3.4.2.1. Hiệu quả kinh tế
Đấu giá QSDĐ là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, tiết kiệm, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Bảng 07: Hiệu quả kinh tế của đấu giá QSDĐ qua một số dự án
Đơn vị tính: 1.000 đồng Dự án Diện tích
(m2) giá đất/m2
giá đấu giá trung bình/m2
Thu theo hình thức giao đất
Thu theo đấu giá đất Chênh lệch Trụ sở trạm thú y cũ trên
địa bàn xã Võng Xuyên 1.266,9 1.575 7.162 1.995.368 9.073.070 7.077.702 Khu đấu giá trên địa bàn
xã Tích Giang 2.200 3.800 16.500 8.360.000 36.300.000 27.940.000 khu đấu giá Cửa Đình
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ Nhìn vào bảng qua một số dự án có thể thấy, chỉ với cùng một diện tích nhưng khi giao đất theo hình thức đấu giá đã đem lại nguồn thu cho ngân sách hơn so với số tiền thu được nếu thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất. Với số tiền trên, các địa phương có thể trích ra để đầu tư phát triển hạ tầng, tạo môi trường kinh doanh thuận lợi thu hút các nhà đầu tư tiếp tục thực hiện nhiều dự án mới ở địa phương, qua đó thúc đẩy kinh tế địa phương phát triển.
- Đối với Nhà nước
+ Khai thác hợp lý quỹ đất.
+ Đấu giá QSDĐ góp phần nâng cao chất lượng, tính đồng bộ và khả thi trong quy hoạch SDĐ , qua đó giúp Huyện có sự định hướng sử dụng đất trong dài hạn đạt hiệu quả cao hơn.
+ Sự chênh lệch giữa giá trúng và giá thị trường góp phần làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
+ Huy động nhiều nguồn vốn cùng tham gia đầu tư xây dựng.
+ Tạo nguồn vốn từ đấu giá quyền SDĐ để đầu tư cho các dự án khác và tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân địa phương khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình nói chung và dự án đấu giá đất nói riêng.
Đấu giá quyền SDĐ đã tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được quyền SDĐ. Do vậy, cùng một diện tích đất được sử dụng để khai thác tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT, nếu áp dụng cơ chế đấu giá sẽ mang lại hiệu quả kinh tế gấp nhiều lần so với cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng.
- Đối với người SDĐ
Đấu giá quyền SDĐ được tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau. Trước khi cuộc đấu giá được tiến hành, người tham gia đấu giá được nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ địa và tiến hành tìm hiểu thông tin trên thị trường tại khu vực đấu giá nên đã có thể nhìn nhận, đánh giá về giá trị thực tế mảnh đất được đem đấu giá. Do vậy, khi tham gia họ sẽ chủ động trả với giá do họ đã xác định và thường đưa ra giá thấp hơn so với việc mua đất theo cách thông thường trên thị trường.
Đất để đấu giá là đất đã được phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn rất cao, người mua được Nhà nước bảo đảm tính pháp lý của lô đất, được đảm bảo SDĐ hợp pháp đầy đủ giấy tờ. Nếu mua đất ngoài thị trường tự do, người mua thường phải mất nhiều công để tìm hiểu về giấy tờ hay vị trí quy hoạch của thửa đất rồi mới có thể đưa ra quyết định, thì riêng đối với đất được đem ra đấu giá, những yếu tố này đều được đảm bảo.
Đấu giá quyền SDĐ thực chất là một hình thức chuyển nhượng quyền SDĐ đặc biệt, trong đó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên đối tác trong giao dịch BĐS. Điểm khác biệt của hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng quyền SDĐ trên thị trường là không qua sự mặc cả mà thông qua cơ chế đấu giá công khai để quyết định giá bán. Do vậy, người SDĐ không mất thêm tiền thuế chuyển quyền SDĐ.
3.4.2.2. Hiệu quả xã hội
- Thị trường BĐS ở huyện Phúc Thọ trong thời gian qua đã có sự phát triển mạnh mẽ tuy vậy cũng chỉ mang tính chất tự phát. Sự ra đời của hình thức đấu giá sẽ góp phần làm sôi động cho thị trường BĐS, thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS ở huyện Phúc Thọ nói riêng và ở thành phố Hà Nội nói chung.
- Tạo ra các khu dân cư đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người dân, tạo điều kiện và môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển địa phương.
- Như vậy, đấu giá quyền SDĐ đã góp phần làm phong phú cho hoạt động của thị trường BĐS. Nhà nước tham gia vào thị trường không phải với tư cách nhà quản lý cùng với mệnh lệnh hành chính cứng mà tham gia trực
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ tiếp vào thị trường BĐS với tư cách là một bên đối tác. Những yếu tố: giá bán mảnh đất, người nhận được quyền SDĐ (mua được mảnh đất) sẽ do thị trường và người tham gia quyết định mà Nhà nước không cần can thiệp.
