Trong phân tích này tác giả sử dụng mô hình năm lực lƣợng cạnh tranh của giáo sƣ Michael E. Porter để tìm ra các cơ hội và nguy cơ mà LIDECO phải đƣơng đầu trong ngành kinh doanh bất động sản.
Theo Chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt ( theo quyết định 2127/QĐ-TTg) . Chính phủ đặt mục tiêu đến năm 2015, diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng 22m2 sàn/ngƣời, phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 6m2 sàn/ngƣời; giai đoạn 2011-2015 phấn đấu xây dựng tối thiểu khoảng 10 triệu mét vuông nhà ở xã hội để giải quyết chỗ ở cho ngƣời có thu nhập thấp tại khu vực đô thị; đáp ứng 60% số sinh viên, học sinh và 50% công nhân lao động tại các khu công nghiệp có nhu cầu về chỗ ở; hỗ trợ cho khoảng 400 nghìn hộ gia đình (theo chuẩn nghèo mới) tại khu vực nông thôn cải thiện nhà ở. Tỷ lệ nhà ở kiên cố toàn quốc đạt khoảng 62%, tỷ lệ nhà ở chung cƣ trong các dự án phát triển nhà ở tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đạt trên 80%, đô thị từ loại I đến loại II đạt trên 50%, đô thị loại III đạt trên 30% tổng số đơn vị nhà ở xây dựng mới...
Mục tiêu đến năm 2020, diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng 25m2 sàn/ngƣời, phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 8m2 sàn/ngƣời. Trong giai đoạn 2016-2020, phấn đấu xây dựng tối thiểu khoảng 12,5 triệu mét vuông nhà ở xã hội; đáp ứng nhu cầu cho khoảng 80% số sinh viên, học sinh và khoảng 70% công nhân lao động tại các khu công nghiệp có nhu cầu đƣợc giải quyết chỗ ở, hỗ trợ cho khoảng 500 nghìn hộ gia đình (theo chuẩn nghèo mới) tại khu vực nông thôn cải thiện nhà ở... Tỷ lệ nhà ở kiên cố toàn quốc đạt khoảng 70%, xóa hết nhà ở đơn sơ trên phạm vi toàn quốc; tỷ lệ nhà ở chung cƣ trong các dự án
39
phát triển nhà ở tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đạt trên 90%, đô thị từ loại I đến loại II đạt trên 60%, đô thị loại III đạt trên 40% tổng số đơn vị nhà ở xây dựng mới... Đến năm 2030, phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân toàn quốc khoảng 30m2 sàn/ngƣời, diện tích nhà ở tối thiểu đạt 12m2 sàn/ngƣời.
Tình hình thị trƣờng bất động sản trải qua giai đoạn trầm lắng từ 2011-2013 cho đến năm 2014 đã có nhiều diễn biến tích cực. Các giao dịch tăng lên trong khi môi trƣờng kinh doanh đƣợc Chính phủ, ngân hàng nhà nƣớc, bộ xây dựng quan tâm tháo gỡ khó khăn.
Trong quý 2/2015, hơn 4.630 căn hộ đã đƣợc bán, trong cả 6 tháng đầu năm 2015 có hơn 10.000 căn hộ đã đƣợc giao dịch, con số này bằng cả năm 2014 với 11.450 giao dịch thành công và gần gấp đôi giao dịch thành công trong năm 2013. Nhƣ vậy có thể nhận định, qua giai đoạn trầm lắng từ 2011-2013, giai đoạn 2014 – và 6 tháng đầu năm 2015, thị trƣờng căn hộ đã có những dấu hiệu tích cực phục hồi theo đà phát triển. Hàng tồn kho bất động sản đang đƣợc giải quyết và trong các giao dịch thành công còn có các dự án mới chào bán.
