5. Bố cục đề tài
3.2. Đánh giá chung về thủ tục giải quyết tranh chấp quyển sƣ̉ dụng đất
án hiện nay
Tình hình tranh chấp quyền sử dụng đất trong nhân dân hiện nay có xu hướng tăng trong thời gian gần đây , cả về số lượng và mức độ vi phạm , nhất là xuất hiê ̣n nhiều khiếu kiê ̣n đông người, vượt cấp. Bên ca ̣nh mô ̣t số lượng lớn các vu ̣ kiê ̣n được gửi đến cơ quan hành chính Nhà nước giải quyết , Tòa án c ũng thụ lý một số lượng lớn các vụ kiện dân sự liên quan đến đất đai.
Nô ̣i dung tranh chấp liên quan đến quyền sử du ̣ng đất thể hiê ̣n rất đa da ̣ng trên thự c tế. Nhưng tựu chung tranh chấp này tâ ̣p trung vào các da ̣ng như :
Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất: Tranh chấp này xuất phát từ viê ̣c bi ̣ lấn chiếm đất ; do đòi la ̣i đất đã cho mượn , ở nhờ; tranh chấp đất công giữa những người có công khai phá , đấu tư làm tăng giá tri ̣; tranh chấp đất do trước đây bi ̣ chính quyền lấy chia cắt cho người khác ; tranh chấp của người đi xây dựng vùng kinh tế mới nay quay về đòi la ̣i trước khi đi ; tranh chấp đất đã đưa vào hợp tác xã , sau khi hợp tác xã giải thể thì giao la ̣i ch o người khác sử du ̣ng ; tranh chấp ranh giới đất ; tranh chấp quyền sử du ̣ng đất trong thừa kế, ly hôn.
Tranh chấp về các giao di ̣ch dân sự có đối tượng là quyền sử dụng đất : Khi đáp ứng các điều kiện luật định , quyền sử du ̣ng đất là đối tượng được lưu thông trong giao dịch dân sự , nên tranh chấp loa ̣i này chủ yếu là tranh chấp về hợp đồng . Các bên trong giao di ̣ch dân sự tranh chấp với nhau về quyền và nghĩa vu ̣ phát sinh từ hợp đồng dân sự , từ lĩnh vực này có thể phát sinh từ hợp đồng dân sự , từ lĩnh vực này có thể phát sinh các loại tranh chấp như : Tranh chấp trong hơ ̣p đồng chuyển đổi , chuyển nhượng , cho thuê, cho thuê la ̣i, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, mà phổ biến nhất là tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .
Tranh chấp tài sản gắn liền với đất : Loại tranh chấp này xuất hiện khi các bên điều không có quyền sử du ̣ng đất hợp pháp hay quyền sử dụng đất thuộc về người thứ ba . Đôi khi tranh chấp về tài sản chỉ là cái cớ để vu ̣ kiê ̣n được giải quyết ta ̣i Tòa án , vì nhiều người dân cho rằng nếu tranh chấp được giải quyết ở Tòa án có nhiều ưu thế hơn sơ với giải quyết tại Ủy ban nhân dân . Với những trường hợp như vâ ̣y tài sản thường không có giá trị đáng kể với mục đích chính là giành quyền sử dụng đất , vì các tài sản này không thể tồn ta ̣i nếu thiếu môi trường đất.
43 Luận văn tha ̣c sĩ “Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất ta ̣i Tòa án” , Lý Thị Ngọc Hiệp, năm 2007, Tr 46,47.
Tính phức tạp của cá c tranh chấp này thường thể hiê ̣n ở tình hình sử du ̣ng đất thực tế rất tùy tiê ̣n , sử du ̣ng không đăng ký, lấn chiếm, mua bán sang tay quá nhiều lần… các tính chất vừa có tính chất của giao dịch dân sự vừa bi ̣ chi phối bởi chính sách pháp luâ ̣t đất đai . Trong khi pháp luâ ̣t đất đai mỗi thời kỳ la ̣i có sự thay đổi khác nhau , Nhà nước chưa có những quy đi ̣nh cu ̣ thể , thống nhất hướng xử lý các quan hê ̣ đã hình thành trong tuần giai đoạn . Về thủ tu ̣c tố tu ̣ng , khó khăn nhất là trong việc thu thập , đánh giá chứng cứ, mô ̣t số vu ̣ tranh chấp có số lượng người liên quan rất đông , khó triệu tập làm viê ̣c tâ ̣p trung để hòa giải , đối chất. Nhiều vụ án quá hạn , thời gian giải quyết kéo dài do vướng về tố tu ̣ng.
3.3. Thƣ̣c tra ̣ng và giải pháp về thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sƣ̉ du ̣ng đất ta ̣i Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm
Trong thời gian qua , viê ̣c quy đi ̣nh thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân đươ ̣c mở rô ̣ng trong luâ ̣t đất đai 2003 và luật đất đai 2013 mô ̣t lần nữa cho thấy rằng không chỉ mở rô ̣ng gời ha ̣n về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai ta ̣i Tòa án như : Thẩm quyền chung, thẩm quyền theo cấp xét xử của Tòa án , thẩm quyền theo lãnh thổ, và trường hợp nguyên đơn lựa cho ̣n Tòa án cũng được quy đi ̣nh khá rõ trong bô ̣ luâ ̣t tố tu ̣ng dân sự năm 2004 (sửa đổi, bổ sung năm 2011), đã ta ̣o rất nhiề u thuâ ̣n lợi trong công t ác giải quyết các tranh chấp đất đai nhưng bên ca ̣nh đó vẫn còn bô ̣c lô ̣ mô ̣t số vướng mắc:
Như đã phân tích, từ khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời, thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử du ̣ng đất của Tòa á n theo thủ tu ̣c tố tu ̣ng dân sự năm 2004 đã được mở rộng hơn trước rất nhiều, đồng thời các quy định của pháp luật về vấn đề này ngày càng hợp lý, giúp cho công dân bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình một cách tốt hơn . Tuy nhiên theo người nghiên cứu viê ̣c giải quyết tranh chấp về thẩm quyền tranh chấp quyền sử du ̣ng đất của Tòa án theo quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t tố tu ̣ng dân sự vẫn còn một số bất cập, vướng mắc trong viê ̣c thực hiê ̣n như sau:
Một là, bất cập về thẩm quyền theo vụ việc và thẩm quyền theo lãnh thổ giữa quy
định của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi với quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.
Bộ luật tố tụng dân sự quy định thẩm quyền của Tòa án theo loại vụ việc, thẩm quyền theo lãnh thổ. Đối với thẩm quyền về vụ việc, Bộ luật tố tụng dân sự có sự phân chia thành tranh chấp về dân sự, kinh doanh thương mại, hôn nhân gia đình. Đối với thẩm quyền về lãnh thổ, Bộ luật tố tụng dân sự có sự phân chia thành thẩm quyền theo nơi cư trú của bị đơn, thẩm quyền theo nơi có bất động sản… Tuy nhiên, khi xác định thẩm quyền theo lãnh thổ, Bộ luật tố tụng dân sự ưu tiên việc xác định thẩm quyền theo nơi có quyền sử dụng đất (bất động sản) trước thẩm quyền theo nơi cư trú của bị đơn (khoản 1 Điều 35, Bô ̣ luâ ̣t tố tu ̣ng dân sự năm 2004 (sửa đổi, bổ sung năm 2011)).
Thực tiễn áp dụng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự về thẩm quyền thì khi có nhiều quan hệ pháp luật tranh chấp trong cùng vụ án (mỗi quan hệ pháp luật tranh chấp được xác định thẩm quyền theo từng vụ việc khác nhau) thì thẩm quyền theo lãnh thổ của Tòa án được xác định theo quan hệ pháp luật tranh chấp chính. Chẳng hạn, nếu đó là quan hệ pháp luật tranh chấp về hôn nhân gia đình, hợp đồng tín dụng thì dù vợ chồng có tranh chấp tài sản chung là quyền sử dụng đất hay các bên đương sự có tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (bảo đảm cho hợp đồng tín dụng) thì thẩm quyền của Tòa án vẫn được xác định theo nơi cư trú của bị đơn hoặc nơi hợp đồng tín dụng được ký kết, thực hiện mà không phải là nơi có quyền sử dụng đất (bất động sản).
Hướng hoàn thiê ̣n
Trong khi đó, Luật Đất đai năm 2013 cần quy định thêm tranh chấp đất đai bao gồm mọi tranh chấp về quyền sử dụng đất thì khi xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ, các bên có tranh chấp về quyền sử dụng đất (bất động sản) thì thẩm quyền theo lãnh thổ của Tòa án phải được xác định theo nơi có quyền sử dụng đất (bất động sản) mà không phụ thuộc quan hệ tranh chấp chính là quan hệ nào. Tức là, thẩm quyền theo lãnh thổ đối với nơi có bất động sản được ưu tiên áp dụng trước.
Hai là, cùng một loại quan hệ pháp luật tranh chấp về giao dịch liên quan đến
quyền sử dụng đất nhưng tùy thuộc vào yêu cầu của đương sự thì có khi vụ án thuộc thẩm quyền của Tòa án, có khi vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân
Theo quy định của Bộ luật dân sự thì quy định về hợp đồng dân sự thuộc Phần thứ ba – Nghĩa vụ dân sự, hợp đồng dân sự; các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc Phần thứ năm – Quy định về chuyển quyền sử dụng đất. Trong khi đó, quy định về giao dịch dân sự thuộc Phần thứ nhất - Những quy định chung. Cho nên, về nguyên tắc, các quy định về hợp đồng dân sự và giao dịch về quyền sử dụng đất không được áp dụng qua lại cho nhau mà chúng chỉ có thể áp dụng qua lại với quy định về giao dịch dân sự.
Chính vì vậy, khi các bên xác lập giao dịch về quyền sử dụng đất, chưa được cấp quyền sử dụng mà có tranh chấp thì việc xác định thẩm quyền của Tòa án hay của cơ quan hành chính còn phụ thuộc vào yêu cầu của nguyên đơn. Nếu nguyên đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì vụ án thuộc thẩm quyền của Tòa án vì chúng được điều chỉnh theo quy định của Phần thứ ba – Nghĩa vụ dân sự, hợp đồng dân sự và Phần thứ nhất - Những quy định chung (có quy định về giao dịch dân sự vô hiệu). Nếu đương sự yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng thì thẩm quyền lại của cơ quan hành chính, chứ không phải Tòa án vì khi đó quy định của Phần thức năm - Quy định về chuyển quyền sử dụng đất và quy định của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được áp dụng để giải quyết.
Như vậy, việc phân định thẩm quyền giữa Tòa án với Ủy ban nhân dân chỉ dựa vào phần đất đó có 01 trong các loại giấy tờ quy đi ̣nh trong Luật Đất đai năm 2013 là chưa phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự.
Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 3 và khoản 7 Điều 25 Bộ luật Tố tụng dân sự thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai (khoản 7 Điều 25). Với quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì không còn phân biệt thẩm quyền của Tòa án giữa tranh chấp về hợp đồng dân sự và tranh chấp về các giao dịch có đối tượng là quyền sử dụng đất. Chính vì vậy, khi thụ lý giải quyết những vụ án là các giao dịch có đối tượng là quyền sử dụng đất thì Tòa án không rõ áp dụng khoản nào của Bộ luật tố tụng dân sự để thụ lý, giải quyết.
Hướng hoàn thiê ̣n
Cần có thêm tiêu chí phân định thẩm quyền giữa Tòa án với cơ quan hành chính đối với tranh chấp đất đai cho phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự, Bộ luật tố tụng dân sự. Theo đó, Tại Điều 203, Luật Đất đai năm 2013 cần quy định thêm tiêu chí phân định thẩm quyền giữa Tòa án với cơ quan hành chính như sau: việc giải quyết các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, bất kể quyền sử dụng đất là đối tượng của giao dịch có 01 trong các loại giấy tờ theo quy định trong Luâ ̣t đất đai năm 2013 hay không đều thuộc thẩm quyền của Tòa án để tránh mâu thuẫn với các văn bản luật khác.44
Thƣ́ ba: Xác định thẩm giải quyết tranh chấp về đất đai trong vụ án ly hôn.
