3.2.1.1. Môi trƣờng kinh tế:
Hiện nay, Đảng và Chính Phủ Việt Nam vẫn đang nỗ lực phát triển “nền kinh tế thị trƣờng theo định hƣớng Xã hội chủ nghĩa”. Định hƣớng của Đại hội
31
Đảng toàn quốc lần thứ XI chỉ ra rằng ƣu tiên phát triển kinh tế trên cơ sở ổn định kinh tế vĩ mô.
Việt Nam tham gia vào khu vực mậu dich tự do của ASEAN (ASEAN Free Trade Area) hay viết tắt là AFTA năm 1995 và chính thức gia nhập WTO năm 2007 và trở thành nền kinh tế hội nhập quốc tế, chịu tác động lớn từ nền kinh tế thế giới.
Tiến trình Hội nhập kinh tế quốc tế và Khu vực đang hết sức khẩn trƣơng. Chúng ta đang thực hiện
Tổng sản phẩm quốc nội: Theo tính toán của Ngƣời Đồng Hành dựa trên số
liệu của Tổng cục Thống kê (GSO), tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của Việt Nam năm 2014 tính theo giá hiện hành đạt 3.937.856 tỷ đồng, tƣơng đƣơng 184 tỷ USD, tính theo tỷ giá của Sở Giao dịch Ngân hàng Nhà nƣớc vào ngày 31/12/2014 là 21.400 đồng/USD.
Dựa trên quy mô dân số 90,73 triệu ngƣời của năm 2014 (cũng theo số liệu do GSO công bố), GDP bình quân đầu ngƣời của Việt Nam năm 2014 đạt 2.028 USD, tƣơng đƣơng 169 USD/tháng.
Thu nhập bình quân của Việt Nam – tính bằng GDP bình quân đầu ngƣời theo giá so sánh – đã tăng với tốc độ bình quân hàng năm là 5,06% thời kỳ 1986 – 1997 (trƣớc khi xảy ra khủng hoảng tài chính châu Á) và 5,64% thời kỳ 1997 – 2009. Việt Nam nổi lên là một trong những nền kinh tế tăng trƣởng nhanh nhất trên thế giới trong giai đoạn này, giúp đƣa quốc gia vƣơn lên gia nhập nhóm nƣớc thu nhập trung bình thấp lần đầu tiên vào năm 2008 với mức thu nhập bình quân đầu ngƣời lần vƣợt ngƣỡng 1000 đôla Mỹ (USD).
Thị trƣờng tài chính, tiền tệ, hệ thống ngân hàng: Chính sách tiền tệ và tài
khóa nới lỏng trong giai đoạn trƣớc năm 2010 làm gia tăng lạm phát. Việc thị trƣờng bất động sản bùng nổ trong các năm qua, với giá cả leo thang đặc biệt là nhà đất, kèm theo đó sự tham gia đầu cơ của mọi thành phần kinh tế trong thị trƣờng này, “bong bóng” thị trƣờng bất động sản đã xảy ra gây rủi ro lớn cho nền kinh tế và trong giai đoạn 2011 -2013, chính phủ và Ngân hàng nhà nƣớc đã phải đƣa ra nhiều chỉnh sách để can thiệp, ổn định và tái cơ cấu lại nền kinh tế. Trong đó tập
32
trung vào tái cơ cấu hệ thống ngân hàng, điều chỉnh lãi suất, giải quyết vấn đề các tập đoàn, tổng công ty nhà nƣớc đầu tƣ ngoài ngành.
Các biện pháp của Chính phủ trong thời gian qua đã cơ bản kiểm soát tình hình thị trƣờng tài chính, ngân hàng. Nâng cao năng lực hệ thống ngân hàng bao gồm cả việc quy định vốn pháp định, tỷ lệ cho vay bất động sản, giải quyết vấn đề nợ xấu và cả việc mua lại các ngân hàng yếu kém với giá 0 đồng cũng đã đƣợc triển khai.