Đầu tƣ và kinh doanh bất động sản ở Việt Nam là ngành kinh doanh có điều kiện, chủ yếu là ràng buộc về vốn pháp định và vốn đối ứng cho dự án theo luật định. Trên thực tế, ngoài vốn chủ đầu tƣ cần phải có quan hệ tốt với địa phƣơng để có đƣợc đất đai (quan trọng nhất), quan hệ tốt với các ngân hàng để có thể vốn đầu tƣ (đầu tƣ bất động sản cần vốn rất lớn và thƣờng kéo dài nhiều năm cho một dự án), uy tín cũng là điều cần có để đảm bảo kinh doanh tốt cũng nhƣ các dịch vụ đô thị và dịch vụ ở kèm theo.
Luật nhà ở mới có hiệu lực từ 01/7/2015 cho phép cá nhân, tổ chức ngƣời nƣớc ngoài mua nhà và sở hữu nhà ở đã mở ra một cánh cửa mới, giúp cho thị trƣờng bất động sản có cơ hội phát triển mạnh trong tƣơng lai gần.
3.2.2.1. Phân tích đối thủ tiềm năng
bất động sản về cơ bản vẫn là ngành có tỷ suất sinh lời cao trong những năm gần đây, bởi vậy nó có sức hút vô cùng lớn đối với các doanh nghiệp, các đối thủ tiềm năng là rất lớn. Có thể kể ra các đối thủ tiềm năng trong thị trƣờng này trƣớc hết là
40
các doanh nghiệp nhà nƣớc lớn (các tổng công ty 90, 91 của Nhà Nƣớc) do họ có lợi thế về vốn và các ƣu đãi của Nhà nƣớc trong tiếp cận đất đai và ƣu tiên trong cơ chế chính sách.
Các tập đoàn kinh doanh bất động sản nƣớc ngoài cũng đang đầu tƣ mạnh vào thị trƣờng Việt Nam nhƣ: Sama Dubai, Capitalland, Kepple Land, Lotte, Tung shing, Keagnam, Gamuda, ... đây là những đối thủ rất mạnh vì họ có sức mạnh tài chính, kinh nghiệm, công nghệ và tính chuyên nghiệp cao. Họ thƣờng liên kết với các doanh nghiệp trong nƣớc để triển khai dự án và đi theo họ là các công ty chuyên về tƣ vấn thiết kế; quản lý dự án; thi công; marketing, dịch vụ thâm nhập thị trƣờng. Thực tế hiện nay và cả tƣơng lai, dự báo nhóm đối thủ tập trung vào nhóm sản phẩm cao cấp vì khả năng tiếp cận đất đai, giải quyết thủ tục hành chính nhanh sẽ thu hút khách hàng . Yếu tố các tập đoàn Bất động sản nƣớc ngoài đang và sẽ gây áp lực lớn cho các doanh nghiệp bất động sản trong nƣớc có tiềm lực tài chính yếu và chƣa chuyên nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Một trong những rào cản quan trọng nhất đối với sự gia nhập của các đối thủ tiềm tàng là các quy định của Chính Phủ trong việc phê duyệt quy hoạch, phê duyệt dự án đầu tƣ( đấu thầu dự án), thiết kế, cấp phép đầu tƣ và giải phóng mặt bằng (hoặc đấu thầu dự án, hiện rất ít xẩy ra) và rất nhiều thủ tục khác liên quan đến đầu tƣ kinh doanh bất động sản nhƣ vốn pháp định, bảo lãnh bán hàng…
3.2.2.2. Cường độ cạnh tranh trong ngành.
Thị trƣờng bất động sản với đà phát triển mạnh mẽ, số lƣợng đối thủ cạnh tranh trên thị trƣờng là rất lớn và cƣờng độ cạnh tranh dự báo ngày càng cao.
Về cấu trúc cạnh tranh, quy mô của các công ty trong ngành tuy có khác nhau song không có sự độc tôn của một số công ty bởi lý do tiềm lực kinh tế có hạn, sự phân bố và khả năng tiếp cận đất đai cũng nhƣ triển khai dự án có liên quan nhiều đến quan hệ từng địa phƣơng cụ thể. Trong bất động sản rào cản nhập cuộc cao và sản phẩm tự nó hàm chứa sự khác biệt đáng kể nên cạnh tranh trong ngành thấp trong phạm vi rộng. Tuy nhiên trong cùng khu vực, cạnh tranh có xu hƣớng cao hơn trong khuôn khổ một nhóm các công ty.
41
Về nhu cầu đối với bất động sản ngày càng tăng do tăng quy mô dân số (đặc biệt là do nhóm dân số di cƣ cơ học đến các thành thị và trung tâm kinh tế) và nhu cầu nhà ở xã hội đang cao trong giai đoạn nghiên cứu góp phần làm dịu di sự cạnh tranh ở mảng nhà ở xã hội và thƣơng mại giá rẻ.
Rào cản rời khỏi ngành cao do các chi phí trƣớc và trong quá trình đầu tƣ buộc các công ty phải theo đuổi đến cùng. Điều này góp phần là tính cạnh tranh trong thị trƣờng dự báo sẽ cao khi mà một số sản phẩm trở nên bão hòa thị trƣờng nhƣ nhà ở chung cƣ và văn phòng cho thuê tại Hà Nội hiện nay.
Về đối thủ cạnh tranh, riêng thị trƣờng Hà Nội và miền Bắc (thị trƣờng chính của LIDECO) có thể kể ra đây 10 doanh nghiệp có lƣợng hàng lớn nhất trong những năm gần đây: 1) Tổng công ty đầu tƣ phát triển nhà và đô thị Việt Nam HUD (http://www.hud.com.vn); 2) Tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt NamVINACONEX(http://www.vinaconex.com.vn); 3) Công ty cổ phần VINCOM (http://www.vincom.com.vn); 4) Công ty cổ phần đầu tƣ phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà – SUDICO (http://www.sudicosd.com.vn); 5) Tổng công ty đầu tƣ phát triển hạ tầng đô thị - UDIC (http://www.udic.com.vn); 6) Tổng công ty VIGLACERA (http://www.viglacera.com.vn); 7) Công ty cổ phần xuất nhập khẩu tổng hợp Hà Nội – GELEXIMCO (http://www.geleximco.vn); 8) Công ty cổ phần tập đoàn Nam Cƣờng Hà Nội (http://www.namcuong.com.vn); 9) Công ty TNHH –TM – địa ốc Việt Hân (http://viethangroup.vn; 10) Công Ty cổ phần tập đoàn Mƣờng Thanh(http://muongthanh.vn/).
Bất động sản, ngoại trừ vị trí là yếu tố chính (trong hầu hết trƣờng hợp nó vô cùng quan trọng) tạo nên sự khác biệt sản phẩm thì bên cạnh đó còn là chất lƣợng thiết kế, không gian, tiện ích, vật liệu sử dụng, giá cả và dịch vụ tham gia tạo nên sự khác biệt sản phẩm.
Tóm lại, sự cạnh tranh trong ngành hiện tại là khá cao chủ yếu do cầu cao nhƣng lƣợng cung nhà ở và các sản phẩm bất động sản cũng ngày càng phong phú ở các loại nhà từ trung, cao cấp, bình dân đến số lƣợng văn phòng cho thuê đang ngày càng dƣ thừa. Do vậy yếu tố cạnh tranh là sẽ ngày càng gay gắt.
42
3.2.2.3. Khách hàng
Khả năng thƣơng lƣợng của khách hàng nói chung thấp, đặc biệt do sự khác biệt về vị trí mà nó định vị và ngƣời mua do nhiều ràng buộc khác nhau nên không có nhiều lựa chọn. Có đƣợc đất đai tại các vị trí đắc địa là cơ hội vô cùng tốt để đầu tƣ và thu lợi nhuận cao, do vậy công ty có lợi thế trong vấn đề chào bán sản phẩm của mình ra thị trƣờng. Tuy nhiên, yếu tố am hiểu của khách hàng ngày càng sâu, thêm vào yếu tố đòi hỏi về nhu cầu dịch vụ đã đặt ra trách nhiệm của chủ đầu tƣ các khu nhà ở ngày càng cao và khách hàng sẽ có nhiều lựa chon với các dự án có vị thế đẹp và giá phù hợp.
