9 Số liệu của Vụ Quản lý các khu Kinh tế-Bộ Kế hoạch và Đầu tư
3.2.3- Tổ chức thực thi chính sách phát triển nhà ở xã hộ
Trên cơ sở Hiến pháp và hệ thống các luật quy định chính sách của Nhà nước về phát triển nhà ở xã hội. Chính phủ, các Bộ có liên quan và UBND các tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng ban hành các nghị định, nghị quyết, thông tư, chương trình, dự án thực hiện các quy định của Hiến pháp và Luật.
3.2.3.1- Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở và nhà ở xã hội
Theo quy định tại Luật Nhà ở 2014, Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về nhà ở trong phạm vi cả nước; Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện thống nhất quản lý nhà nước về nhà ở trên phạm vi cả nước; Các Bộ, ngành có liên quan trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình thực hiện trách nhiệm quản lý nhà nước về nhà ở và phối hợp với Bộ Xây dựng để thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở; Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về nhà ở trên địa bàn theo quy định của Luật này và phân cấp của Chính phủ.
74
Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản là tổ chức thuộc Bộ Xây dựng, thực hiện chức năng tham mưu, giúp Bộ trưởng quản lý nhà nước và tổ chức thực thi pháp luật đối với lĩnh vực: nhà ở, công sở, kinh doanh bất động sản, tổ chức thực hiện các chương trình trọng điểm quốc gia về nhà ở do Thủ tướng Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng theo phân công, ủy quyền của Bộ trưởng.
3.2.3.2- Các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005
* Nghị định số: 90/2006/NĐ-CP, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 đã dành một mục Phát triển và quản lý nhà ở xã hội bao gồm 9 điều, từ điều 18 đến điều 26 quy định rõ nội dung: Quỹ nhà ở xã hội;. Quỹ phát triển nhà ở; Quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội; Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội; Thực hiện dự án phát triển nhà ở xã hội; Quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội; Đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội; Điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội; Xác định đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội; Xác định giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội.
* Nghị định số: 71/2010/NĐ-CP, quy định chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại phải dành diện tích đất xây dựng nhà ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới để xây dựng nhà ở xã hội; Quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định yêu cầu chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên có trách nhiệm dành 20% diện tích đất xây dựng nhà ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của các dự án này để xây dựng nhà ở xã hội.
* Nghị định số: 34/2013/NĐ-CP, về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước quy định:
75
- Cơ quan đại diện chủ sở hữu đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách trung ương là: Bộ Xây dựng; Bộ Quốc phòng, Bộ Công an (điều 4, khoản 1, tiết a,b);
- Quyền và trách nhiệm của đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bao gồm: Quyết định người được thuê nhà ở công vụ, người được thuê, mua nhà ở cũ; quyết định người được thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước;
- Quyền và trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là Lập và trình cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở quyết định người được thuê nhà ở công vụ, quyết định người được thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước, quyết định người được thuê, mua nhà ở cũ. Riêng đối với nhà ở của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an thì cơ quan quản lý nhà ở được quyền quyết định người được thuê, thuê mua, mua nhà ở nếu được giao thực hiện;
- Đối tượng thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước bao gồm: Người có công với cách mạng quy định tại Pháp lệnh ưu đãi người có công với cách mạng; Cán bộ, công chức, viên chức trong cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan Đảng và đoàn thể hưởng lương từ ngân sách nhà nước; Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước; Công nhân làm việc tại khu công nghiệp, cụm khu công nghiệp và các cơ sở sản xuất, dịch vụ ngoài khu công nghiệp; Người thu nhập thấp, hộ nghèo có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị; Người khuyết tật, người già cô đơn và các đối tượng đặc biệt có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị. Trường hợp là người khuyết tật, người già cô đơn không nơi nương tựa, không có thu nhập thì được bố trí ở tại các trung tâm bảo trợ xã hội của Nhà nước; Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu
76
chuẩn được thuê nhà ở công vụ; Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư.
- Điều kiện được thuê nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước bao gồm: Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được Nhà nước hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng nhà ở chật chội có diện tích bình quân hộ gia đình dưới 5 m2 sàn/người hoặc nhà ở hư hỏng, dột nát; Có hộ khẩu thường trú hoặc có hợp đồng lao động có thời hạn từ một năm trở lên và có đóng bảo hiểm xã hội tại địa phương nơi có nhà ở cho thuê.
