4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.4.3. Bồi THƯờNG thiệt hại về ựất và bồi thường chi phắ hợp lý ựầu tư
còn lại
4.4.3.1. Giá ựất tắnh bồi thường
được quy ựịnh tại điều 12 Quyết ựịnh số 108/2008/Qđ-UBND (Thực hiện theo khoản 2, điều 9 Nghị ựịnh 197/2004/Nđ-CP; điều 11 Nghị ựịnh số 69/2009/Nđ-CP) cụ thể như sau:
- Giá ựất ựể tắnh bồi thường, hỗ trợ là giá ựất theo mục ựắch sử dụng ựã ựược UBND Thành phố quy ựịnh và công bố, không bồi thường theo giá ựất sẽ ựược chuyển mục ựắch sử dụng.
+ Trường hợp tại thời ựiểm quyết ựịnh thu hồi ựất, mức giá ựất ựã ban hành chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường trong ựiều kiện bình thường thì UBND cấp huyện ựề xuất, báo cáo Sở Tài chắnh chủ trì thẩm tra, trình UBND thành phố xem xét quyết ựịnh.
- Việc ựiều chỉnh mức giá ựất làm cơ sở tắnh bồi thường, hỗ trợ thu hồi ựất (nếu có) khi ựã có quyết ựịnh phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư của cấp có thẩm quyền ựược xử lý như sau:
+ Trường hợp ựã thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư thì không áp dụng theo mức giá ựất ựiều chỉnh.
+ Trường hợp chậm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư gây ra, nếu giá ựất tại thời ựiểm thực tế chi trả cao hơn mức giá ựã áp dụng thì ựiều chỉnh lại phương án bồi
thường, hỗ trợ theo mức giá ựiều chỉnh.
+ Trường hợp người bị thu hồi ựất chậm nhận tiền bồi thường, hỗ trợ, nếu tại thời ựiểm nhận tiền bồi thường, hỗ trợ mức giá ựất cao hơn mức giá ựã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư thì không ựược ựiều chỉnh lại phương án bồi thường, hỗ trợ theo mức giá ựiều chỉnh.
4.4.3.2. Bồi thường chi phắ hợp lý ựầu tư vào ựất còn lại
được quy ựịnh tại điều 28 Quyết ựịnh số 108/2009/Qđ-UBND cụ thể như sau: Chi phắ ựầu tư vào ựất còn lại làm căn cứ xét bồi thường là các khoản chi phắ thực tế mà người sử dụng ựất ựã ựầu tư vào ựất ựể sử dụng theo mục ựắch ựược phép sử dụng mà ựến thời ựiểm Nhà nước thu hồi ựất còn chưa thu hồi ựược. Các khoản chi phắ hợp lý ựầu tư vào ựất còn lại phải có ựầy ựủ hồ sơ, chứng từ, thực tế chứng minh. Các khoản chi phắ hợp lý ựầu tư vào ựất làm căn cứ xét bồi thường không bao gồm chi phắ bồi thường, hỗ trợ về ựất khi giải phóng mặt bằng ựã ựược khấu trừ vào tiền sử dụng ựất, tiền thuê ựất theo quy ựịnh của pháp luật và chi phắ ựầu tư thường xuyên cho sản xuất kinh doanh của người ựang sử dụng ựất ựã bỏ rạ Các khoản chi phắ hợp lý ựầu tư vào ựất làm căn cứ xét bồi thường bao gồm những chi phắ sau:
- Hoàn trả tiền sử dụng ựất (ựối với trường hợp ựược giao ựất có thời hạn), tiền thuê ựất ựã nộp trước cho thời hạn chưa sử dụng ựất. Việc hoàn trả tắnh theo mặt bằng giá ựất tại thời ựiểm thu hồi ựất.
