9 Số liệu của Vụ Quản lý các khu Kinh tế-Bộ Kế hoạch và Đầu tư
3.2.2- Tạo lập môi trường pháp lý về phát triển nhà ở xã hộ
Trên cơ sở định hướng chiến lược phát triển nhà ở, nhà ở xã hội, Quốc hội, Chính phủ đã xây dựng, sửa đổi, bổ sung và ban hành hệ thống pháp luật tạo dựng khung khổ pháp lý để thực hiện chính sách nhà ở, nhà ở xã hội.
(1)- Hiến pháp:
Hiến pháp năm 2013, điều 59, khoản 3 quy định: “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở”.
(2)- Luật
Chính sách nhà ở xã hội được quy định tại một số luật có liên quan là Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai.
(i)- Luật Nhà ở:
* Luật Nhà ở 2005 quy định Về phát triển nhà ở xã hội với 13 điều từ điều 45 đến điều 57, cụ thể là: Điều 45. Quỹ nhà ở xã hội; Điều 46. Yêu cầu phát triển nhà ở xã hội; Điều 47. Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội; Điều 48. Quy hoạch phát triển nhà ở xã hội; Điều 49. Đất để phát triển nhà ở xã hội; Điều 50. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội; Điều 51. Xây dựng và
70
quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội; Điều 52. Nguồn vốn đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội; Điều 53. Đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội; Điều 54. Đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội; Điều 55. Quy trình xét duyệt đối tượng thuê, thuê mua; Điều 56. Xác định giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội; Điều 57. Nguyên tắc thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Chi tiết các điều xin xem thêm Phụ lục 1.
* Luật Nhà ở 2014:
- Định nghĩa về nhà ở xã hội tại điều 3, khoản 7 như sau: Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.
- Luật Nhà ở đã dành Chương V- Chính sách nhà ở xã hội với 3 mục, 18 điều. Cụ thể là:
+ Mục 1- Những quy định chung gồm 4 điều, từ điều 49 đến điều 52; cụ thể là: Điều 49. Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; Điều 50. Hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; Điều 51. Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; Điều 52. Nguyên tắc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
+ Mục 2- Chính sách phát triển và quản lý nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, để bán gồm 12 điều, từ điều 53 đến điều 63; cụ thể là: Điều 53. Các hình thức phát triển nhà ở xã hội; Điều 54. Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; Điều 55. Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội; Điều 56. Đất để xây dựng nhà ở xã hội; Điều 57. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; Điều 58. Ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; Điều 59. Ưu đãi đối với tổ chức tự lo chỗ ở cho người lao động; Điều 60. Xác định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư; Điều 61. Xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu
71
tư xây dựng; Điều 62. Nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội; Điều 63. Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội; Điều 64. Quản lý, sử dụng nhà ở xã hội.
+ Mục 3- Chính sách nhà ở xã hội cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa để ở gồm 2 điều; cụ thể là: Điều 65. Chính sách hỗ trợ về nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa để ở; Điều 66. Hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa để ở. Chi tiết xem Phụ lục 2.
- Luật nhà ở 2014, dành Chương XI, Quản lý nhà nước về nhà ở, trong đó có nhà ở xã hội, quy định cụ thể: Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở; Xây dựng Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia; Thông qua, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; Quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở; Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở; Nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ và hợp tác quốc tế trong lĩnh vực nhà ở; Đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, chuyên môn, nghiệp vụ về phát triển, quản lý nhà ở; Đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, chuyên môn, nghiệp vụ về phát triển, quản lý nhà ở; Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở; Trách nhiệm của Bộ Xây dựng. Chi tiết xem Phụ lục 3.
(ii)- Luật Xây dựng
* Luật Xây dựng 2014, quy định chính khuyến khích trong hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại điều 10, khoản 1 ghi rõ: Tổ chức, cá nhân trong nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài được khuyến khích và tạo điều kiện nghiên cứu áp dụng khoa học và công nghệ xây dựng tiên tiến, sử dụng vật liệu xây dựng mới, tiết kiệm năng lượng, tài nguyên, bảo vệ môi trường và ứng phó với biến đổi khí hậu; bảo tồn, tôn tạo và phát huy giá trị các di tích lịch sử, di sản văn hóa, tín ngưỡng, tôn giáo; tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở xã hội, tham gia hoạt động đầu tư xây dựng theo quy
72
hoạch ở miền núi, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn và vùng chịu ảnh hưởng của biến đổi khí hậu.
(iii)- Luật Kinh doanh bất động sản
* Luật Kinh doanh bất động sản 2006, quy định chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản, trong đó bất động sản của các đối tượng chính sách tại điều 12:
- Khoản 2 ghi rõ: Nhà nước khuyến khích và có chính sách hỗ trợ tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đầu tư tạo lập quỹ nhà ở để bán trả chậm, trả dần, cho thuê, cho thuê mua đối với người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp; đầu tư hạ tầng các khu công nghiệp để cho thuê mặt bằng phục vụ sản xuất.
- Khoản 7 quy định về hỗ trợ vốn: Tổ chức tín dụng nhà nước cho vay ưu đãi đầu tư đối với các dự án xây dựng nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp, sinh viên, công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất.
* Luật Kinh doanh bất động sản 2014 tiếp tục khẳng định: Nhà nước khuyến khích và có chính sách miễn, giảm thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng ưu đãi cho tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và dự án được ưu đãi đầu tư (điều 7, khoản 2).
(iv)- Luật Đất đai
* Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước thu hồi đất để thực hiện Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư ; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ tại điều 62, khoản 3, tiết c.
Về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Luật qui định Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong trường hợp sử dụng
73
đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo; hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người tại điều 110, khoản 1, tiết b.
Về giá đất xây dựng nhà ở xã hội, Luật quy định không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ (điều 118, khoản 2, điểm c).