Mức lãi suất huy động cho vay hiện đang đƣợc NHNN duy trì kiểm soát quản lý. Lãi suất huy động bằng VNĐ phổ biến ở mức 5-7%/năm. Lãi suất cho vay từ 5- đến 12% tùy từng lĩnh vực phổ biến đối với lĩnh vực nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu, doanh nghiệp nhỏ và vừa, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao ở mức 5-8%/năm, lãi suất cho vay các lĩnh vực sản xuất kinh doanh thông thƣờng ở mức khoảng 8-10%/năm đối với ngắn hạn; 10.5-12%/năm đối với trung và dài hạn. Gói kích cầu thị trƣờng bất động sản 30.000 tỷ đồng đƣợc triển khai từ ngày 1/6/2013, hỗ trợ lãi suất cho các đối tƣợng mua nhà ở xã hội, các doanh nghiệp đầu tƣ xây dựng dự án nhà ở xã hội. Đây có thể đƣợc khẳng định là một giải pháp có tính thực tiễn giúp thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phục hồi và phát triển đúng hƣớng, góp phần hỗ trợ mua nhà, giải quyết nhu cầu nhà ở cho đối tƣợng thu nhập trong giai đoạn hiện nay
Kết quả hoạt động kinh doanh của LIDECO có thể bị ảnh hƣởng bởi biến động lãi suất trên thị trƣờng, các biện pháp và chính sách tín dụng thắt chặt, hạn chế tín dụng phi sản xuất trong khi thị trƣờng không có nguồn cung tài chính dồi dào. Trong bối cảnh thị trƣờng bất động sản trầm lắng, đây là cơ hội để các doanh nghiệp có khả năng tài chính ổn định nhƣ giữ vứng tình hình ổn định và vƣợt qua giai đoạn khó khăn.
Về cán cân thƣơng mại: Đây là yếu tố đƣợc quan tâm nhiều ngƣời dân và
đƣợc các nhà kinh tế phân tích trong thời gian vừa qua. Theo nguồn báo cáo của Tổng cục Hải quan thì trong 3 năm trở lại đây ( 2012, 2013,2014) Việt nam có sự thặng dƣ về cán cân thƣơng mại, giá trị hàng hóa xuất nhập khẩu đều tăng trƣởng khá qua các năm.
33
Số liệu sơ bộ của Tổng cục Hải quan phổ biến ngày 16/01/2015 cho thấy trong năm 2014, tổng kim ngạch xuất nhập khẩu hàng hóa của cả nƣớc trong năm 2014 đạt 298,24 tỷ USD, tăng 12,9% so với năm 2013, tƣơng đƣơng tăng 34,17 tỷ USD về số tuyệt đối. Cán cân thƣơng mại hàng hóa cả nƣớc thặng dƣ 2,14 tỷ USD, mức cao nhất từ trƣớc đến nay và là 3 năm thứ 3 liên tiếp.
Việc thông qua nguyên tắc hiệp định Thƣơng mại tự do Việt nam – EU đã mở ra triển vọng xuất khẩu hàng hóa, tăng giá trị xuất nhập khẩu và là cơ hội cho Việt nam tăng trƣởng xuất khẩu và hội nhập thị trƣờng sâu rộng. Ngoài ra, việc tiếp tục tham gia đàm phán Hiệp định Thƣơng mại xuyên Thái Bình Dƣơng (TPP) có một ý nghĩa quan trọng vào quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế.
Với xu thế hội nhập quốc tế ngày càng sâu rộng, cùng với các nỗ lực bình ổn kinh tế vĩ mô của Chính Phủ, cải tổ hệ thống ngân hàng, kiểm soát thị trƣờng bất động sản nhằm phát triển ổn định đã có tác dụng tốt và dự báo sẽ đƣa thị trƣờng bất động sản, nền kinh tế phát triển ổn định, đúng hƣớng. Duy trì và lấy lại đà tăng trƣởng của nền kinh tế đảm bảo tăng trƣởng và phát triển một cách ổn định hơn.