- Đối tượng được thuê nhà ở sinh viên thuộc sở hữu nhà nước là học sinh, sinh viên (sau đây gọi chung là sinh viên) các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề. Trường hợp không có đủ chỗ ở để bố trí theo yêu cầu thì thực hiện cho thuê theo thứ tự ưu tiên: Sinh viên là con của gia đình thuộc diện chính sách, thuộc diện hộ nghèo theo quy định của Nhà nước; sinh viên vùng sâu, vùng xa, ngoại tỉnh; sinh viên học giỏi; sinh viên năm đầu tiên.
- Điều kiện để sinh viên được thuê nhà ở sinh viên thuộc sở hữu nhà nước là phải đang theo học tại cơ sở giáo dục (có xác nhận của cơ sở giáo dục).
- Giá thuê, thuê mua và chi phí liên quan đến việc thuê, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được quy định:
+ Đối với nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước thì giá thuê được xác định theo nguyên tắc tính đủ các chi phí bảo đảm thu hồi vốn đầu tư xây dựng trong thời gian tối thiểu là 20 (hai mươi) năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê, chi phí bảo trì và không tính tiền sử dụng đất. Trường hợp thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước thì giá thuê mua được tính đủ chi phí bảo đảm thu
77
hồi vốn trong thời hạn tối thiểu là 10 (mười) năm, chi phí bảo trì và không tính tiền sử dụng đất. Bên thuê mua phải nộp tiền lần đầu bằng 20% giá trị nhà ở, phần còn lại được nộp trong thời hạn tối thiểu là 10 (mười) năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.
+ Đối với nhà ở sinh viên thì giá thuê được xác định theo nguyên tắc tính đủ các chi phí quản lý, vận hành và bảo trì nhà ở, không tính chi phí khấu hao vốn đầu tư xây dựng và không tính tiền sử dụng đất.
* Nghị định số 188/2013/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã quy định chi tiết: Nguyên tắc phát triển và quản lý nhà ở xã hội; Các hình thức phát triển nhà ở xã hội; Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội; Quy hoạch và bố trí quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở xã hội; Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội; Nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội; Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; Phát triển nhà ở xã hội theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT); Thẩm quyền chấp thuận đầu tư; lập, thẩm định và phê duyệt dự án và đối với dự án phát triển nhà ở xã hội; Cơ chế hỗ trợ, ưu đãi phát triển nhà ở xã hội; Quy định về việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội; Đối tượng, điều kiện được bố trí nhà ở xã hội; Giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội; Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; Quản lý chất lượng nhà ở xã hội; Quản lý khai thác, sử dụng nhà ở xã hội; Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của bên bán, cho thuê, cho thuê mua và bên mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và Xử lý các hành vi vi phạm và giải quyết khiếu nại, tranh chấp trong quản lý, sử dụng nhà ở xã hội. Nghị định cũng quy định trách nhiệm của Bộ Xây dựng; Trách nhiệm của Bộ Kế hoạch và đầu tư trong việc huy động và phân bổ vốn, Bộ Tài chính trong việc hướng dẫn thực hiện các ưu đãi liên quan đến chính sách tài chính, thuế, tín dụng, giá đất; Ngân hàng Nhà nước Việt Nam nghiên cứu đề xuất nguồn vốn tín dụng hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong việc tổ
78
chức, chỉ đạo việc điều tra, khảo sát, tổng hợp nhu cầu để xây dựng chương trình, kế hoạch, chỉ tiêu đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hàng năm, 05 (năm) năm và dài hơn trên phạm vi địa bàn; Rà soát, điều chỉnh, bổ sung quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội; Quy định cụ thể và công bố công khai các tiêu chuẩn, đối tượng và điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; Quy định cụ thể về cơ chế khuyến khích, ưu đãi để kêu gọi các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn; quy chế quản lý việc sử dụng, khai thác vận hành quỹ nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn; Tổ chức thanh tra, kiểm tra, giám sát và xử lý các vi phạm liên quan đến việc cho mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn địa phương mình theo thẩm quyền;Yêu cầu các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn báo cáo về tình hình triển khai thực hiện dự án cho cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở tại địa phương theo định kỳ.
