9 Số liệu của Vụ Quản lý các khu Kinh tế-Bộ Kế hoạch và Đầu tư
3.3- Những thành tựu, hạn chế trong chính sách và thực thi chính sách nhà ở xã hội thời gian qua, những vấn đề cần giải quyết trong thờ
sách nhà ở xã hội thời gian qua, những vấn đề cần giải quyết trong thời gian tới
3.3.1- Những thành tựu:
(1)- Hệ thống chính sách và pháp luật về nhà ở xã hội được hình thành tương đối đồng bộ bao gồm: Hiến pháp; Luật Nhà ở; Luật Xây dựng; Luật Đất đai; Nghị định hướng dẫn; Chiến lược phát triển nhà ở. Trong các văn bản đều quy định các nội dung về nhà ở xã hội.
(2)- Phạm vi bao phủ của chính sách nhà ở xã hội khá rộng rộng bao gồm: ii)- Giải quyết nhà ở cho các hộ nghèo khu vực nông thôn; (iii)- Giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị theo; (iv)- Giải quyết nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, nhân sỹ, trí thức, văn nghệ sỹ; (v)- Giải quyết nhà ở cho sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân; (vi)- Giải quyết nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và các cơ sở sản xuất, dịch vụ ngoài khu công; (vii)- Giải quyết nhà ở cho sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề; (viii)- Giải quyết nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội đặc biệt khó khăn (người tàn tật, người già cô đơn, người nhiễm chất độc hóa học …).
(3)- Từng chính sách đối với mỗi đối tượng đều có các giải pháp bao gồm: đất đai, vốn, khoa học và công nghệ,v.v... .
(4)- Nhờ chính sách phát triển nhà ở xã hội được tiếp cận theo cơ chế thị trường, từ định hướng phát triển nhà ở, nhà ở xã hội, đến hệ thống pháp
84
luật, văn bản hướng dẫn thi hành với sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, Bộ xây dựng và các bộ, ngành liên quan và các tỉnh, thành phố nên bước đầu đã hỗ trợ cho trên 50% hộ gia đình có công với cách mạng; khoảng 10% người lao động trong các khu công nghiệp; một bộ phận đáng kể người lao động làm công ăn lương mua được nhà ở chung cư.
3.3.2-Những hạn chế của chính sách nhà ở xã hội và nguyên nhân
3.3.2.1- Những hạn chế và nguyên nhân trong chính sách nhà ở xã hội (1)- Tư duy bao cấp về nhà ở và các định chế khác nằm ngoài vấn đề nhà ở xã hội như chế độ sở hữu, quy định về tình trạng cư trú…, làm cho những kết quả phát triển, tiếp cận nhà ở xã hội như không như mong muốn.
Nhìn khái quát, chính sách nhà ở xã hội ở Việt Nam còn mang nặng tính hành chính, tính thị trường còn bị coi nhẹ. Trong tư duy của người lập chính sách và các đối tượng chính sách còn mang nặng tính bao cấp đối với nhà ở xã hội. Điều đó thể hiện ở chỗ chưa coi nhà ở xã hội thực sự là một phân khúc thị trường bất động sản có tính đặc thù để từ đó xác định nhà nước làm gì, hộ gia đình làm gì và nhà nước làm gì một cách rõ ràng, cụ thể. Hệ thống chính sách nhà ở xã hội hiện hành chú trọng quá mức nhiệm vụ của Nhà nước mà chưa chú trọng nhiệm vụ của doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp sử dụng nhiều lao động trong các khu công nghiệp; vai trò, trách nhiệm của hộ gia đình và công dân trong tạo dựng nhà ở chưa được chú trọng đúng mức, trong khi họ là chủ thể của nhà ở, là đối tượng của chính sách.
Các quy định về quản lý công dân bằng hộ khẩu, tạm trú, tạm vắng; sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất, nhất là sử dụng đất và sàn nhà chung cư phức tạp là các rào cản làm hạn chế khả năng tiếp cận chính sách nhà ở xã hội của các doanh nghiệp lẫn người dân.
85
(2)- Nhu cầu về nhà ở xã hội lớn nhưng ngân sách nhà nước có hạn, việc huy động nguồn lực tài chính ngoài ngân sách gặp khó khăn.