3.2.1.2. Môi trường khoa học - công nghệ
Khoa học – công nghệ của thế giới hiện nay phát triển vƣợt bậc và nó ảnh hƣởng tới toàn bộ các ngành các lĩnh vực của đời sống xã hội. Khoa học phát triển và kéo theo công nghệ trong xây dựng thay đổi nhanh trên thế giới và rất sớm đƣợc ứng dụng vào Việt Nam. Các thay đổi đó thể hiện trong các xu hƣớng:
1) Phát triển sản xuất và ứng dụng vật liệu xây dựng bền vững, thân thiện môi trƣờng, tiết kiệm năng lƣợng và sử dụng ít tài nguyên thiên nhiên;
2) Công xƣởng hóa xây dựng nhằm thi công nhanh và giảm giá thành; 3) Phát triển cao tầng và nhiều tầng hầm;
4) Phát triển nhà và căn hộ thông minh;
5) Chú trọng công năng, tiện ích, sử dụng ít năng lƣợng và tạo dựng không gian sống đẹp, hiện đại, an toàn, bền vững.
Đây là những xu hƣớng công nghệ xây dựng liên quan đến phát triển bất động sản. Đây cũng là đòi hỏi đối với các nhà đầu tƣ và nhu cầu tất yếu của ngƣời
34
tiêu dùng trong bối cảnh thiết hụt năng lƣợng, ô nhiễm môi trƣờng và nhu cầu ngày càng cao của khách hàng.
Công nghệ ngày càng đổi mới, con ngƣời càng cập nhật nhanh những ứng dụng mới thì việc áp dụng công nghệ càng trở nên vô cùng quan trọng. Cả thế giới vẫn đang trong cuộc cách mạng của công nghệ, hàng loạt các công nghệ mới đƣợc ra đời và đƣợc tích hợp vào các sản phẩm dịch vụ.
Lideco đã đƣa vào ứng dụng nhiều công nghệ hiện đại trong quản lý và thi công nhƣ : công nghệ Top-down, các máy móc phần mềm quản lý BĐS trong quản lý văn phòng cho thuê,…
3.2.1.3. Môi trường văn hóa xã hội
Ngƣời Việt Nam có câu “An cƣ, Lạc nghiệp” hàm ý rằng cần nơi ở (nhà) tốt thì mới có thể tạo dựng sự nghiệp tốt. Sở hữu nhà đối với đại đa số ngƣời Việt là cực kỳ quan trọng và nó là mối quan tâm rất lớn của mọi ngƣời, trong cả đời ngƣời. Ngoài việc đáp ứng nhu cầu để ở với những công năng sử dụng cơ bản nó còn là nơi thờ cúng tổ tiên và đáp ứng nhiều yếu tố “phong thủy” khác nữa để giúp gia chủ làm ăn phát đạt, may mắn, hạnh phúc. Trƣớc đây nhiều gia đình có trên hai thế hệ cùng chung sống, ngày nay quy mô gia đình nhỏ (có không quá hai thế hệ) ngày càng phổ biến tại các thành thị.
Nhà đất đối với ngƣời Việt Nam hiện tại và tƣơng lai rất đƣợc quan tâm do quan niệm, sở thích ở “độc lập”, ngoài ra nó còn là đối tƣợng đầu tƣ có lời.
Các thế hệ trẻ tại các thành phố lớn, với tích lũy có hạn và với tƣ tƣởng mới, họ sẵn sàng ở nhà chung cƣ, ở nhà cho thuê. Nhu cầu nhà ở chung cƣ giá rẻ và trung bình còn cao và nhà ở cho thuê là xu hƣớng tiềm năng trong tƣơng lai.
Đòi hỏi về dịch vụ ở ngày càng cao do quy mô các hộ gia đình nhỏ ngày càng gia tăng, các khu đô thị mới, đồng bộ hạ tầng đô thị và và hạ tầng xã hội với dịch vụ đô thị và dịch vụ ở tốt sẽ phát triển trong tƣơng lai.
Qua phân tích trên có thể thấy các cơ hội phát triển thị trƣờng về nhà ở, phát triển đô thị đồng bộ, nhà chung cƣ giá trung bình và giá rẻ, nhà ở cho thuê gắn với các tiện ích cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là rất lớn, các doanh
35
nghiệp có nhiều sự lựa chọn đầu tƣ. Thêm vào đó là việc phát triển về dịch vụ đô thị và các loại hình dịch vụ nhà ở phát triển trong tƣơng lai là xu thế tất yếu và ngày càng thỏa mãn nhu cầu nhà ở và các dịch vụ đi kèm.
3.2.1.4. Môi trường nhân khẩu học
Theo Tổng cục Thống kê công bố kết quả điều tra dân số và nhà ở giữa kỳ năm 2014. Theo đó, tính đến thời điểm 0 giờ ngày 1/4/2014, dân số Việt Nam là 90,493 người, trong đó nữ chiếm 50,7%, nam chiếm 49,3%.
Về nhà ở, kết quả thống kê đến năm 2014 cho thấy, diện tích nhà ở bình quân đầu ngƣời của cả nƣớc là 20,6 m2, tăng 3,9 m2/ngƣời so với năm 2009, trong đó thành thị là 23 m2, nông thôn 19,5 m2. Đồng bằng sông Hồng có diện tích ở bình quân cao nhất với 22,4 m2 và thấp nhất là Tây Nguyên 18,3 m2.
Điều kiện sinh hoạt của người dân đang được cải thiện với 46,6% hộ sinh sống trong nhà kiên cố, 43% sống trong nhà bán kiên cố, 3,7% hộ có nhà đơn sơ… Số liệu này cho thấy tỷ lệ nhà ở kiên cố và bán kiến cố tăng lên 6,1% và nhóm nhà ở đơn sơ giảm 4% so với năm 2009…/.
Mật độ dân số của Việt Nam thuộc nhóm cao nhất trên thế giới, theo số liệu điều tra dân số sơ bộ 2009 là 260 ngƣời/km2 trung bình cả nƣớc. Mật độ dân số các thành phố lớn rất cao, ví dụ tại Hà Nội (2009) là 1.935 ngƣời/km2; Thành phố Hồ Chí minh là 3.419 ngƣời/km2. Tốc độ phát triển dân số hiện nay mặc dù có giảm dần, song vẫn ở mức cao 1,06%, trong đó, tăng dân số tại thành thị 3,21% ở nông thôn là 0,18%. Dự kiến, dân số Việt Nam sẽ đạt 100 triệu vào năm 2024. Sự chuyển dịch dân số đến các đô thị trong bối cảnh phát triển đô thị chậm so với nhu cầu thực tế. Sự dịch chuyển này làm tăng đáng kể nhất đối với nhu cầu nhà ở mới.
Dân số tăng, đặc biệt dân số trong độ tuổi lao động tăng. Đây là nhóm dân số tiềm năng của thị trƣờng nhà ở vì họ có nhu cầu và thu nhập. Dịch chuyển dân số cơ học di cƣ từ nông thôn ra thành phố đã góp phần chuyển dịch theo hƣớng tăng tỷ lệ dân cƣ đô thị từ 29.6% năm 2009 lên 30,6 % năm 2014 đòi hỏi nhu cầu về nhà ở cao và hơn thế nữa là nhu cầu về mở rộng các khu đô thị tại Hà Nôi, thành phố Hồ Chí minh và một số trung tâm kinh tế khác nữa cũng rất cao. Điều kiện kinh tế ổn
36
đinh và phục hồi sau khủng hoảng đảm bảo cơ hội mở rộng nhà ở và nâng cao chất lƣợng cuộc sống.