- Công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án đã giúp nhà nước khai thác hợp lý quỹ đất. Huy động được nhiều nguồn vốn cùng tham gia đầu tư xây dựng và giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sỏ hạ tầng điện, đường, trường, trạm. Nguồn vốn huy động được từ đấu giá quyền sử dụng đất còn hỗ trợ cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu ngành nghề, áp dụng các mô hình sản xuất mới trong nông nghiệp, góp phần nâng cao chất lượng đời sống của người dân.
- Sự ra đời của hình thức đấu giá sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS ở nước ta theo hướng lành mạnh hóa, hạn chế được tình trạng đầu cơ, nâng giá, bắt chẹt người có nhu cầu nhà ở thực sự. Giá cả hàng hoá BĐS luôn biến động, rất khó có thể kiểm soát được. Chính vì thế, hoạt động đấu giá QSDĐ xuất hiện là cần thiết, đưa lại những ưu việt lớn cho thị trường BĐS vốn rất sôi động như hiện nay.Giá đất được công bố trong đấu giá QSDĐ sẽ góp phần loại bỏ tâm lý hoang mang, giao động về giá đất của các chủ thể tham gia thị trường, tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tránh những cơn sốt giá ảo trên thị trường.
- Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất công khai, dân chủ đúng quy chế, tránh nghi ngờ, tạo được lòng tin đối với người tham gia. Đồng thời ngoài sự tin tưởng vào chủ trương đổi mới chính sách quản lý, sử dụng đất đai của Đảng và Nhà nước, điều mà họ yên tâm nhất là họ sẽ có quyền định đoạt (mua bán, chuyển đổi, cho thuê, góp vốn...) đối với mảnh đất. Và quan trọng hơn là mảnh đất đó sẽ được định giá như giá thị trường khi họ thực hiện hợp đồng thế chấp, bảo lãnh.
- Đấu giá đất là một trong những cách xã hội hoá để thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ đó tạo được nguồn vốn để giải
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ quyết các chính sách xã hôi khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ các gia đình chính sách khó khăn cải thiện chỗ ở…
3.4.2.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và SDĐ
Ngoài những hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội, đấu giá quyền SDĐ còn mang lại hiệu quả trong việc quản lý và SDĐ, thể hiện ở một số nội dung sau:
- Đất đai tham gia vào thị trường và được khai thác triệt để tiềm năng giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Có thể khẳng định đấu giá quyền SDĐ là biện pháp tích cực khai thác quỹ đất hiệu quả. Kết quả thu được từ đấu giá quyền SDĐ khẳng định vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, thừa nhận đất đai là hàng hoá trong hoạt động thị trường BĐS.
- Đấu giá QSDĐ còn góp phần quản lý đất đai một cách có hiệu quả, chặt chẽ và hoàn thiện hơn. Sự ra đời và phát triển của hình thức này đã từng bước đưa quỹ đất vào sử dụng theo đúng quy hoạch, mục đích phát triển của từng địa phương. Mặt khác, việc hoàn thiện các cơ chế, chính sách pháp luật về đấu giá QSDĐ còn góp phần hoàn thiện hệ thống các quy định về quản lý đất đai của Nhà nước.
- Đấu giá quyền sử dụng đất là biện pháp tích cực khai thác quỹ đất hiệu quả. - Đấu giá quyền sử dụng đất; với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, không phải qua nhiều cấp như cơ chế giao, cấp đất, thủ tục rườm rà, làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện các dự án đổi đất lấy hạ tầng, gây lãng phí thời gian, tiền của của Nhà nước và nhân dân.
- Thực hiện đấu giá QSDĐ công khai, dân chủ, đúng quy chế, an ninh được đảm bảo; tránh nghi ngờ, tạo được lòng tin cho người dân. Người tham gia dự đấu giá được tham gia bỏ phiếu và giám sát kiểm phiếu trực tiếp,
- Đấu giá quyền SDĐ là một trong những cơ sở, căn cứ để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS và góp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn định cho thị trường BĐS.
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ - Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất không chỉ đáp ứng được nhu cầu của người sử dụng đất mà dựa vào đó Nhà nước có thể kiểm soát được các giao dịch về quyền sử dụng đất. Đồng thời Nhà nước đảm bảo tốt hơn nguồn thu từ đất và có thể thu đủ được lợi ích của mình.
- Thông qua đấu giá quyền SDĐ, công tác cấp GCN quyền SDĐ có thể triển khai thực hiện nhanh chóng, thuận lợi đối với các cơ quan quản lý đất đai, tạo niềm tin đối với người SDĐ.
3.5. Một số yếu tố ảnh hƣởng tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ
Kết quả thu được 100 phiếu của các đối tượng khác nhau, tại các địa bàn khác nhau thể hiện tính khách quan của kết quả phân tích là tương đối sát với thực tế. Kết quả phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu.
