thừa kế, giấy phép xây dựng, biên bản thống kê kiểm kê đất đai thường xuyên và định kỳ…..
Nếu các loại giấy tờ đầy đủ thì việc xác lập hồ sơ sẽ đơn giản nhanh gọn, tránh được tranh chấp giữa các bên, hay sự khuyến kiện kéo dài.
1.3. Quy mô dự án và đặc điểm kinh tế xã hội trên địa bàn
Quy mô dự án và đặc điểm kinh tế xã hội trên địa bàn có ảnh hưởng rất lớn đến thời gian và khối lượng công việc; tính chất, đặc điểm của các đối tượng; độ phức tạp của công tác GPMB. Quy mô của dự án là phạm vi diện tích đất đai bị thu hồi và số hộ dân phải di chuyển cũng như tổng số tài sản, hoa màu trên đất phải bồi thường. Các dự án có quy mô lớn sẽ có khối lượng GPMB lớn hơn, lượng vốn lớn hơn và thời gian đăng kí kê khai tài sản dài hơn so với những dự án quy mô nhỏ, thuần nhất.
Những dự án có GPMB tại các vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đa dang phức tạp như đô thị, khu dân cư thì việc bồi thường tái định cư sẽ đòi hỏi mức giá cao hơn, đa dạng hơn, có nhiều các đơn thư khiếu nại hơn là các vùng dự án ở nông thôn, hay đất nông nghiệp, ao hồ.
1.4. Lượng vốn dự kiến cho dự án
Trong quá trình GPMB thường phát sinh các chi phí ví dụ như: giá đất quy định của Nhà nước tăng dẫn đến giá bồi thường GPMB tăng lên cao. Trong trường hợp này nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn khi chi trả, hoặc nhiều dự án có GPMB đang thực hiện thì nhà đầu tư hết vốn, hoặc vốn của họ phải đầu tư sang lĩnh vực khác nên phải ngừng việc GPMB. Điều này gây lãng phí trong việc sử dụng đất đai. Có nhiều nơi đất nông nghiệp bị thu hồi nhưng do dự án bị ngừng trệ dẫn đến đất đai bị bỏ hoang hóa. Vì vậy lượng vốn dự kiến cho GPMB phải lớn để đảm bảo kinh phí hoạt động của Hội đồng và tổ công tác GPMB. Vì theo quy định, các chi phí hoạt động phục vụ cho công tác GPMB, chủ dự án phải chi trả.
1.5. Thị trường bất động sản
dẫn đến những hộ bị thu hồi đất so bì giá bồi thường thiệt hại về đất so với giá đất trên thị trường, và có nơi cao hơn 18 - 20 lần. Mức giá bồi thường thấp hơn giá thị trường sẽ khiến cho các đối tượng bị ảnh hưởng đến quyến lợi. Do đó, dẫn đến tình trạng khiếu nại tố cáo diễn ra lan man làm chậm tiến độ GPMB.
1.6. Tổ chức thực hiện
Đây là yếu tố cơ bản, quyết định đến sự thành công của quá trình GPMB. Công tác tổ chức thực hiện trình tự công việc, cơ cấu của Hội đồng, tổ công tác, phương pháp làm việc tốt, khoa học thì sẽ mang lại kết quả tốt như đúng đủ về số lượng, đảm bảo đúng tiến độ, đảm bảo được lợi ích giữa các bên và giảm được hiện tượng khiếu nại, tố cáo, cưỡng chế.
1.7. Quỹ nhà, quỹ đất tái định cư
Quỹ nhà, quỹ đất tái định cư là một yêu cầu bực thiết và không thể thiếu đối với những hộ phải di dời chỗ ở khi Nhà nước thu hồi đất, để giúp họ ổn định cuộc sống. Nếu chuẩn bị tốt quỹ nhà, quỹ đất tái định cư sẽ tạo tâm lý yên tâm cho người dân và sẽ đảm bảo cho việc di dân GPMB thuận lợi hơn. Theo những quy định mới của Thành phố Hà Nội kể từ năm 2005, các dự án đầu tư có liên quan đến GPMB ở thành phố phải có phương án GPMB và kế hoạch tái định cư, thì mới được phê duyệt dự án. Những dự án GPMB với quy mô lớn, thị trường bất động sản trong một thời gian ngắn không thể đáp ứng nhu cầu đất đai, nhà ở được. Hơn nữa, giá bồi thường GPMB về đất đai bao giờ cũng thấp hơn rất nhiều so với giá đất và bất động sản trên thị trường, do vậy người bị thu hồi đất không thể mua nổi một căn hộ hay một mảnh đất trên thị trường hiện nay ở những nơi thuận tiện. Vì vậy không thể ổn định lại cuộc sống cho họ hoàn toàn bằng tiền được, nên có quỹ đất, quỹ nhà tái định cư cho người yên tâm di chuyển chỗ ở. Đặc biệt là khu tái định cư đó phải có các hạng mục cơ sở hạ tầng như đường, hệ cấp thoát nước, cây xanh điện chiếu sáng để các hộ dân trong diện nhận đất tái định cư yên tâm tạo điều kiện cho công tác di dân GPMB
Đảm bảo nhanh chóng, kịp thời, đúng tiến độ là một yêu cầu quan trọng và cấp thiết của công tác bồi thường thiệt hại GPMB. Điều này không những ảnh hưởng to lớn đến yếu tố về kinh tế mà còn ảnh hưởng đến yếu tố về chính trị, văn hóa của công trình xây dựng.
