3. Yờu cầu của đề tài
3.8. Xỏc định tƣơng quan giữa cỏc vựng theo đƣờng phố
Văn Thụ, thành phố Bắc giang, tỉnh Bắc Giang
3.8.1. Khỏi niện tương quan giữa cỏc vựng giỏ đất
Khi xem xột và phõn tớch cỏc nhõn tố tỏc động đến giỏ đất ở một vựng cú cựng giỏ đất, ta nhận thấy giỏ đất ở đõy chịu ảnh hƣởng của cỏc yếu tố gần giống nhau. Hóy giả sử rằng cỏc tỏc động trong một thời điểm cú sự ổn định tƣơng đối, khi đú nếu chỉ xem xột đến tƣơng quan giỏ đất giữa hai vựng giỏ đất; nghĩa là quan tõm đến tỷ số: Giỏ đất vựng A(đ/m2)/ Giỏ đất vựng B(đ/m2). Vớ dụ thời điểm t1 ta tỡm đƣợc tƣơng quan TQ(t1 )= Giỏ đất vựng A(đ/m2- năm t1)/ Giỏ đất vựng B(đ/m2 năm t1). Thời điểm t2 ta cú TQ(t2) = Giỏ đất vựng A(đ/m2- năm t2)/ Giỏ đất vựng B(đ/m2 năm t2)… Tại năm thứ ti nào đú ta sẽ lập đƣợc tƣơng quan TQ(năm ti)= Giỏ đất vựng A(đ/m2- năm thứ ti)/ Giỏ đất vựng B(đ/m2 năm thứ ti). Nếu tại đõy khụng cú cỏc tỏc động đột biến, cỏc tƣơng quan này sẽ tiến đến một giỏ trị đại diện cho quan hệ giỏ đất giữa vựng A và B; khi đú ta gọi trị số này là tương quan xỏc suất hay tương quan trung bỡnh giỏ đất giữa vựng A và B
3.8.2. Xỏc định tương quan vựng giỏ trị đất đai theo đường phố
3.8.2.1. Tương quan vựng giỏ trị đất đai đường phố theo quy định
Tại đề tài nghiờn cứu, tụi tiến hành xỏc định tƣơng quan vựng giỏ trị đất đai của 08 đƣờng phố theo giỏ quy định tại quyết định số 703/QĐ-UBND ngày 26/12/2013 của UBND tỉnh Bắc Giang. Cụ thể 08 đƣờng phố là: Đƣờng Hựng Vƣơng; Đặng Thị Nho; Hoàng Văn Thụ; Nguyễn Văn Cừ; Lờ Lai; Nguyễn Du; Nguyễn Đỡnh Tuõn và đƣờng Nguyờn Hồng.
Kết quả tƣơng quan giữa cỏc vựng giỏ đất của 08 vị trớ đƣờng ở trờn theo quy định đƣợc thể hiện tại bảng số 3.3.
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Bảng 3.3. Kết quả tƣơng quan giữa cỏc vựng giỏ đất theo quy định
G1 G2 G3 G4 G5 G6 G7 G8 G1 1 0.875 0.875 0.625 0.469 0.469 0.469 0.469 G2 1 1 0.71 0.54 0.54 0.54 0.54 G3 1 0.71 0.54 0.54 0.54 0.54 G4 1 0.75 0.75 0.75 0.75 G5 1 1 1 1 G6 1 1 1 G7 1 1 G8 1 Trong đú: G1: Đƣờng Hựng Vƣơng = 16 triệu G2: Đƣờng Đặng Thị Nho = 14 triệu G3: Đƣờng Hoàng Văn Thụ = 14 triệu G4: Đƣờng Nguyễn Văn Cừ = 10 triệu
G5: Đƣờng Lờ Lai = 7,5 triệu G6: Đƣờng Nguyễn Du = 7,5 triệu
G7: Đƣờng Nguyễn Đỡnh Tuõn = 7,5 triệu G8: Đƣờng Nguyờn Hồng = 7,5 triệu
3.8.2.2. Tương quan vựng giỏ trị đất đai đường phố theo thực tế
Trờn cơ sở tổng hợp cỏc phiếu điều tra trờn thực tế, tại nội dung nghiờn cứu của đề tài, tụi tiến hành xỏc định tƣơng quan vựng giỏ trị đất đai của 03 đƣờng phố điều tra ngoài thực địa. Cụ thể 03 đƣờng phố là: G1 = Đƣờng
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Hựng Vƣơng; G5 = Đƣờng Lờ Lai; G8 = Đƣờng Nguyờn Hồng. Tại vị trớ 1 của 03 đƣờng phố này, cú cỏc vựng giỏ trị tƣơng ứng là G1=21.000.000đ ; G5=10.500.000đ và G8=10.000.000đ.