- Các khoản chi phắ san lấp mặt bằng, ựầu tư tôn tạo ựất phù hợp với mục ựắch sử dụng ựất ựược giao hoặc thuê mang tắnh chất ựầu tư ban ựầu tương ứng với thời gian sử dụng ựất còn lạị Trường hợp thu hồi ựất nông nghiệp mà ựược bồi thường theo giá ựất phi nông nghiệp thì không ựược bồi thường chi phắ san lấp mặt bằng, chi phắ tôn tạo ựất. Việc bồi thường chi phắ san lấp mặt bằng, ựầu tư tôn tạo ựất theo quy ựịnh cụ thể sau:
+ Trường hợp người sử dụng ựất có ựầy ựủ hồ sơ, chứng từ pháp lý chứng minh thì hoàn trả chi phắ san lấp mặt bằng, ựầu tư vào ựất tương ứng với thời gian sử dụng ựất còn lại theo chứng từ (tắnh theo mặt bằng giá tại thời ựiểm thu hồi ựất)
+ Trường hợp người sử dụng ựất (trừ trường hợp nhận khoán của nông, lâm trường quy ựịnh tại mục a, khoản 5 điều 13 của bản quy ựịnh này; ựất
nông nghiệp theo quy ựịnh tại điều 29 bản quy ựịnh này) không có hồ sơ, chứng từ hợp pháp chứng minh hoặc trường hợp ựầu tư vào ựất không ựúng mục ựắch sử dụng ựất ựược giao, chi thuê hoặc chuyển mục ựắch sử dụng ựất trái phép: Chỉ ựược xét hỗ trợ công tôn tạo 50.000ự/m2 ựất (ựối với ựất trồng lúa nước) và 35.000 ự/m2 (ựối với ựất nông nghiệp khác) khi Nhà nước thu hồi ựất.
4.4.3.3. Kết quả nghiên cứu cụ thể tại 02 dự án nghiên cứu
đơn giá bồi thường ựất của 02 dự án ựược tổng hợp tại bảng 4.4:
Bảng 4.4. Tổng hợp ựơn giá bồi thường về ựất tại 2 dự án STT Tên dự án Loại ựất Số hộ
(hộ) Vị trắ, hạng ựất
đơn giá bồi thường (1.000 ự/m2) - đất ở: 11 VT1 ựường Nguyễn Hữu Thuận 16.800 - đất nông nghiệp: 478 162 - đất mương ựường nội ựồng: 1 0 - đất ao, hồ nuôi trồng thuỷ sản: 4 0 1 Dự án xây dựng ựiểm thông quan nội ựịa Thành phố Hà Nội - đất do tổ chức sử dụng, quản lý: 2 0 - đất ở 80 VT1 ựường Cổ Bi 14.400 - đất nông nghiệp 07 162 -đất mương ựường nội ựồng 01 162 2
Dự án cải tạo, nâng cấp ựường Dốc Hội- đại học Nông nghiệp I huyện Gia Lâm (trên
ựịa phận xã Cổ Bi) -đất cơ quan, xắ
nghiệp 16 0
* Nguồn số liệu: Tổng hợp Ban Bồi thường GPMB và Ban quản lý dự án huyện Gia Lâm
a) Dự án: Xây dựng điểm thông quan nội ựịa Thành phố Hà Nội
- Giá ựất ở ựể tắnh bồi thường ựược xác ựịnh như sau:
Bồi thường ựất ở bằng vị trắ 1 ựường Nguyễn Hữu Thuận theo Quyết ựịnh số 50/2011/Qđ-UBND ngày 30/12/2011: 16.800.000 ự/m2
đất nông nghiệp thuộc xã Cổ Bi bồi thường theo Quyết ựịnh số 124/2009/Qđ-UBND ngày 29/12/2009; Quyết ựịnh số 59/2010/Qđ-UBND ngày 28/12/2010, Quyết ựịnh số 50/2011/Qđ-UBND ngày 30/12/2011 của UBND thành phố Hà Nội: 162.000ự/m2;
- Dự án ựược nghiên cứu với 493 hộ gia ựình, cá nhân, 02 tổ chức có ựất bị thu hồị Trong ựó có 11 hộ ựất ở + 478 hộ ựất nông nghiệp + 4 hộ thuê ựất công ắch nuôi trồng thuỷ sản + 02 tổ chức.
+ đối với ựất nông nghiệp: đã phê duyệt phương án cho 493 hộ sử dụng ựất nông nghiệp ựơn giá quy ựịnh là 162.000/m2.
+ 4 hộ sử dụng ựất nông nghiệp công ắch ựể nuôi trồng thủy sản không ựược bồi thường về ựất, ựược bồi thường chi phắ ựầu tư còn lại vào ựất là 35.000 ự/m2.
+ Phần diện tắch ựất công ắch do UBND xã quản lý (ựất ựường giao thông, ựất sông ngòi, kênh mương, ựất ao, hồ nuôi trồng thuỷ sản, ựất nghĩa trang) không ựược bồi thường về ựất.
b) Dự án cải tạo, nâng cấp ựường Dốc Hội- đại học Nông nghiệp, huyện Gia Lâm (trên ựịa bàn xã Cổ Bi)
- Giá ựất ở ựể tắnh bồi thường ựược xác ựịnh như sau: Bồi thường ựơn giá ựất ở bằng vị trắ 1 ựường Cổ Bi theo Quyết ựịnh số 62/2008/Qđ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2008, Quyết ựịnh số 124/2009/Qđ-UBND ngày 29/12/2009, Quyết ựịnh số 59/2010/Qđ-UBND ngày 28/12/2010 và Quyết ựịnh số 50/2011/Qđ- UBND ngày 30/12/2011 của UBND Thành phố Hà Nội: 14.400.000 ự/m2;
Dự án nghiên cứu 80 hộ bị thu hồi ựất ở ựược bồi thường với giá ựất ở là 14.400.000 ự/m2; đất ựường giao thông và ựất cơ quan xắ nghiệp do 16 tổ chức quản lý thì không ựược bồi thường về ựất. Toàn bộ số hộ ựã nhận tiền bồi thường trong năm 2011,2012. đến năm 2013, số hộ trên ựã ựược bố trắ tái ựịnh cư và phá dỡ công trình ựể ựảm bảo cho việc thi công phần ựường.
để ựánh giá ựơn giá bồi thường ựất của 02 dự án, chúng tôi tiến hành ựiều tra giá chuyển nhượng tại thời ựiểm thu hồi ựất của 02 dự án và ựưa ra kết quả so sánh tại bảng 4.5:
Bảng 4.5. So sánh mức ựộ chênh lệch giữa giá bồi thường của 2 dự án và giá thị trường tại thời ựiểm thu hồi ựất
Mức ựộ chênh lệch STT Tên dự án Loại ựất Giá thị trường tại thời ựiểm bồi thường (1.000 ựồng/m2) Giá bồi thường của dự án (1.000 ựồng/m2) Số tiền (1.000 ựồng/m2) Tỷ lệ (lần) - đất ở 30.000 16.800 13.200 1,8 1 Dự án xây dựng ựiểm thông quan nội ựịa Thành phố Hà Nội -đất nông nghiệp 1.000 162 833 6.2 đất ở 20.000 14.400 5.600 1,4 2
Dự án cải tạo, nâng cấp ựường Dốc Hội- đại học Nông nghiệp I huyện Gia Lâm (trên ựịa phân xã
Cổ Bi)
đất nông
nghiệp 1000 162 833 6.2
* Nguồn số liệu: Tổng hợp từ phiếu ựiều tra
* Tỷ lệ (%) = giá ựất thị trường/ giá ựất tắnh bồi thường.
* Giá ựất nông nghiệp trong bảng 4.3 và 4.4 chưa tắnh các khoản hỗ trợ và thưởng bàn giao mặt bằng trước thời hạn.
Qua bảng chúng tôi nhận thấy: Giá ựất tắnh bồi thường của 02 dự án vẫn còn thấp hơn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường tại khu vực 1,4 ựến 6,2 lần.
- Giá ựất tại dự án xây dựng ựiểm thông quan nội ựịa Thành phố Hà Nội: Giá ựất chênh lệch giữa giá chuyển nhượng và giá bồi thường ựối với ựất ở là 1,8 lần, ựối với ựất nông nghiệp là 6,2 lần.
- Giá ựất tại Dự án cải tạo, nâng cấp ựường Dốc Hội- đại học Nông nghiệp I huyện Gia Lâm (trên ựịa phận xã Cổ Bi): Giá ựất ở chênh lệch giữa giá chuyển nhượng và giá bồi thường ựối với ựất ở là 1,4 lần, ựất nông nghiệp là 6,2 lần.
Do ựó, giá ựất tắnh bồi thường chưa ựảm bảo ựược quyền lợi hợp pháp của người bị thu hồi ựất, chưa thực hiện ựùng tinh thần của Luật đất ựai năm 2003 (điều 56) là giá ựất phải ỘSát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường trong ựiều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so vời giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường thì phải ựiều chỉnh phù hợpỢ.
Nguyên nhân có mức chênh lệch giá ựất nông nghiệp như trên một phần là do phương pháp tắnh giá trị ựất, cụ thể:
Giá thị trường ựược người dân tắnh là tổng số tiền thu ựược khi chuyển nhượng quyền sử dụng ựất, không tắnh các khoản hỗ trợ, thưởng tiến ựộ, tài sản trên ựất.
