Hình 01: Mối quan hệ của các yếu tố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử dụng đất đai chỉ số MDS (stress: 0.03)
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Hình 02: Các yếu tố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử dụng đất đai (PCA)
Từ hai hình 01 và 02 ở trên cho ta thấy tổng hợp các phiếu điều tra của cán bộ và người dân lại để phân tích thì các yếu tố: Nhận thức về mục đích thu hồi để đấu giá, thỏa đáng của chính sách đền bù, minh bạch của quá trình thực hiện, nắm bắt đầy đủ thông tin đấu giá, thuận lợi khi mua hồ sơ, kết quả bỏ giá của người tham gia, cơ sở hạ tầng của khu đấu giá, phù hợp giữa giá sàn và giá thị trường, phương thức đấu giá, ảnh hưởng của đấu giá tới nhu cầu nhà ở. Có mối quan hệ mật thiết hữu cơ với nhau, thể hiện trên đồ thị bằng khoảng cách của các yếu tố này luôn đứng gần nhau hoặc chồng nên nhau trong phân tích chỉ số MDS. Trong phân tích PCA các yếu tố trên luôn dao động rất gần với giá trị 0, điều này chứng tỏ kết quả phân tích có độ chính xác rất cao, rất sát với thực tế.
Để cụ thể hơn kết quả phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất ta đi phân tích riêng biệt mối quan hệ các yếu tố của đối tượng là người dân và cán bộ.
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
3.5.2. Phân tích các yếu tố ảnh hƣởng của nhóm đối tƣợng ngƣời dân
Hình 03: Mối quan hệ của các yếu tố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử dụng đất đai chỉ số MDS (stress: 0.04)
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Hình 04: Các yếu tố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử dụng đất đai (PCA)
Nhìn vào 2 biểu đồ hình 03 và 04 thì về cơ bản các yếu tố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử dụng đất là giống với kết quả phân tích tổng hợp ở trên. Tuy nhiên có sự khác biệt nhỏ là yếu tố: đã từng tham gia đấu giá chưa và nắm bắt đầy đủ thông tin đấu giá là ở xa hơn so với vị trí đã phân tích tổng hợp ở trên. Điều này là hoàn toàn hợp lý vì do trong đối tượng điều tra có người làm ruộng, người kinh doanh, buôn bán… họ là đối tượng tiếp xúc ít với công tác thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất.
3.5.3. Phân tích các yếu tố ảnh hƣởng của nhóm đối tƣợng cán bộ
Hình 05: Các yếu tố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử dụng đất đai (PCA)
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Hình 06: Mối quan hệ các yếu tố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử dụng đất đai chỉ số MDS(stress: 0.03)
Kết quả phân tích của nhóm đối tượng là cán bộ thì yếu tố đã từng tham gia đấu giá chưa và nắm bắt đầy đủ thông tin đấu giá lại có quan hệ khăng khít hơn với các yếu tố như trong phân tích tổng quát. Điều này cũng dễ dàng lý giải vì đối tượng là cán bộ, họ thường xuyên cập nhật thông tin hơn đối tượng lao động thuộc tấng lớp lao động tự do trên.
Nhận xét: Khi phân tích riêng biệt mối quan hệ các yếu tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất của nhóm đối tượng người dân và
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ cán bộ thì vẫn thể hiện các yếu tố: biết về mục đích thu hồi để đấu giá, thỏa đáng của chính sách đền bù, minh bạch của quá trình thực hiện, nắm bắt đầy đủ thông tin đấu giá, thuận lợi khi mua hồ sơ, kết quả bỏ giá của người tham gia, cơ sở hạ tầng của khu đấu giá, phù hợp giữa giá sàn và giá thị trường, phương thức đấu giá, ảnh hưởng của đấu giá tới nhu cầu nhà ở. Là những yếu tố thực sự ảnh hưởng rất lớn tới hiệu quả của công tác đấu giá. Đồng thời các yếu tố tập trung rất gần tại giá trị 0 trong phân tích PCA điều này chứng tỏ từ việc điều tra khác quan đã cho kết quả phân tích sát thực tế và có độ tin cao.
3.6. Một số giải pháp về công tác đấu giá quyền sử dụng đất
3.6.1. Giải pháp về chính sách của Nhà nước
- Hiện nay quy chế quy trình đấu giá được áp dụng ở địa phương dưới sự hướng dẫn của UBND tỉnh theo các quy định của luật đất đai ,luật xây dựng, đầu tư… nghị định hướng dẫn thực hiện của chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền đã được thực hiện trong những năm qua. Tuy nhiên quy chế này vẫn còn những hạn chế, kẽ hở mà những đối tượng lợi dụng làm ảnh hưởng tới kết quả đấu giá, thiệt hại tới nguồn thu ngân sách. Vì vậy yêu cầu đặt ra là có hệ thống luật pháp hoàn chỉnh đồng bộ từ trên xuống dưới, từ trung ương tới cơ sở đảm bảo thực hiện công tác đấu giá hiệu quả , tránh thiệt hại cho ngân sách nhà nước. Đồng thời cần cải cách thủ tục hành chính, quy định rõ trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân và chế tài xử lý trong cả quy trình của dự án. Kiên quyết thu hồi các dự án chậm triển khai, các dự án của các chủ đầu tư không đủ năng lực theo quy định của pháp luật.
