liền với đất
1.3.2.1. Đối tượng đăng ký biến động quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Đối tượng đăng ký biến động (ĐKBĐ) về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chính là đối tượng được thực hiện đăng ký QSDĐ lần đầu
1.3.2.2. Các trường hợp cần đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
được thực hiện đối với người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận mà có thay
đổi về việc sử dụng đất trong các trường hợp sau:
- Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất được phép đổi tên;
- Có thay đổi về hình dạng kích thước thửa đất; - Chuyển mục đích sử dụng đất;
- Có thay đổi về thời hạn sử dụng đất;
- Chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;
- Có thay đổi về những hạn chế quyền sử dụng của người sử dụng đất; - Nhà nước thu hồi đất.
Sau khi đăng ký biến động, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơđịa chính sẽ được điều chỉnh, hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp mới theo sự thay đổi đó.
1.3.2.3. Người chịu trách nhiệm đăng ký biến động
Người chịu trách nhiệm thực hiện đăng ký biến động QSDĐ chính là người chịu trách nhiệm thực hiện đăng ký QSDĐ lần đầu.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 20
1.3.2.4. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
Theo Điều 98 – Nghịđịnh 181 /2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai:
1. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ
tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật;
b) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết
định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó;
c) Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2. Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành.
3. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 21
4. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp
được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5. Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ởđể bán và cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại khoản 1
Điều 101 của Nghịđịnh này (tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cưở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ởđể bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng
đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tưđược xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng
đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở).
1.3.3. Vai trò của việc đăng ký biến động đối với công tác quản lý biến động
về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Hồ sơđịa chính có vai trò rất quan trọng đối với công tác quản lý đất đai điều này được thể hiện thông qua sự trợ giúp của hệ thống đối với các nội dung quản lý nhà nước vềđất đai. Chính vì vậy việc thể hiện những nội dung thay đổi về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thông qua đăng ký biến động trên hồ sơđịa chính đóng vai trò quan trọng trong công tác quản lý biến động đất đai.
Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho các nhà quản lý trong quá trình ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và tổ chức thi hành các văn bản đó. Thông qua hồ sơđịa chính mà trực tiếp là sổđăng ký biến động đất
đai, các nhà quản lý sẽ nắm được tình hình biến động đất đai và xu hướng biến động
đất đai từ cấp vi mô cho đến cấp vĩ mô. Trên cơ sở thống kê và phân tích xu hướng biến động đất đai kết hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội của từng cấp mà nhà quản lý hoạch định và đưa ra được các chính sách mới phù hợp với điều kiện thực tế nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội tại từng cấp.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 22
Quản lý tốt các biến động về quyền sử dụng đất sẽ trợ giúp cho công tác thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất được chính xác hơn. Nếu như bản đồđịa chính được cập nhật thường xuyên thì nhà quản lý chỉ cần khái quát hóa là thu được nội dung chính của bản đồ hiện trạng sử dụng đất với độ tin cậy cao. Hơn nữa với sự trợ giúp của công nghệ thông tin thì công việc này trở nên đơn giản hơn rất nhiều.
Công tác đăng ký biến động trợ giúp công tác quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất là một trong ba công cụ quan trọng để quản lý sử dụng đất ở cả
cấp vi mô và vĩ mô. Tuy nhiên vấn đề quy hoạch không khả thi hiện nay đang là vấn đề nhức nhối. Nguyên nhân cho thực trạng này thì có nhiều nhưng một trong số
những nguyên nhân chính là do hệ thống hồ sơ địa chính không cung cấp đầy đủ
thông tin cho nhà quy hoạch.
Các cơ quan quản lý đất đai không chỉ có các công tác quản lý nhà nước về đất đai mang tính chất định kỳ như quy hoạch sử dụng đất, thống kê kiểm kê đất
đai, mà còn có những công việc mang tính thường xuyên như: giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai. Thực tế có nhiều trường hợp tranh chấp đất
đai giữa các hộ gia đình, cá nhân dẫn đến tình trạng kiện tụng kéo dài và khiếu kiện vượt cấp do phương án giải quyết của chính quyền không có căn cứ pháp lý rõ ràng và thống nhất. Đây là nguyên nhân làm cho người tham gia tranh tụng không đồng ý với phương án giải quyết. Để giải quyết dứt điểm tranh chấp liên quan đến đất đai
ở cấp cơ sở thì công tác đăng ký biến động phải được cập nhật đầy đủ và là cơ sở
pháp lý vững chắc cho những quyết định giải quyết tranh chấp.
Công tác đăng ký biến động về quyền sử dụng đất còn giúp tạo lập kênh thông tin giữa Nhà nước và nhân dân. Nhân dân có điều kiện tham gia vào quá trình giám sát các hoạt động quản lý đất đai của cơ quan nhà nước và hoạt động sử dụng
đất của các chủ sử dụng đất. Điều này sẽ giúp hạn chế các việc làm sai trái của người quản lý và người sử dụng.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 23