Lỳc này ta tiến hành xỏc định tƣơng quan vựng giỏ trị đất đai của G1, G5 và G8. Kết quả giỏ đất và tƣơng quan vựng giỏ trị đất đai cỏc đƣờng phố (vị trớ 1) đƣợc thể hiện tại bảng 3.4.
Bảng 3.4. Giỏ đất và tương quan vựng giỏ trị đất đai cỏc đường phố (vị trớ 1)
G1 G2 G3 G4 G5 G6 G7 G8 Gớa đất theo QĐ (triệu đồng) 16.0 14.0 14.0 10.0 7.5 7.5 7.5 7.5. Tƣơng quan 1 0.875 0.875 0.625 0.469 0.469 0.469 0.469 Giỏ đất tớnh theo tƣơng quan 21.0 18.4 18.4 13.1 10.3 9.9 9.9 10.0 Tƣơng quan (Tớnh lại) 1 0.875 0.875 0.625 0.49 0.469 0.469 0.476 3.8.3 . Phõn tớch nhận xột, phõn tớch giải phỏp phõn vựng giỏ đất đụ thị theo đường phố
Quỏ trỡnh phõn vựng giỏ trị đất đai theo đƣờng phố và vị trớ đƣờng phố trong khu vực đụ thị cho thấy cỏc dữ liệu địa chớnh đúng vai trũ quan trọng. Cỏc vựng giỏ đất theo hệ thống giao thụng đƣờng phố và vị trớ đƣờng phố rất quan trọng trong xỏc định cỏc vựng giỏ trị là yếu tố quyết định cho quỏ trỡnh xỏc định chớnh xỏc vựng giỏ trị.
Xỏc định tƣơng quan giỏ đất theo đƣờng phố gúp phần tạo ra cơ sở xỏc định giỏ đất trong điều kiện xỏc định giỏ đất của cỏc tuyến phố khụng cú đủ mẫu điều tra trực tiếp.
Quỏ trỡnh xỏc định tƣơng quan giỏ đất theo đƣờng phố cho thấy cần nghiờn cứu cỏc vựng ảnh hƣởng để chỉ ra cỏc đƣờng phố cú giỏ đất cú quan hệ ảnh hƣởng trức tiếp và nờn xết cỏc tƣơng quan này.
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn/
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết Luận
Đất đai là nguồn tài nguyờn quốc gia vụ cựng quý giỏ, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của mụi trƣờng sống, là địa bàn phõn bố cỏc khu dõn cƣ, xõy dựng cỏc cơ sở kinh tế, văn hoỏ, xó hội, an ninh quốc phũng.
Trong những năm gần đõy, cựng với sự phỏt triển về kinh tế, xó hội thỡ thị trƣờng bất động sản cũng phỏt triển một cỏch nhanh chúng. Trong khi cỏc quy định về giỏ đất, định giỏ đất cũn nhiều bất cập, giỏ đất chƣa phản ỏnh đỳng giỏ trị trờn thị trƣờng.
Qua nghiờn cứu đề tài "Xõy dựng vựng giỏ trị đất đai đường phố và tương quan vựng tại khu vực thành phố Bắc Giang" chỳng ta cú cỏc kết luận nhƣ sau:
- Phƣờng Hoàng Văn Thụ là đơn vị nằm ở trung tõm thành phố Bắc Giang, cú sự phỏt triển tốt về kinh tế, xó hội. Trờn địa bàn cỏc đƣờng phố cơ bản đó đƣợc đỏnh tờn đƣờng, cỏc đƣờng phố cú điểm đầu và điểm cuối cụ thể. Phự hợp với việc xõy dựng vựng giỏ đất.
- Trờn địa bàn thành phố núi chung và phƣờng Hoàng Văn Thụ núi riờng, cụng tỏc quản lý đất đai nhỡn chung là tƣơng đối tốt. Cỏc dữ liệu cơ sở địa chớnh của địa phƣơng đỏp ứng đƣợc nhu cầu của đề tài.
