3. Yờu cầu của đề tài
3.4. Xõy dựng vựng giỏ trị theo vị trớ Phƣờng Hoàng Văn Thụ,
Bắc Gang, tỉnh Bắc Giang
Ở mỗi đụ thị núi chung, ở mỗi đƣờng phố núi riờng, cú nhiều loại vị trớ khỏc nhau. Trờn cơ sở vựng dõn cƣ theo đƣờng phố ở trờn, chỳng ta tiếp tục phõn cỏc vựng dõn cƣ theo cỏc vị trớ của đƣờng phố.
3.4.1. Xõy dựng vựng giỏ trị chi tiết đường Vừ Thị Sỏu
Tại vị trớ vựng dõn cƣ đƣờng Vừ Thị Sỏu, vựng dõn cƣ chi tiết đƣợc chia làm 02 vị trớ (vị trớ 1 và vị trớ 3).
Vựng dõn cƣ chi tiết theo vị trớ đƣờng Vừ Thị Sỏu (phƣờng Hoàng Văn Thụ) đƣợc thể hiện tại hỡnh 3.8.
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn/
3.4.2. Xõy dựng vựng giỏ trị chi tiết đường Nguyễn Văn Cừ
Cũng giống nhƣ đƣờng Vừ Thị Sỏu, vựng dõn cƣ đƣờng Nguyễn Văn Cừ đƣợc phõn chi tiết theo cỏc vị trớ khỏc nhau. Vựng dõn cƣ chi tiết đƣờng Nguyễn Văn Cừ đƣợc phõn chia thành 03 vị trớ (vị trớ 1, vị trớ 2 và vị trớ 3).
Kết quả xõy dựng vựng dõn cƣ chi tiết theo vị trớ đƣờng Nguyễn Văn Cừ đƣợc thể hiện tại hỡnh 3.9.
Hỡnh 3.9. Kết quả vựng giỏ trị chi tiết đường Nguyễn Văn Cừ.
Tƣơng tự nhƣ đƣờng Nguyễn Văn cừ và Vừ Thị Sỏu, vựng giỏ trị chi tiết của cỏc đƣờng cũn lại cũng đƣợc thành lập theo cỏc vị trớ tƣơng ứng. Tổng hợp vựng giỏ trị chi tiết cỏc loại đƣờng này ta sẽ đƣợc kết quả vựng giỏ trị chi tiết của cả phƣờng Hoàng Văn Thụ.
Vựng giỏ trị chi tiết của Phƣờng Hoàng Văn Thụ sẽ là cơ sở để thành lập vựng giỏ đất chi tiết hàng năm.
3.5. Kết quả xõy dựng giỏ đất và giỏ đất theo cỏc quy định hiện hành
3.5.1. Kết quả xõy dựng vựng giỏ đất theo cỏc quy định hiện hành đường Vừ Thị Sỏu, phường Hoàng Văn Thụ Vừ Thị Sỏu, phường Hoàng Văn Thụ
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Tại quyết định số 703/QĐ-UBND ngày 26/12/2013 của UBND tỉnh Bắc Giang về việc ban hành bảng giỏ đất năm 2014 ỏp dụng trờn địa bàn tỉnh Bắc Giang thỡ đƣờng Vừ Thị Sỏu cú 03 vị trớ khỏc nhau.
Do vậy khi tiến hành xõy dựng vựng giỏ đất theo quy định, chỳng ta đƣợc kết quả của 03 vị trớ khỏc nhau (Vị trớ 1; vị trớ 2 và vị trớ 3).
Kết quả xõy dựng vựng giỏ đất theo cỏc quy định hiện hành đƣờng Vừ Thị Sỏu đƣợc thể hiện tại hỡnh 3.10.
Hỡnh 3.10. Kết quả xõy dựng vựng giỏ đất theo cỏc quy định hiện hành đường Vừ Thị Sỏu (phường Hoàng Văn Thụ)
Tƣơng tự nhƣ đƣờng Vừ Thị Sỏu, vựng giỏ đất theo cỏc quy định hiện hành của cỏc đƣờng cũn lại cũng đƣợc thành lập theo cỏc vị trớ tƣơng ứng. Tổng hợp vựng giỏ đất theo quy định hiện hành cỏc loại đƣờng này ta sẽ đƣợc kết quả vựng giỏ trị theo cỏc quy định hiện hành của cả phƣờng Hoàng Văn Thụ.
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn/
3.5.2. Kết quả xõy dựng giỏ đất theo cỏc quy định hiện hành đường Nguyễn Văn Cừ, phường Hoàng Văn Thụ
Trờn cơ sở xõy dựng vựng giỏ đất ở trờn, tiến hành xõy dựng giỏ đất tại cỏc đƣờng phố khỏc nhau.
Tại đƣờng Nguyễn Văn Cừ (phƣờng Hoàng Văn Thụ) theo quy định tại quyết định số 703/QĐ-UBND ngày 26/12/2013 của UBND tỉnh Bắc Giang về việc ban hành bảng giỏ đất năm 2014 ỏp dụng trờn địa bàn tỉnh Bắc Giang cú 04 giỏ đất khỏc nhau (giỏ đất vị trớ 1 là 11.000.000đ; vị trớ 2 là 10.000.000đ; vị trớ 3 là 5.000.000đ và vị trớ 4 là 3.000.000đ.)
Kết quả xõy dựng giỏ đất theo cỏc quy định hiện hành đƣờng Nguyễn Văn Cừ (phƣờng Hoàng Văn Thụ) đƣợc thể hiện tại hỡnh 3.11.
Hỡnh 3.11. Kết quả xõy dựng giỏ đất theo cỏc quy định hiện hành đƣờng Nguyễn Văn Cừ (phƣờng Hoàng Văn Thụ)
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn/
3.5.3. Kết quả xõy dựng giỏ đất theo cỏc quy định hiện hành phường Hoàng Văn Thụ Hoàng Văn Thụ
Trờn cơ sở xõy dựng giỏ đất theo cỏc quy định hiện hành của cỏc tuyến đƣờng phố ở trờn, chỳng ta xõy dựng vựng giỏ đất theo cỏc quy định hiện hành của cả phƣờng Hoàng Văn Thụ. Việc xõy dựng giỏ đất khu vực theo giỏ đất của tỉnh giỳp chỳng ta cú cỏc nhỡn tổng thể, khỏi quỏt và cố thể so sỏnh dễ dàng, đảm bảo cỏc khu đất cú giỏ phự hợp. Kết quả của việc xõy dựng giỏ đất theo cỏc quy định hiện hành phƣờng Hoàng Văn Thụ là 14 giỏ đất khỏc nhau tựy theo vị trớ cụ thể. Kết quả đƣợc thể hiện tại hỡnh 3.12.
Hỡnh 3.12. Kết quả xõy dựng giỏ đất theo cỏc quy định hiện hành phường Hoàng Văn Thụ
3.6. Kết quả xõy dựng giỏ đất thực tế theo vị trớ đƣờng phố
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Trờn cơ sở giỏ đất theo cỏc quy định hiện hành, tiến hành xõy dựng giỏ đất thực tế theo vị trớ bằng biện phỏp là gỏn cỏc giỏ trị điều tra theo thực tế của khu đất để xõy dựng giỏ đất thực tế theo vị trớ.
Tại đƣờng Nguyễn Văn Cừ (Đoạn từ đƣờng Lờ Lợi đến đƣờng Huyền Quang) sau khi tổng hợp phiếu điều tra thỡ đoạn đƣờng này cú 03 giỏ đất điều tra thực tế. Kết quả điều tra đƣợc thể hiện tại bảng 3.2.
Bảng 3.2. Giỏ đất điều tra thực tế theo vị trớ đƣờng phố đƣờng Nguyễn Văn Cừ (Đoạn từ đƣờng Lờ Lợi đến đƣờng Huyền Quang)
Hỡnh 3.13. Kết quả xõy dựng giỏ đất thực tếđường Nguyễn Văn Cừ (phường Hoàng Văn Thụ).
Đƣờng Nguyễn Văn Cừ VT 1 VT2 VT3
Đoạn từ đƣờng Lờ Lợi đến đƣờng
Huyền Quang 17,500.0 7,500.0 4,000.0
Bằng việc gỏn cỏc giỏ trị điều tra theo thực tế của khu đất đó điều tra ở đƣờng Nguyễn Văn Cừ (Đoạn từ đƣờng Lờ Lợi đến đƣờng Huyền Quang) vào cơ sở dữ liệu đó xõy dựng, chỳng ta sẽ cú kết quả giỏ đất cụ thể của đoạn đƣờng trờn. Kết quả này đƣợc thể hiện tại hỡnh 3.13.
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn/
3.7. Tớnh giỏ đất chi tiết theo quy định và chi tiết theo thực tế đến từng thửa đất đƣờng Nguyễn Văn Cừ, phƣờng Hoàng Văn Thụ thửa đất đƣờng Nguyễn Văn Cừ, phƣờng Hoàng Văn Thụ
3.7.1. Giỏ đất chi tiết theo quy định đến từng thửa đất đường Nguyễn Văn Cừ, phường Hoàng Văn Thụ
Theo quy định hiện hành của tỉnh Bắc Giang tại quyết định số 703/QĐ- UBND ngày 26/12/2013 về việc ban hành bảng giỏ đất trờn địa bàn tỉnh Bắc Giang thỡ đƣờng Nguyễn Văn Cừ đƣợc chia làm 02 đoạn. Mỗi đoạn đƣờng cú cỏc vị trớ và giỏ khỏc nhau.
Ở đõy chỳng ta đi tớnh giỏ đất chi tiết đến thửa đất theo giỏ quy định ở trờn tại Đoạn từ đƣờng Lờ Lợi đến đƣờng Huyền Quang, tại vị trớ 1 của đoạn này cú giỏ 10.000.000đ. Kết quả giỏ đất chi tiết theo quy định đến từng thửa đất đƣờng Nguyễn Văn Cừ đƣợc thể hiện tại hỡnh 3.14.
Hỡnh 3.14. Kết quả giỏ đất chi tiết theo quy định đến từng thửa đất đường Nguyễn Văn Cừ
3.7.2. Giỏ đất chi tiết theo thực tế đến từng thửa đất đường Nguyễn Văn Cừ
Tại vị trớ đƣờng Nguyễn Văn Cừ (Đoạn từ đƣờng Lờ Lợi đến đƣờng Huyền Quang) thỡ giỏ đất thực tế điều tra ngoài thực địa đƣợc thể hiện tại bảng 3.2 ở trờn. Trờn cơ sở gỏn cỏc giỏ đất điều tra trờn thực địa vào cơ sở dữ liệu đó xõy dựng, chỳng ta cú kết quả giỏ đất chi tiết theo thực tế đến từng
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn/
thửa đất. Giỏ đất theo quy định (QĐ 703/QĐ-UBND ngày 26/12/2013 của UBND tỉnh Bắc Giang) ở vị trớ thửa đất tƣơng ứng với hỡnh số 3.14 là 10.000.000đ. Giỏ đất điều tra của thửa đất này trờn thực địa là 17.500.000đ.
Kết quả giỏ đất chi tiết theo thực tế đến từng thửa đất (đƣờng Nguyễn Văn Cừ) đƣợc thể hiện tại hỡnh 3.15.
Hỡnh 3.15. Kết quả giỏ đất chi tiết theo thực tế đến từng thửa đất đường Nguyễn Văn Cừ
3.7.3. Phõn tớch so sỏnh kết quả
Nhƣ chỳng ta nhỡn thấy kết quả tại mục 3.6.1 (thể hiện tại hỡnh 3.14) và mục 3.6.2 (thể hiện tại hỡnh 3.15): Tại cựng một vị trớ thửa đất trờn đƣờng Nguyễn Văn Cừ, bằng 02 cỏch thức tớnh giỏ đất chi tiết khỏc nhau thỡ cú kết quả khỏc nhau. Cụ thể:
Tại kết quả mục 3.6.1 (thể hiện tại hỡnh 3.14): Giỏ đất chi tiết của thửa đất này theo quy định của UBND tỉnh Bắc Giang là 10.000.000đ.
Tại kết quả mục 3.6.2 (thể hiện tại hỡnh 3.15): Giỏ đất chi tiết của thửa đất này theo thực tế điều tra là 17.500.000đ.
Giữa 02 cỏch thức và kết quả này cú sự chờnh lệch khỏ lớn. Giỏ đất theo quy định chỉ bằng 57,1 % giỏ đất theo thực tế.
Nhƣ vậy theo cỏch tớnh thứ nhất giỏ đất theo quy định tại QĐ số 703/QĐ-UBND ngày 26/12/2013 của UBND tỉnh Bắc Giang chƣa phự hợp
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn/
với giỏ đất trờn thị trƣờng. Theo cỏch tớnh thứ hai thỡ giỏ đất phự hợp với thực tế điều tra ngoài thực địa nờn nú đảm bảo giỏ đất trờn thị trƣờng.
3.8. Xỏc định tƣơng quan giữa cỏc vựng theo đƣờng phố Phƣờng Hoàng Văn Thụ, thành phố Bắc giang, tỉnh Bắc Giang Văn Thụ, thành phố Bắc giang, tỉnh Bắc Giang
3.8.1. Khỏi niện tương quan giữa cỏc vựng giỏ đất
Khi xem xột và phõn tớch cỏc nhõn tố tỏc động đến giỏ đất ở một vựng cú cựng giỏ đất, ta nhận thấy giỏ đất ở đõy chịu ảnh hƣởng của cỏc yếu tố gần giống nhau. Hóy giả sử rằng cỏc tỏc động trong một thời điểm cú sự ổn định tƣơng đối, khi đú nếu chỉ xem xột đến tƣơng quan giỏ đất giữa hai vựng giỏ đất; nghĩa là quan tõm đến tỷ số: Giỏ đất vựng A(đ/m2)/ Giỏ đất vựng B(đ/m2). Vớ dụ thời điểm t1 ta tỡm đƣợc tƣơng quan TQ(t1 )= Giỏ đất vựng A(đ/m2- năm t1)/ Giỏ đất vựng B(đ/m2 năm t1). Thời điểm t2 ta cú TQ(t2) = Giỏ đất vựng A(đ/m2- năm t2)/ Giỏ đất vựng B(đ/m2 năm t2)… Tại năm thứ ti nào đú ta sẽ lập đƣợc tƣơng quan TQ(năm ti)= Giỏ đất vựng A(đ/m2- năm thứ ti)/ Giỏ đất vựng B(đ/m2 năm thứ ti). Nếu tại đõy khụng cú cỏc tỏc động đột biến, cỏc tƣơng quan này sẽ tiến đến một giỏ trị đại diện cho quan hệ giỏ đất giữa vựng A và B; khi đú ta gọi trị số này là tương quan xỏc suất hay tương quan trung bỡnh giỏ đất giữa vựng A và B
3.8.2. Xỏc định tương quan vựng giỏ trị đất đai theo đường phố
3.8.2.1. Tương quan vựng giỏ trị đất đai đường phố theo quy định
Tại đề tài nghiờn cứu, tụi tiến hành xỏc định tƣơng quan vựng giỏ trị đất đai của 08 đƣờng phố theo giỏ quy định tại quyết định số 703/QĐ-UBND ngày 26/12/2013 của UBND tỉnh Bắc Giang. Cụ thể 08 đƣờng phố là: Đƣờng Hựng Vƣơng; Đặng Thị Nho; Hoàng Văn Thụ; Nguyễn Văn Cừ; Lờ Lai; Nguyễn Du; Nguyễn Đỡnh Tuõn và đƣờng Nguyờn Hồng.
Kết quả tƣơng quan giữa cỏc vựng giỏ đất của 08 vị trớ đƣờng ở trờn theo quy định đƣợc thể hiện tại bảng số 3.3.
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Bảng 3.3. Kết quả tƣơng quan giữa cỏc vựng giỏ đất theo quy định
G1 G2 G3 G4 G5 G6 G7 G8 G1 1 0.875 0.875 0.625 0.469 0.469 0.469 0.469 G2 1 1 0.71 0.54 0.54 0.54 0.54 G3 1 0.71 0.54 0.54 0.54 0.54 G4 1 0.75 0.75 0.75 0.75 G5 1 1 1 1 G6 1 1 1 G7 1 1 G8 1 Trong đú: G1: Đƣờng Hựng Vƣơng = 16 triệu G2: Đƣờng Đặng Thị Nho = 14 triệu G3: Đƣờng Hoàng Văn Thụ = 14 triệu G4: Đƣờng Nguyễn Văn Cừ = 10 triệu
G5: Đƣờng Lờ Lai = 7,5 triệu G6: Đƣờng Nguyễn Du = 7,5 triệu
G7: Đƣờng Nguyễn Đỡnh Tuõn = 7,5 triệu G8: Đƣờng Nguyờn Hồng = 7,5 triệu
3.8.2.2. Tương quan vựng giỏ trị đất đai đường phố theo thực tế
Trờn cơ sở tổng hợp cỏc phiếu điều tra trờn thực tế, tại nội dung nghiờn cứu của đề tài, tụi tiến hành xỏc định tƣơng quan vựng giỏ trị đất đai của 03 đƣờng phố điều tra ngoài thực địa. Cụ thể 03 đƣờng phố là: G1 = Đƣờng
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Hựng Vƣơng; G5 = Đƣờng Lờ Lai; G8 = Đƣờng Nguyờn Hồng. Tại vị trớ 1 của 03 đƣờng phố này, cú cỏc vựng giỏ trị tƣơng ứng là G1=21.000.000đ ; G5=10.500.000đ và G8=10.000.000đ.
Lỳc này ta tiến hành xỏc định tƣơng quan vựng giỏ trị đất đai của G1, G5 và G8. Kết quả giỏ đất và tƣơng quan vựng giỏ trị đất đai cỏc đƣờng phố (vị trớ 1) đƣợc thể hiện tại bảng 3.4.
Bảng 3.4. Giỏ đất và tương quan vựng giỏ trị đất đai cỏc đường phố (vị trớ 1)
G1 G2 G3 G4 G5 G6 G7 G8 Gớa đất theo QĐ (triệu đồng) 16.0 14.0 14.0 10.0 7.5 7.5 7.5 7.5. Tƣơng quan 1 0.875 0.875 0.625 0.469 0.469 0.469 0.469 Giỏ đất tớnh theo tƣơng quan 21.0 18.4 18.4 13.1 10.3 9.9 9.9 10.0 Tƣơng quan (Tớnh lại) 1 0.875 0.875 0.625 0.49 0.469 0.469 0.476 3.8.3 . Phõn tớch nhận xột, phõn tớch giải phỏp phõn vựng giỏ đất đụ thị theo đường phố
Quỏ trỡnh phõn vựng giỏ trị đất đai theo đƣờng phố và vị trớ đƣờng phố trong khu vực đụ thị cho thấy cỏc dữ liệu địa chớnh đúng vai trũ quan trọng. Cỏc vựng giỏ đất theo hệ thống giao thụng đƣờng phố và vị trớ đƣờng phố rất quan trọng trong xỏc định cỏc vựng giỏ trị là yếu tố quyết định cho quỏ trỡnh xỏc định chớnh xỏc vựng giỏ trị.
Xỏc định tƣơng quan giỏ đất theo đƣờng phố gúp phần tạo ra cơ sở xỏc định giỏ đất trong điều kiện xỏc định giỏ đất của cỏc tuyến phố khụng cú đủ mẫu điều tra trực tiếp.
Quỏ trỡnh xỏc định tƣơng quan giỏ đất theo đƣờng phố cho thấy cần nghiờn cứu cỏc vựng ảnh hƣởng để chỉ ra cỏc đƣờng phố cú giỏ đất cú quan hệ ảnh hƣởng trức tiếp và nờn xết cỏc tƣơng quan này.
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn/
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết Luận
Đất đai là nguồn tài nguyờn quốc gia vụ cựng quý giỏ, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của mụi trƣờng sống, là địa bàn phõn bố cỏc khu dõn cƣ, xõy dựng cỏc cơ sở kinh tế, văn hoỏ, xó hội, an ninh quốc phũng.
Trong những năm gần đõy, cựng với sự phỏt triển về kinh tế, xó hội thỡ thị trƣờng bất động sản cũng phỏt triển một cỏch nhanh chúng. Trong khi cỏc quy định về giỏ đất, định giỏ đất cũn nhiều bất cập, giỏ đất chƣa phản ỏnh đỳng giỏ trị trờn thị trƣờng.
Qua nghiờn cứu đề tài "Xõy dựng vựng giỏ trị đất đai đường phố và tương quan vựng tại khu vực thành phố Bắc Giang" chỳng ta cú cỏc kết luận nhƣ sau:
- Phƣờng Hoàng Văn Thụ là đơn vị nằm ở trung tõm thành phố Bắc Giang, cú sự phỏt triển tốt về kinh tế, xó hội. Trờn địa bàn cỏc đƣờng phố cơ bản đó đƣợc đỏnh tờn đƣờng, cỏc đƣờng phố cú điểm đầu và điểm cuối cụ thể. Phự hợp với việc xõy dựng vựng giỏ đất.
- Trờn địa bàn thành phố núi chung và phƣờng Hoàng Văn Thụ núi riờng, cụng tỏc quản lý đất đai nhỡn chung là tƣơng đối tốt. Cỏc dữ liệu cơ sở địa chớnh của địa phƣơng đỏp ứng đƣợc nhu cầu của đề tài.
- Với mục tiờu thử nghiệm xõy dựng cơ sở dữ liệu nền địa chớnh số phục vụ xõy dựng cỏc vựng giỏ trị đất đai, vựng giỏ đất cho mục đớch định giỏ hàng loạt. Với giải phỏp mở rộng cơ sở dữ liệu địa chớnh xõy dựng vựng giỏ đất, vựng giỏ trị đất phục vụ định giỏ hàng hàng loạt thửa đất. Đề tài đó sử dụng cỏc dữ liệu bản đồ địa chớnh kết hợp điều tra phõn tớch cỏc tỏc động để xõy dựng và chi tiết hoỏ cỏc vựng giỏ trị.
- Xỏc định vựng giỏ trị đất đai theo đƣờng phố là nội dung rất quan trọng. Tại đề tài nghiờn cứu vựng giỏ trị đất đai đƣợc thể hiện chi tiết theo