- Đẩy mạnh chương trình phát triển nhà ở xã hội theo quy định của Luật nhà ở để cho các đối tượng là cán bộ công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước, lực lượng vũ trang, công nhân lao động tại các khu công nghiệp, người có thu nhập thấp thuê và mua.
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ - Tập trung thực hiện các biện pháp để đảm bảo tính công khai, minh bạch và lành mạnh của các giao dịch trên thị trường BĐS thông qua Sàn giao dịch, Trung tâm giao dịch BĐS để mọi đối tượng có nhu cầu được tiếp cận thông tin mua bán, hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại, thu lời bất chính. Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết và kiểm soát để ổn định thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng tự phát, đầu cơ bất động sản.
3.6.2. Giải pháp về kỹ thuật
- Công tác lập quy hoạch, lựa chọn quy hoạch, thực hiện quy hoạch, giải phóng mặt bằng chuẩn bị quỹ đất sạch để đưa ra đấu giá.
Trước tiên, cần chú trọng tới công tác quy hoạch sử dụng đất, coi đây là điều kiện tiên quyết để tổ chức đấu giá QSDĐ. Do vậy cần tập trung đầu tư làm tốt công tác này. Quy hoạch phải mang tầm nhìn dài hạn, đi trước một bước để có thể chủ động trong các khâu tiếp theo của đấu giá QSDĐ, tránh tình trạng điều chỉnh quy hoạch trong quá trình triển khai đấu giá như trong một số dự án hiện nay.
Lựa chọn quy hoạch để đấu giá phải đáp ứng nhu cầu của một bộ phận lớn người tham gia: Khu đất ở thì có điều kiện thuận lợi về đường giao thông , điện nước có các điều kiện thuận lợi kinh tế xã hội để hình thành khu dân cư mới … và đem lại nguồn thu cho ngân sách.
- Hoàn thiện công tác tổ chức đấu giá theo một trình tự cụ thể từ công tác lập, lựa chọn quy hoạch ,thu hồi đất và đền bù giải phóng mặt bằng hoàn thiện hệ thống cở sở hạ tầng kĩ thuật, tuyên truyền quảng cáo tới thực hiện các nội dung trong phiên đấu giá. Mỗi bước, mỗi khâu phải có sự phối hợp chặt chẽ với nhau và được thực hiện đồng bộ từ trên tới cơ sở.
- Quan tâm đào tạo, bồi dưỡng thêm trình độ chuyên môn cho các cán bộ tham gia thực hiện dự án.
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ - Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến tới mọi người dân
Phối hợp tốt hơn nữa với Ban Dân vận, Ban Tuyên giáo, các cơ quan thông tin đại chúng, các đoàn thể quần chúng tổ chức tuyên truyền phổ biến về công tác tổ chức đấu giá QSDĐ, nhằm mục đích cung cấp thông tin, chính sách, quy định của Nhà nước và thành phố và huyện một cách đầy đủ, chính xác, kịp thời để nhân dân và các tổ chức phối hợp với chính quyền thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
Tổ chức tốt công tác tuyên truyền để mọi người dân thấy được lợi ích thu được từ đấu giá QSDĐ, thấy được quyền lợi của người tham gia đấu giá để từ đó không gây khó khăn cho công tác đấu giá QSDĐ. Phổ biến cho mọi người có thể thực hiện theo đúng quy chế đấu giá, hiểu đúng yêu cầu Nhà nước là chủ sở hữu và được hưởng quyền lợi từ đất đai.
- Giá đất của Nhà nước quy định cần đủ mức chi tiết trong các trường hợp khác nhau, đặc biệt cần sát giá thị trường.
- Cần tạo cơ chế thông thoáng về thủ tục hành chính đối với người tham gia đấu giá và trúng giá.
- Đầu tư cơ sở hạ tầng tại các vị trí đấu giá để thu hút người mua.
- Thu hút các nguồn lực của xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hoá bất động sản, đặc biệt là đầu tư xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
3.6.3. Giải pháp về cơ chế tài chính
- Sớm nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế và lệ phí liên quan đến đấu giá quyền SDĐ và thị trường BĐS theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu quả BĐS, đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường.
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ - Có cơ chế sử dụng nguồn thu từ đấu giá quyền SDĐ một cách công khai, minh bạch và hiệu quả.
- Tạo điều kiện để nhà đầu tư có thể trả tiền một cách hợp lý nhất, tránh tình trạng bỏ cọc vì như vậy sẽ làm ảnh hưởng tới uy tín các cuộc đấu giá sau này.
- Giảm thuế và phí trong giao dịch trên thị trường bất động sản ở mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch chính thức, khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, các hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài chính gây thất thu cho ngân sách nhà nước.
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
4.1. Kết luận
Trên cơ sở những nguồn số liệu và thông tin thu thập được, sau khi thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội”. tôi có một số kết luận sau:
Huyện Phúc Thọ gồm 22 xã và 01 thị trấn, diện tích tự nhiên của huyện là 11.719,27 ha, dân số 169.139 người với 39.786 hộ và trên 166 tổ chức, cơ quan, đơn vị sử dụng đất tại huyện. Nằm ở vị trí phát triển kinh tế của Hà Nội và có điều kiện tự nhiên thuận lợi cho phát triển kinh tế xã hội góp phần quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
Kết quả đấu giá QSDĐ đã được thực hiện trên 3 xã:
Khu đấu giá xã Thọ Lộc tổng diện tích là 2.636 m2, trong đó diện tích phân lô đấu giá là 1.600 m2
, chiếm 60 % tổng diện tích quy hoạch, được chia làm 16 lô.
Dự án đấu giá quyền SDĐ tại khu đấu giá xã Tích Giang tổng diện tích là 3580 m2, trong đó diện tích phân lô đấu giá là 2200 m2
, chiếm 61 % tổng diện tích quy hoạch, được chia làm 22 lô.
Dự án đấu giá QSDĐ tại khu đấu giá trụ sở cũ trạm thú y cũ với tổng diện tích là 1.634m2, trong đó diện tích phân lô đấu giá là 1.266,9m2
, chiếm 78% tổng diện tích quy hoạch, được chia làm 14 lô.
Một số nhân tố tác động đến công tác đấu giá QSDĐ như hiểu biết về mục đích thu hồi để đấu giá, thỏa đáng của chính sách đền bù, minh bạch của quá trình thực hiện, nắm bắt đầy đủ thông tin đấu giá, thuận lợi khi mua hồ sơ, kết quả bỏ giá của người tham gia, cơ sở hạ tầng của khu đấu giá, phù hợp giữa giá sàn và giá thị trường, phương thức đấu giá, ảnh
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ hưởng của đấu giá tới nhu cầu nhà ở. Là những yếu tố thực sự ảnh hưởng rất lớn tới hiệu quả của công tác đấu giá.
Đấu giá quyền sử dụng đất với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn. Góp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn định cho thị trường BĐS.
4.2. Kiến nghị
- Nghiên cứu ban hành đồng bộ các văn bản pháp luật về chế độ quản lý, SDĐ, đối với huyện Phúc Thọ - thành phố Hà Nội, ban hành quy chế đấu giá quyền SDĐ thống nhất trên toàn quốc.
- Xây dựng một thị trường BĐS lành mạnh, có các tổ chức chuyên hoạt động về lĩnh vực BĐS nói chung và thị trường đất đai nói riêng.
- Quy trình lập dự án đấu giá, thực hiện dự án đấu giá cần có sự giám sát chặt chẽ của các cơ quan quản lý, có cơ chế kiểm tra chéo, tăng cường sự giám sát của người dân và các cơ quan báo chí, từ đó ngăn chặn được các hành vi tiêu cực có thể xảy ra.
- Để các dự án đấu giá đất đạt hiệu quả kinh tế cao hơn cần:
+ Nghiên cứu các giải pháp kỹ thuật để công tác đấu giá được hoàn thiện hơn.
+ Hoàn thiện đồng bộ hạ tầng các dự án trước khi đấu giá, để tăng giá trị khu đất đấu giá.
+ Đối với các dự án đấu giá đất cần được phổ biến thông tin, quảng cáo nhiều hơn nữa trên các phương tiện thông tin đại chúng để có thể thu hút thêm nhiều người tham gia.
- Tăng cường công tác quản lý đất đai và xây dựng để tránh tình trạng lấn chiếm và xây dựng không đúng quy hoạch tại các khu vực dự án đấu giá đất đã diễn ra trong thời gian qua.
- Có cơ chế phù hợp, tạo môi trường đầu thuận lợi cho các đơn vị hoạt động trong lĩnh vực đất đai nói chung và BĐS nói riêng.
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài chính (2001), Giải pháp tài chính phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam, Hà Nội.
2. Bộ Tài chính (2003), Quyết định số 22/2003/QĐ-BTCngày 18/2/2003 về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT, Hà Nội.
3. Bộ Tài chính (2004), Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/12/2004
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
4. Bộ Tài chính (2005), Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 h- ướng dẫn việc xác định giá thời điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá, Hà Nội.
5. Bộ Tài chính (2008), Quyết định số 129/2008/QĐ-BTCngày 31/12/2008
về việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3), Hà Nội.
6. Bộ Tài chính (2010), Thông tư số 66/2010/TT-BTC ngày 22/4/2010
hướng dẫn thực hiện việc xác định giá thị trường trong giao dịch kinh doanh giữa các bên có quan hệ liên kết, Hà Nội.
7. Bộ Tư pháp (2005), Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 04/5/2005 Hướng dẫn một số quy định của Nghị định 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 về bán đấu giá tài sản, Hà Nội.
8. Bộ Xây dựng - Bộ Kế hoạch và đầu tư - Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chính (2003), Báo cáo hội thảo Phát triển và quản lý thị trường BĐS Việt Nam, Hà Nội.