Giá bồi thường ựược Nhà nước tắnh là tổng số tiền bồi thường, bao gồm tiền bồi thường ựất và cộng số tiền tại các khoản hỗ trợ, tiền thưởng tiến ựộ, tiền bồi thường tài sản, sản lượng, hoa màụ Vì vậy làm giảm mức ựộ chênh lệch giữa giá thị trường và giá bồi thường, nên ựược người dân ựồng tình ủng hộ, kết quả thể hiện tại bảng 4.6.
Bảng 4.6. Ý kiến của người bị thu hồi ựất về giá ựất tắnh bồi thường tại 2 dự án
Số phiếu thu về Tỷ lệ % Số TT Loại ựất Phiếu đT phát ra Số phiếu Tỷ lệ % Số hộ ựồng ý (hộ) Số hộ không ựồng ý (hộ) đồng ý Không ựồng ý
Ị Dự án xây dựng điểm thông quan nội ựịa Thành phố Hà Nội
1 - đất ở 11 11 100 0 11 0 100
2 - đất nông nghiệp 478 478 100 478 0 100 0
Cộng 489 489 478 11
IỊ Dự án cải tạo, nâng cấp ựường Dốc Hội- đại học Nông nghiệp I huyện Gia Lâm (trên ựịa phận xã Cổ Bi)
1 - đất ở 80 80 100 80 0 100 0
2 -đất nông nghiệp 07 07 100 07 0 100 0
Cộng 87 87 87
Như vậy, Hội ựồng Bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư ựã làm tốt theo quy ựịnh tại ựiều 12 Quyết ựịnh số 108/2009/Qđ-UBND quy ựịnh trường hợp tại thời ựiểm quyết ựịnh thu hồi ựất, mức giá ựất ựã ban hành chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường trong ựiều kiện bình thường thì UBND cấp huyện ựề xuất, báo cáo Sở Tài chắnh chủ trì thẩm tra, trình UBND thành phố xem xét quyết ựịnh.
- Làm tốt công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật về ựất ựai, công khai phương án bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ựất cho người dân bị thu hồi ựất.
- Tại thời ựiểm phê duyệt phương án bồi thường giá ựất ở ựể tắnh bồi thường ựã ựược kiểm tra và xác ựịnh lại giá ựất nên các phần lớn các hộ ựều ựồng ý với giá bồi thường ựất tại 02 dự án nàỵ
Theo kết quả ựiều tra, 100% số hộ bị thu hồi tại dự án cải tạo nâng cấp ựường Dốc Hội- đại học Nông nghiệp I huyện Gia Lâm (trên ựịa phận xã Cổ Bi) và các hộ bị thu ựất nông nghiệp thuộc dự án xây dựng ựiểm thông quan nội ựịa Thành phố Hà Nội ựược hỏi chấp thuận giá bồi thường ựất. Vì vậy khi phương án ựược phê duyệt các hộ ựã nhận tiền và bàn giao mặt bằng cho chủ ựầu tư theo ựúng quy ựịnh.
- Mặc dù thực hiện quy ựịnh tại ựiều 12 Quyết ựịnh số 108/2009/Qđ Ờ UBND nhưng khi áp dụng giá ựất nhất là giá ựất ở còn có ý kiến của người dân cho rằng giá bồi thường chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất vào thực tế trên thị trường.
+ Tại dự án xây dựng ựiểm thông quan nội ựịa Thành phố Hà phần diện tắch ựất ở hiện nay chưa phê duyệt ựược phương án, theo kết quả ựiều tra có 11/11 hộ chưa ựồng ý với giá bồi thường với lý do chênh lệch giữa giá chuyển nhượng thực tế với giá ựất bồi thường lớn, gấp tới 1,8 lần.
+ Tại dự án cải tạo, nâng cấp ựường Dốc Hội- đại học nông nghiệp I huyện Gia Lâm trên ựịa phận xã Cổ có một số hộ có ựất ở do nhận chuyển nhượng từ người khác nhưng không có xác nhận của cơ quan chức năng, khi lập phương án các hộ phải khấu trừ nghĩa vụ tài chắnh vào tiền bồi thường ựất nên một số hộ có ý kiến về giá bồi thường ựất chưa ựảm bảo cho các hộ chuyển ra khu tái ựịnh cư ổn ựịnh cuộc sống mớị