3.2.2.4. Nhà cung cấp
Sản phẩm bất động sản đƣợc hình thành từ rất nhiều các sản phẩm khác, có rất nhiều giải pháp trong thiết kế, thi công và ứng dụng để các công ty có thể lựa chọn các nhà cung cấp khác nhau, thậm chí là thay đổi vật liệu sử dụng tù đó thay đổi nhà cung cấp. Quyền lực thƣơng lƣợng của nhà cung cấp thấp, đây là cơ hội đối với các công ty bất động sản để có đƣợc lợi nhuận cao hơn do làm việc trực tiếp với nhà cung cấp, góp phần giảm chi phí và tăng lợi nhuận của dự án.
3.2.2.5. Sản phẩm thay thế
Bất động sản là sản phẩm đặc biệt, phức tạp đƣợc tạo thành từ rất nhiều sản phẩm khác nhau và đất đai. Có thể nói ngay rằng, bất động sản không có sản phẩm thay thế mà chỉ có sự lựa chọn khác nhau giữa nhóm các sản phẩm cùng loại. Áp lực cạnh tranh từ các sản phẩm thay thế không tồn tại. Tuy nhiên xu hƣớng và nhu cầu về từng loại sản phẩm cụ thể phải đƣợc tính đến bởi đây là yếu tố quan trọng quyết định sự thành công của doanh nghiệp.
Trong quá trình tìm hiểu, phân tích, tác giả nhận định về xu hƣớng sản phẩm nhƣ sau:
1) Nhu cầu về nhà ở sẽ tăng cao đặc biệt là nhà ở chung cư giá rẻ và nhà đất. Nhà ở trong các khu đô thị đồng bộ sẽ là xu hướng chính. Nhu cầu nhà ở cho thuê dự báo tăng và đây là cơ hội trong hiện tại và đặc biệt trong tương lai;
43
2) Nhu cầu thị trường trung tâm thương mại, đặc biệt là cho bán lẻ sẽ tăng cao do thay đổi về nhận thức và thói quen của người dân trong mua sắm hàng hoá;
3) Văn phòng cho thuê hiện đang được dự báo dư thừa tuy nhiên trong tương lai xa nhu cầu sẽ tăng lên đặc biệt tại các vị trí đẹp.
3.2.3. Đánh giá môi trường bên ngoài
Tổng hợp các phân tích môi trƣờng ngành chỉ ra rằng, bất động sản là ngành có tiềm năng tăng trƣởng cao, tình trạnh cạnh tranh hiện tại cho phép LIDECO đạt đƣợc khả năng sinh lợi cao. Cạnh tranh trong ngành có xu hƣớng cao hơn, tuy nhiên công ty có thể đạt đƣợc vị thế cạnh tranh cao khi theo đuổi ngành này. Rủi ro trong ngành cao chủ yếu là rủi ro dòng tiền dự án, nếu kết hợp nhiều dự án khác nhau và đa dạng hoá đầu tƣ sẽ có thể giảm đƣợc nguy cơ này.
3.2.3.1. Các cơ hội:
1) Tăng trƣởng kinh tế cao và ổn định thúc đẩy nhu cầu, sức mua đối với bất động sản;
2) Tăng dân số và đặc biệt là tăng cơ học tại các thành thị và khu kinh tế tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở;
3) Đô thị hoá cao trên cả nƣớc tạo cơ hội mở rộng thị trƣờng. Các thị trƣờng lân cận Hà Nội nhƣ Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hƣng Yên, Hà Nam, ... là cơ hội tốt trong tƣơng lai.
4) Hội nhập quốc tế tạo cơ hội tiếp cận công nghệ mới tiến trong thiết kế, quản lý đầu tƣ, vận hành, cung cấp dịch vụ để có thể học hỏi và nâng cao năng lực. Các công nghệ mới còn làm rút ngắn thời gian thi công, giảm chi phí, tiết kiệm năng lƣợng;
5) Văn hoá lối sống thay đổi dẫn đến nhu cầu về nhà ở chung cƣ, nhà ở cho thuê và trung tâm thƣơng mại, bán lẻ tăng cao;
6) Du lịch tăng nhu cầu khách sạn cao cấp và khu mua sắm cao cấp tầm cỡ quốc tế tăng;
44
7) Môi trƣờng chính trị ổn định, nhân công rẻ, làm gia tăng đầu tƣ nƣớc ngoài gia tăng, nhu cầu văn phòng cho thuê cao cấp dự báo sẽ tăng cao trong vòng 5 năm tới bên cạnh đó là nhu cầu về đất đai, nhà xƣởng phục vụ sản xuất công nghiệp tăng;
3.2.3.2. Các nguy cơ:
1) Nguy cơ bất ổn kinh tế vĩ mô và các chính sách thắt chặt tín dụng, giảm cung tiền, hạn chế đầu tƣ hiện tại gây khó khăn trong tiếp cận vốn và triển khai dự án;
2) Lạm phát cao gây đội giá thành và mất kiểm soát chi phí;
3) Nguy cơ về thay đổi chính sách của Chính Phủ đặc biệt là chính sách về đất đai có thể ngăn cản hoặc làm tăng thêm sự bất công trong tiếp cận đất đai. Nguy cơ khó có thể tiếp cận nguồn tài nguyên này trong tƣơng lai;
4) Nguy có về cạnh tranh quốc tế cao trong thị trƣờng bất động sản. Đặc biệt là vốn là điểm yếu mà khó có thể cải thiện trong thời gian ngắn;
5) Nguy cơ về sự thay đổi có tính chu kỳ của thị trƣờng bất động sản; 6) Nguy cơ thị trƣờng bị thao túng bởi giới đầu cơ.
7. Hoạt động kinh doanh bất động sản có tính chất chu kỳ.
3.2.3.3 Ma trận đánh giá các yếu tố bên ngoài của LIDECO:
Qua tổng hợp trên, cùng với việc trao đổi, tham khảo ý kiến của các cán bộ Công ty, kết hợp ý kiến của một số chuyên gia trong ngành. Nhóm thống nhất đáng giá ảnh hƣởng của các yếu tố bên ngoài đến LIDECO nhƣ sau:
Bảng 2.1: Ma trận các yếu tố bên ngoài EFE TT
Các yếu tố bên ngoài chủ yếu Tầm quan
trọng Trọng số Tính điểm
1 Thu nhập bình quân đầu ngƣời tăng 0,15 4 0,60 2 Tăng dân số và dịch chuyển dân số cơ
học đến thành thị
0,12 3 0,36
3 Môi trƣờng chính trị ổn định, môi trƣờng pháp luật đƣợc cải thiện
0,08 3 0,24
4 Văn hoá lối sống thay đổi 0,05 2 0,1
45
6 Thay đổi về công nghệ 0,08 1 0,08
7 Mất ổn định kinh tế vĩ mô 0,12 3 0,36
8 Cƣờng độ cạnh tranh ngày càng cao 0,06 2 0,12
9 Nguy cơ lạm phát 0,05 2 0,1
10 Lãi suất và khó tiếp cận nguồn vốn 0,10 3 0,3
11 Đầu tƣ nƣớc ngoài trực tiếp 0,05 1 0,05
12 Kinh doanh bất động sản có tính chu kỳ 0,05 2 0,1
Cộng: 1 2,68
Tổng số điểm quan trọng của công ty là: 2,68 cho thấy các chiến lược mà