GPMB đảm bảo đúng tiến độ sẽ tiết kiệm chi phí, đưa vào công trình vào sử dụng theo đúng kế hoạch. Ngược lại, nếu công việc GPMB diễn ra chậm sẽ gây trì hoãn đến tiến độ thi công xây dựng, đặc biệt là đối với các công trình có ý nghĩa đến mặt kinh tế, chính trị, văn hóa, thể thao.
2.2. Đảm bảo công bằng, công khai, dân chủ
Yêu cầu này chủ yếu thực hiện với các cơ quan chức năng có liên quan đến việc bồi thường GPMB. Công khai, dân chủ là công khai các văn bản pháp lý, các văn bản về chế độ chính sách bồi thường và hỗ trợ, phương án bồi thường và hỗ trợ của từng hộ gia đình có trong phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt để dân biết, dân tin vào chủ trương thu hồi đất của cấp có thẩm quyền và phương án phê duyệt của Hội đồng GPMB và UBND huyện thành phố. Có như vậy sẽ tạo được lòng tin trong nhân dân, khiến người dân tự giác tổ chức thực hiện. Mặt khác, thực hiện tốt điều này sẽ tránh được nhứng tiêu cực của một số cán bộ, cơ quan trong việc thực hiện bồi thường, thu hồi đất GPMB.
2.3. Đảm bảo hài hoà lợi ích cho các bên liên quan
Đảm bảo hài hòa lợi ích các bên có liên quan trực tiếp là đảm bảo lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư (doanh nghiệp, chủ bên thầu bên A, bên B), người dân. Đây là việc quy định rõ quyền hạn trách nhiệm từng bên có liên quan tới công tác GPMB.
Từ khi luật đất đai 1993 ra đời đến nay đã quy định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện sở hữu” nhưng quyền lợi sử dụng đất thuộc về người sử dụng. Vì vậy khi nhà nước thu hồi đất Nhà nước phải bồi thường giá trị QSDĐ và các tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho người có đất bị thu hồi là trách nhiệm của Nhà nước. Nhà nước thực hiện trách nhiệm này với vai trò là
Nhà nước và người SDĐ. Nhà nước có trách nhiệm bồi thường thiệt hại về đất, tài sản gắn liền với đất và hỗ trợ ổn định đời sống cho người sử dungj đất hợp pháp bị thu hồi. Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với cơ quan chức năng và trả lại đất cho Nhà nước để sử dụng vào mục đích pháp triển kinh tế - xã hội của đất nước, trong đó có lợi ích của chính họ. Trách nhiệm của người sử dụng đất và trách nhiệm của Nhà nước gắn bó mật thiết với nhau không chỉ dừng lại ở trách nhiệm pháp lý mà quan trọng hơn đó là còn có trách nhiệm của người công dân với đất nước mình.
Thực hiện tốt yêu cầu này sẽ hạn chế các khiến kiện của người bị thu hồi đất về giá bồi thường, việc xét nguồn gốc đất cho người bị thu hồi, về sự công bằng giữa những người bị thu hồi. Thực tế đã xảy ra ở một số dự án xây dựng khi thực hiện việc thu hồi GPMB, các cơ quan chức năng đã áp đặt mức giá bồi thường cho nhân dân ở mức thấp, không đảm bảo lợi ích của người dân, điều này gây ra nhiều khiếu kiện trong nhân dân gây mất trật tự chính trị ảnh hưởng tới tiến độ của việc xây dựng công trình.