1.4.2.1 Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất trên thị trường. Đất đai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp đất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng. Do vậy, trong giai đoạn này, giá đất không được đề cập đến, làm cho quan hệ đất đai không vận động theo hướng tích cực, đất đai không được coi là tài sản quý, tình trạng vụ chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến, không kiểm soát được.
Luật Đất đai 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất đó tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường Bất động sản chính thức ở nước ta. Điều đó đã tạo bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất mà còn giải quyết mối quan hệ giữa người sử dụng đất với nhau, bước đầu hình thành việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Chính sách sử dụng đất phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước. Mặt khác, với chính sách giao đất có thu tiền sử dụng sẽ tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh. Nguồn tài nguyên đất đai được xác định từ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng đất, đất đai sẽ được sử dụng kinh tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Thực tế sử dụng đất tại các địa phương đó chứng minh tính đúng đắn, hợp lý của chính sách sử dụng đất có thu tiền sử dụng.
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
1.4.2.2. Chủ trương đấu giá đất được hình thành
Giao đất có thu tiền sử dụng với mục đích nhằm khai thác quỹ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù đã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua. Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, sự biến động của giá cả đất đai trên thị trường Bất động sản, cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đã bộc lộ những nhược điểm hạn chế nhất định.
Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được áp dụng thí điểm tại một số địa phương đã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục những nhược điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng. Để cụ thể hóa điều đó, ngày 18/2/2003, Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong đó quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn.[2]
Từ đó đến nay, công tác đấu giá quyền sử dụng đất được coi là một giải pháp hữu hiệu đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay, đảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất.
1.4.2.3 Quy định về đấu giá đất theo Luật Đất đai 2003
Ngày 01/7/2004, Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực. Trong Luật Đất đai năm 2003, tại chương II, mục 6 có quy định tài chính về đất đai và giá cả, mục 7 quy định về quyền sử dụng đất trong thị trường Bất động sản đã nêu rõ: - Giá đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ - Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.[19]
Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2003 có quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sử dụng đất; Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong đó có quyền sử dụng đất; Bổ sung các biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ hơn nhưng không kìm hãm sự phát triển của thị trường Bất động sản...
Việc tổ chức Sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được qui định do doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh Bất động sản, tư vấn dịch vụ trong quản lý, sử dụng đất, dịch vụ bán đấu giá Bất động sản thành lập.
Đến nay một số địa phương đã xác định được tầm quan trọng của Sàn giao dịch trong thị trường Bất động sản nên đang tiến hành xây dựng và từng bước chẩn bị cơ sở vật chất để đưa Sàn giao dịch Bất động sản sớm đi vào hoạt động.
Cho tới nay công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã được thực hiện rộng khắp trên địa bàn cả nước, mặc dù phương pháp giao đất bằng đấu giá đất vẫn còn mới và chưa được hướng dẫn cụ thể nhưng các địa phương đã tiến hành thực hiện khá tốt và đem lại những hiệu quả nhất định cho địa phương.
