3. Yờu cầu của đề tài
1.2.3. Hệ thống giỏ đất
1.2.3.1 Khỏi niệm hệ thống giỏ đất
Giỏ đất là sự vốn húa địa tụ, là phản ảnh quy luật kinh tế của đất đai, là giỏ cả mua bỏn quyền và lợi ớch từ đất đai. Do cú sự khỏc nhau về chất lƣợng đất đai, quyền lợi mà địa tụ đất sinh ra, quan hệ cung cầu của thị trƣờng, chớnh sỏch quản lý về đất đai của Nhà nƣớc nờn đó cú những hỡnh thức giỏ đất cú những tiờu chuẩn khỏc nhau về xỏc định giỏ đất; ý nghĩa và tỏc dụng của chỳng cũng cú những điểm khỏc nhau. Tuy nhiờn nếu chớnh cỏc thửa đất đú khi giao dịch mua bỏn trờn thị trƣờng, ngƣời mua, ngƣời bỏn ngoài việc quan tõm đến cỏc yếu tố nhƣ Nhà nƣớc đó nờu ra để định giỏ, giỏ giao dịch của cỏc thửa đất này cũn liờn quan đến cỏc yếu tố cỏ biệt nhƣ hỡnh thể thửa đất, chiều rộng, chiều sõu của mặt tiền, khả năng sinh lời cỏ biệt của thửa đất nhiều khi chứa đựng bờn trong cả cỏc yếu tố về phong thủy, tõm linh…Xột ở gúc độ khỏc, thửa đất thƣờng cú cỏc cụng trỡnh trờn đất khỏc nhau, nhƣng khi định giỏ đất từ giỏ bất động sản, cỏch đỏnh giỏ để tỏch biệt giỏ đất cũng rất khỏc nhau; đấy là chƣa núi đến hai thửa liền kề cựng một loại đất nhƣng trờn thực tế vẫn bị lẫn giữa mục đớch sử dụng và cụng năng tiềm ẩn khi chuyển đổi, vớ dụ nhƣ loại đất ở và đất dịch vụ thƣơng mại...nhiều học viờn đó lẫn khi xỏc định cỏc yếu tố này trong nghiờn cứu giỏ đất. Cú rất nhiều yếu tố liờn quan khỏc để cú lý do núi rằng trờn thực tế việc định giỏ cho từng thửa đất liền kề
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn/
khụng theo giỏ cỏ biệt của từng thửa đất. Đõy cũng là sự khỏc biệt cơ bản khi định giỏ hàng loạt và định giỏ cỏ biệt.
Để phõn biệt sự khỏc nhau của giỏ đất trong cựng một thời kỳ theo những hỡnh thức và cụng dụng khỏc nhau mở rộng phạm vi nhận biết và khả năng quản lý một cỏch toàn diện và hiệu quả giỏ đất trong thực tiễn cần gắn thờm vào cỏc khỏi niệm về giỏ đất. Đõy là nội dung quan trọng với cỏc học viờn cao học cần nghiờn cứu làm rừ về mặt lý luận và thực tiễn. Cỏc khỏi niệm này cần đƣợc minh bạch khi xỏc định khỏi niệm và làm rừ chỳng đƣợc vận hành và hỡnh thành trong điều kiện nào, mối quan hệ giữa cỏc loại giỏ này, tỏc động của chỳng vào thị trƣờng đất đai và cụng tỏc quản lý giỏ đất, quản lý đất đai nhƣ thế nào trong một khu vực hoặc đụ thị.
Nhƣ vậy việc tổng hợp thành hệ thống giỏ đất là hệ thống giỏ cả đƣợc hỡnh thành từ một số loại giỏ đất vừa cú sự giống và khỏc nhau vừa cú sự liờn hệ với nhau cựng thỏa món nhu cầu của thực tiễn quản lý và vận hành thị trƣờng đất đai. Sự hỡnh thành hệ thống giỏ đất cú quan hệ trực tiếp với chớnh sỏch kinh tế và QLĐĐ của Nhà nƣớc và vận hành của thị trƣờng; dƣới tỏc động của chỳng sẽ hỡnh thành cỏc hỡnh thức giỏ đất mà khỏch quan đũi hỏi. Do vậy cỏc loại giỏ đất trong hệ thống giỏ đất khụng phải chủ quan con ngƣời tạo ra mà hỡnh thành từ khỏch quan trong quỏ trỡnh vận hành thị trƣờng đất đai và QLĐĐ núi chung.
Hệ thống giỏ đất đƣợc hỡnh thành thụng qua quy nạp và tổng kết từ thực tiễn theo yờu cầu khỏch quan của quỏ trỡnh vận hành và quản lý. Một hệ thống giỏ đất khỏch quan khoa học phải đƣợc hỡnh thành từ một quỏ trỡnh và cú tớnh chất và cụng dụng thống nhất. Khụng thể đƣa ra những khỏi niệm khỏc nhau, cũng khụng thể dựng một khỏi niệm để phản ỏnh những loại giỏ cú tớnh chất và mục tiờu sử dụng khỏc nhau. Cỏc loại giỏ đất trong hệ thống giỏ đất phải liờn tục và bao trựm toàn bộ quỏ trỡnh quản lý. Nếu khụng đạt đƣợc điều này
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn/
sẽ dẫn đến mõu thuẫn, tranh chấp gõy bất ổn định trong quỏ trỡnh quản lý cú liờn quan đến giỏ đất núi riờng và cỏc chớnh sỏch trong quản lý đất đai núi chung.
1.2.3.2.Tỏc dụng của hệ thống giỏ đất
Từ thực tiễn quản lý đất đai cho thấy hệ thống quản lý nhà nƣớc, cỏc tổ chức và cỏ nhõn cần nắm đƣợc giỏ đất nhƣ một cụng cụ đo đếm lƣợng vốn về đất đai và đỏnh giỏ xu hƣớng phỏt triển của giỏ đất trong nền kinh tế thị trƣờng nhằm thỏa món nhu cầu của cỏc bờn trong quỏ trỡnh quản lý, sử dụng và chuyển dịch đất đai. Về cơ bản hệ thống giỏ đất cần phỏt huy đƣợc cỏc mặt sau:
a.Tỏc dụng cụng cộng: Thụng qua cỏc tiờu chuẩn giỏ đất và xu hƣớng biến động do Nhà nƣớc định kỳ cụng bố, cú thể phản ỏnh đƣợc mức giỏ đất và xu hƣớng của thị trƣờng giỏ cả của thửa đất hàng năm (giỏ quy định và giỏ thực tế giao dịch) cú thể phản ỏnh khỏch quan lƣợng vốn húa đất đai mà tổ chức hoặc cỏ nhõn đang nắm giữ để phỏt huy đầy đủ tiềm lực vốn và sử dụng hiệu quả đất đai.
b.Tỏc dụng định hướng thị trường(giỏ tham khảo): Nhƣ chỳng ta đó biết, thị trƣờng đất đai là thị trƣờng khụng hoàn hảo theo cỏc tiờu chuẩn hoàn hảo của thị trƣờng trong thuyết kinh tế. Khi cỏc mẫu giao dịch trờn thị trƣờng khụng nhiều, giao dịch khụng rừ ràng, nếu khụng cú một hệ thống giỏ đất và chế độ định kỳ cụng bố giỏ, tƣ vấn khoa học hợp lý; khụng cú cấp độ và một hệ thống chuẩn mực giỏ đất đƣợc định kỳ xỏc định và cụng bố cụng khai sẽ rất khú bảo đảm cho hai bờn giao dịch cú sự hiểu biết chung về thi trƣờng đất đai. Dễ hỡnh thành giao dịch lệch ra ngoài giỏ thị trƣờng bỡnh thƣờng bất lợi, cho giao dịch bỡnh thƣờng trờn thị trƣờng cũng nhƣ quản lý thị trƣờng giỏ đất.
c. Tỏc dụng thu thuế và điều chỉnh chớnh sỏch: Nhà nƣớc căn cứ vào giỏ thị trƣờng, UBND tỉnh thành phố đƣa ra bảng giỏ đất cho kỳ 05 năm của địa phƣơng. Hàng năm cú điều chỉnh hệ số bảng giỏ đất để làm cơ sở tớnh thuế sử dụng đất và thuế chuyển quyền…và một loạt cỏc vấn đề về chớnh sỏch liờn quan đến giỏ đất. Chớnh vỡ vậy việc xỏc định giỏ đất cần thực hiện cỏc
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn/
biện phỏp bảo đảm tạo ra hệ thống giỏ chuẩn mực, hợp lý đảm bảo cụng bằng. Tạo điều kiện để thị trƣờng quyết định giỏ cả theo nguyờn tắc cạnh tranh. Đối với một thị trƣờng BĐS cú hiệu quả, giỏ cả phải đƣợc hỡnh thành trờn cơ sở cung, cầu và theo nguyờn tắc cạnh tranh, khụng cú độc quyền. Muốn vậy, số lƣợng ngƣời mua và ngƣời bỏn phải đủ để giỏ cả đƣợc hỡnh thành. Nếu cung vƣợt cầu thỡ thị trƣờng thuộc về ngƣời mua và ngƣợc lại thị trƣờng thuộc về ngƣời bỏn. Trờn thực tế điểm cõn bằng giữa cung và cầu khụng tồn tại lõu do cú sự điều chỉnh thƣờng xuyờn của cỏc bờn tham gia. Do quỏ trỡnh tạo lập hàng hoỏ BĐS cần một thời gian dài và vốn đầu tƣ lớn, việc rỳt khỏi thị trƣờng khụng dễ trỏnh khỏi thua thiệt nờn cụng tỏc dự bỏo thị trƣờng cú tầm quan trọng đặc biệt đối với cỏc bờn tham gia giao dịch.
d.Tỏc dụng định hướng phương thức và cường độ sử dụng đất: Do sự chờnh lệch về giỏ đất, vỡ cụng dụng khỏc nhau, khu vực khỏc nhau, cú thể ngƣời sử dụng đất căn cứ vào nhu cầu sản xuất và khả năng trả tiền sử dụng đất mà điều chỉnh một cỏch hợp lý phƣơng thức và bố cục cƣờng độ sử dụng.
Cỏc thụng tin về giỏ: Giỏ trong thị trƣờng BĐS rất quan trọng, song rất phức tạp, ngƣời tiờu dựng cần cú sự giỳp đỡ của cỏc nhà chuyờn mụn, tƣ vấn.