Theo rà soát của Bộ Xây dựng, đến năm 2015 trong khu vực đô thị cả nước có khoảng 1,74 triệu người có khó khăn về nhà ở (diện tích bình quân dưới 5m2) và khoảng trên 1,7 triệu công nhân có nhu cầu nhà ở ổn định. Để đáp ứng được nhu cầu bức thiết về nhà ở này, Việt Nam cần xây dựng khoảng 700.000 căn hộ. Trong khi đó, nguồn lực tài chính của Nhà nước cho đầu tư phát triển nhà ở xã hội gặp khó khăn.
Mặt khác, tiền lương của người làm công ăn lương mới chỉ đáp ứng 68% mức sống tối thiểu, không có tích lũy để tự tạo dựng nhà ở.
(3)- Số lượng nhóm đối tượng thụ hưởng ngày càng tăng nhưng các điều kiện tiếp cận quỹ nhà ở xã hội ngày càng cụ thể và khắt khe làm cho người có nhu cầu thực sự khó tiếp cận.
Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 theo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ số 2127/QĐ-TTg, ngày 30/11/2011 xác định có 8 đối tượng được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội, nhưng điều kiện được tiếp cận chính sách nhà ở rất khắt khe, thủ tục hành chính nhiêu khê, phức tạp, làm cho người dân khó tiếp cận.
(4)- Một số văn bản hướng dẫn thực thi pháp luật xung đột nhau làm vô hiệu hóa chính sách.
Hướng dẫn triển khai cho vay hỗ trợ nhà ở theo Thông tư số 17/2014 của Bộ Xây dựng nêu khái niệm người lao động có thu nhập thấp là người làm việc tại các cơ quan, đơn vị, DN thuộc các thành phần kinh tế hoặc lao động tự do tại khu vực đô thị có mức thu nhập không phải đóng Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN). Như vậy, tổng thu nhập của người có thu nhập thấp phải ở mức không phải đóng Thuế TNCN (≤9 triệu đồng/tháng).
86
Trong khi các NHTM cho rằng người có tổng thu nhập dưới mức thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân (9 triệu đồng/tháng) lại không đủ điều kiện về chứng minh khả năng tài chính để trả nợ vay khi tham gia gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng. Do vậy, đối tượng này không đủ điều kiện được vay để mua nhà. Như vậy, các văn bản hướng dẫn thực thi pháp luật xung đột lẫn nhau đã gây ách tắc, ảnh hưởng đến tiến độ xét duyệt và kết quả giải ngân gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng.
3.3.2.2- Những hạn chế và nguyên nhân trong thực thi chính sách nhà ở xã hội (1)- Nạn tham nhũng, hối lộ của đội ngũ cán bộ, công chức làm việc trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng, thuế, nhà ở đang làm cho chi phí xây dựng, chi phí mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội tăng cao.
Báo cáo chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh PCI 2014, các chỉ số thành phần để tính toán PCI: chi phí gia nhập thị trường của Việt Nam ở mức cao; tiếp cận đất đai khó khăn; môi trường kinh doanh thiếu minh bạch và thông tin kinh doanh ít công khai; chi phí không chính thức cao; điều đó làm cho giá nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng ở mức cao.
Ngày 29/9/2014, phát biểu tại Thường vụ Quốc hội, đại biểu Nguyễn Sĩ Cương, Ủy viên thường trực Ủy ban Pháp luật đã chỉ ra những biểu hiện tiêu cực, nhũng nhiễu trong việc cấp sổ đỏ thời gian qua ở Hà Nội, nhất là dự án chung cư, cụ thể là tại khu đô thị Mễ Trì Thượng, quận Nam Từ Liêm, để được cấp sổ đỏ phải mất phí bôi trơn 8 triệu đồng.
(2)-Tiến trình thực hiện và thủ tục hành chính để thiết lập dự án và xây dựng nhà ở phức tạp và tốn nhiều thời gian làm mất tính hấp dẫn đầu tư.
Mặc dù Bộ Xây dựng, UBND các tỉnh thành phố đều quy định thủ tục Thẩm định dự án phát triển nhà ở có sử dụng vốn ngân sách Nhà nước và thời
87
gian thẩm định không quá 37 ngày. Tuy nhiên, thực tế, chưa có doanh nghiệp, chủ đầu tư nào hoàn thành thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội dưới 3 tháng.