- Với mục tiờu thử nghiệm xõy dựng cơ sở dữ liệu nền địa chớnh số phục vụ xõy dựng cỏc vựng giỏ trị đất đai, vựng giỏ đất cho mục đớch định giỏ hàng loạt. Với giải phỏp mở rộng cơ sở dữ liệu địa chớnh xõy dựng vựng giỏ đất, vựng giỏ trị đất phục vụ định giỏ hàng hàng loạt thửa đất. Đề tài đó sử dụng cỏc dữ liệu bản đồ địa chớnh kết hợp điều tra phõn tớch cỏc tỏc động để xõy dựng và chi tiết hoỏ cỏc vựng giỏ trị.
- Xỏc định vựng giỏ trị đất đai theo đƣờng phố là nội dung rất quan trọng. Tại đề tài nghiờn cứu vựng giỏ trị đất đai đƣợc thể hiện chi tiết theo
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn/
đƣờng phố. Trong mỗi đƣờng phố cú vựng giỏ trị khỏc nhau và vị trớ đƣờng phố là cơ sở để xõy dựng vựng giỏ đất và tớnh giỏ đất trong trƣờng hợp cần định giỏ hàng loạt. Vựng giỏ đất xõy dựng tại thời điểm cú khả năng sử dụng để giỏ đất đến từng thửa đất, tớnh thuế đất đảm bảo cụng bằng trong thực hiện nghĩa vụ thuế. Vựng giỏ trị đất đai theo đƣờng phố và vị trớ đƣờng phố là thụng tin hỗ trợ tin cậy phục vụ cụng tỏc định giỏ phự hợp với thị trƣờng kể cả với cụng tỏc định giỏ cỏc thửa đất đơn lẻ, đồng thời là dạng thụng tin nền quan trọng trong cụng tỏc quản lý đất đụ thị.
- Việc xõy dựng giỏ đất vị trớ đƣờng phố theo quy định hiện hành: Toàn bộ địa bàn phƣờng Hoàng Văn Thụ đó đƣợc chia ra 21 vựng giỏ trị đƣờng phố khỏc nhau. Trong đú mỗi vựng giỏ trị theo đƣờng phố cú cỏc vựng giỏ trị theo vị trớ khỏc nhau.
- Để liờn kết cơ sở dữ liệu giỏ đất với bảng giỏ đất của thành phố, Phƣờng hoàng Văn Thụ cần tạo 21 mó đƣờng phố tƣơng ứng với thứ tự trong bảng giỏ đất ở đụ thị.
- Kết quả thử nghiệm cũng khẳng định khả năng ứng dụng tƣơng quan giỏ đất giữa cỏc đƣờng phố và vị trớ đƣờng phố kết hợp dữ liệu điều tra để xỏc định giỏ đất tin cậy hơn khi cỏc mẫu điều tra về giỏ đất thu đƣợc hàng năm là rời rạc, khụng phõn bố đều; khụng thể lấy giỏ đất của thời điểm khỏc nhau để so sỏnh. Tƣơng quan xỏc suất hay tƣơng quan trung bỡnh giỏ đất giữa vựng thụng qua ma trận tƣơng quan, sẽ giỳp ta ƣớc lƣợng đƣợc trị đỏng tin cậy của giỏ đất của cỏc vựng khỏc thụng qua một số lƣợng cú hạn mẫu tại thời điểm đú.
2. Kiến nghị
Giải phỏp xõy dựng vựng giỏ trị và xỏc định tƣơng quan nhằm định giỏ đất hàng loạt là một trong những cụng cụ hỗ trợ đắc lực cho cụng tỏc quản lý đất đai nhƣng do nhiều điều kiện khỏc nhau, nờn giải phỏp này chƣa đƣợc sử dụng rộng rói. Với thành phố Bắc Giang nờn nghiờn cứu và phõn chia giỏ đất theo cỏc tuyến phố và chia theo cỏc đơn vị phƣờng. Việc phõn ra cỏc loại
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn/
đƣờng phố trong thành phố khụng làm rừ đƣợc sự khỏc biệt về giỏ đất giữa cỏc loại đƣờng mà làm phức tạp hơn quy định.
Cần nghiờn cứu mối quan hệ ảnh hƣởng giỏ đất giữa cỏc tuyến phố sẽ xỏc định đƣợc những tƣơng quan cần thiết, loại bỏ việc xem xột cỏc tƣơng quan giữa cỏc tuyến thực sự khụng cú tƣơng tỏc với nhau về giỏ đất.
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn/
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Luật Đất đai năm ngày 26 thỏng 11 năm 2003. 2. Luật Đất đai năm ngày 29 thỏng 11 năm 2013.
3. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 thỏng 10 năm 2004 của Chớnh phủ về thi hành Luật Đất đai.
4. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 thỏng 5 năm 2014 của Chớnh phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai.
5. Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 thỏng 11 năm 2004 của Chớnh phủ quy định về phƣơng phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đất.
6. Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 thỏng 07 năm 2007 của Chớnh phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phƣơng phỏp xỏc định giỏ và khung giỏ cỏc loại đất.
7. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 thỏng 5 năm 2014 của chớnh phủ quy định về giỏ đất.
8. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 thỏng 5 năm 2007 của Chớnh phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trỡnh tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tỏi định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
9. Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 thỏng 10 năm 2009 của Chớnh phủ quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất
10. Thụng tƣ liờn tịch số 01/2003/TTLT-BTNMT-BNV ngày 15 thỏng 7 năm 2003 của Bộ Tài nguyờn và Mụi trƣờng và Bộ Nội vụ hƣớng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của cơ quan chuyờn mụn giỳp UBND về quản lý tài nguyờn mụi trƣờng ở địa phƣơng.
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn/
11. Thụng tƣ số 28/2004/TT-BTNMT ngày 01 thỏng 11 năm 2004 của Bộ Tài nguyờn và Mụi trƣờng về việc hƣớng dẫn thống kờ, đất đai và xõy dựng bản đồ hiện tiễn sử dụng đất.
12. Thụng tƣ số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01 thỏng 11 năm 2004 của Bộ Tài nguyờn và Mụi trƣờng về việc hƣớng dẫn lập, chỉnh lý hồ sơ địa chớnh
13. Thụng tƣ số 114/2004/TT-BTNMT ngày 26 thỏng 11 năm 2004 của Bộ Tài chớnh hƣớng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 thỏng 11 năm 2004 của Chớnh phủ về phƣơng phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đất.
14. Thụng tƣ số 145/2007/TT-BTC ngày 06 thỏng 12 năm 2007 của Bộ Tài chớnh về việc hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chớnh phủ về phƣơng phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chớnh phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
15. Thụng tƣ số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 thỏng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyờn và Mụi trƣờng quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất.
16. Thụng tƣ số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 thỏng 6 năm 2014 quy định chi tiết phƣơng phỏp định giỏ đất; xõy dựng, điều chỉnh bảng giỏ đất; định giỏ đất cụ thể và tƣ vấn xỏc định giỏ đất;
17. Quyết định số 134/2009/QĐ-UBND ngày 15 thỏng 12 năm 2009 của Ủy ban nhõn dõn tỉnh Bắc Giang về việc ban hành quy định hạn mức đất ở và hạn mức cụng nhận đất ở cú vƣờn, ao đối với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trờn địa bàn tỉnh Bắc Giang.
18. Quyết định số 703/QĐ-UBND ngày 26 thỏng 12 năm 2013 của Ủy ban nhõn dõn tỉnh Bắc Giang về việc ban hành bảng giỏ đất năm 2014 trờn địa bàn tỉnh Bắc Giang.
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn/
19. Lõm Anh Ngạn Định giỏ Bất động sản , 1995 (ở Đài Loan) ngƣời dịch: Tụn Gia Huyờn, Mai Văn Cầu (Dịch từ tiếng Trung Quốc.
20. Mó Khắc Vĩ và tập thể tỏc giả , Lý luận và phƣơng phỏp định giỏ đất - Cục định giỏ Quốc gia Trung Quốc, ngƣời dịch: Mai Văn Cầu, Tụn Gia Huyờn, Nguyễn Đăng Huỳnh (2003), (Bản dịch từ tiếng Trung Quốc).
21. Trịnh Hữu Liờn, Hoàng Văn Hựng Xõy dựng vựng giỏ trị đất đai phục vụ định giỏ đất và quản lý đất đai - Nhà xuất bản Nụng nghiệp (2013).
22. Trịnh Hữu Liờn (2013). Lý luận và thực tiễn xõy dựng vựng giỏ trị đất đai ứng dụng xõy dựng bản đồ giỏ đất. Tạp chớ Khoa học Đất số 41.
23. Viện Nghiờn cứu Địa chớnh (2002).Tập bài giảng về Định giỏ đất và
Bất động sản. Chƣơng trình hợp tác Việt Nam - Thụy điển về đổi mới hệ thống địa chính (CPLAR)
24. R.O.Rost, H.G.CoLins, Định giỏ đất và đền bự thiệt hại về đất ở ễXTRALIA – Học viện Định giỏ và kinh tế đất – ễXTRALIA, Ngƣời dịch Mai Mộng Hựng, Hiệu đớnh Tụn Gia Huyờn, 2003.