* Nghị quyết số: 02/NQ-CP, ngày 07/01/2013, của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu, trong đó có thị trường nhà ở, yêu cầu Ngân hàng nhà nước:
- Chỉ đạo các ngân hàng thương mại nhà nước dành một lượng vốn hợp lý (tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ của các ngân hàng thương mại nhà nước) để cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 với lãi suất thấp, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng và cho vay đối với các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, doanh nghiệp chuyển đổi công năng của dự án đầu tư sang dự án nhà ở xã hội với lãi suất hợp lý và kỳ hạn trả nợ phù hợp với kỳ hạn của nguồn vốn và khả năng trả nợ của khách hàng. Trong quý I năm 2013 phối hợp với Bộ Xây dựng ban hành, hướng dẫn Quy chế cho
79
vay các đối tượng trên để đảm bảo sử dụng có hiệu quả, đúng mục đích các khoản tín dụng này.
Dành từ 20 - 40 nghìn tỷ đồng thông qua tái cấp vốn với lãi suất hợp lý và thời hạn tối đa 10 năm tùy theo đối tượng sử dụng vốn vay để hỗ trợ cho các ngân hàng thương mại của Nhà nước để phục vụ cho vay đối với các đối tượng nêu trên.
3.2.3.3- Các chính sách hỗ trợ, phát triển nhà ở xã hội do Thủ tướng Chính phủ ban hành
Căn cứ Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung Pháp lệnh ưu đãi người có công với cách mạng của Ủy ban thường vụ Quốc hội, căn cứ Nghị quyết số 494/NQ- UBTVQH13 ngày 18 tháng 5 năm 2012 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về kết quả giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật về người có công với cách mạng; ngày 26/4/2013 Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 22/2013/QĐ-TTg về chính sách hỗ trợ nhà ở cho người có công với cách mạng. Nội dung chủ yếu của Quyết định bao gồm: Nguyên tắc hỗ trợ, đối tượng và điều kiện được hỗ trợ, mức hỗ trợ, nguồn vốn thực hiện, phương thức thực hiện, phời gian và tiến độ thực hiện.
Căn cứ Luật Nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005, căn cứ Nghị định số 78/2002/NĐ-CP ngày 04 tháng 10 năm 2002 của Chính phủ về tín dụng đối với người nghèo và các đối tượng chính sách khác; Ngày 28/8/2014, Thủ tướng chính phủ ban hành Quyết định số 48/2014/QĐ-TTg về chính sách hỗ trợ hộ nghèo xây dựng nhà ở phòng, tránh bão, lụt khu vực miền Trung. Với mục tiêu thực hiện hỗ trợ hộ nghèo trong vùng thường xuyên bị thiên tai bão, lụt khu vực miền Trung xây dựng nhà ở phòng, tránh bão, lụt để có chỗ ở an toàn, ổn định, từng bước nâng cao mức sống, góp phần xóa đói, giảm nghèo bền vững.
80
Thực hiện chính sách hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở nhằm mục đích cùng với việc thực hiện các chính sách thuộc Chương trình mục tiêu quốc gia giảm nghèo giai đoạn 2006 – 2010, Nhà nước trực tiếp hỗ trợ các hộ nghèo để có nhà ở ổn định, an toàn, từng bước nâng cao mức sống; góp phần xóa đói, giảm nghèo bền vững. Ngày 12/12/2008, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định 167/2008/QĐ-TTg, chính sách hộ trợ hộ nghèo về nhà ở: Thực hiện chính sách hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở nhằm mục đích cùng với việc thực hiện các chính sách thuộc Chương trình mục tiêu quốc gia giảm nghèo giai đoạn 2006 – 2010, Nhà nước trực tiếp hỗ trợ các hộ nghèo để có nhà ở ổn định, an toàn, từng bước nâng cao mức sống; góp phần xóa đói, giảm nghèo bền vững.
Để giải quyết vấn đề nhà ở cho một số đối tượng xã hội tại khu vực đô thị, như học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, trung cấp nghề; công nhân làm việc tại các khu công nghiệp tập trung; cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, người có thu nhập thấp còn khó khăn về nhà ở, góp phần ngăn chặn suy giảm kinh tế, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh, kích cầu đầu tư và tiêu dùng, bảo đảm an sinh xã hội, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 18/NQ-CP, ngày 20/04/2009. Nghị quyết nêu rõ quan điểm, mục tiêu; các giải pháp cơ chế, chính sách đối với từng đối tượng và tổ chức thực hiện.
Đối với nhà ở cho công nhân trong các khu công nghiệp, ngày 24 tháng 04 năm 2009, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số: 66/2009/QĐ- TTg về một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho công nhân lao động tại