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
3.5.1. Phân tích tổng hợp các yếu tố điều tra của địa bàn
Hình 01: Mối quan hệ của các yếu tố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử dụng đất đai chỉ số MDS (stress: 0.03)
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Hình 02: Các yếu tố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử dụng đất đai (PCA)
Từ hai hình 01 và 02 ở trên cho ta thấy tổng hợp các phiếu điều tra của cán bộ và người dân lại để phân tích thì các yếu tố: Nhận thức về mục đích thu hồi để đấu giá, thỏa đáng của chính sách đền bù, minh bạch của quá trình thực hiện, nắm bắt đầy đủ thông tin đấu giá, thuận lợi khi mua hồ sơ, kết quả bỏ giá của người tham gia, cơ sở hạ tầng của khu đấu giá, phù hợp giữa giá sàn và giá thị trường, phương thức đấu giá, ảnh hưởng của đấu giá tới nhu cầu nhà ở. Có mối quan hệ mật thiết hữu cơ với nhau, thể hiện trên đồ thị bằng khoảng cách của các yếu tố này luôn đứng gần nhau hoặc chồng nên nhau trong phân tích chỉ số MDS. Trong phân tích PCA các yếu tố trên luôn dao động rất gần với giá trị 0, điều này chứng tỏ kết quả phân tích có độ chính xác rất cao, rất sát với thực tế.
Để cụ thể hơn kết quả phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất ta đi phân tích riêng biệt mối quan hệ các yếu tố của đối tượng là người dân và cán bộ.
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
3.5.2. Phân tích các yếu tố ảnh hƣởng của nhóm đối tƣợng ngƣời dân
Hình 03: Mối quan hệ của các yếu tố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử dụng đất đai chỉ số MDS (stress: 0.04)
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Hình 04: Các yếu tố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử dụng đất đai (PCA)
Nhìn vào 2 biểu đồ hình 03 và 04 thì về cơ bản các yếu tố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử dụng đất là giống với kết quả phân tích tổng hợp ở trên. Tuy nhiên có sự khác biệt nhỏ là yếu tố: đã từng tham gia đấu giá chưa và nắm bắt đầy đủ thông tin đấu giá là ở xa hơn so với vị trí đã phân tích tổng hợp ở trên. Điều này là hoàn toàn hợp lý vì do trong đối tượng điều tra có người làm ruộng, người kinh doanh, buôn bán… họ là đối tượng tiếp xúc ít với công tác thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất.
3.5.3. Phân tích các yếu tố ảnh hƣởng của nhóm đối tƣợng cán bộ
Hình 05: Các yếu tố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử dụng đất đai (PCA)
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Hình 06: Mối quan hệ các yếu tố ảnh hưởng tới đấu giá quyền sử dụng đất đai chỉ số MDS(stress: 0.03)
Kết quả phân tích của nhóm đối tượng là cán bộ thì yếu tố đã từng tham gia đấu giá chưa và nắm bắt đầy đủ thông tin đấu giá lại có quan hệ khăng khít hơn với các yếu tố như trong phân tích tổng quát. Điều này cũng dễ dàng lý giải vì đối tượng là cán bộ, họ thường xuyên cập nhật thông tin hơn đối tượng lao động thuộc tấng lớp lao động tự do trên.
Nhận xét: Khi phân tích riêng biệt mối quan hệ các yếu tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất của nhóm đối tượng người dân và
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ cán bộ thì vẫn thể hiện các yếu tố: biết về mục đích thu hồi để đấu giá, thỏa đáng của chính sách đền bù, minh bạch của quá trình thực hiện, nắm bắt đầy đủ thông tin đấu giá, thuận lợi khi mua hồ sơ, kết quả bỏ giá của người tham gia, cơ sở hạ tầng của khu đấu giá, phù hợp giữa giá sàn và giá thị trường, phương thức đấu giá, ảnh hưởng của đấu giá tới nhu cầu nhà ở. Là những yếu tố thực sự ảnh hưởng rất lớn tới hiệu quả của công tác đấu giá. Đồng thời các yếu tố tập trung rất gần tại giá trị 0 trong phân tích PCA điều này chứng tỏ từ việc điều tra khác quan đã cho kết quả phân tích sát thực tế và có độ tin cao.
3.6. Một số giải pháp về công tác đấu giá quyền sử dụng đất
3.6.1. Giải pháp về chính sách của Nhà nước
- Hiện nay quy chế quy trình đấu giá được áp dụng ở địa phương dưới sự hướng dẫn của UBND tỉnh theo các quy định của luật đất đai ,luật xây dựng, đầu tư… nghị định hướng dẫn thực hiện của chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền đã được thực hiện trong những năm qua. Tuy nhiên quy chế này vẫn còn những hạn chế, kẽ hở mà những đối tượng lợi dụng làm ảnh hưởng tới kết quả đấu giá, thiệt hại tới nguồn thu ngân sách. Vì vậy yêu cầu đặt ra là có hệ thống luật pháp hoàn chỉnh đồng bộ từ trên xuống dưới, từ trung ương tới cơ sở đảm bảo thực hiện công tác đấu giá