(3)- Lợi nhuận của chủ đầu tư nhà ở xã hội là mức thấp so với lợi nhuận kỳ vọng của các dự án bất động sản khác tại Việt Nam làm cho thiếu hấp dẫn các nhà đầu tư.
Theo quy định, lợi nhuận từ đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội không quá 10%, thấp hơn nhiều so với lợi nhuận đầu tư vào các dự án nhà ở thương mại. Ngoài ra, khi tiến hành xây dựng nhà ở xã hội, chủ đầu tư cũng không được tự quyết định giá bán, giá thuê nhà mà phải theo mức trần do địa phương quy định, do đó họ không chủ động được trong chiến lược đầu tư của mình. Điều đó, không hấp dẫn các doanh nghiệp đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội.
(4)- Sự thiếu hụt quỹ đất do thiếu quy hoạch và quản lý quy hoạch những khu đất dành riêng cho việc xây dựng nhà ở xã hội.
Trong quá trình quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội tổng thể của nhiều địa phương và quy hoạch các đô thị mới, các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, nhiều địa phương đã “quên” quy hoạch đất cho xây dựng nhà ở cho người dân nói chung, người lao động trong các khu công nghiệp và học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung cấp.
Tại rất nhiều nơi, sự thiếu hụt quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội là do công tác quản lý thực hiện quy hoạch. Theo quy định 20% diện tích đất trong các dự án nhà ở cần phải được dành cho nhà ở xã hội nhưng thực tế rất ít các doanh nghiệp tôn trọng quy định này mà không bị xử lý. Nhiều trường hợp các doanh nghiệp đã lách luật với quy định này bằng cách tìm cách chuyển đổi mục đích sử dụng sang xây dựng nhà ở hoặc công trình thương mại, hoặc đơn giản là bỏ qua chưa phát triển đất này trong các giai đoạn đầu của dự án.
88
Tóm tắt chƣơng 3
Trong chương 3, luận văn đã trình bày những kết quả chủ yếu đã đạt được đến tháng 3 năm 2015 về phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng theo từng nhóm đối tượng. Đồng thời thống kê hệ thống chính sách pháp luật về nhà ở và liên quan đến nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng, bao gồm Hiến pháp, Luật nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Chiến lược phát triển nhà, nghị định hướng dẫn và một số chính sách cụ thể do Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ ban hành. Từ đó, rút ra 4 thành tựu; 2 nhóm hạn chế, và những vấn đề các giải quyết với 8 vấn đề cần giải quyết. Đó là: (1)- Tư duy bao cấp về nhà ở và các định chế khác nằm ngoài vấn đề nhà ở xã hội như chế độ sở hữu, quy định về tình trạng cư trú…, làm cho những kết quả phát triển, tiếp cận nhà ở xã hội như không như mong muốn; (2)- Nhu cầu về nhà ở xã hội lớn nhưng ngân sách nhà nước có hạn, việc huy động nguồn lực tài chính ngoài ngân sách gặp khó khăn; (3)- Số lượng nhóm đối tượng thụ hưởng ngày càng tăng nhưng các điều kiện tiếp cận quỹ nhà ở xã hội ngày càng cụ thể và khắt khe làm cho người có nhu cầu thực sự khó tiếp cận; (4)- Một số văn bản hướng dẫn thực thi pháp luật xung đột nhau làm vô hiệu hóa chính sách; (5)- Nạn tham nhũng, hối lộ trong cán bộ, công chức làm việc trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng, thuế, nhà ở đang làm cho chi phí xây dựng, chi phí mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội tăng cao; (6)- Tiến trình thực hiện và thủ tục hành chính liên quan đến quá trình thiết lập dự án và xây dựng nhà ở là tương đối phức tạp và tốn nhiều thời gian của chủ đầu tư, khiến cho các chủ đầu tư không muốn tham gia vào thị trường vốn kém hấp dẫn về thương mại này; (7)- Lợi nhuận của chủ đầu tư nhà ở xã hội là mức thấp so với lợi nhuận kỳ vọng của các dự án bất động sản khác tại Việt Nam làm cho thiếu hấp dẫn các nhà đầu tư; (8)- Sự thiếu hụt quỹ đất do thiếu quy hoạch và quản lý quy hoạch những khu đất dành riêng cho việc xây dựng nhà ở xã hội.
89
Chƣơng 4