Từ số liệu về môi trƣờng nhân khẩu học cho thấy thị trƣờng nhà ở phát triển tại các thành phố lớn đặc biệt là thủ đô Hà Nội và các trung tâm kinh tế lớn còn lại của cả nƣớc nhƣ thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng , Hải Phòng, Thanh Hóa, là có tiềm năng phát triển mạnh. Mật độ dân số cao tại các thành phố lớn tạo nhu cầu về nhà ở cao chủ yếu do quỹ đất hạn chế. Yếu tố dân số gia tăng nhƣng quỹ đất không tăng cũng là nguyên nhân làm cho thị trƣờng bất động sản luôn có đầu ra để phát triển các sản phẩm đa dạng.
3.2.1.5. Môi trường chính trị - pháp luật
Trong phân tích này, tác giả sử dụng các đánh giá tổng quan về thể chế chính trị và hệ thống pháp luật Việt Nam đƣợc nêu trong “Báo cáo năng lực canh tranh của Việt Nam năm 2010”.
Về thể chế chính trị: 1) Mức độ ổn định chính trị cao; 2) Hiệu quả của hệ thống chính trị ở mức trung bình; 3) Mức độ phân cấp cao là một trong những nguyên nhân dẫn đến phân tán quyền lực giữa các cơ quan Chính phủ và các địa phương và tình trạng áp dụng chính sách và quy định không nhất quán giữa các cấp và các địa phương .
Về Hệ thống pháp luật: 1) Chất lượng của các văn bản Luật tương đối tốt so với trình độ phát triển hiện nay, nhưng hiệu quả và hiệu lực của hệ thống pháp luật còn thấp; 2) Tính minh bạch của các quy định và tình trạng phải trả các chi phí không chính thức của doanh nghiệp chậm được cải thiện; 3) Tình trạng tham nhũng vẫn còn phổ biến và chưa được cải thiện.
Ổn định chính trị cao và với sự cải thiện của hệ thống pháp luật trong cả chất lƣợng và thực thi, lĩnh vực bất động sản dự kiến sẽ phát triển theo xu hƣớng minh bạch hơn. Khách hàng có cơ hội tiếp cận và lựa chọn sản phẩm. Các chủ đầu tƣ có nhiều cơ hội tiếp cận đất đai, vốn hơn và do đó áp lực cạnh tranh trong ngành sẽ lớn dần.
Tuy nhiên, hiện tại và tƣơng lai, trong lĩnh vực bất động sản, đất đai là yếu tố quyết định thành công. Một trong các yếu tố quan trọng nhất để có đƣợc đất đai hiện nay là “quan hệ” và tại mỗi địa phƣơng, không phải doanh nghiệp nào cũng có
37
cơ hội nhƣ nhau để tiếp cận đƣợc nguồn tài nguyên này. Bởi vậy cạnh tranh nhóm doanh nghiệp trong vùng thị trƣờng sẽ là phổ biến.
3.2.1.6. Mức độ hội nhập của Việt nam
Quá trình mở cửa nền kinh tế Việt Nam để hội nhập sâu với kinh tế và thương mại toàn cầu bắt đầu từ việc chính thức gia nhập Khu vực mậu dịch tự do ASEAN (AFTA) vào năm 1996, nhưng thực sự chứng kiến cú hích mạnh mẽ sau khi ký Hiệp định thương mại tự do với Hoa Kỳ (US BTA) năm 2001. Quá trình mở cửa và hội nhập đầy đủ, toàn diện được đánh dấu bằng việc gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) năm 2007.
Việt Nam là một trong những nền kinh tế có độ mở cao nhất, cả về thương mại và đầu tư, trong khu vực ASEAN. Việt Nam đã dỡ bỏ nhiều rào cản về đầu tư trong quá trình thực hiện các cam kết hội nhập. Luật Doanh nghiệp sửa đổi năm 2005 đã điều chỉnh những nội dung cũ và đặt tất cả các loại hình doanh nghiệp (doanh nghiệp FDI, doanh nghiệp tư nhân trong nước và DNNN) trên cùng một mặt