Thực trạng
Theo quy đi ̣nh của Pháp luật giải quyết việc ly hôn giữa hai vợ chồng quy định tại Điều 35 Bô ̣ luâ ̣t tố tu ̣ng dân sự năm 2004 (sửa đổi, bổ sung năm 2011)
“1. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Toà án theo lãnh thổ được xác định như sau:
a) Toà án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ
sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 25, 27, 29 và 31 của Bộ luật này;”45thì Tòa án nơi cư trứ của bị đơn sẽ thụ lý giải quyết theo ý nghĩa này thì tòa án nơi cư trú sẽ là Tòa án giải quyết các vấn đề về tải sản chung giữa hai vợ chồng trong đó có tài sản là đất đai nhưng nếu đất đai không nằm
44
http://www.doko.vn/luan-van/tham-quyen-giai-quyet-tranh-chap-quyen-su-dung-dat-cua-toa-an-theo-thu-tuc-to- tung-dan-su-236723 truy cập ngày 11/10/2014.
trên đi ̣a bàn do Tòa án nơi bi ̣ đơn thu ̣ lý thì sẽ giải quyết như thế nào, cũng trong Điều 35 Bô ̣ luâ ̣t tố tu ̣ng dân sự năm 2004 (sửa đổi, bổ sung năm 2011)
“c) Toà án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động
sản”46, lại quy định Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền thụ lý giải quyết vụ án tranh chấp về bất đô ̣ng sản, chính những quy định này đã làm cho Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ tranh chấp không biết có nên thu ̣ lý giải quyết hay không . Nếu Tòa án nơi bi ̣ đơn yêu cầu giải quyết ly hôn chia tài sản là bất đô ̣ng sản thì sẽ không đúng thẩm quyền .
Hướ ng hoàn thiê ̣n
Nếu sự viê ̣c này xảy ra thi ̣ Tòa án nơi bị đơn nộp đơn yêu cầu ly hôn theo quy đi ̣nh ta ̣i điểm a, khoản 1, Điều 35 Bô ̣ luâ ̣t tố tu ̣ng dân sự năm 2004 (sửa đổi, bổ sung năm 2011) vẫn thụ lý giải quyết vu ̣ án, nhưng Bô ̣ luâ ̣t dân sự cần nên thêm mô ̣t điểm nữa đó là
“1. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Toà án theo lãnh thổ được xác định như sau:
a) Toà án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 25, 27, 29 và 31 của Bộ luật này;
b) Các đương sự có quyền tự thoả thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Toà án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 25, 27, 29 và 31 của Bộ luật này;
c) Toà án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản.
d) Tòa án thụ lý đơn xin ly hôn, phối hợp với Tòa án nơi có bất động sản để giả quyết vụ án.
…”
Tòa án nơi có bất động sản cũng sẽ ra bản án giải quyết tranh chấ p về bất đô ̣ng sản, con Tòa án nơi bi ̣ đơn nô ̣p đơn yêu cầu g iải quyết ly hôn sẽ giải quyết các vấn đề còn lại. Điều này sẽ ta ̣o điều kiê ̣n thuâ ̣n lợi cho các bên giải quyết vu ̣ án theo đúng thẩm quyền của mình , đồng thời sẽ không dẫn đến tình tra ̣ng thu ̣ lý giải quyết vu ̣ án sai thẩm quyền giữa các Tòa án.
3.4. Thƣ̣c tra ̣ng và hƣớng hoàn thiê ̣n v ề thời hiệu khởi kiện giải quyết tranh chấp về quyền sƣ̉ du ̣ng đất ta ̣i Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm
Thời hiê ̣u khởi kiê ̣n của mô ̣t vu ̣ án tranh chấp quyền sử du ̣ng đất ta ̣i Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm, là một vần đề rất khó xác định gây ra những vướn g mắc, chồng chéo lên nhau giữa các ngành luâ ̣t , chính vì vậy cần phân tích những thực tra ̣ng và hướng hoàn thiê ̣n cho viê ̣c xác đi ̣nh thời hiê ̣u khởi kiê ̣n giải quyết tranh chấp quyền sử du ̣ng đất ta ̣i Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm.
3.4.1. Thƣ̣c tra ̣ng về thời hiệu khởi kiện giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất ta ̣i Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm
Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 159 Bộ luật tố tụng dân sự đã được sửa đổi, bổ sung năm 2011 thì "Tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật