- Giải pháp chính sách. - Giải pháp về kỹ thuật.
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
2.3. Phƣơng pháp nghiên cứu
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập dữ liệu
- Thu thập dữ liệu:
Là đi thu thập các văn bản có liên quan đến công tác đấu giá đất, các số liệu có liên quan đến công tác đấu giá đất. Các tài liệu bao gồm những văn bản pháp quy, các giáo trình, bài giảng, các công trình nghiên cứu của các tác giả có liên quan. Từ đó hệ thống hóa và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứu hoặc có liên quan đến đề tài, trên cơ sở đó có cái nhìn rõ nét về lĩnh vực nghiên cứu.
- Điều tra, phỏng vấn người dân
Tiến hành điều tra và phỏng vấn theo bộ câu hỏi được chuẩn bị sẵn, thu được 100 phiếu điều tra, trong đó có 50 phiếu điều tra cán bộ và 50 phiếu điều tra phỏng vấn người dân (Mẫu phiếu điều tra ở phần phụ lục).
50 phiếu điều tra cán bộ trên các đối tượng nghề nghiệp và nơi công tác khác nhau để từ đó có kết quả phân tích đánh giá sát thực: Ví dụ: nghề nghiệp được điều tra trên những người giữ chức vụ khác nhau như cán bộ, nhân viên, chuyên viên, công chức, kế toán. Đồng thời, các đối tượng điều tra công tác ở nhiều cơ quan khác nhau như: Phòng thanh tra, Phòng kinh tế, Phòng Tài nguyên Môi trường, Văn phòng đăng kí, Kho bạc, Ủy ban nhân dân huyện, thị trấn v.v.
Tương tự như vậy với 50 phiếu điều tra người dân cũng điều tra trên các đối tượng nghề khác nhau như làm ruộng, buôn bán, kinh doanh, hưu trí
trên các địa bàn thị trấn, xã khác nhau.
Các phiếu điều tra đều hướng trả lời được các câu hỏi liên quan tới (gồm 22 chỉ tiêu): (1) Nhận thức về mục đích thu hồi để đấu giá, (2) thủ tục thu hồi, (3) thái độ làm việc của cán bộ, (4) thỏa đáng của chính sách đền bù, (5) minh bạch của quá trình thực hiện, (6) đã từng tham gia đấu giá chưa, (7)
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
biết bán đấu giá từ nguồn thông tin nào,(8) nắm bắt đầy đủ thông tin đấu giá,(9) biết vị trí khu đất bán đấu giá, thuận lợi khi mua hồ sơ, (10) chịu tác động khi bỏ bán đấu giá,(11) kết quả bỏ giá của người tham gia, (12) chênh lệch giá bán với giá khởi điểm, (13)cơ sở hạ tầng của khu đấu giá, (14) hoàn thiện của quy chế đấu giá, (15) phù hợp giữa giá sàn và giá thị trường, (16) phương thức đâu giá, (17) ảnh hưởng của đấu giá tới nhu cầu nhà ở, (18) hiệu quả của đấu giá, (19) đào tạo cho cán bộ đấu giá, (20) nghề nghiệp, (21) nơi công tác, (22) độ tuổi.
2.3.2. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu
- Tổng hợp các dữ liệu thu thập được theo bảng trên EXCEL phân tích hiệu quả của công tác đấu giá, dữ liệu điều tra được mã hóa thành dạng số
(quantitative) nạp trên Excel trước khi chuyển vào phân mềm PRIMER 5.0. - Mã hóa các dữ liệu thuộc tính (Bảng mã hóa ở phần phụ lục của luận văn) để phân tích trên phần mềm chuyên dụng PRIMER 5.0 (phần mềm này đã được nhiều tác giả sử dụng trong nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất, định giá, nghiên cứu về xã hội học v.v.)
- Chuẩn dữ liệu đầu vào cho phần mềm phân tích thống kê chuyên dụng. Từ đó xác định mối quan hệ các yếu ảnh hưởng đến đấu giá đất tại địa bàn nghiên cứu trên phân tích mối tương quan Multi – Dementional Scaling (MDS) và Principal Component Analysis (PCA).
2.3.3. Phương pháp phân tích tổng hợp
Từ các biểu đồ bảng biểu có được ta có sự so sánh tổng quát giữa các yếu tố để rút ra nhận xét đánh giá chính xác về thực trạng của công tác đấu giá. Đồng thời xác định được yếu tố quyết định để đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất.
Sử dụng các chỉ số và thông số thông kê để minh chứng cho mức độ chuẩn xác và mức độ có ý nghĩa của xử lí thông kê.
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
2.3.4. Phương pháp chuyên gia
- Tham khảo ý kiến chuyên gia tư vấn, các nhà quản lý về các lĩnh vực bất động sản, quy hoạch, xây dựng, tài chính và quản lý sử dụng đất và những người am hiểu về vấn đề nghiên cứu, làm sáng tỏ những vấn đề chưa hiểu trong nghiên cứu.
- Kế thừa kết quả nghiên cứu đã được nghiệm thu về công tác đấu giá quyền sử dụng đất của các tác giả đã nghiên cứu trước.
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
CHƢƠNG 3
KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên, cảnh quan môi trường
3.1.1.1 Điều kiện tự nhiên
a) Vị trí địa lý
Phúc Thọ là huyện thuộc vùng đồng bằng sông Hồng cách thủ đô Hà Nội hơn 30Km về phía Tây.
Phía Bắc giáp sông Hồng, là ranh giới của huyện, đồng thời cũng là ranh giới của thành phố Hà Nội với tỉnh Vĩnh Phúc.
Phia Đông giáp huyện Đan Phượng; Phía Nam giáp huyện Thạch Thất; Phía Tây giáp thị xã Sơn Tây.
Tổng diện tự nhiên toàn huyện là 11719,27 ha. Phúc Thọ nằm trên trục đường QL32 từ Hà Nội đi Sơn Tây, cách khu du lịch Đồng Mô, làng Văn Hoá các dân tộc 20 Km.
b) Địa hình, địa mạo
Phúc Thọ thuộc đồng bằng sông Hồng, địa hình bằng phẳng, mức chênh lệch độ cao giữa các vùng không đáng kể.
Đia hình có hướng thấp dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam. Theo đặc điểm địa hình, lãnh thổ của huyện chia thành hai vùng sau:
Vùng đồng bao gồm 12 xã, thị trấn: Thị trấn Phúc Thọ, xã Sen Chiểu, Võng Xuyên, Long Xuyên, Thọ Lộc, Tích Giang, Phúc Hoà, Ngọc Tảo, Trạch Mỹ Lộc, Phụng Thượng, Tam Hiệp, Liên Hiệp với diện tích tự nhiên toàn vùng 6502,32 ha, chiếm 55,48% diện tích tự nhiên toàn huyện.
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ Vùng đất bãi ven sông Hồng goài đê Vân Cốc bao gồm 11 xã: Vân Hà, Vân phúc, Vân Nam, Xuân Phú, Phương Độ, Cẩm Đình, Thượng Cốc, Hát Môn, Thanh Đa, Tam Thuấn, Hiệp Thuận với diện tích tự nhiên toàn vùng 5216,95 ha chiếm 44,52 % diện tích tự nhiên toàn huyện.
c) Khí hậu
Phúc Thọ chịu ảnh hưởng của khí hậu nhiệt đới gió mùa với hai mùa rõ dệt: mùa hè nóng ẩm mưa nhiều, mùa đông khô lạnh, mưa ít.
d) Thuỷ văn
Hệ thống sông ngòi trên địa bàn huyện Phúc Thọ gồm 3 sông: Sông Đáy, Sông Hồng và sông Tích.
Sông Hòng chạy dọc ranh giới giưũa huyện Phúc thọ với huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc, đoạn qua huyện có chiều dài khoảng 12 km.
Sông Đáy đã được đầu tư xây dựng để lấy nước phù sa tưới cho đồng ruộng, đã xây dựng từ đập Cẩm Đình đến cầu Phùng dài 12 km
Sông Tích chạy cắt ngang phần lãnh thổ phía tây huyện theo chiều từ Tây bắc xuống Đông Nam.
Phúc Thọ chịu ảnh hưởng của chế độ thuỷ văn sông Hồng. Mực nước các sông nội đồng đều có thể điều chỉnh bằng hệ thống các trạm bơm, tuy nhiên các xã thuộc vùng phân lũ và chậm lũ chịu ảnh hưởng rất lớn của chế độ dòng chảy sông Hồng, luôn có nguy cơ ngập lụt khi nước sông Hồng lên tới báo động cấp 3.
3.1.1.2. Cảnh quan thiên nhiên và tiềm năng du lịch
Trên địa bàn huyện có di tích lịch sử nổi tiếng như Đền thờ Hai Bà Trưng ở xã Hát Môn, đình Hạ Hiệp xã Liên Hiệp cùng với các ngành nghề truyền thống, trang trại. Vùng đất bãi huyện Phúc Thọ đang thu hút nhiều dự án du lịch sinh thái như khu du lịch sinh thái dọc sông Đáy mới và đê Ngọc Tảo là ngững điểm sinh thái dịch vụ thu hút khách du lịch.
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
3.1.1.3. Tài nguyên đất
Đất phù sa được bồi: chủ yếu nằm ở ngoài đê sông Hồng và một phần diện tích trong đê thuộc vùng phân lũ. Phân bố ở các xã: Cẩm Đình, Hiệp Thuận, Phương Độ, Vân Hà, Vân Nam, Vân Phúc và Xuân Phú.
Đất phù sa không được bồi: Nằm trong đê nên hàng năm không bị ảnh hưởng ngập lụt của sông Hồng. Đây là loại đất phù sa mầu mỡ, phân bố ở hầu hết các xã trong huyện.
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội
3.1.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế
Giai đoạn 2000-2010, tốc độ tăng trưởng giá trị gia tăng của huyện Phúc Thọ đạt 9,12 %/năm, trong đó: Giai đoạn 2001-2005 tăng 8,13 % và giai đoạn 2006-2010 tăng 10,13%, trong giai đoạn này nông nghiệp tăng 3,62%/năm; Công nghiệp – xây dựng tăng 16,49%/năm và dịch vụ thương mại tăng 14,52 %/năm.
a) Khu vực kinh tế nông nghiệp
Trong những năm qua mặc dù diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp để phát triển cơ sở hạ tầng , tuy nhiên giá trị sản xuất ngành nông nghiệp vẫn giữ mức tăng trưởng ổn định. Việc chuyển dịch cơ cáu cây trồng, vật nuôi, chuyển dịch cơ cáu kinh tế đã đảm bảo mức độ tăng trưởng hàng năm. Giá trị sản xuất canh tác năm 2010 đạt khoảng 75,3 triệu đồng/ha.
b) Khu vực kinh tế công nghiệp
Trong những năm qua ngành công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp và xây dựng của huyện đã đạt được một số thành tích đáng kể, góp phần thúc đẩy kinh tế của huyện đi lên vững chắc.
3.1.2.2. Dân số
- Dân số toàn huyện năm 2010 đạt khoảng 170 nghìn người, trong đó dân số đô thị khoảng 7500 người.
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ - Dân cư của huyện phân bố không đều giữa khu vực đô thị và khu vực nông thôn cũng như khu vực trong đồng và vũng bãi. Ở khu vực đô thị (thị trấn Phúc Thọ) mật độ dân số là 1959 người/km2. Đối với vùng trong đồng, mật độ dân số tập trung cao hơn, bình quân 1606 người/km2, trong khi các xã vùng bãi mật độ dân số là 1215 người/km2.
3.1.2.3. Cơ sở hạ tầng
a) Giao thông
Trên địa bàn huyện Phúc Thọ có hai loại hình giao thông là giao thông đường bộ và một phần là giao thông đường thuỷ.
- Giao thông đường bộ
Hiện trên địa bàn huyện có 1 tuyến quốc lộ, 4 tuyến tỉnh lộ, 8 tuyến đường liên huyện, các tuyến đường trục của 23 xã, thị trấn.
+Quốc lộ: Quốc lộ 32 chạy qua địa bàn huyện có chiều dài 16,3 km, đây là tuyến đường giao thông chính của huyện với thủ đô Hà Nội và các tỉnh thành phía bắc (Phú Thọ, Yên Bái, Sơn La v.v.)
+ Tỉnh lộ:
* Tỉnh lộ 417 bắt đầu từ QL32 đia qua huyện Phúc Thọ (Sen chiểu - Hát Môn) có chiều dài 16,3 km.
* Tỉnh lộ 418 bắt đầu từ quốc lộ 21, đoạn đi qua huyện Phúc thọ (Trạch Mỹ Lộc – Võng Xuyên) có chiều dài 7,8 km.
* Tỉnh lộ 421 chạy qua địa bàn huyện (Hiệp Thuận - Liên Hiệp) có chiều dài 4 km.
* Tỉnh lộ 419 là tuyến từ quốc lộ 32 đi Thạch Thất, đoạn qua địa bàn huyện có chiều dài 1,5 km.
+ Giao thông nông thôn
Trong thời gia qua, được sự quan tâm và chỉ đạo của Trung ương, thành phố Hà Nội, huyện phúc Thọ và sự đóng góp của nhân dân, hệ
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ thống giao thông nông thôn trên đ ịa bàn huyện đã từng bước được đầu tư, nâng cấp và hoàn thiện, góp phần phát triển kinh tế, văn hoá và xã hội trên địa bàn huyện Phúc Thọ. Trên địa bàn huyện có 435,86 km đường giao thông nông thôn, trong đó có 299,14 km được cứng hoá. Nhìn chung giao thông nông thôn trên địa bàn huyện cơ bản đã bê tông hoá xong các tuyến trục xã, tất cả các xã đều có đường ô tô về đến trung tâm.
- Giao thông đường thủy
Sông Hồng chảy qua địa bàn huyện có chiều dài 12 km, đây là tuyến đường sông chủ yếu của huyện, tuyến đường này chạy dọc theo các xã Sen Chiểu, Phương Độ, Cẩm Đình, Xuân Phú, Vân Phúc, Vân Hà.
b) Thuỷ lợi
Hệ thống thuỷ lợi huyện Phúc Thọ được xây dựng liên quan chặt chẽ với hệ thống thuỷ nông sông Tích và sông Đáy.
Các công trình đầu mối: Hiện nay trên địa bàn huyện có 21 trạm bơm tưới, tưới tiêu kết hợp, ngoài ra còn có 63 trạm bơm do các xã quản lý. Nhìn chung hệ thống trạm bơm tưới, tưới tiêu kết hợp đảm bảo phục vụ cho sản xuất nông nghiệp trên địa bàn huyện.
Hệ thống kênh mương: Các hệ thống kênh tưới, tiêu nội đồng từ nhiều năm nay thường xuyên được cải tạo, nâng cấp. Thực hiện dự án cứng hoá kênh mương, trong những năm qua toàn huyện đã cứng hoá được nhiều tuyến kênh mương nhằm phát huy tối đa hiệu quả sử dụng các tuyến kênh.
c) Năng lượng
Trong những năm gần đây, ngành điện lực đã đầu tư xây dựng mạng lưới điện phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và đời sống nhân dân. Hoàn thành bàn giao các trạm biến áp, lưới điện trung, hạ thế cho ngành điện quản lý, thực hiện quản lý theo cơ chế mới. Đến nay 100% số hộ đã được sử dụng
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ điện, ngành điện cơ bản cung cấp đủ nguồn điện phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và đời sống dân sinh trong giai đoạn hiện nay.
d) Bưu chính viễn thông
Mạnh lưới bưu chính viễn thông trong những năm qua đã từng bước được hiện đại hoá, chất lượng dịch vụ được nâng cao, 100% số xã, thị trấn có máy điện thoại cố định. Toàn huyện có 5 bưu chính khu vực và 23 điểm bưu điện văn hoá xã.
e) Cơ sở y tế
Trên địa bàn huyện có 25 cơ sở y tế, trong đó 23 trạm y tế ở các xã, thị trấn, 1 bệnh viện đa khoa, 1 trung tâm y tế. Trong những năm gần đây cơ sở vật chất ngành y tế không ngừng được đầu tư nâng cấp và mở rộng.
f) Cơ sở giáo dục đào tạo
Đến nay huyện Phúc thọ đã xây dựng được hệ thống giáo dục tương đối hoàn chỉnh có đầy đủ các cấp học từ mẫu giáo đến trung học phổ thông, công tác khuyến học được chú ý. Đội ngũ giáo viên được phát triển cả về số lượng và chất lượng. Cơ sở vật chất ngày càng được tăng cường, đáp ứng yêu cầu giảng dạy, học tập, cơ bản các trường đều đủ phòng học 1 ca.
3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất
3.1.3.1. Tình hình quản lý đất đai
Trong những năm qua, đặc biệt là từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Phúc Thọ đã có những chuyển biến tích cực, đất đai từng bước được sử dụng có hiệu quả, đúng quy định của pháp luật và trở thành nội lực quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế- xã hội của huyện.
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ trước một bước. Huyện đã hoàn thành quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006 - 2010; Tất cả các xã đã hoàn thành công tác lập quy hoạch sử dụng đất phục vụ trực tiếp cho công tác giao đất nông nghiệp, đất dãn dân, đất xây dựng hạ tầng khu dân cư nông thôn.
Công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện đã thực hiện cải cách hành chính về thủ tục, hàng năm UBND huyện đã giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế. Tình hình thực hiện kế hoạch nhìn chung đạt thấp. Một số dự án chưa được triển khai do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, trong đó chủ yếu là khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng.
Công tác giải phóng mặt bằng đã được quan tâm, đẩy mạnh và thực hiện ở quy mô ngày càng lớn hơn. Ban GPMB huyện Phúc Thọ phối hợp cùng các ban ngành, UBND xã, thị trấn trên địa bàn Huyện thực hiện công tác GPMB để bàn giao mặt bằng cho các chủ dự án và bồi thường, hỗ trợ cho các hộ dân bị ảnh hưởng
Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được đẩy mạnh. Tính đến ngày 31/12/2012, số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn